2024年7月から、不動産売買の仲介手数料に対する特例（空き家等にかかる仲介手数料の特例）が施行され、「800万円以下は上限33万円」となりました。
売主さまにとっては利益を大きく減少させる特例、買主さまにとっては諸費用が大きく増加する特例ですよね。
「本当に33万円を払う必要はあるの？」と疑問をお持ちの方が多いと思いますが、実は売主さま・買主さまにとってデメリットばかりの特例ではありません。
今回は年間900件以上の不動産成約実績を持つ不動産会社『イエステーション』が、上限33万円の仲介手数料を支払うことによる「売主さま・買主さまの損得」を、わかりやすく解説します。
宮城県・福島県・茨城県で不動産売買をご希望の方はイエステーションへお問い合わせください。
仲介手数料などに対する疑問・不安を解消しながら、スムーズな不動産売買をサポートいたします。
仲介手数料「800万円以下は上限33万円」の改正内容｜400万円以下の特例との違い
実は、「800万円以下は上限33万円」という仲介手数料の特例は、特例であって必須の請求額ではありません。
はじめに、仲介手数料に関する法令上の決まりを、わかりやすく解説します。
仲介手数料「800万円以下は上限33万円」はいつから｜400万円以下の特例との違い
800万円以下の不動売買取引について、仲介手数料の上限が33万円となったのは、2024年7月1日からです。
この特例は、「不動産業者の、売買取引に対するサービスの対価を適正化する」というアプローチで、低額不動産の流通を促進するために設けられました。
2026年6月以前も仲介手数料の特例は存在していたため、現在の「800万円以下は上限33万円」の内容と比較してご確認ください。
| 比較 | 現在の特例 | 過去の特例 |
|---|---|---|
| 不動産売買価格 | 800万円以下 | 400万円以下 |
| 対象物件 | 空き家 （使用していない住宅・宅地） | 規定なし |
| 取引種別 | 売買・交換のみ（賃貸は対象外） | |
| 上限額 | 33万円（税込） | 19.8万円（税込） |
| 支払い者 | 売主・買主 | 売主 |
〈参考〉国土交通省ウェブサイト『＜消費者の皆様向け＞不動産取引に関するお知らせ』
仲介手数料「800万円以下は上限33万円」の対象物件｜仲介手数料シミュレーションも紹介
特例の対象となる物件は以下のとおりで、築年数や使用状態の制限はありません。
- 空き家（一戸建て・マンション）
- 空き地
〈参考〉国土交通省ウェブサイト『不動産業による空き家対策推進プログラムについて』不動産業者による空き家管理受託のガイドライン 本文3ページ
なお、特例の「上限33万円」は、必ず33万円を請求されるという意味ではありません。
不動産会社と売主さま・買主さまの間で、仲介手数料を「原則計算で算出した額」「33万円以下や原則計算以外の額」で合意することも可能です。
「原則計算で算出した仲介手数料額」「上限33万円」の比較表を作成しましたので、参考にしていただけると幸いです。
| 売買価格 | 原則計算 | 上限 |
|---|---|---|
| 100万円 | 100万円×5％×1.1※ ＝5.5万円 | 33万円 |
| 200万円 | 200万円×5％×1.1 ＝11万円 | |
| 300万円 | (300万円×4%＋2万円)×1.1 ＝15.4万円 | |
| 400万円 | (400万円×4%＋2万円)×1.1 ＝19.8万円 | |
| 500万円 | (500万円×3%＋6万円)×1.1 ＝23.1万円 | |
| 600万円 | (600万円×3%＋6万円)×1.1 ＝26.4万円 | |
| 700万円 | (700万円×3%＋6万円)×1.1 ＝29.7万円 | |
| 800万円 | (800万円×3%＋6万円)×1.1 ＝33万円 |
※「×1.1」は、消費税の計算です。
また、仲介手数料は売買額を「200万円以下・400万円以下・400万円超」に分けて計算する必要がありますが、計算が複雑なため、上記は同じ解を算出できる速算式を用いています。
〈参考〉国土交通省ウェブサイト『＜消費者の皆様向け＞不動産取引に関するお知らせ』
こちらの記事で、仲介手数料を支払うタイミングなど不動産売買の流れをご確認いただけます。
〈関連ページ〉不動産売買契約の流れ・売却当日の流れ｜売主の必要書類・登記費用などの諸費用・注意点も解説
仲介手数料「800万円以下は上限33万円」の改正による売主・買主の損得
上記の比較表を見ると上限額を支払うことは損しかないように感じますが、実は違います。
仲介手数料「800万円以下は上限33万円」の特例によって、売主さま・買主さま両方に損・得どちらもあるため、次にご紹介します。
- 売主の得は放置リスク低減、損は赤字の可能性
- 買主の得は丁寧な対応、損は初期費用増
- 不動産会社の損得も解説
売主の得は放置リスク低減、損は赤字の可能性
2026年6月以前まで、低価格帯の不動産は仲介手数料の収益が低額のため、不動産会社が積極的に動きにくいという実情がありました。
2026年7月から、不動産会社が自社の依頼主（売主or買主または両方）から上限33万円の対価を得られるようになったため、売主さまは物件が放置されるリスクを低減できます。
ただし、売主様にとってはスムーズに物件を売却できる場合でも、手出しの諸費用が多くなったことに変わりはありません。
以下のような高額の諸費用が発生する場合、売買が赤字となるケースもあります。
- 建物の解体費用
- 外構の整備費用
- 境界確定費用 など
こちらの記事で、不動産売却にあたって建物を解体する場合の費用相場などをご確認いただけます。
