不動産の決済トラブル事例と事前準備チェックリスト｜決済延期などが起きる原因と対応も解説｜不動産の売買ならイエステーションアドレス株式会社

不動産の決済とは、買主さまが代金を支払い売主さまが物件を引き渡して所有権を移す、不動産売買の最終手続きですので、何かトラブルが起きて決済できない場合はどうなるのか、不安をお持ちの方がいらっしゃると思います。

不動産の決済トラブルの典型パターンは「代金不払い・ローン不実行・書類不備・物件の瑕疵」の4つで、ご自身で対応すべき範囲と専門家に相談すべき範囲の判断基準を把握しておくと、万が一のトラブルに迅速に対応できます。

今回は年間900件以上の不動産取引をサポートしている宮城県・福島県・茨城県の不動産会社『イエステーション』が、不動産の決済トラブル事例や防止法・対処法を、わかりやすく解説します。

不動産会社に仲介を依頼しない個人間取引の場合でも落ち着いて不動産の決済当日を迎えるために、ぜひ参考にしてください。

不動産の決済トラブル事例4パターン｜原因・対処法も解説

決済当日に起きるトラブルは、次の4パターンです。

• 買主が代金を支払わない「不払いトラブル」
• 住宅ローンが実行されない「ローントラブル」
• 必要書類の不備や関係者の遅刻・欠席による「決済延期トラブル」
• 物件の瑕疵による「契約不適合トラブル」

それぞれ、内容・原因・対処法の順にご紹介します。

買主が代金を支払わない「不払いトラブル」

「不払いトラブル」は、決済日に買主さまから残代金が振り込まれない、あるいは買主さまが決済の場に現れなかったことによって発生します。

決済日当日のトラブルということもあり、最も緊急度が高く、契約解除に直結します。

トラブルの原因

不払いトラブルの主な原因は以下のとおりです。

• 自己資金の手配ミス（定期預金の解約や親族からの援助が間に合わない）
• ネット銀行の1日あたり振込限度額を引き上げ忘れ、当日に送金できない
• 買主の心変わりや連絡不通　など

手続きミスの場合には当日中か翌営業日の再送金で解決することがほとんどですが、悪質な不払いへの手順も知っておきましょう。

対処法

不払いトラブルを防止するためには、買主さまからの着金が確認できるまで、引き渡しをしないことが大切です。

決済完了まで引き渡しを拒める（鍵や登記書類を渡さない）のは、売主さまに認められている権利です。

〈参考〉民法　第533条

振込ミスなら不動産会社が金融機関と調整し、当日中の再送金か翌営業日への仕切り直しになります。

決済が延期となる場合には、新しい決済日を記載した覚書を交わしてください。

買主さまが決済に応じない場合は、次の手順で契約解除と違約金の請求に進みます。

手順	売主さまがすること
1. 弁済の提供	登記書類と鍵を準備して決済場所に赴き、引き渡せる状態を示す
2. 催告	内容証明郵便で「相当の期間（1〜2週間程度）」を定めて支払いを求め（弁護士に依頼）
3. 解除・違約金請求	期間内に支払いがなければ契約を解除し、違約金を請求する（弁護士に依頼） ※違約金は売買契約書で10〜20％（受領済みの手付金を充当）と定めるのが一般的

〈参考〉
・民法　第492条、第493条、第541条
・宅地建物取引業法　第38条

住宅ローンが実行されない「ローントラブル」

「ローントラブル」は、買主さまが住宅ローン本審査に落ち、資金確保ができないため決済が実行されないトラブルです。

通常は買主さまが住宅ローンの仮審査に通った時点で売買契約書を結び、契約内容に「ローン特約（住宅ローンの審査に通らなかった場合に、契約を白紙に戻すことを定めた特約）」が含まれているため、売買契約は白紙になり、売主さまは売却活動と住み替えの予定をやり直すことになります。

