お客様の背景

売主様

氏名：Ｍ様（60代）

ご職業：専業主婦

お住いの地域：宮城県白石市

ご相談地域：宮城県白石市

問い合わせ方法：チラシ

買主様

氏名：I様（50代）

ご職業：会社員、不動産投資家

お住いの地域：宮城県仙台市

ご相談地域：宮城県全域

問い合わせ方法：インターネット

ご相談内容

売主様

　80代のお母様がお住まいの物件でしたが、ご病気の進行によりＭ様宅で同居することになり、誰も住んだり使ったりする予定がないとのことで、売却をご相談されました。物件は２階建ての一戸建て、築年数は55年。ご要望は、「長期間空き家になると建物の劣化が進み、犯罪に使われる可能性があるので、できれば１か月で手放したい」とのこと。また宮城県は2021年と2022年の３月に大きな地震があり、倒壊する懸念もお持ちでした。さらに築年数が古いので売却金額は安くなり、売れない可能性もあるため、できれば買い取ってほしいとも仰せでした。

買主様

　古くて安い一戸建てを購入して賃貸として貸し出す不動産投資をしている方でしたから、一番のご要望は「投資価値のある物件」の紹介です。今回はＩ様が仙台市在住で白石市についてお詳しくなかったので、賃貸需要の有無、家賃設定など白石市内の相場もご相談されました。価値があるのであればすぐに検討したいとお考えでした。

ご提案した解決策

売主様

　高い金額で売却できるがいつ売れるかわからない仲介、すぐ取引できるものの金額が安くなる買取。それぞれの金額、メリット・デメリットをご説明したうえで、処分の手間が掛からず１か月以内に取引できる点が決め手で買取となりました。またＭ様はお部屋に残っている荷物の処分も懸念されていましたが、現状のまま取引できる点でも買取を魅力に感じてくださったようです。
　売却後におっしゃったのは、「売れると思っていなかった」とのこと。白石市は街中ではないので、不動産の需要は相当限られています。そのため赤字で手放す覚悟もしていたそうです。少しでも金額が手元に残ったこと、なにより早く負担なく売却できたので、「本当に良かった」とのお言葉を頂戴しました。

買主様

　複数の物件をご案内し比較検討された結果、今回の物件にお決めになりました。不動産投資家として数々の物件を見ており、ご購入経験もある方です。そのため私から提案することはほぼなく、白石市内の相場を説明した程度でご決断いただけました。
　Ｉ様からは「安く買えたことが良かった」「今後も物件を定期的に紹介してほしい」とのお言葉を頂戴し、現在も新着物件が出ればメールでお知らせしています。Ｉ様が求めていらっしゃる情報をきちんとお伝えできた点が良かったのだと思います。

担当営業より

イエステーション白石店

國又 匠

いわゆる田舎の物件をお持ちの方は、「自分達の不動産は売れない」と思っている方が結構な割合でいらっしゃいます。私が常々思っているのは、ご相談いただいたからにはお客様の希望に沿う取引を提案したいということ。仲介あるいは買取なのか、現状のままあるいはリフォームするのかなど、売り方１つで不動産は付加価値を上げることができます。これからも営業として、お客様の不動産に少しでも価値を見出だせる提案をしていきたいと思っています。

この担当者がいる店舗情報

賃貸中のマンション
売却方法とポイントを解説

分譲マンションを購入したけど転勤になったので賃貸にだすことはよくあります。
しかし、病気などでまとまったお金が必要になったり、購入したマンションに戻らないことが決まったりすれば、このまま所有し続けるか、この際売却するかを決めなければなりません。
分譲マンションは所有していれば、固定資産税、管理費、修繕積立金などが発生するため所有しているだけで負担が生じます。
この記事では、賃貸中のマンションを売却する方法と売却のポイントについて解説します。

賃貸中のマンション3つの売却方法

賃貸中のマンションを売却するタイミングや方法は主に以下の3つです。
1. 賃貸中のまま売却
2. 退去を待って売却
3. 入居者に売却

　　賃貸中のまま売却

賃貸をしたまま売却（オーナーチェンジ）するメリット・デメリットをまとめました。

	売主	買主
メリット	・売却活動をしながら家賃収入がある	・賃貸中なので購入後入居者募集が不要 ・現状で利回りの計算ができる
デメリット	・収益物件なので購入者が限られる	・内覧ができない ・購入後に修繕が必要なおそれがある

