お客様の背景
売主様
氏名：N様(70代)
ご職業：無職
お住いの地域：茨城県常陸太田市
ご相談地域：茨城県常陸太田市
問い合わせ方法：インターネット
買主様
氏名：E様(50代)
ご職業：不明
お住いの地域：茨城県常陸太田市
ご相談地域：茨城県常陸太田市
問い合わせ方法：インターネット
ご相談内容
売主様
ご出身は九州ですが、仕事の関係で茨城にいらしたそうです。長年茨城で勤め、家も茨城に建てましたが、定年退職後に地元に戻りたいという気持ちが高まり、売却のご相談をいただきました。
買主様
ご家庭の事情で、娘さん家族と同居することになったと伺いました。お孫さんもいらっしゃるとのことで、皆で住むのに快適な広い一軒家を購入したいとご相談をいただいた次第です。
ご提案した解決策
売主様
引っ越し予定時期まで1年ほどの猶予があったのですが、その時点で売り出してしまうと、買いたい方が現れても「売主様が住んでいるため１年間は新居に移れない」という状況が生まれてしまいます。そのため、売主様の引っ越し予定時期から逆算して引き渡し時期を考え、結果年末辺りに売り出しを実施することにしました。年末は家族で集まる機会が多く、家の購入を家族一緒に話し合う機会も増えるため、その点でもピッタリだとご提案しました。
買主様
直近で転職をされた娘さんの名義で買いたいとのことでしたが、転職したばかりの方ですと住宅ローンを組むのが難しくなります。買主様ご自身もご年齢や収入状況などを踏まえると簡単にはいかず、住宅ローンを申し込む銀行探しに頭を悩ませていらっしゃいました。買主様の「買いたい」という気持ちに応えたかったという思いもあり、私自身で複数の銀行に直接確認を取って、条件に合致するローンがないか探しました。
担当営業より
イエステーション那珂店 店長
大竹 京平
お客様の安心のために
お客様に寄り添い、信頼関係を築くため、スケジュール管理を徹底しています。カレンダーアプリを使い、お客様に連絡を入れるタイミングからプライベートまで全て徹底的に把握するようにしており、新入社員向けの研修でも、例として私のスケジュールが紹介されるほどです。
お客様へ
「不動産」と聞くと敷居の高いイメージがあるかもしれませんが、お客様には、友達に相談するような感覚でフラットに相談していただきたいと思っています。
福島市街から国道115号線を猪苗代、会津方面に自動車で20分ほどいくと右手にあるのが四季の里です。近隣には無料のキャンプ場としても人気がある水林自然林、2022年より音楽フェスの会場でもあるあづま総合運動公園、近世・近代の民家を展示してある民家園などの観光地もたくさんあり、四季の里だけでなく楽しむことができます。友達や家族、大切な人と訪れてほしい四季の里を紹介します。
16世紀の西欧風建築をイメージした広々とした園内
四季の里に訪れてまず感じるのは広々とした開放的な空間が気持ちがいいことです。その中に、四季を通じて楽しめる施設が点在しています。園内にある施設は16世紀のレンガを基調とした西欧風建築がイメージされています。水車などもあり、映えポイントもたくさんあり、写真撮影が楽しいです。
園内は芝生で覆われていて、腰を下ろして、寝転がってまったりとした時を過ごすことができます。奥にある花壇には季節の花が咲きそろっていて、花の香りを楽しみながら、じっくり散策するのがおすすめです。
園内には子供たちが遊べる施設がずらり
四季の里は観光地としても有名ですが、地元では家族で訪れる人も多く、子供たちが遊べる施設が揃っています。ロープをタワー型に組み上げたザイルクライミングの高さはなんと9メートル。ジャングルジムのように登っていきます。子供たちが頂上からみる景色は最高です。木もれび広場は全天候型の屋内施設で人工芝が張り巡らされていて、ボール遊びなどを楽しむことができます。広さもあるので、走り回って遊べます。
工芸館では各種体験メニューやアクセサリー販売も
