「不動産を売却するのに、権利証を紛失していた。どうしたらいい？」とお悩みの方がいらっしゃると思います。
司法書士費用が5〜15万円追加となりますが、代替え書類作成を依頼可能ですので、安心してください。
ただし、過去の引っ越しなどで置き場所がわからなくなったのではなく、権利証と一緒に実印・印鑑証明書も紛失している場合には、今すぐ悪用防止の対策が必要です。
今回は、年間900件以上の不動産売買取引をサポートしている宮城県・福島県・茨城県の不動産会社『イエステーション』が、権利証を紛失した場合の対処法を、わかりやすくお伝えします。
ご自身の状況や不動産売却などの契約に合わせてスムーズに対処できるよう、ぜひ最後までご覧ください。
※権利証の正式名称は、2005年頃以前に発行されたものは「登記済証」、2005年頃以後に発行されものは「登記識別情報（通知）」です。（時期については法務局によって前後します）
当記事では、「登記済証」「登記識別情報（通知）」を総称して「権利証」と表記します。
宮城県・福島県・茨城県で「不動産を売却したいが、権利証の書類紛失・残置物処理など、課題が多数ある」とお悩みの方は、イエステーションへお問い合わせください。
現状に応じて、課題を丁寧・迅速に解消しながら、スムーズな不動産売却をサポートいたします。
権利証を紛失しても代替策がある｜再発行は不可だが不動産の所有権はなくならない
権利証は紛失すると再発行できませんが、権利証に替わる書類を準備することで、不動産売却・贈与などが可能です。
権利証を紛失しても、「不動産の所有権が無くなる」「不動産を売却・贈与できなくなる」といったことはありませんので、ご安心ください。
権利証を紛失した場合の代替策・費用｜不動産売買は司法書士費用5〜15万円追加など
権利証を紛失した場合の代替策は、以下3種類です。
| 代替策 | 費用の目安 |
|---|---|
| 「本人確認情報」を司法書士が作成 | ・通常5〜10万円 ・司法書士に出張してもらう場合などは追加費用が発生し、15万円ほどとなるケースもある |
| 公証人役場で、公証人に本人であることを認証してもらう | 3,500円〜1万円程度 （認証する書類の通数による） |
| 法務局から自宅に登記可否の確認通知を郵送してもらう「事前通知制度」を利用 | 無料 |
権利証は再発行できないが紛失しても不動産の所有権はなくならない
権利証は、以下のような場合でも再発行できませんが、不動産の所有権そのものは法務局の登記簿に記録されているため、権利証を失っても所有権が消えることはありません。
- 火災で燃えてしまった
- 津波で家が流出し、罹災証明書の発行を受けている
権利証は「所有権そのもの」ではなく、「所有者本人であることを証明するための書類」ですので、売却や贈与などの登記が必要になるまでは、すぐに代替策を用意する必要はありません。
〈参考〉政府広報オンライン「土地・建物の権利証を紛失しても権利を失うことはありません」
権利証が必要な場面・代替策を一覧で紹介
権利証が必要となる場面は限られているため、次に「権利証が必要な場面と代替策」「権利証が必要というイメージがあるが、実際は不要な場面」両方をご紹介します。
権利証が必要な場面と代替策
権利証が必要な場面と代替策は以下のとおりで、「本人確認情報」が必要な場面では、一般的にほかの代替策は使えない点に注意が必要です。
| 権利証が必要な場面 | 代替策 |
|---|---|
| 不動産売買による所有権移転登記 （売主） | 本人確認情報 |
| 抵当権設定登記（所有者・担保提供者） | |
| 代物弁済による所有権移転登記（債務者） | |
| 以下のローンの契約締結・融資実行 ・不動産担保ローン ・住宅ローンの契約締結 （審査の段階では権利証不要） | |
| 不動産贈与による所有権移転登記 （贈与者） | ・身内間：事前通知制度 ・第三者間：公証人の認証 |
| 財産分与による所有権移転登記 （分与者） | 事前通知制度 （相手と連絡が取れ協力が得られる場合のみ） |
