一人っ子は実家売却or相続どちらが得か｜手続きの種類と流れ、遠方の実家維持の現実など解説｜不動産の売買ならイエステーションアドレス株式会社

一人っ子でこれから先実家で暮らす予定がない場合、常に「実家どうする問題」が頭の片隅にあるのではないでしょうか。

「親と相談のうえ、時期を見計らって売却する」or「相続までは親に従う」の選択で迷うだけでなく、「売却するなら損をしないベストタイミングはいつ？」という点も気になりますよね。

そこで今回は年間900件以上の不動産取引をサポートしている宮城県・福島県・茨城県の不動産会社『イエステーション』が、一人っ子の方がご自身の状況に応じて「実家どうする問題」を解決するための情報を、わかりやすく解説します。

お一人ですべての判断をすること・手続きをすることに対するストレスから解放されるために、ぜひ最後までご覧ください。

宮城県・福島県・茨城県で実家の行く末を相談できるプロをお探しの方は、イエステーションへお問い合わせください。

一人っ子の実家どうする問題「売却or相続どちらが得か」「売却は相続前or後どちらが得か」

はじめに、「一人っ子の実家どうする問題」を解決するベースになる「簡単診断」を、ぜひご活用ください。

簡単診断では、以下どちらを選択するほうが得かをまとめて診断できます。

• 「売却or相続」どちらが得か
• 売却は「相続前or後」どちらが得か

親が1人暮らしorどちらも亡くなっている場合

以下は、「親が実家で一人暮らしをしている」「ご両親が亡くなっている」場合の簡単診断です。

ご両親が健在の場合

以下は、「両親が健在の場合」の簡単診断です。

実家売却の方法と流れ

実家を売却する方法は、以下2種類です。

• 不動産会社に仲介を依頼して、一般の不動産市場で実家を売却
• 不動産会社に実家を売却する（不動産会社の買取サービスを利用する）

不動産会社に仲介を依頼して、一般の不動産市場で実家を売却する流れをご紹介します。

実家の売買契約完了までの期間は、一般的に3〜6ヶ月ほどです。

買取サービスよりも高額で売却できる可能性があるため、当初はこちらを選択するのが一般的です。

流れ	内容
①実家の現状確認	・登記簿で所有者を確認 ・住宅ローン残債を確認 売買契約締結までに以下の書類も揃えておく ・過去の固定資産税納税通知書 ・購入時の売買契約書 ・建築確認書類 ・測量図 ・リフォーム履歴など実家にかかった費用がわかる書類
②査定依頼	複数の不動産会社に査定を依頼。査定額だけでなく、担当者の対応・実績を見極める
③媒介契約締結	媒介契約は「専属専任」「専任」「一般」の3種類で、実家の状況に応じて選択。 （都市部で買い手がつきやすい不動産は、通常は「一般」を選択）
④売り出し開始	レインズ（不動産流通機構）への登録・ポータルサイト掲載・内覧対応
⑤買主との交渉・売買契約	価格・引き渡し時期の交渉後、売買契約書に署名・捺印。手付金受領
⑥決済・引き渡し	残代金受領・登記移転・物件引き渡し
⑦確定申告・譲渡所得税の納税	売却翌年の3月15日までに確定申告・納税

住宅ローン残債がある場合の売却は、「完済」が前提です。こちらの記事で売却の流れをご確認ください。

〈関連ページ〉住宅ローン残債ありで家を売却・住み替えるなら「完済」が前提｜住み替えローン・ダブルローンなど簡単解説

不動産会社に実家を売却する場合（買取サービスを利用する場合）、相手が不動産売買契約のプロですので、流れがスムーズです。

売買契約完了までの期間は最短数日〜長くても1ヶ月と短期間ですが、売却価格は市場価格の6〜8割ほどとなります。

一般の不動産市場では買い手がつかない物件も買取可能なケースがあるため、実家の状況に応じて選択しましょう。

流れ	内容
①実家の現状確認	・登記簿で所有者を確認 ・住宅ローン残債を確認 売買契約締結までに以下の書類も揃えておく ・過去の固定資産税納税通知書 ・購入時の売買契約書 ・建築確認書類 ・測量図 ・リフォーム履歴など実家にかかった費用がわかる書類
②買取サービスを提供している不動産会社を探して査定依頼	複数の不動産会社に査定を依頼。査定額だけでなく、担当者の対応・実績を見極める
③条件交渉・売買契約の内容確認	売却額、引渡時期・残置物の取り扱いなど具体的な条件をすり合わせしたうえで、売買契約
④決済・引き渡し	残代金受領・登記移転・物件引き渡し
⑤確定申告	売却翌年の3月15日までに確定申告・納税

