マンションの管理費と修繕費はもったいないのか｜一戸建て・賃貸との比較、支払いがきつい場合の対処法も紹介｜不動産の売買ならイエステーションアドレス株式会社

マンションの管理費と修繕費の支払いに終わりはないため、支払うのがもったいない・きついと感じる場面があると思います。

これ以上の支払いは避けたい・老後の家計を考えると支払い続けるのは難しいと感じているなら、住居費をコントロールしやすい一戸建てや、マンション同様にご自身での管理が必要ない賃貸への住み替え検討をおすすめします。

今回は年間900件以上の不動産取引をサポートしている宮城県・福島県・茨城県の『イエステーション』が、「マンション・一戸建て・賃貸の比較」という視点から、マンションの管理費と修繕費を支払い続けることの価値を見直すために必要な情報を、わかりやすく解説します。

老後まで見据えて、「マンションを所有し続けるべきなのか」を適正に判断するために、ぜひ最後までご確認ください。

マンションの管理費と修繕費はもったいないのか｜一戸建て・賃貸との比較

マンションの管理費と修繕費をもったいないと感じる場面は、ご自身にとって最適な住居を改めて見直すチャンスです。

はじめに、「住居費」「資産価値（売却・相続・資産活用）」の視点から、ご自身の現状にマンション・一戸建て・賃貸のうちどの住居が向いているのかを、一緒に確認しましょう。

マンション・一戸建て・賃貸の住居費を比較｜支出方法がまったく違う

マンション・一戸建て・賃貸の住居費は、住居費の総額そのものよりも「支出方法が根本的に違う」点が、マンションの管理費と修繕費がもったいないと感じる大きな要因です。

住宅種別	毎月の支出	一時的な支出	支出のコントロール
マンション	・管理費 ・修繕費 ・駐車場代 ・駐輪場代	・自然災害などによる修繕費を修繕積立金では賄えない場合に一時金徴収がある ・15〜25年に一度、水回り設備交換150〜300万円前後など	できない （総会の決議で決まる）
一戸建て	・住宅ローン以外は誰からも徴収されない ・駐車場を賃貸する場合は賃貸料	・数年に一度、住宅設備の点検・メンテナンス費用 ・5年毎にシロアリ防除15万円〜30万円前後 ・10〜20年に一度、外壁・屋根の塗装100〜150万円前後 ・15〜25年に一度、水回り設備交換150〜300万円前後 ・30年に一度、給排水管の更新40〜80万円前後など	できる （時期も内容も自由）
賃貸	・家賃 ・共益費 ・駐車場代 ・駐輪場代	・更新料 ・住み替え時の初期費用	できる （住み替えで調整可能）

マンションの管理費と修繕費は、「毎月、強制的に、決まった額の支出」が必須です。

ご自身で金額を決めることはできず、値上げの判断にも直接関与できません。

一方で一戸建ては、管理をご自身で行うため管理費の支出はなく、修繕費に関しては「積立」「必要なときに資金を用意する」どちらを選択するかは自由に決められます。

また、マンション・一戸建ては一時的な支出が曖昧ですが、賃貸に関しては住み始めたときから全ての支出が明確で、修繕費は所有者が支払うので設備の寿命を気にする必要はありません。

家賃・共益費などの値上げに応じられない場合の、「住み替え費用支出」の可能性は考えておく必要がありますが、一戸建ての修繕費と同様に「積立」「必要なときに資金を用意する」どちらを選択するかは自由に決められます。

マンション・一戸建ての資産価値を比較｜立地・需要・管理状態に左右される

マンションの将来の資産価値が高い場合は、管理費や修繕費を支払い続けても「もったいない」とは感じにくいですよね。

マンション・一戸建ての資産価値は以下の視点で比較する必要があり、立地・需要・管理状態が大きく影響します。

• 売却時の資産価値
• 次の世代に引き継げるかどうか（相続）の視点での資産価値
• 事業活用する場合の資産価値

比較	マンション	一戸建て
売却時の資産価値	好立地でマンション全体・住戸内の管理状態が良ければ高い資産価値を維持しやすい	築年数が古くなっても、土地の立地が良く需要が高ければ資産価値を維持しやすい
次の世代に引き継げるかどうか（相続）の視点での資産価値	何世代も引き継ぐという価値観はないのが一般的	土地を何世代も引き継ぐ可能性を考えやすい
事業活用する場合の資産価値	好立地であれば事業活用しやすいが用途は限られる	アイデア次第で幅広く事業活用が可能