トラブルの原因

ローントラブルの主な原因は、以下のとおりです。

• 本審査の否決（仮審査は通っていても、契約後の転職・新たな借入・団体信用生命保険の健康審査で否決される）
• 物件側の事情で金融機関が物件の担保評価を出せない（境界未確定、隣地との越境、再建築不可など）
• 書類のやり取りの遅れで、融資実行が決済日に間に合わない（ネット銀行に多い）

対処法

ローントラブルを防ぐために売主さまが確認するべき項目は、売買契約書の「融資利用の特約（ローン特約）」の内容です。

• 融資承認予定日と、特約による解除期限（決済日の2〜3週間前が目安）
• 売買契約がローンの本審査否決で自動的に契約が失効する「解除条件型」か、期限内に買主さまが解除を通知する「解除権留保型」か
• 金融機関から正式に否決されたのか、単なる手続きの遅れなのか

期限内に正式な否決が出ていれば売買契約は白紙になり、売主さまは受領した手付金を無利息で返還して、売却活動を再開する必要があります。（買主さまに違約金は請求できません）

単なる手続きの遅れなら、新しい決済日を決めて覚書を交わします。

このとき売主さまは、トラブルの原因が「否決」「遅延」どちらなのかを、不動産会社を通じて金融機関へ必ずご確認ください。

売主さまの選択は「否決の場合は売買契約の白紙」、「遅延の場合は決済日の再設定」と明確ですが、口頭のやり取りでは正確な情報をもとにした行動ができないためです。

なお、買主さまが融資の申込みを怠った・収入を偽ったなど、「責めに帰す事由」による住宅ローン本審査の否決は、ローン特約の対象外です。

売主さまは、不払いトラブルと同様に、催告・解除・違約金請求に進むことになります。

必要書類の不備や関係者の遅刻・欠席による「決済延期トラブル」

「決済延期」は、売主側の書類が原因になることが多いトラブルで、買主さまの引越し・融資実行日・売主さまの住み替え先の入居日が連鎖してずれることになります。

トラブルの原因

決済延期トラブルの主な原因は、以下のとおりです。

• 印鑑証明書の期限切れ（登記申請には作成後3か月以内のものが必要）
• 登記簿上の住所・氏名が現在と異なる（転居・結婚後に変更登記をしていない）
• 権利証（登記識別情報通知）が見つからず、対応もしていない
• 実印と印鑑証明書の不一致、共有者・相続人の書類不足
• 売主さまが実行しておくべき住宅ローンの一括返済の申込みが遅れて、抵当権抹消の書類が間に合わない
• 関係者の遅刻・欠席

〈参考〉不動産登記令　第16条3項

対処法

決済延期トラブルは、軽微な不備なら、司法書士の指示でその日のうちに補えることがあります。

【例】近くのコンビニに行き、マイナンバーカードで印鑑証明書の交付を受ける。

その日のうちに補えない不備については、決済のために売主・買主などが集まった場で全員の予定を合わせて新しい決済日を決め、期日変更の覚書を交わします。

違約金については、双方が合意して延期する限り発生しないのが原則です。

ただし、以下の点にご注意ください。

• 相手に実損（引越しのキャンセル料、仮住まいの費用など）がある場合には負担の協議が必要
• 延期が長引いたり一方的に決済の手続きを拒んだ場合、催告・解除・違約金請求に進むリスクがある

決済延期トラブルを予防するために、売主さまは次の3点を契約直後に必ずご確認ください。

• 登記簿上の住所が現住所と違う場合：司法書士が住所変更登記を所有権移転登記と同日に申請できますが、住民票や戸籍の附票など「住所のつながり」を示す書類の準備が必要
• 住宅ローンが残っている場合：一括返済の申込みは決済日の2〜3週間前までに金融機関へ（受付期限は金融機関ごとに異なります）
• 権利証が見つからない場合：司法書士が作成する「本人確認情報」で代替可能（5〜15万円程度の追加費用）