譲渡所得税の確定申告は、税額が0円でも提出する必要があります。

こちらの記事で、税額が0円になるケース・確定申告の方法を詳しくご確認いただけます。

〈関連ページ〉自宅売却の税金がかからない場合は主に2パターン｜3000万円控除の特例、申告方法など簡単解説

宮城県・福島県・茨城県で「手間無く実家を売却したい」とご希望の方は、イエステーションへお問い合わせください。

なるべく現地に足を運ばない売却サポートなどが可能です。

実家を相続する手続きの種類と流れ

相続の選択肢は、以下3つです。

一人っ子の場合は遺産分割協議が不要ですので選択の流れはシンプルですが、手続きは多岐にわたります。

選択肢	内容
単純承認	プラス・マイナスの財産をすべて相続
相続放棄	プラス・マイナスの財産すべてを放棄。
限定承認	プラスの財産の範囲内でマイナスの財産を弁済する。

相続手続きの流れは、以下のとおりです。

時期	流れ
相続発生〜3ヶ月	・死亡届の提出（7日以内） ・遺言書の有無を確認 ・年金受給停止や健康保険の手続き（10〜14日以内） ・相続財産・負債の調査 ・相続放棄・限定承認を判断し、選択する場合には裁判所へ申述（3ヶ月以内）
4ヶ月以内	被相続人（亡くなった方）の所得税の準確定申告
10ヶ月以内	相続税申告・納付
実家の売却前or3年以内	実家の相続登記 （2024年4月から義務化）

なお、相続には以下のような書類が必要で、書類収集だけで1〜2ヶ月の時間を要することもあります。

一人っ子で「実家の売却や相続について相談できる相手がいない」と不安をお持ちの場合には、司法書士や弁護士へ書類収集・手続きのサポートなどを依頼することも可能です。

• 被相続人の出生〜死亡までの戸籍謄本一式
• 被相続人の住民票の除票
• 相続人の戸籍謄本・住民票
• 固定資産税評価証明書
• 不動産登記事項証明書（法務局）

遠方の実家維持の現実｜メリット・デメリット

ここまで、「実家どうするか問題」の実務面にスポットを当ててきましたが、「愛着のある実家を、損得だけで手放すかどうか決めるのは難しい」という心情の方もいらっしゃると思います。

次に、遠方の実家を維持する現実的なメリット・デメリットもご紹介するので、参考にして頂けると幸いです。

遠方の実家を維持する主なメリットは、以下のとおりです。

• 親御さまが住み慣れた土地で生活を継続できる
• いつでも帰れる拠り所を残せる
• 将来ご自身や家族が住む選択肢を残せる
• ゆっくり遺品整理ができる
• 賃貸・建て替えなど土地活用の可能性を残せる　など

遠方の実家を残すことにはメリットがある一方で、以下のデメリットもあります。

• 維持費が発生し続ける（固定資産税、管理費用など）
• 人がすまない場合は短期間で劣化するため、定期的な管理が必要
• 害獣（ネズミ・ハクビシン等）、不法投棄などの問題が発生しないよう管理が必要
• 管理のために実家に通う時間・費用負担が発生する
• 管理不足で自治体から「特定空き家」と指定された場合、固定資産税額が1/6になる特例を受けられない、行政指導を受けるなどのリスクがある　など

