空き家特例は令和9年以降も延長の可能性あり｜5秒で適用がわかるチェックシート、要件も簡単解説｜不動産の売買ならイエステーションアドレス株式会社

「空き家特例が改正されたと聞いたけれど、実家を売ったら結局いくら税金を払うことになるんだろう」と不安をお持ちではないでしょうか。

譲渡価格や税率はご自身の意思で変えられませんが、「空き家特例の要件を満たせるかどうか」は、行動次第でコントロールできる可能性があるため、当記事で内容をご確認ください。

空き家売却後の納税についても丁寧にご案内している宮城県・福島県・茨城県の不動産会社『イエステーション』が、空き家特例の複雑な要件と手続きをわかりやすくお伝えします。

「ご自身の状況が空き家特例の適用対象か」「税金が発生する場合はいくらくらいなのか」がわかるので、ぜひ最後までご覧ください。

※空き家特例の正式名称は「被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例」ですが、当記事では略称の「空き家特例」と表記いたします。

空き家特例は令和9年以降も延長の可能性あり｜今後の動向と注意点

空き家特例の適用期間は「令和9年（2027年）12月31日」までですが、これまでの税制改正の経緯を踏まえると、令和10年以降も延長される可能性があります。

空き家特例が令和10年以降も延長され可能性があると予測できる理由は、国土交通省が令和3年に策定した「住生活基本計画」において、「令和12年までに居住目的のない空き家を400万戸程度に抑える」という目標を掲げているためです。

一方で空き家の実態は令和12年までに470万戸まで増加する予測があるため、国は空き家特例のような制度も活用しながら、空き家対策をより推進していく必要性があります。

空き家特例の延長については、以下のプロセスで決定されます。

• ①例年8月頃に各省庁が翌年度の税制改正要望を財務省に提出
• ②税制改正要望が与党の税制調査会で審議される
• ③12月頃に「税制改正大綱」として延長の有無が公表される
• ④空き家特例に関しては令和10年1月1日から税制改正の内容が適用される

ただし、「空き家特例の延長」を期待して空き家の売却を先延ばしにすることは、ベストな選択とは言えません。

そもそも空き家特例の適用期間は「相続開始日から3年」ですし、空き家特例が延長されない可能性もあるためです。

空き家特例の恩恵を確実に受けるためには、現行の期限である「令和9年（2027年）12月31日」までに空き家売却を完了させるスケジュールで動くことをおすすめします。

こちらの動画で、片付け不要で空き家を売る方法をご確認いただけます。

宮城県・福島県・茨城県で、「空き家特例の適用期限である令和9年12月31日までに空き家を売却したい」とご希望の方は、イエステーションへご相談ください。

空き家所在地の専任担当者が、スムーズな売却をサポートいたします。

空き家特例の適用が5秒でわかるチェックシート

次に、空き家特例の適用を簡易的にチェックできるシートをご用意しました。

のちほど詳しい要件もご紹介しますが、今すぐ簡単に適用可否を知りたい方は、ぜひご活用ください。

上記のフローチャートで提示した質問は、以下のとおりです。

• 建物が昭和56年5月31日以前に建築されている
• マンションなど区分所有登記された建物ではない
• 亡くなった方が、亡くなる直前までその家に一人で住んでいた（老人ホームなどに入所していた場合は別途要件があります）
• 相続してから売るまでの間、誰も住んだり、貸したり、事業に使ったりしていない
• 売却代金が1億円以下である
• 親子・夫婦など特別な関係にある人への売却ではない
• 相続開始の日から3年を経過する日の属する年の12月31日まで、かつ令和9年12月31日までに売却できる
• 売る時点で耐震基準を満たしている、取り壊してから売る、または売却後に買主が期限内に耐震改修・取り壊しを行う、のいずれかに当てはまる

空き家特例の要件を簡単解説

チェックシートで大まかな見通しをご確認いただいたので、次に空き家特例の要件を詳しくお伝えします。

空き家特例の対象になる「家」と「人」の条件

空き家特例の対象になる家屋は、次の3つの条件をすべて満たす必要があります。

項目	内容
建築時期	昭和56年5月31日以前に建築
建物の種類	区分所有登記されている建物ではない （分譲マンションは対象外）
居住状況※	相続開始の直前まで、亡くなった方が1人で住んでいた

※亡くなった方が老人ホームなどに入所していて、相続開始の直前（亡くなる直前）まで1人で住んでいなかった場合も、以下すべて満たす場合には、「居住状況」の条件をクリアできます。

• 要介護認定・要支援認定（または障害者の障害支援区分の認定）を受けたうえで、特別養護老人ホームや有料老人ホーム、介護老人保健施設、サービス付き高齢者向け住宅などの施設に入所・入居していた
• 入所してから亡くなるまでの間、その家を人に貸したり事業に使ったりせず、家財の保管など以外の用途では使っていなかった
• 入所してから亡くなるまで、生活の本拠がその施設だった（一時的な入所ではない）