権利証が見つからない場合の対処法を、こちらの記事で具体的にご確認いただけます。

〈関連ページ〉権利証紛失での不動産売買は司法書士費用5〜15万円追加｜必要な場面・代替え対応一覧、悪用防止策も解説

物件の瑕疵による「契約不適合トラブル」

「契約不適合トラブル」は、引き渡しの前後に、売買契約書の内容とは違う状態が見つかり、買主さまから修補・代金の減額・損害賠償・契約解除を求められるトラブルで、ご紹介してきたパターンの中で唯一、引き渡しが終わった後も売主に請求が及びます。

〈参考〉民法　第562条〜第564条

【契約不適合の内容例】

• 雨漏り
• シロアリの被害
• 設備の故障
• 残置物
• 埋設物など

トラブルの原因

契約不適合トラブルの主な原因は以下のとおりです。

• 把握していた不具合を告知書（物件状況報告書）に書かなかった、「見ればわかる」と思って伝えなかった
• 付帯設備表の記載と現況のズレ（エアコンを残すか撤去するか、給湯器の不調など）
• 残置物の撤去や、契約時に約束した修繕が決済日までに終わっていない
• 境界の未確定や隣地との越境　など

対処法

契約不適合トラブルは、告知書と付帯設備表に「知っている不具合・過去の修繕歴」をすべて明記し、売主の責任の範囲と期間を限定することで、その大半を防げます。

買主さまが契約不適合を売主に通知できるのは、原則「不適合を知ってから1年以内」ですが、個人が売主の場合は、「引き渡しから3か月以内の通知」などに限定する契約が一般的です。

築年数の古い家では契約不適合責任を「免責」とする特約も検討できますが、売主さまが知っていて告げなかった不具合は、免責の対象外となる点にご注意ください。

決済当日に残置物や修繕の未了が見つかったときは、撤去費用相当額をその場で精算するなど、決済を止めない形で合意するのが一般的です。

物件引き渡し後に買主さまより通知を受け取った売主さまは、内容が「契約書の範囲・期間内か」「告知済みか」をご確認のうえで、不動産会社を通じて協議をすることになります。

通知に記載されている金額（修繕費など）が高額な場合・売買契約の解除を求められた場合は、弁護士にご相談ください。

〈参考〉民法　第562条〜第566条

不動産の決済トラブルを防止する事前準備チェックリスト

不動産の決済トラブルをご確認いただきましたが、「決済トラブルは契約直後から決済前日までの準備で大半を防げる」ことにお気づきの方が多いと思います。

次に、「契約直後から決済前日までの準備で最も重要なポイント」「売主さま・買主さまそれぞれの事前準備チェックリスト」もご紹介するので、ぜひご活用ください。

最も重要なのは専門家への依頼

不動産の決済には複雑な契約書作成、高額な代金のやり取りなどが含まれるため、トラブル無く決済を完了させるために、個人間取引であっても適宜専門家のサポートを受けることをおすすめします。

不動産の決済に関わる専門家を、一覧表にまとめました。

専門家	任せること	売主の費用の目安
不動産会社（仲介）	・契約書・重要事項説明書の作成 ・決済の日程・場所の調整 ・金融機関・司法書士との連絡 ・トラブル時の初動	仲介手数料 ・上限：売買価格×3％＋6万円＋消費税 ・800万円以下の物件は33万円（税込）が上限
司法書士	・本人確認 ・登記書類の事前確認 ・所有権移転・抵当権抹消・住所変更登記 ・本人確認情報の作成	・抵当権抹消の報酬：1〜2万円 ・住所変更登記の報酬：1〜2万円 ・登録免許税：不動産1個につき1,000円 ※所有権移転登記の報酬は買主負担が慣例です
弁護士	・不払い・解除・違約金の交渉 ・内容証明の作成 ・引き渡し後の契約不適合をめぐる請求への対応	・法律相談は30分5,000円程度から（初回無料の事務所もある） ・交渉・文書作成は別途見積もり
土地家屋調査士	・境界確定測量 ・越境の確認	・数十万円（範囲・隣地の数による） ※売主負担とする契約が多い