所有期間が長いほど、マンションは主に建物をイメージして、一戸建ては主に土地をイメージして資産価値を考えるのではないでしょうか。

マンションは建物が主体である以上、どの視点で資産価値を考える場合でも、管理費と修繕費が影響します。

• 売却・次の世代に引き継ぐ：管理費と修繕費が高い場合はもちろん、修繕費の積立不足や過去の自然災害時の一次徴収などもネックになる
• 事業活用：管理費と修繕費が高い場合は収益を獲得するための賃料設定が難しく、借り手がいなくても管理費と修繕費の支払いは続くことがネック

マンション・一戸建て・賃貸の向き不向き

ここまでの比較をふまえて、マンション・一戸建て・賃貸の向き不向きもご紹介します。

住まいの種類	向いている方	向いていない方
マンション	・維持管理の手間をかけたくない ・毎月定額を払って維持管理をしてもらうほうが家計管理をしやすい ・将来、賃貸物件としての活用を考えている	・修繕の時期と内容を自分で決めたい ・値上げや一時金徴収を受け入れられない ・老後に年金収入だけで管理費と修繕費を払い続けるのが不安
一戸建て	・修繕の時期と内容を自分で決めたい ・修繕費を計画的に自分で積み立てられる ・車を複数台置きたい、ペットを飼いたい ・次の世代に資産を残したい	・修繕費を自分で積み立てる自信がない ・外構や庭の手入れ、冬場の除雪が負担 ・突発的な100万円単位の出費に対応しづらい
賃貸	・転勤や家族構成の変化が多い ・修繕費の負担を避けたい ・収入の変化に応じて住居費を調整したい	・老後も家賃を払い続ける見通しが立たない ・資産を残したい ・高齢になってからの入居審査に不安がある

宮城県・福島県・茨城県でマンションの管理費と修繕費を負担に感じていて、手放すことをご検討中の方は、イエステーションへお問い合わせください。

「手放すかどうか」「住み替え先をどうするか」を迷っている段階から、ご相談いただけます。

マンションの管理費と修繕費を支払う価値とは

マンションの管理費は「現時点での暮らしやすさ」、修繕費は「将来の資産価値」のための費用です。

項目	管理費	修繕積立金
性質	毎月使い切る費用	将来の工事のために積み立てる費用
主な使いみち	・管理委託料（管理員業務、清掃、設備点検、事務） ・共用部分の水道光熱費 ・共用部分の損害保険料 ・共用設備の保守維持費、備品費	・外壁塗装、屋上防水、床防水 ・給水設備、排水設備の更新 ・エレベーター（昇降機設備）の改修 ・建具・金物等の交換
管理費と修繕費が無いとどうなるか	清掃や設備点検が滞り、住み心地が直接下がる	工事の時期に資金が足りず、劣化が進んで資産価値が下がる
退去・売却時	返金されない※

※マンションの修繕費は積み立てるものですが、ご自身の貯金ではなく「管理組合の共有財産」ですので、売却の際に支払った修繕費が返金されることはありません。

管理費・修繕費ともに、住民の生活に幅広く活用されています。

• 共用廊下・エントランス・敷地内通路の除雪や凍結防止は、管理会社の業務に含まれているマンションが多く、加齢に伴う負担が増えない
• オートロック、防犯カメラ、管理員の巡回は、世代・世帯構成を問わず価値が高い
• 敷地内のゴミ置き場が便利（収集日に関係なくゴミを出せるマンションもある）
• 外壁や屋根の点検・メンテナンスをご自身で管理する必要がなく、メンテナンスの業者選びや相見積もりの手間もない
• 敷地内の除草・植栽の手入れが不要でいつも整備された環境下で暮らせる
• 管理が行き届いているマンション、マンション特有の住民サービスは事業用活用の際にも有利

ただし、以下のような場合には管理費と修繕費を支払う価値が失われている可能性があります。

• 修繕費の滞納者が多く、修繕積立金だけでは定期的な大規模修繕が難しい（近い将来、追加徴収の可能性がある）
• 住民の共用部使用マナーが悪く、管理人の管理だけでは適正な状態を維持できない（廊下に私有物を置くなど）　など