なお、「建築時期」「建物の種類」の条件については、老人ホームなどに入所する直前の状況で判定します。

〈参考〉国税庁ホームページ『No.3307 被相続人が老人ホーム等に入所していた場合の被相続人居住用家屋』

こちらの記事で、実家じまいの手順を詳しくご確認いただけます。

〈関連ページ〉実家じまいの手順は相続の前と後で違う｜費用、補助金・減税制度、相続トラブル回避法も解説

空き家特例を活用する場合売り方は3パターン｜令和6年から選択肢が増加

空き家特例は、売却方法の選択肢が3パターンあります。

パターン	耐震改修や解体工事の期限
売却時点で耐震基準に適合している必要があり、「空き家＋土地」をそのまま売る	売却時点まで
空き家を解体してから土地を売る	売却前まで
売却後に買主が耐震基準に適合させる工事実施or解体	売却の翌年2月15日まで

税制改正により、令和6年1月1日から、買主に耐震基準に適合させる工事（耐震改修）や解体を任せて、引き渡すことができるようになりました。

ただし、買主に耐震改修や解体を任せる場合には、以下のようなリスクがあります。

• 買主が期限までに工事を終えない可能性
• 売主が譲渡所得税の申告に必要な書類（耐震改修や解体を証明する書類）を渡さない可能性

このようなリスクに備えて、売買契約書に「買主が耐震改修や解体を行わなかった場合に、控除額相当分の損害賠償を請求できる旨の特約」を含めることが可能です。

〈参考〉国土交通省ウェブサイト『空き家の発生を抑制するための特例措置（空き家の譲渡所得の3,000万円特別控除）』令和５年度税制改正による拡充部分の適用を受ける場合、特約等に付帯する文言の例はこちら

買主に耐震改修や解体を任せる選択をする場合には、不動産会社へ特約の内容をご相談ください。

宮城県・福島県・茨城県で、空き家の売却を希望の方は、イエステーションへご相談ください。

売主さまにとって納税負担が軽くなる制度のご案内はもちろん、手間なく売却手続きが完了するようサポートさせていただきます。

空き家特例の期限・売却価格の上限と、空き家特例適用のためにコントロールできること

空き家特例が適用されるためには、以下両方も満たす必要があります。

• 相続開始の日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに空き家を売却
• 空き家特例そのものの期限である令和9年12月31日までに空き家を売却
• 売却代金は1億円以下（分割して売却した場合や、他の相続人が同じ家屋・敷地を売却した場合は、「総額で1億円以下かどうか」を判定）

〈参考〉国税庁ホームページ『No.3306 被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例』

ここまでご紹介してきた空き家特例の要件の中で、以下の要件はご自身でコントロール可能です。

要件から外れることを防ぐために、不動産会社と「空き家特例の適用を受ける」旨を共有しておきましょう。

• 空き家の売り方
• 空き家を売るスケジュール
• 空き家特例の適用を受けるための書類準備
• 買主に耐震改修・解体を任せる場合の、不動産売買契約書の特約

なお、買主に耐震改修・解体を任せる場合には、買主から工事完了を証明する書類を受け取ったうえで、市区町村に所定の書類（被相続人居住用家屋等確認書）の交付を申請し、確実に工事が完了しているか確認を受ける必要があります。

被相続人居住用家屋等確認書の交付には時間がかかるうえ、確定申告の時期（2月16日〜3月15日）が近づくと申請窓口が混み合う傾向があります。

余裕を持って準備を始められるよう、不動産会社のサポートを受けながら買主にも働きかけることをおすすめします。

空き家特例を使うことで最大いくら節税可能？

譲渡所得（売却額から取得費などを差し引いた売却益）が3,000万円以下（相続人が3人以上の場合は2,000万円以下）の場合、空き家特例を使うことで税額が実質0円になります。

【例】

「5年超所有の空き家を1,200万円で売却」「取得費が不明なため概算取得費（売却価格の5%）60万円」「売却費用60万円」と仮定した場合、譲渡所得は次のように計算します。

譲渡所得＝1,200万円－60万円－60万円＝1,080万円

このケースで空き家特例が適用されない場合の税額は、以下のとおりです。

空き家特例が適用されない税額＝1,080万円×20.315%（所得税15%＋復興特別所得税0.315%＋住民税5%）＝約219万円

一方、空き家特例が適用される場合には「1,080万円－3,000万円」で譲渡所得は0円（マイナス）になるため、譲渡所得税の税額は0円です。

ご自身の正確な税額は実際の取得費や譲渡費用によって変わるため、確定申告の前に試算し、売却益の中から納税資金を確保しておくことをおすすめします。

こちらの記事で、空き家特例以外の特例をご確認いただけます。

〈関連ページ〉空き家売却の方法と注意点｜費用を抑える方法、相続税・譲渡所得税の優遇制度なども簡単解説

まとめ

空き家特例が令和9年以降も延長される可能性と、空き家特例が適用されるかを簡単に確認できるチェックシートなどをご紹介してきました。

売却価格・取得費・税率そのものはコントロールできませんが、売り方や手続きの進め方は、空き家特例が適用されるようにコントロール可能です。

空き家特例の要件を満たすことで、譲渡所得が3,000万円（相続人が3人以上の場合は2,000万円）以下に収まるケースで、譲渡所得税が0円になります。

宮城県・福島県・茨城県で空き家の売却額、納税額、手元に残るお金を詳しく試算したい方は、イエステーションへお問い合わせください。

AIで空き家の売却価格を簡易査定していただくことも可能です。

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