賃貸中であれば購入しても購入者自身は入居できないので、投資物件として売却することになります。
そのため、購入者は不動産投資を目的にした方に限定されるため市場が狭くなり、購入希望者は購入してどれだけ利益が生じるかを重点的に考えます。
現在、周辺の賃貸マンションに比べて高い家賃で賃貸していれば売却するのがおすすめです。
家賃は収益物件の価値を判断する重要な要素だからです。
高い家賃を維持できているのは、入居者が何度も賃貸契約を更新しており、家賃が下がっていないことの根拠になります。

現在80,000円で賃貸中でも入居者が入れ替わったとすれば現在と同じ80,000円で賃貸できるとは限りません。
さらに、入居者が退去すれば、新しく賃借人を募集するためにリフォーム費用やエアコンなどを交換しなければならないこともあるので、周辺の賃貸物件と比べて高い家賃で賃貸している場合は、設備投資が不要な退去前の売却が有利です。

購入を検討している方は、現在入居中の物件であるため、部屋の様子がわかりません。
そのため、物件の仕様やリフォームをした情報、設備機器の情報などを詳細に説明できる資料を準備しておくと購入希望者は安心します。

現在マンションを管理している管理会社や不動産会社に直接買取を相談するのもよい方法です。
管理会社なら物件の情報をよく知っているので購入の判断が早くできます。
一般の不動産会社に売却を相談するときには、市場に売却募集をしてもらうと同時に一定期間購入希望者を募集しても購入希望者が現れなかったときには、その不動産会社に買取ってもらえないかを相談することもできます。

 　　退去を待って売却

住宅として賃貸している場合に、売却するからという理由で賃貸借契約を解約することは簡単ではありません。
借地借家法によって借家人の地位は強く守られているからです。
ほとんどの場合、明け渡し交渉に相当な期間がかかり、立ち退き料も発生するでしょう。
現在賃貸中であれば、オーナーチェンジの方法で売却する法がよいでしょう。
この点、マンションを貸し出すときに「定期借家契約」にしておくと期間満了と同時に賃貸借契約が終了するので、売却や自分が住むために戻る可能性があるときにはおすすめの契約です。

現在賃借人がなく空室の場合は、居住用物件としても投資用物件としても売却が可能です。
ただし、次のことを目安として考えておきましょう。
● ワンルームや1Kなどのコンパクトなマンションは投資用物件
● 2DK以上のマンションは居住用物件
としての市場が期待できることです。

2DK以上になると物件価格が高くなるほどには家賃を高く設定できないため投資物件には向いていないためです。
具体的には、売却するマンションの近くに大学など単身者がたくさんいるか、など周辺の需要を考慮しながら決めていくことになるので不動産会社と相談しながら決めるのがよいでしょう。
空室なら購入希望者が内覧できるので物件の魅力をアピールできるため、居住用物件としてもチャンスが広がります。

なお、空室の状態は今後の売却戦略を考える絶好の機会でもあります。
空室の機会を利用してリフォームをすれば高い家賃で貸し出すことができます。

そのため、家賃でリフォーム費用を回収しながら、より有利な価格で売却ができる可能性が高まります。
家賃が高ければ高いほど投資用物件としての魅力が増すからです。

 　　入居者に売却

賃貸中のマンションを売却するときには、現在入居中の方に購入の意思を確認すると購入されることがよくあります。
入居者であれば、物件のことをよく知っていて気に入っているからこそ住み続けているからです。
マンションの立地がよくて周辺に同じような売却物件が少ないときには、さらに可能性が高まります。
入居者に管理会社などを通じて購入の意思を確認してもらい、同時に退去の予定があるのかも聞いてもらうとよいでしょう。
もしも退去の予定があるのなら一般の物件として売りだすことができるので、退去の予定を確認しておけば今後の予定がたてやすくなります。