実際に、マンションの36.6％が修繕積立金不足の問題を抱えています。

〈参考〉国土交通省ウェブサイト『マンションに関する統計・データ等』令和5年度マンション総合調査結果からみたマンションの居住と管理の現状＞9ページ

毎年届く総会資料を必ず確認して、修繕費の積立状況を把握しましょう。

積立状況に滞りが出始め、賃貸や空き家が増え始めている場合には、「ご自身が支払う管理費や修繕費が将来無駄になることはないか」を改めて考える良い機会です。

マンションの管理費と修繕費は上がるのが一般的

マンションの管理費と修繕費がもったいないと感じている場合には、「将来の値上げ」も含めて維持or売却をご検討ください。

マンションの管理費がいくら上がるのかについては、物価変動・消費税率の改正・建物の劣化といった多くの不確定要素があるため明確な額を提示することはできません。

修繕費も同様ですが、積み立て方式は主に2種類で、新しいマンションほど修繕費を段階的に値上げをしていく方式で修繕費額を設計していることが、国土交通省が公表しているデータから読み取れます。

修繕費の積み立て方式	概要
均等積立方式	・同額を積立 ・昭和59年以前は61.4%→平成27年以降は11.0% ・令和5年の全国平均は40.5%
段階増額積立方式	・当初の額を低く抑え、段階的に値上げしていく ・昭和59年以前は20.7%→平成27年以降は81.2% ・令和5年の全国平均は47.1%

〈参考〉国土交通省ウェブサイト『マンションに関する統計・データ等』令和5年度マンション総合調査結果からみたマンションの居住と管理の現状＞9ページ

なお、修繕費の具体的な額についても、国が定めたガイドラインを参考に試算が可能です。

項目	均等積立方式	段階増額積立方式
購入時	修繕積立基金として400,000円
1〜6年目	月23,575円	月18,646円
7〜13年目		月24,616円
14〜21年目		月24,817円
22〜30年目		月24,951円
30年間の合計	8,887,112円/戸	8,887,396円/戸

〈参考〉国土交通省ウェブサイト『マンション管理』長期修繕計画標準様式、長期修繕計画作成ガイドライン＞120ページの「計画期間の推定修繕工事費の累計額」「計画期間の専用使用料、駐車場等の使用料、管理費会計からの繰入金」を使用し、新築からの30年間に考え直して計算。段階増額積立方式については96ページの「段階増額積立方式における適正な引き上げの考え方」をもとに計算。

ただし、上記は国が2024年6月に改定した「長期修繕計画作成ガイドライン」に沿ったものです。

新しいガイドラインでは、修繕費の急激な引き上げを抑える考え方が示されました。

マンションによっては、販売会社が新築時の修繕費の額を非常に安く抑えて提示したことが原因で、数年ごとに数千円単位での値上げが計画されているケースもあります。

修繕費の値上げ計画が気になる場合には、マンションの修繕計画で一度ご確認ください。

また、修繕費を一定以上に引き上げて管理計画の認定を受けたマンションで、一定の大規模修繕工事が行われた場合に、翌年度の固定資産税が1/6から1/2の範囲（1戸あたり100㎡相当分まで）で減額される優遇制度もあります。（マンション長寿命化促進税制）

修繕費が値上げされる場合でもこの制度を活用して大規模修繕をするという場合には（理事会や管理会社への問い合わせで確認できます）、マンションの維持or売却の判断材料にして頂けると幸いです。

〈参考〉国土交通省ウェブサイト『マンション税制』

マンションの管理費と修繕費の支払いがきつい場合の対処法｜滞納のリスクも確認

マンションの管理費と修繕費の支払いがきつい場合の選択肢は、主に以下の3つです。

• 売却して住み替え
• 賃貸転用して住み替え
• 管理組合に参加して見直しに取り組む

売却して住み替え

売却して住み替える方法は、管理費と修繕費の負担が確実に無くなる唯一の方法です。

売却判断の際には、以下を比較してください。

• これから払う総額：（月々の管理費＋修繕積立金） × 住み続ける予定の年数（値上げ分も見込む）
• 今売った場合の手取り額：売却価格 − ローン残債 − 仲介手数料などの諸費用