入園ゲートから正面に見える工芸館では各種体験ができます。こけしの絵付け、ガラスの絵付け彫り体験は常時行っており、子供だけでなく大人にも人気があります。他にも木製キーホルダー、ストラップ作りなどの体験もありますので、記念に家族で作ってみてください。
工芸館には無料休憩所があり、園内を散策した疲れを癒すことができます。ガラス小物や土湯こけし、アクセサリーの販売もあります。四季の里の農産加工館で製造したジャムやジュースは絶品です。
四季の里で人気なのが水車小屋にあるジェラートです。着色料や甘味料、香料を使用していない素材そのものを生かした味が魅力的で常時10種類ほどのジェラートを楽しめます。福島市はフルーツ王国で夏には桃が名産です。桃のジェラートもあり、ぜひ地元の味を堪能してください。もちろん、ミルクやチョコなどの定番ジェラートもあるので、子供たちにも大人気です。
農園レストランではアサヒビール福島工場直送のできたて生ビールとジンギスカンが楽しめます。テイクアウトもできるので、芝生に座って生ビールを飲むのもいいですね。
駐車場に隣接された三角屋根が目印の農村市場ではお土産を購入できます。会津の名産である「赤べこ」をモチーフにしたコーナーが人気です。外では市場を開いていることもあり、地元でとれたフルーツや野菜を生産者から直接購入できます。地元の人との触れ合いができる貴重な場となっています。週末には多くの人で賑わっています。
近隣の水林自然林は2020年に放送された朝ドラのエールのオープニングの一場面に登場しています。四季の里からも歩いていけますので、ロケ地巡りもできます。四季の里は老若男女問わず、通年通して楽しめます。イベントも頻繁に開催していますので、ぜひ一度訪れてみてください。
四季の里
開園時間／9：00～21：00
休園日／年末年始及び施設点検日を除き無休
入園料／無料
https:/wwww.f-shikinosato.com
▼アクセスマップ
二世帯住宅で
親が亡くなったらどうする？
親と同居すると、高齢の親の世話をしたり孫の面倒をみてもらったりできるので、親にとっても子にとってもメリットがあります。
完全分離型や一部共用型の二世帯住宅にすればそれぞれのプライバシーも保てるメリットもあります。
しかし、万一親が亡くなったときには、二世帯住宅ならではの問題点もあるのです。
今回は、二世帯住宅にしていて親が亡くなったときにどのような問題点があるかを解説します。
二世帯住宅の3つの類型
二世帯住宅には間取りからみて次の3つの類型があります。
- 完全分離型
- 一部共用型
- 完全同居型
完全分離型
玄関が別々になっていて中でも行き来ができない仕様になっています。
完全に独立して生活できるので、プライバシーが保たれるメリットがあります。
完全分離型の建物は登記をするときに「区分建物」として登記をすることもできますが、相続したときに「小規模宅地の特例」が使えなくなるデメリットがあるので注意しましょう。
一部共用型
一つの建物の一部を二世帯が共同して利用します。
玄関は別々になっているけれど内部で行き来できるようになっていたり、玄関は一つだけど内部は別々に生活できるようになっていたりするタイプです。
ある程度のプライバシーは保ちながらお互いが顔を合わせやすくなるので家事や育児などを共同してすることも可能です。
完全同居型
二世帯が完全にひとつ屋根の下で生活する「サザエさん」的な類型です。
亡くなった親世帯の処分の方法
親が亡くなった後に親が生活していた建物を処分する方法は以下の5つになりますが、上記の類型のどれにあたるかによって処分方法が制限されます。
- 親世帯の部分を売却する
- 親世帯の部分を賃貸する
- 全部まとめて売却する
- 全部まとめて賃貸する
- そのまま住み続ける
部分共用型あるいは完全同居型の二世帯住宅では、親世帯の処分を分けてすることができないので親世帯の部分だけを売却または賃貸できるのは完全分離型に限られます。