オーナーチェンジの方法

賃貸中のマンションをそのまま売却することを「オーナーチェンジ」とよんでいます。
賃貸中の物件だからといって、売却前に賃借人の同意や事前に売却の意思を賃借人に伝える必要はありません。
賃借人には、売却が終わった後に通知をすれば十分です。

　　 敷金や保証金は新しいオーナーに引き継ぐ

敷金や保証金は、賃借人から預かっているお金なので賃貸借が終わった時には賃借人に返さなければなりません。
そのため、敷金・保証金など賃借人に返すお金は新しいオーナーに引き継ぐことになります。
売買代金の決済をするときには、売買代金の他に固定資産税や管理費などの清算を行います。
これらのお金を全てやりとりするのは大変手間がかかり、間違いが起こりやすいので、通常は計算書で売主が受け取るお金と支払うお金を計算して、差額を受け渡すことになります。
なお、家賃も精算の対象なので、月払いの賃貸借契約で月の途中、例えば15日などに売買代金の決済引渡しを行うときには日割計算をして家賃の清算をすることになります。

賃貸中のマンション売却を成功させるポイント

賃貸中のマンション売却を成功させるためには次のポイントをおさえておきましょう。
1. 相場を把握する
2. 複数の査定を受ける
3. 投資用物件に強い会社に売却を依頼する

 　　相場を把握する

居住用の不動産売却と賃貸中のマンション売却との違いは不動産の「相場」についての考え方です。
居住用であれば、周辺の同じような物件と比較して同様の価格で取引されるのが一般的です。
しかし、賃貸中のマンションの場合は、周辺の物件価格に「利回り」、収益性が加味されて価格が判断されます。
投資用の物件であれば、当然ですが利益が見込めなければ購入しません。
この考え方を「収益還元法」といいます。

利回り＝（売上高-経費）/物件価格

として利回りが計算されます。
最近では、不動産の売買価格は高くなっているものの家賃はそれほど高くなっていません。
利回りは家賃収入が左右するため、売買価格が高くなっていれば利回りが低くなるため、居住用物件と比べて安く取引されることが多くなります。

もう一つの売買価格を左右する要素は立地です。
今後不動産売却価格が高くなる可能性があれば、短期的に安定した家賃収入があり将来の売却利益が見込まれるのであれば収益物件としての魅力が高まります。

　　 複数の査定を受ける

一般の不動産を売却するときと同じように、複数の査定を受けることが大事です。
賃貸中のマンションを売却するときには、特に賃貸契約書を準備して査定を受けることが大事です。
投資物件となる賃貸中のマンションは賃貸契約の内容が重要な査定条件になるからです。
賃貸借契約書には、賃貸契約の内容となる賃料や敷金などの内容が書かれています。
また、入居者の状況、たとえば家賃の滞納、入居者同士のトラブルなどは正直に告げましょう。

　　 投資用物件に強い会社に売却を依頼する

賃貸中のマンションの売却を依頼する時は、投資物件に強い会社に売却を依頼しましょう。
不動産会社にも得意分野とそうでない分野があるからです。
一口に不動産会社といっても不動産会社の業務は幅広くあります。
たとえば、賃貸契約、戸建の販売、マンションの販売、商業用地の販売、そして投資用物件の販売などです。
投資物件の購入希望者は全国から募集することになります。
所有者が遠方にいても、また購入希望者が遠方にいても、どちらにも対応できることが大切ですし、物件が賃貸中であることから賃貸マンション特有の問題にも対処できなければ安心して売却をまかせられません。

抵当権が残っている不動産の売却方法

いざ不動産を売却しようと不動産会社に相談したら「抵当権が残っている」と言われました。
「あれ？ローンの返済は終わっているのに…」
このような思いをされる方もたまにいらっしゃいます。
今回は、不動産を売却するにあたって抵当権はいつまでに抹消すればよいのか、また抵当権を抹消する方法について解説します。

抵当権とは

金融機関から住宅ローンを借りたり事業資金を借りたりすると不動産に抵当権を設定されることがあります。
抵当権はお金を貸した方が貸付金を回収する担保の手段として設定するもので、貸付金の返済がされないときに担保にとっている不動産を売却して返済に充てるためのものです。
抵当権が残ったままでも不動産の所有権は移転できますが、所有権の移転よりも先に設定されている抵当権の方が優先されるので抵当権をつけている方が「競売」を申し立て売却されると、抵当権がついたまま不動作を購入した新しい所有者は所有権を失ってしまいます。
そのため一般的には抵当権を抹消してから所有権を移転することになります。