不動産の管理は想像以上に手間がかかるものですので、現実的に維持が可能かどうかを検討する必要があります。

こちらの記事で実家じまいの手順をご確認いただけます。

〈関連ページ〉実家じまいの手順は相続の前と後で違う｜費用、補助金・減税制度、相続トラブル回避法も解説

一人っ子の「実家どうする問題」Q&A

最後に、一人っ子で実家を売却するか相続するかお悩みの方から、イエステーションがよくいただく質問・回答をご紹介します。

Q.実家の売却費用はどれくらい？

A.実家の売却費用は現状に応じて変動しますが、一般的には売却額の5%〜10%ほどの費用がかかると言われています。

具体的には、以下のような費用が発生します。

• 不動産会社に支払う仲介手数料：売却額400万超の場合は「売却額×3%＋6万円＋消費税」が上限。（売却額800万円以下の場合は「30万円＋消費税」まで仲介手数料の上限が引き上げられる特例がある）
• 登記関連費用：相続登記、住宅ローンの抵当権抹消登記などで一般的に10〜20万円前後以上
• ハウスクリーニング費用：5〜30万円程度　など

Q.実家の相続費用はどれくらい？

A.相続費用は、ご自身ですべての手続をする場合には数万円程度ですが、専門家に依頼する費用は相続額に応じて大きく変動します。

主な費用	目安・内容
相続税	相続額や相続人数で激変 （一人っ子の場合は3,600万円以下なら0円）
相続登記の登録免許税（相続登記）	実家の固定資産税評価額の0.4%
司法書士報酬（相続登記）	5万〜15万円程度 （名義変更の手続き代行費用）
税理士報酬（相続税申告）	相続額の0.5〜1%程度が相場
戸籍収集・書類取得費用	数千円〜1万円程度

Q.実家売却後の税金はいくら？

A.売却後の税金は「譲渡所得税」で、譲渡所得税は所有期間や特例の有無によって大きく変動します。

譲渡所得税の基本の計算方法は、以下のとおりです。

①売却額-取得費（購入価格＋諸費用）- 譲渡費用（仲介手数料等）=譲渡所得額

②譲渡所得額×税率=譲渡所得税の税額

譲渡所得税の税率は以下のとおりで、特に実家が購入から5年未満の場合には、高額な税額となることを念頭に置いておきましょう。

所有期間	所得税	住民税	合計
5年以下 （短期）	30%	9%	39%
5年超 （長期）	15%	5%	20%
10年超の居住用 （軽減税率）	10% （6,000万円以下部分）	4%	14%

〈参考〉国税庁ホームページ『土地や建物を売ったとき』

「特別控除の特例」は以下のとおりで、売却額から3,000万円を差し引いて譲渡所得税を計算できるため、大きな節税効果があります。

• 居住用財産の3,000万円特別控除：マイホームを売却する場合の特例なので、実家を相続後に活用可能
• 相続空き家の3,000万円特別控除：被相続人が1981年5月31日以前に購入して住んでいた実家を売却する際に活用

宮城県・福島県・茨城県で「実家を売却したいけど1人ですべての判断と手続ができるか不安」と感じている方は、イエステーションへお問い合わせください。

イエステーションは、不動産の売却活動や売買契約にとどまらず、実家売却の手続きに最後まで伴走いたします。

Q.親が認知症の場合、子どもなら実家を売却できる？

A.法律上、不動産売買契約には「所有者本人の意思能力」が不可欠ですので、子どもであっても認知症で判断能力を失った親名義の実家を勝手に売却することはできません。

親の判断能力が低下した後に実家を売却する場合、法律に基づき「成年後見制度」を利用した上で、家庭裁判所の許可を得る必要があります。

ただし、家庭裁判所は「所有者本人のために不動産を売る明確な必要性」がない限り、不動産の売却を原則許可しません。

※「空き家の管理が難しい」などの理由では、実家の売却が許可されません。

さらに、成年後見人制度を利用すると、成年後見人（弁護士や司法書士）への報酬支払いが相続まで発生し続けるリスクもあります。

親の判断能力に問題がないうちに、実家の売却権限をあらかじめ子どもに移しておく「家族信託」の手続きを済ませておくことを、ご検討ください。

まとめ

一人っ子の「実家どうする問題」について、「売却or相続どちらが得か」「売却する場合は相続前後どちらが得か」を簡単に診断できるフローチャートをご紹介したうえで、実家の売却手続き・相続手続きまでご紹介してきました。

特にご自身が将来にわたって実家に住む予定がない場合、売却or相続の判断に迷うことと思います。

売却or相続の選択は親の資産額などによって検討する必要があるため、今回ご紹介した情報を参考にしていただけると幸いです。