不動産会社へ支払う仲介手数料について、負担者や物件価格に応じた額などを、こちらの記事でご確認いただけます。

〈関連ページ〉土地売買の仲介手数料は誰が・いくら・いつ払うのか｜相場早見表、値引き交渉可能・0円の取引も紹介

売主のチェックリスト

売主さまは、以下で売買契約直後から決済前日までの準備をご確認ください。

時期	確認すること
契約直後	・ローン特約の解除期限と解除の型 ・違約金の額（売買代金の何％か） ・登記簿上の住所・氏名と現住所の一致 ・共有者全員の書類と当日の出席
決済3週間前まで	・住宅ローンの一括返済を金融機関に申込み ・権利証（登記識別情報通知）の所在確認 ・印鑑証明書は決済日から3か月以内の発行分を取得 ・引越しの日程 ・残置物撤去を前日までに終えるスケジュール
決済1週間前〜前日	・付帯設備表 ・告知書と現況の最終照合（残す設備・撤去する物） ・書類一式を写真に撮って不動産会社か司法書士に事前確認 ・当日の集合時刻・場所・緊急連絡先を全員で共有
決済前日・当日	・持ち物の確認 実印、印鑑証明書、権利証、本人確認書類、鍵一式、振込先口座の通帳 ・鍵の引き渡し 着金をご自身の目で確認してから鍵を渡す ・固定資産税などの精算書と領収書を保管

住宅ローン残債がある場合の不動産売却の流れを、こちらの記事でご確認いただけます。

〈関連ページ〉住宅ローン残債ありで家を売却・住み替えるなら「完済」が前提｜住み替えローン・ダブルローンなど簡単解説

宮城県・福島県・茨城県で「不動産の決済に不安がある」「なるべく手間無く不動産の決済ができるようサポートしてほしい」とご希望の売主さまは、イエステーションへお問い合わせください。

イエステーションには東北No.1の店舗数がございますので、最寄りの店舗でお気軽にご相談いただけます。

買主のチェックリスト

買主さまは、以下で売買契約直後から決済前日までの準備をご確認ください。

時期	確認すること
契約直後	・ローン特約の融資承認予定日と解除期限を契約書で確認 ・本審査の申込みを速やかに行い、追加書類の提出期限を守る ・審査承認後は、転職・新たな借入・クレジットカードの分割払いなど、審査条件が変わる行動をしない
決済3週間前まで	・金融機関に融資実行日と決済日が一致しているか確認 ・自己資金はネット銀行の振込限度額の引き上げ、または決済口座への事前入金を済ませる ・火災保険を申し込み、決済日から補償が始まるようにする ・印鑑証明書・住民票は決済日から3か月以内の発行分を取得
決済1週間前〜前日	・事前内覧で付帯設備表・告知書と現況を照合し、気になる点は不動産会社へ伝える ・固定資産税などの精算金と仲介手数料の残金、振込手数料の負担を確認 ・当日の集合時刻・場所・緊急連絡先を全員で共有
決済当日	・持ち物 実印、印鑑証明書、住民票、本人確認書類、通帳・キャッシュカード、仲介手数料 ・精算金 ・融資実行と振込が完了したことを金融機関の担当者と一緒に確認 ・鍵・設備の説明書・領収書を受け取り、登記完了後に届く登記識別情報通知を保管