「修繕積立金の不足」「修繕費の大幅値上げ」が予定されているマンションほど、時間が経つほど買い手からの評価が下がりやすい傾向があります。

そのため、売却を決断する場合には早いほうが売却後の手取り額を多く確保できる可能性があります。

宮城県・福島県・茨城県でマンション売却をご検討中の方は、イエステーションへお問い合わせください。

イエステーションは年間900件以上の不動産売買取引実績をもつ不動産会社で、買取※もご依頼いただけます。

※買取とは不動産会社が物件を直接買い取る売買方法のことで、一般の市場では売却しにくい物件も数日でご売却いただけます。

賃貸転用して住み替え

マンションを居住用から賃貸に転用すると、家賃収入で管理費と修繕費を支払い、収益も得られる可能性があります。

【家賃収入 −（管理費＋修繕費＋固定資産税＋賃貸管理を委託する場合の委託料＋賃借人入れ替え時の費用）=年間収益】

賃貸転用は、将来また住む可能性がある場合や、資産として持ち続けたい場合の選択として向いています。

ただし、空室期間も管理費と修繕費の支払いは続くため、空室期間が生まれないように工夫して賃貸経営をする必要があります。

また、住宅ローン返済中の場合には、金融機関の承諾なく賃貸転用することはできず、住宅ローン控除も受けられなくなる点には、注意が必要です。

こちらの記事で、住宅ローン返済中のマンションを賃貸転用する場合の対処法を、詳しくご確認いただけます。

〈参考〉住宅ローン返済中の賃貸転用は黙認orばれて一括返済どちら｜転勤・返済困難などの場合の対処法を解説

管理組合に参加して見直しに取り組む

管理費と修繕費の見直しは総会決議が必要ですので非常にハードルが高い方法ですが、修繕費が急激に値上げされる計画の場合には、見直しに興味をもつ区分所有者が多数いることを想定できるため、チャレンジする価値があります。

管理組合での管理費と修繕費の見直しは、具体的には、以下のように進めます。

• 総会資料で管理委託契約の内訳を確認する：管理員業務、清掃業務、設備管理業務、事務管理業務の額を確認
• 相見積もりを理事会に提案する：管理会社の変更や委託内容の見直しは、複数社の見積もりがあってはじめて議論になる
• 外部専門家の活用を提案する：全国では41.4％のマンションが建築士・弁護士・マンション管理士などの外部専門家を活用しており、選任理由の1位は大規模修繕等の実施（47.4％）
• 総会に出席する：出席率が低い総会ほど、少数の意見で管理規約の見直し決議が可決される可能性がある

総会決議については2026年4月施行の「区分所有法」改正により、決議出席者を分母にして※決議が可能になりました。

※以前は全区分所有者を分母にしていたため、所有者不明・無関心な所有者が多いマンションは、総会決議ができないという問題がありました。

国土交通省の『マンション総合調査』で公表されているデータによると、総会への区分所有者の出席割合の平均は 24.6％（委任状及び議決権行使書提出者を除く）で、規模が大きいマンションほど出席割合が低い傾向があります。

〈参考〉国土交通省『マンションに関する統計・データ等』令和5年度マンション総合調査結果〔概要編〕27ページ

こちらの記事で区分所有法の改正内容を詳しくご確認いただけます。

〈参考〉区分所有法2026年改正をわかりやすく解説｜ポイントは建替・再生の要件緩和など管理組合の権限拡大

管理費と修繕費を滞納するリスク

管理費と修繕費の滞納には、以下のリスクがあります。

時間の経過とともにリスクが大きくなるため、段階をご紹介します。

管理組合・管理会社の動き	所有者が取るべき対応
①管理会社から電話や書面で督促が届く	すぐに連絡を返す。いつ、いくら払えるのかを具体的に伝える
②管理組合名で内容証明郵便による催告。遅延損害金の加算が検討される	この段階までに管理組合に相談することで、何らかの対応を期待できる
③簡易裁判所への支払督促の申立て、少額訴訟（60万円以下）または訴訟	滞納元本に加え、遅延損害金と弁護士費用等も請求される可能性がある
④確定判決に基づく差押え（預金、給与など）	売却による解決を検討できる最後の段階
⑤区分所有法第59条に基づく競売の請求（総会で区分所有者および議決権の各4分の3以上の決議が必要）	競売になると価格も引渡し時期も選べない。その前に売却すれば自分で決められる