抵当権はいつまでに抹消するの？

不動産を売却すると売買契約書を作成したあと約１か月後に売買代金の授受と不動産の引渡しをする期日を決められます。
この期日を「決済日」とよんでいます。
この約１か月間が売却のための準備期間となるので、売主は売却に向けていろいろな準備をすすめていくことになります。
抵当権の抹消もその準備の一つで、抵当権はこの決済日よりも前に、あるいは決済と同時に抹消できるようにしておきます。

抵当権が残っている２つの理由

　　抵当権が不動産に設定されている理由は以下の２つが考えられます。
 　　1. 住宅ローンの返済が終わっていない
 　　2. 住宅ローンの返済は終わったのに手続きをしていない

 　　住宅ローンの返済が終わっていない

　　 抵当権は借りたお金の担保のために設定されているので借りている住宅ローンを返済しなければ抹消されません。
　　 そのため決済日までに住宅ローンを全額返済しなければなりません。
 　　ただし、売却代金を返済資金に充てることもできます。
　　 この場合には決済と同時に抹消できるように準備を進めておきます。

 　　具体的には、住宅ローンを借りている金融機関に
　　 ●決済日を伝えて決済日に住宅ローンを一括返済すること
 　　●売却するので抵当権を抹消できるように準備をしてほしい
　　 ことを伝えます。

　 　また、不動産の売買には通常司法書士が関わりますから、担当する司法書士に決済と同時に抵当権を抹消することになると伝えておきましょう。
　 　そうすると司法書士と金融機関の担当者とが打ち合わせして決済が無事に進むように準備をしてくれます。
　 　なお、当サイトの「住宅ローン返済中の家を売却するときの注意点」も参考にしてください。

 　　住宅ローンの返済は終わっているのに手続きをしていない

　　 住宅ローンの返済がすでに終わっているのに抵当権がついたままになっていることがよくあります。
　　 抵当権は住宅ローンの返済が終われば自動的に抹消されるものではありません。
 　　法務局で抵当権の抹消登記をする必要があります。
　 　住宅ローン会社または住宅ローンの保証会社が抵当権を設定しているときは、返済が終われば抹消登記に必要な書類が本人に渡されます。
　　 このとき「抹消登記はいつでもできるから」「急がないからそのうち時間をみてしよう」「抹消書類がきたから安心」と手続きをしないまま放置されることがあるのです。不動産を売却するときには決済日までには抹消登記をしなければならないので、返済が終わっているのに抵当権が残っているときは急いで抹消書類をさがしましょう。いくら探してもないときには、金融機関に抹消書類の再発行を依頼します。金融機関では再発行に応じてくれることがほとんどですが、２週間～３週間抹消書類の手配に必要なことが多いです。そのため早めに準備をはじめましょう。
　 　なお、担保として「根抵当権」が設定されているときは、この根抵当権は取引全体を担保するためのものなので一つの借入の返済が終わっても抹消してもらえませんから注意しましょう。

　　 相続した不動産は昔の抵当権が残っていないか確認しましょう

　　 不動産を相続した時は、昔の抵当権が残っていないか念のために確認しておきましょう。
　　 いざ売却しようとしても難しい場合があります。
 　　亡くなった方が借り入れたお金のために抵当権が設定されたままになっていることがあるほか、中には明治時代の抵当権がそのまま残っていることもあります。亡くなった方が借りていたための抵当権の場合には、バブル崩壊後金融機関の再編が行われており現在どこの金融機関に問い合わせればよいのかわからないことがあります。
 　　明治時代の抵当権の場合は、抵当権者の相続人を調べる必要があり相続人を確定するまでに時間がかかります。
　　 また、相続人がわからないことも多いのでその場合は供託などをしなければ抹消登記ができません。
 　　いずれにしても時間がかかる作業ですので、不動産を相続したときは抵当権など所有権の邪魔になるような権利がついていないか確認しましょう。　　