| 交換による所有権移転登記 （双方の当事者） | ・第三者間：本人確認情報 ・親族・グループ企業間：事前通知制度or公証人の認証 |
| 賃借権・地上権などの設定登記 （所有者） | ・法人間取引：本人確認情報 ・個人間取引：公証人の認証の場合もある |
こちらの記事で、不動産売却当日の流れをご確認いただけます。
〈関連ページ〉不動産売買契約の流れ・売却当日の流れ｜売主の必要書類・登記費用などの諸費用・注意点も解説
権利証が必要というイメージがあるが、実際は不要な場面
以下の場面では、権利証は不要です。
| 場面 | 備考 |
|---|---|
| 住所変更登記 | – |
| 建物解体（建物滅失登記） | 更地の売買、建物を新築登記する場合は本人確認情報が必要 |
| 相続登記 | 登記名義人本人が亡くなっているため、本人確認の意味がない |
| 隣地との境界確定・測量 | 土地を合体させる「合筆登記」には本人確認情報が必要 |
| 登記識別情報の失効申出手続き | 印鑑証明書＋実印＋身分証明書で手続き可能 |
| 以下のローン審査時 ・リフォームローン ・不動産担保ローン | 登記事項証明書で物件確認が可能 |
| 不動産会社との媒介契約・査定依頼時 | 登記事項証明書＋身分証明書で対応可能 |
権利証が必要となるのは、主に「権利を動かす場面」と考えておきましょう。
宮城県・福島県・茨城県で「不動産を売却したいが、書類準備や売却の流れなどに不安がある」という方は、お気軽にご相談ください。
住宅ローン手続き、住替え手続きなど、不動産売却に関わるお困りごとにワンストップで対応いたします。
権利証紛失に気づいたらすぐに実行するべき悪用防止策
権利証を紛失して、不正に不動産の名義が変更されることは考えにくいのですが、実印・印鑑証明書まで一緒に見当たらない場合には、早急に悪用防止策の実行をおすすめします。
以下の対策を早急に実行しておくことで権利証の悪用リスクはほとんどなくなるため、ぜひご確認ください。
- 【最優先】実印・印鑑証明書が手元にあるか確認。なければ警察へ
- 法務局へ「不正登記防止申出」
- 法務局へ「登記識別情報の失効申出」
- 市区町村役場で「印鑑登録の廃止」「改印手続き」
- 市区町村役場で「印鑑登録証明書の交付制限申請」
- 「権利証を厳重保管して忘れがち」な場所も再確認
【最優先】実印・印鑑証明書が手元にあるか確認。なければ警察へ
「権利証・実印・印鑑証明書」がセットで見当たらない場合には、最寄りの警察署で「遺失届」または「盗難届」を提出し、受理番号を控えておきましょう。
警察署への届出は義務ではありませんが、次にご紹介する「不正登記防止申出」の手続きがスムーズになります。
なお、誰かが「権利証・実印・印鑑証明書」を持ち出したとしても、「本人確認書類」が無い場合には悪用は困難です。
ただし本人確認書類の提示は「委任状」の不正作成可能になる可能性を想定して、念には念を入れた対応をおすすめします。
権利証が「登記済証」の場合は法務局へ「不正登記防止申出」
権利証が「登記済証（2005年頃以前まで発行されていた紙の権利証）」の場合、「不正登記防止申出」をしておくと、他人から不動産の登記申請があった場合に法務局からの通知を受けられます。
不正登記を100%防げるとは限らないのですが、早期に不正を発見し対処できるため、実施をおすすめします。
【不正登記防止申出の手続きなど】
- 不動産の所在地を管轄する法務局で「不正登記防止申出」「本人確認書類」を提出
- 手数料：無料
- 有効期限：3ヶ月間（再申出で延長可能）
- 警察署への「遺失届」「盗難届」・受理番号があると、手続きがスムーズ
実家じまいを検討中の方へ、こちらの記事で手順・費用、費用負担を軽減できる補助金などをご紹介しています。
〈関連ページ〉実家じまいの手順は相続の前と後で違う｜費用、補助金・減税制度、相続トラブル回避法も解説
権利証が「登記識別情報」の場合は法務局へ「登記識別情報の失効申出」