〈参考〉建物の区分所有等に関する法律　第五十九条

管理費や修繕費の支払いがきつい場合には、早い段階で管理組合に相談をすることで、以下のような対応をしてもらえる可能性があります。

• 分割払い
• 支払時期の調整
• 遅延損害金の減額・免除

ただし、管理組合と理事会が最終判断をするため、区分所有者の希望が叶うものではなく、1住戸だけ管理費と修繕費の支払いが免除されることはありません。

また、管理費や修繕費の負担割合を決める際に、使用頻度等は勘案されないため、「エレベーターを使わない」「共用施設を利用していない」といった理由は、減額の根拠になりません。

〈参考〉国土交通省ウェブサイト『マンション標準管理規約』単棟型（コメント含む）』＞第25条関係

以下のように事情を正直に伝えたうえで、支払う意思があることを示して最終判断を待つことになります。

• 滞納するに至った事情（収入の変化、病気、家族の状況など）
• いつまでに、いくら払えるのかという具体的な計画

マンションの管理費と修繕費Q&A

最後に、マンションの管理費と修繕費がもったいないと感じて売却をご検討中の方から、イエステーションがよくいただく質問・回答をご紹介します。

Q. 管理費と修繕費で月3万円は高すぎますか？

A. 国土交通省の『マンション総合調査』によると、1戸あたりの月額平均は管理費が11,503円、修繕積立金が13,054円で、合計するとおよそ24,500円です。

〈参考〉国土交通省ウェブサイト『マンションに関する統計・データ等』令和5年度マンション総合調査結果〔概要編〕25ページ

ただし管理費は「支払っている管理に見合う管理が行われているか」、修繕費は「支払った額で計画通りに修繕が実施されるか」で判断するため、金額だけで高すぎるかどうかを判断することはできません。

一般的に、以下のような条件で管理費が変動します。

• 総戸数が少ないマンションほど、1戸あたりの負担が大きくなる
• エレベーターの台数、機械式駐車場、宅配ボックス、ラウンジなど共用設備が多いほど高くなる
• 管理員が常駐か、巡回かによって人件費が変わる

Q. 管理費と修繕費を滞納したまま売却できますか？

A. 管理費と修繕費を滞納したまま売却することは可能ですが、条件は不利になります。

理由は、滞納分の支払義務が買主に引き継がれるためです。

〈参考〉建物の区分所有等に関する法律　第八条

なお、管理費と修繕費の滞納は「売買契約前の重要事項説明」で必ず開示され、滞納額かそれ以上の値引きを求められるのが一般的です。

Q. 管理費と修繕費が高いマンションは売れにくいですか？

A. 買い手は、管理費と修繕費の金額自体はもちろん、「金額に見合っているか」も評価します。

【例】住戸数が少なく管理費と修繕費が高くても、管理が行き届いていれば評価されます。

一方、金額が高いのに修繕費の滞納が多く積立が不足している場合には、候補から外れやすくなります

また、管理費と修繕費が安すぎる場合にも、買い手に「値上げの予定」「一時徴収の可能性」「管理不足」などの不安を抱かせ、候補から外れやすくなります。

宮城県・福島県・茨城県で「マンションの管理費と修繕費がもったいない」「マンションはいつ売却するべき？」などの不安や疑問をお持ちの方は、イエステーションへお問い合わせください。

AI簡易査定で、マンション価格を簡単にご確認いただくことも可能です。

まとめ

マンションの管理費と修繕費が本当にもったいない出費なのかを、一戸建て・賃貸との比較を交えてお伝えしてきました。

マンションの管理費は今の暮らしやすさを、修繕費は将来の資産価値を買っている費用です。

「長期修繕計画に対して修繕積立金の額が不足し始めている」「空き家が増えてきた」などの変化が起き始めた場合には、将来、管理費と修繕費の支出がもったいない結果になる可能性があります。

マンションを維持し続けるべきか、売却・賃貸転用などの方法で管理費と修繕費の支払い負担を手放すかを迷った場合には、不動産会社などのプロに相談をして、もったいない支出が膨らむ前に対応していただけると幸いです。