住宅ローン返済中の家を
売却するときの注意点

不動産の売買は高額なので返済期間が長くなってしまうのが住宅ローンです。
ローンの返済期間中には転勤や、親との同居、子供の独立などいろいろなことがあり、住宅ローン返済中でも不動産の売却を考えることがあります。
この記事では、住宅ローン返済中の家を売却するときに注意しておきたいことについて解説します。

売却代金で住宅ローンを返済できるか確認

住宅ローンを返済中でも、貯金を解約したり持っている株式を売却したりして自己資金で住宅ローンを返済できるときは当然なにも問題なく売却できます。
さらに手元の自己資金が用意できない場合でも、不動産の売却代金で住宅ローンを返済できれば売却可能です。

住宅ローンの抵当権は決済と同時にすればよい

住宅ローンのために抵当権が設定されていても売買と同時に抵当権が抹消されるのであれば売買代金の授受（通常「決済」といっています）は可能です。
住宅ローンをほとんどの方が利用している現在では、むしろ決済と同時に抵当権を抹消するのは「普通」のことです。
売りに出す前に抵当権を抹消して「きれいな状態」にしておかなければならないということはありません。
特別なことではないので、安心して売却の相談をしましょう。

　　 住宅ローンの残高を確認しましょう

　　 不動産を売却しようと考えたときに住宅ローンを返済中であれば、まずローンの残額（「残債」といいます）を確認しましょう。
　　 手元に住宅ローンの返済予定表があればすぐにわかりますし、手元に返済予定表がなければ金融機関に問い合わせましょう。

　　 売却査定を受けましょう

　　住宅ローンの返済に売却代金をあてる場合には売却代金がいくらになるかが重要です。
　　「近所で自分の不動産と同じような物件がこれくらいで売れたから」と思い込むのは危険です。
　　不動産会社に依頼すると無料で売却代金を査定してくれるので査定を依頼しましょう。
　　この場合、必ず複数の会社から査定を受けるのが大事です。

売却代金から引かれるものに注意！

　　 売却代金をそのまま住宅ローンの返済に利用できるわけではないので、注意しましょう。

 　　売却時に諸費用がひかれる

　　たとえ3,000万円で売買契約を結んでも3,000万円を全額住宅ローンの返済に利用できないのです。
　　なぜなら、売却代金から仲介手数料や抵当権抹消登記の費用、売買契約書に貼る収入印紙代が必要だからです。

仲介手数料	売買代金×3％＋6万円＋消費税
抵当権抹消費用	1筆1,000円＋司法書士報酬
売買契約書に貼る収入印紙	売買金額によります

　　 翌年の税金にも注意

　　 しかも翌年には譲渡所得税や市町村民税がかかる場合があるので、その場合は税金分を残しておかなければ苦労することになります。
　　 なお、自宅を売却したときには3,000万円の特別控除が利用できる場合があります。
　　 その他利用できる控除がないかを仲介会社に相談しながら売却を検討しましょう。

売却代金が住宅ローンの残債に届かない場合の売却方法

　　 不動産を売却しても住宅ローンを全額返済しなければ借り入れは残ります。
　　 抵当権が設定されている場合には何らかの方法で住宅ローンの残額を全て返済しなければ原則抵当権を抹消してもらえません。
 　　住宅ローンを全額返済するために自己資金を準備するか、新たに借り入れを行うことになります。
 　　今までは不動産が担保だったのですが、売却して不動産がなくなるので新しい借り入れは担保なしでの借り入れとなるため借入するときの金利が高くなってしまうのが通常です。

　　 住み替えなら残債以下で売却しても大丈夫

　　   現在所有している不動産を売却して新しく住まいを購入するときには、現在利用している住宅ローンの残額を新しい住宅ローンと合わせて借り入れをすることが可能です。
　　   次に購入する不動産の借り入れを申し込むときに現在借り入れている住宅ローンの内容を申し込む金融機関に説明して相談しましょう。