紛失した権利証の名称が「登記識別情報（2005年頃以後に発行された権利証）」だった場合には、内容がオンラインに格納されていて、「登記識別情報」自体には「12桁の英数字パスワード」のみ記載されています。
第三者の12桁の英数字パスワード手に渡ると不正登記のリスクが高いため、法務局へ「登記識別情報の失効申出」をして、パスワードの効力自体を消滅させましょう。
なお、「登記済証」は紙の権利証で、先程ご紹介した「不正登記防止申出」を実施しても有効期限は3ヶ月ですので、発見すると不動産売却などの際に使用可能です。
一方で「登記識別情報」のパスワードについては、一度失効させると後で発見しても「従来のパスワード再有効化」「新しいパスワードの発行」できません。
「登記識別情報」のパスワードを失効させた場合、将来の不動産売却などの際には必ず本人確認情報などの代替策が必要になることを、念頭に置いておきましょう。
市区町村役場で「印鑑登録の廃止」「改印手続き」
実印を使用する場面は意外と多いため、実印を紛失している場合には、住民票のある市区町村役場で「印鑑登録の廃止届（亡失届）」も提出しておくと、さらに権利証の不正利用リスクを抑える効力が強くなります。
必要に応じて、新しい印鑑で印鑑証明の再登録をしておきましょう。
なお、自治体によっては「印鑑登録証（カード）」を所持している場合に、委任状なしで誰でも「印鑑証明書」の交付請求が可能な場合もあります。
印鑑登録証（カード）を不正に持ち出した人物が自由に証明書取得できる状態になるケースがあることも念頭に置いて、早急に「印鑑登録の廃止」手続きを実施することをおすすめします。
「権利証を厳重保管して忘れがち」な場所も再確認
権利証は、「厳重に保管したこと自体を忘れてしまう」というケースも少なくありません。
以下のような場所を再確認してみる、ご家族にも探してもらうなど、本当に権利証を紛失したのかを再確認してみることもおすすめします。
- 仏壇・神棚周り：引き出し、裏側の隠し収納、神棚の下の収納スペース、仏具を保管している箱の中など
- 押入れ・収納：天袋、押入の奥に積まれた段ボールの中、季節物の収納ケースの中など
- 書類に紛れている：住宅ローン契約書類のファイル、火災保険・地震保険の証券ファイル、家を建てた際の書類の中など
- 金庫：銀行の貸金庫、家庭用金庫など
- その他：本棚の本の間、アルバムの間、家計簿や日記帳の間、額縁の中など
権利証の紛失Q&A
最後に、不動産売却の場面で権利証を紛失してお困りの方から、イエステーションがよくいただく質問・回答をご紹介します。
Q.権利証を紛失しないように司法書士に預けることは可能？
A. 不動産売買の決済直前や登記手続きに付随する一時的な預かりはあっても、長期保管サービスを行っている司法書士事務所は実務上ほとんど存在しません。
理由は、紛失・盗難時の損害賠償リスクが大きいためです。
権利証を発見した場合には、家庭用の耐火金庫などを使い、実印・印鑑証明書とは別の場所に保管することをおすすめします。
Q.権利証のコピーはあるが原本はない。どうすればいい？
A. 権利証のコピーには法的効力がないため、紛失と同じ扱いになります。
不動産登記法では原本の提出が前提とされており、コピーは偽造・改ざんが容易なため、本人確認の証拠として認められません。
ただし、コピーで「地番・家屋番号などの物件情報」「登記識別情報の番号確認」は可能なため、司法書士や不動産会社へ相談する際に持参すると、本人確認情報作成などの手続きがスムーズになります。
まとめ
権利証を紛失しても再発行はできませんが、不動産の所有権そのものが消えるわけではなく、本人確認情報の作成（5〜15万円程度）などの代替策によって不動産売買などの手続きが可能です。
権利証の紛失に気づいた時点で。「実印・印鑑証明書の確認」「不正登記防止申出」「登記識別情報の失効申出」といった悪用防止策を実施しましょう。
イエステーションは年間900件以上の不動産売買をサポートしている不動産会社です。
宮城県・福島県・茨城県で「不動産を売却したいが、権利用紛失などの問題があって不安」とお困りの方は、お気軽にご相談ください。