買主さまは、仮審査から決済までの間に、たて続けに手続き・書類準備などをする必要があるため、期限の確認を忘れず、早めの行動でご対応ください。

不動産の決済トラブルQ&A

最後に、不動産の決済について、イエステーションがよくいただくご質問・回答をご紹介します。

Q.決済までの流れ・決済当日の流れを知りたい

A.売買契約から決済までは1〜2か月で、売主さまは書類の準備と（住宅ローン残債がある場合は）一括返済の申込み、買主さまは本審査と資金の手配を並行して進めます。

決済当日の流れは、以下のとおりです。

決済当日の流れ	売主	買主
1. 本人確認と登記書類の最終確認	実印・印鑑証明書・権利証・本人確認書類を司法書士に提示する	実印・印鑑証明書・住民票・本人確認書類を司法書士に提示する
2. 融資の実行、残代金と精算金の振込	振込先口座の情報を提示し、待機する	金融機関の融資実行を受け、残代金と固定資産税などの精算金を売主の口座へ振り込む
3. 着金確認、売主の住宅ローン残債の一括返済	通帳またはネットバンキングで着金を確認し、残債を一括返済して抵当権抹消の書類を受け取る	振込完了の控えを受け取り、着金まで待機する
4. 鍵の引き渡し、仲介手数料などの支払い	着金を確認してから鍵一式と設備の説明書を渡し、仲介手数料の残金と司法書士費用（抵当権抹消登記分）を支払う	鍵と領収書を受け取り、仲介手数料の残金と司法書士費用（所有権移転登記分）を支払う
5. 所有権移転登記・抵当権抹消登記の申請	司法書士が法務局へ申請する。売主の手続きはここで完了	司法書士が法務局へ申請する。登記完了後に登記識別情報通知が届く

売主さまの不動産の売買契約締結から決済までの流れを、こちらの記事でご確認いただけます。

〈関連ページ〉不動産売買契約の流れ・売却当日の流れ｜売主の必要書類・登記費用などの諸費用・注意点も解説

Q.決済日に関係者が遅刻したらどうなる？

A.多少の遅刻なら決済中止となることはありませんが、融資の実行や振込は金融機関の営業時間内に、登記申請は法務局の受付時間内に終える必要があり、午後に大きくずれ込むと延期になることがあります。

遅刻の可能性があるとわかった時点で、速やかに不動産会社や司法書士などの関係者へご連絡ください。

Q.決済の場所と日時はどう決める？土日でも決済可能？

A.決済場所は買主が住宅ローンを借りる金融機関の店舗が一般的で、日時は平日の午前中に設定するのが通例です。

融資の実行と登記申請は平日の営業時間内に限られるため、土日祝日の決済は原則できません。

融資を使わない場合は、不動産会社や司法書士の事務所で決済を行うこともあります。

決済場所は、売主の口座がある金融機関の会議室などにすることで、着金を数分で確認でき、当日の待ち時間が減ります。

Q.代金の受け取り方（振込先・手数料）はどうなりますか？

A.代金は「売主本人名義の口座に振込」が原則で、一般的に振込手数料は買主負担です。

現金決済は、多額の現金引き出しに金融機関の制限があるなどの事情から、現在はほとんど行われていません。

なお、不動産が共有名義の場合は、持分に応じて各共有者の口座に分けて振込を行います。

Q.売買契約締結後に売主が亡くなった場合、契約や決済はどうなりますか？

A.売買契約締結後に売主が亡くなった場合でも売買契約は消滅せず、売主の地位は相続人全員が引き継ぎます。

〈参考〉民法　第896条

ただし、相続登記を済ませてから所有権移転登記が行われることになるため、通常、決済日は延期となります。

売主側は「相続人全員の戸籍」「遺産分割協議書」「印鑑証明書」などの書類が必要になるので、すぐに不動産会社と司法書士に連絡し、買主さまと新しい決済日の覚書を交わしてください。

まとめ

不動産の決済トラブルについて、具体的な事例・原因・対処法を解説したうえで、トラブルを防止するための事前準備チェックリストなどもご紹介してきました。

不動産の決済トラブルの大半は、専門家のサポートと「売買契約直後から決済前日」までの入念な準備で防げます。

仮に、決済日当日に買主さま都合の不払いトラブルが起きても、「着金前に鍵を渡さない」「延期は合意して覚書を交わす」という2つの原則を必ず守り、損失を最小限に抑えましょう。

また、ローン特約の解除や催告は、書面で残さないと後から証明できないため、口約束で決済日を延期することも避けてください。

宮城県・福島県・茨城県で不動産の決済について不安をお持ちの方は、イエステーションへお問い合わせください。

住宅ローン残債がある場合の手続き、住替え手続きなども含めて、担当者が専門家と連携しながら売主さまをサポートいたします。