　  売却代金が残債に届かなければ任意売却も検討しましょう。

　　資金繰りに苦しくて今まで住宅ローンの返済が遅れてきているときには、借入先の金融機関に任意売却を相談してみましょう。
　　任意売却は裁判所で強制的に売却される「競売」と区別するための用語で、売却価格は自由に決めることができ金融機関が同意してくれれば抵当権を抹消したうえで売却ができるようになります。
　　ただし、住宅ローンの返済は終わらないので売却後も残債を返済していくことになります。
　　返済条件についてもなるべく負担が少なくなるように任意売却の相談に合わせて金融機関と打合せをしながらすすめていきましょう。

　　 資金繰りのための売却ならほかの方法の検討も

 　　任意売却を行うと売却価格が安くなりがちなこと、事故情報（一般的に「ブラックリスト」と呼ばれています）となってしまうので今後の借り入れなどが難しくなってしまうことなどデメリットがあります。

 　　資金繰りを楽にする目的なら、任意売却の前に

　　●ローンの借り換えはできないか
　　● 返済期間の延長などの条件変更はできないか
　　●不動産を賃貸にだせないか

　　 など売却以外の方法も検討してみましょう。

　　税金の特例もあります

　　 住宅ローンの残債よりも低い価格で売却した時には、給与所得や他の所得から控除できます。
 　　この特例は新しく不動産を購入しない場合でも利用できるので住宅ローンの残債よりも安く売却した時には利用できないか検討しましょう。
　　 No.3390 住宅ローンが残っているマイホームを売却して譲渡損失が生じたとき（特定のマイホームの譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例）｜国税庁

まとめ

　　 住宅ローンを返済中でも売却は可能です。
　　 とはいっても、できるだけ有利に売却するには仲介を依頼する不動産会社をじょうずに選ぶことが大切。
 　　売却にあたって複数の不動産会社に査定を依頼し、信頼できる不動産会社に売却を依頼しましょう。

土地を売却する時、
隣人に相談するのがベストな理由

相続した実家や自宅を売却しようとするとき、まず隣人に購入しないか相談するのがよいといわれます。
一般に「隣地は高くても買え」といわれますが、それはなぜなのか、また隣人に売却するときに注意しておきたいことをこの記事では解説します。

隣人が購入するメリット

隣人が地続きの土地を購入すると隣人の土地の価値が高くなります。
そのため「高くても」購入したほうがよいといわれているのですが、隣人の土地の価値があがるのは以下のような理由からです。

1. 土地が広く使える
2. 日当たりや風通しがよくなることもある
3. 知らない人が購入して環境悪化の心配がない

土地が広く使える

土地が広くなることで次のようなメリットがうまれます。

● 建ぺい率や容積率が大きくなる
● アパートやマンションの建設ができる
● 駐車場や家庭菜園に使える
● 隣地を買い足すことで土地の形がよくなることがある

敷地面積が広くなるので、敷地面積を基準にする建ぺい率や容積率などが大きくなり、増築や大きな家への建て替えが可能になります。
土地の広さによっては、賃貸アパートやマンションを建築して人に貸すこともできます。
地続きに土地が広がれば自宅の駐車場として利用したり、余った土地で家庭菜園もできたりするので活用場面が広がります。
また、旗竿地や三角地、道路に面していない土地などの不整形地が隣地を購入することで正方形の土地になったり、道路に面するようになったりすれば確実に土地の資産価値は高まります。

　　 日当たりや風通しがよくなることもある

　　 隣地に家が建っているために、日陰になったり風通しが悪くなったりしていることがありますが、隣地を購入すれば建物がなくなり、このような悩みも解決します。

　　 知らない人が購入して環境悪化の心配がない

　　 隣地が売却されれば、どのような方が購入するかわかりません。
 　　そのため、どのような方が購入するのか、隣人は心配です。
　　 おかしな人が引っ越してきたり、コンビニや駐車場ができたり、歓迎できない環境になるのではないかと心配です。
 　　そのため隣地の方自身が購入してしまえば、知らない人が購入して引っ越してくることがないので安心でしょう。

　　 売主のメリット

　　 隣地の所有者に購入を持ちかけて話がまとまれば、公告をして土地購入者をさがす手間が省けます。
　　 一般の方から購入希望者を募集すると通常は早くても３ヶ月程度はかかってしまいます。
 　　早く売却がまとまれば時間も手間も節約できて安心です。