〈関連ページ〉古家付き土地を売却する際の解体費用相場｜解体費用は誰が払うのか・本当に解体するべきかなど注意点も解説
買主の得は丁寧な対応、損は初期費用増
買主さまも同様に、不動産会社が上限33万円の対価を受け取れるようになったことで、不動産会社のサービス向上を期待できます。
一方で、原則計算で算出した額よりも高額な「上限33万円」を支払うと、初期費用の負担が重くなります。
不動産会社の損得も解説
仲介手数料「800万円以下は上限33万円」の特例による不動産会社の得は、人件費を投じて適正な売却活動をしやすくなった点です。
2026年6月以前まで、不動産会社は400万円以下の物件を売買する場合の仲介手数料が上限19.8万円と定められていたため、以下のような業務の対価を十分に得らない状態で、低価格物件への対応が後回しになるケースがありました。
- 現地調査
- 内覧対応
- 広告活動
- 買い手とのやり取り
- 売買契約書の作成 など
ただし、物件によっては依然として損となる不動産取引があることも事実です。
特に遠方への出張が必要な物件の場合、内覧対応が多いほど出張費がかさみ、仲介手数料内での対応が難しくなるという実情があります。
こちらの記事で、遠方の実家じまいをするタイミング・費用などをご確認いただけます。
〈関連ページ〉実家じまいの手順は相続前or後、所有者で変わる｜費用・費用を軽減できる補助金・減税制度も解説
仲介手数料で損をしない3つの重要ポイント
次に、仲介手数料「800万円以下は上限33万円」の特例によって、売主さま・買主さまが損をしないためのポイントもご紹介します。
- 【売主・買主】33万円は上限で、事前合意が必要＝仲介手数料額は交渉可能
- 【売主】33万円の対価として具体的な広告などの要望を出す
- 【売主・買主】両手仲介などの場合の減額交渉を予約しておく
【売主・買主】33万円は上限で、事前合意が必要＝仲介手数料額は交渉可能
仲介手数料「800万円以下は上限33万円」という特例はあくまでも上限であり、決まりではありません。
実際の仲介手数料は、不動産会社と媒介契約を結ぶ前に交渉・合意をしてください。
- 原則計算での仲介手数料請求を交渉
- 原則計算にもよらず、33万円以下の仲介手数料を交渉
ただし、前述したとおり、仲介手数料は不動産会社のサービス提供に対する対価で、不動産会社も赤字となる取引をすることはできないため、「根拠のない値引き交渉」「極端な値引き交渉」は難しいのが一般的です。
※仲介手数料の交渉根拠について、のちほど「【売主・買主】両手仲介の場合の減額交渉を予約しておく」でご確認いただけます。
【売主】33万円の対価として具体的な広告などの要望を出す
売主さまとしては、「上限の33万円を支払うのであれば、対価に見合った活動をしてほしい」と感じることと思います。
売主さまが具体的な売却活動を要望することは可能ですので、ぜひ活動内容・活動内容の報告などを媒介契約に組み込んで、損のない取引をしていただけると幸いです。
【売主さまの要望例】
- 大手不動産情報サイトへの掲載写真点数・掲載期間の要望
- 物件概要の記載内容に関する要望
- 「2週間に1回」など活動報告の頻度に関する要望
- 境界確定の測量士紹介、譲渡所得税の申告レクチャー、住所移動のサポート など
宮城県・福島県・茨城県のイエステーションは、不動産売買取引に関連するお困りごとにも、ワンストップで対応しております。
スムーズな不動産売買をご希望の方は、お気軽にお問い合わせください。
【売主・買主】両手仲介などの場合の減額交渉を予約しておく
以下のように、「不動産会社がより多くの収益を得る場合」「手間を削減して仲介できる場合」に、「仲介手数料の減額交渉をする」という約束を取り付けておく方法もあります。
- 両手仲介（不動産会社が売主・買主双方の仲介をして、それぞれから仲介手数料を受け取る）の場合は減額
- 自己発見取引（売主が買主を見つける取引）の場合は、広告量・契約書作成手数料などの実費のみ請求 など
仲介手数料Q&A
最後に、仲介手数料について疑問をお持ちの方から、イエステーションがよくいただく質問・回答をご紹介します。
Q.売却したい不動産の査定額がバラバラの場合の、不動産会社の選び方を知りたい
A.査定額が不動産会社によって大きく違う場合には、高額査定だから良しとするのではなく、「その価格で売れる根拠」を不動産会社へご確認ください。
周辺相場・過去の取引履歴・周辺の再開発状況など、明確な根拠を提示できる不動産会社を選ぶことをおすすめします。
Q.「一般媒介」or「専任媒介・専属専任媒介」の選び方
A.条件に問題のある不動産を戦略的に売りたい場合には、「専任媒介・専属専任媒介」が向いていると想定できます。
一方で、好条件の不動産を売りたい場合には、物件情報を拡散するために、一般媒介を選択して複数社に仲介を依頼するほうが向いています。
ただし、不動産売買の大きなポイントとして「不動産会社の担当者がどの程度動くか」という面もあるため、どちらを選択する場合でも、担当者の熱量や実力の見極めが大切です。
まとめ
仲介手数料「800万円以下は上限33万円」の特例について、具体的な制度内容、売主さま・買主さまの損得などを解説してきました。
仲介手数料は、大きな負担になる費用です。
33万円という額に疑問がある場合には、ぜひ媒介契約の前に不動産会社の担当者へ相談し、納得のうえで不動産売買を進めていただけると幸いです。
宮城県・福島県・茨城県で不動産売買をご希望の方はイエステーションへお問い合わせください。
諸費用、手続きの流れなどに関する疑問を解消しながら、スムーズな不動産売買をサポートいたします。