注意すること

　　 隣人に購入の相談をするときには以下の点に注意しておきましょう。

　　 1. しつこくしない
 　　2. 早いうちから金額の話をしない
　　 3. 隣人の「売ってほしい」はあてにしすぎない

 　　しつこくしない

　　 隣地を購入するとメリットがあるからといって、隣人が乗り気をみせていないのにしつこく話をしつづけるのはやめましょう。
　　 しつこくし過ぎると隣人関係が悪くなることがあります。
 　　隣人との関係が悪くなってしまうと売却話だけではなく、後々まで尾をひいてしまうことがあるからです。
　　 例えば、第三者に売却するときには境界確定が必要なのに、隣人との関係が悪くなってしまったので協力が得られないことになれば境界確定ができないために相場よりも安く売却しなければならないことになりかねません。
 　　また、売りたい気持ちが先走ってしまうと、言葉が悪いですが足元を見られて安く売却することになってしまうおそれもあります。

　　 早いうちから金額の話をしない

　　 隣人に具体的な金額を早く伝えてしまうとその金額が基準になってしまい値段交渉によってその金額以下になってしまいがちです。
　　 後から相場が高いことがわかっても、それ以上高くしにくくなってしまいます。
 　　お互いに隣人だからと「高く買ってくれるだろう」「安く売ってくれるだろう」と勝手に思い込み、あてが外れると険悪になってしまいます。

　　 隣人の「売ってほしい」はあてにしすぎない

　　 隣人から「土地を売るときはまず自分に言ってね」と言われていてもあまりあてにしすぎないようにしましょう。
　　 隣人は隣同士だから「安く売ってもらえるかも」と期待していることがあります。
 　　現実になると隣人の経済状況によっては売買代金を準備するのが難しいおそれもあります。
　　 このようなときは、隣人同士だと本音を言いにくいことがあるので第三者に仲介してもらったほうがスムーズにすすみます。

不動産会社に仲介を依頼する

　　 隣人同士だと遠慮があるので売買代金の交渉や引渡の条件などの交渉は他人が入った方が率直に交渉できてまとまりやすいことがあります。
　　 直接交渉だと関係が悪くなると後まで尾をひいてしまうことが隣人との売買で気をつけたいとところです。
 　　また、不動産会社が仲介に入ることで隣人が土地購入のためにお金を借りたい場合などの事情があれば借入先の金融機関の紹介ができるなど隣人のメリットになるお世話ができるでしょう。

積極的に隣地に売却した方が良い土地

　　 一般の方から購入希望者を募集してもなかなか売却が難しい以下のような土地は、多少売却価格が低くなっても積極的に隣人に購入を持ちかけたほうがよいでしょう。

　　 ● 公道に面していない土地
 　　● 田舎で他に購入希望者を見つけにくい土地

　　 売却しようと考えている土地が公道に接道していなければ建築基準法によって建て替えが難しい土地なので、宅地としての価値がありません。
 　　そのため一般から購入希望者を募集しても購入を希望する方は限定されてしまい売却は難しくなります。
　　 反対に売却しようとしている土地が公道に面しており、隣地が公道に面していない場合には、売却しようとしている土地を隣人が購入すると隣人の土地の価値が高くなるため是が非でも購入したいと思うはずです。
 　　田舎で人口が少なく管理ができない土地であれば、購入希望者をみつけるのが困難なため、売却しようとする土地の近所で管理できる方に購入を打診しましょう。
　　 田や畑が広くなれば隣地の所有者は耕作しやすくなるので価格によっては購入を承諾してくれるでしょう。

まとめ

　　 隣人が地続きの土地を購入するのは隣人にもメリットがあり、売却が早く進むため売却する側にもメリットがあります。
　　 しかし、あまりしつこくしすぎると隣人関係が悪くなるおそれもあります。
 　　隣人に売却できなくても、一般から購入希望者をさがせばよいので隣人に売却することにこだわりすぎないようにしましょう。
　　 隣人への売却は、売却方法の選択肢の一つにすぎません。
 　　なによりも隣人とよい関係を保つことが、土地売却の秘訣です。