また、完全分離型の家全部を売却するときの購入希望者は同じように二世帯住宅を求めている方や住居に利用しない部分を賃貸にしたり事務所に利用したりする方、リフォームを前提として購入する方など限られているため市場が狭くなり売却しにくいと言えるでしょう。
二世帯住宅の相続はトラブルになりやすい？
亡くなった親に十分な資産があれば不動産と預貯金とに分けて相続するなど、遺産分割を行いやすいといえます。
ところが、相続財産が不動産だけだときれいに分割するのが難しいためトラブルになりがちです。
共有で相続することもできますが、その場合には売却や賃貸など処分するときに共有者全員の同意が必要なため意見が合わずに何もできないようになるおそれもあります。
二世帯住宅の場合には、一方は親と（半）同居していて他方は遠隔地に住んでいることが多いため意見に食い違いが生じやすくなります。
「自分が親と（半）同居していて親の面倒をみてきた」「（半）同居していて親から資金援助や孫の世話をしてもらってたくさんの恩恵を既に受けている」など、お互いがそれぞれ自分だけ損をしているように思いがちになってしまうのでしょう。
区分建物にしてあれば自分が現在居住している部分は自分が所有し、親が居住していた部分は他の兄弟姉妹が相続するように分けて相続できますが、二世帯住宅を共有している場合には他の兄弟姉妹と共有することになり、先のように同意が必要になるため、すぐに現金化したくても難しくなってしまうことになります。
区分建物だと小規模宅地の特例が使えない
二世帯住宅が完全分離型で「区分建物」として登記してあれば「小規模宅地の特例」が利用できません。
国税庁の令和３年分「相続税の申告事績の概要」によると相続税を払わなければならない方の割合は9.3％であり100人のうち10人弱と低い割合ではあるものの相続税のことも念頭に置いて二世帯住宅を考えるのが得策でしょう。
ただし、区分建物にした方が建築時に有利な場合もあるため今から二世帯住宅を建築しようとする方で判断が難しい場合には税理士などの専門家に相談してみましょう。
小規模宅地の特例とは
小規模宅地の特例とは、親が住んでいた家を相続したときに土地の評価を最大8割減額できる特例です。
例えば評価額が1億円の土地であれば8,000万円減額されるので相続税は2,000万円の土地として計算されます。
この特例が使えなければ相続税を納めなければならなかったのに特例のおかげで相続税を免れることができる場合もあるでしょう。
なお、この小規模宅地の特例は、親が事業をしていた土地や賃貸していた土地でも利用できます。
区分建物の場合
完全分離型の建物は家全体を共有にすることも区分建物として別個の建物として登記することもできます。
区分建物の代表的な例はマンションを思い浮かべるとわかりやすいでしょう。
同じマンションの1階101号室を親が所有していて12階1201号室を子が所有しているときにも小規模宅地の特例を認めるのはおかしいのではないか、との見解から親子二代の二世帯住宅であっても「区分建物」だと「認めない」こととされています。
No.4124 相続した事業の用や居住の用の宅地等の価額の特例（小規模宅地等の特例）｜国税庁
このように二世帯住宅の場合には、登記の仕方で税金の課税関係が異なってくるので注意しましょう。
なお、平成26年までは完全分離型の二世帯住宅では共有の場合でも小規模宅地の特例を利用できなかったのですが、現在はこの制限はなくなりました。
仙台を代表する史跡「仙台城址（仙台城跡）」をご存じでしょうか。仙台藩62万石を収めた伊達政宗が築城し、廃藩置県と廃城令が出されるまで約270年、伊達氏の居城として存在していた仙台城。将軍徳川家康に背信の恐れありと思わせないため、あえて天守閣は設けられていませんでしたが、スペインの探検家セバスティアン・ビスカイノをして「日本で最も優れ、最も堅固なる」城のひとつと評されるほど質実剛健な威容を誇っていたようです。
仙台城址から街を一望
現在、唯一残された巨大な本丸の石垣と仙台平野を望む眺めは、かつての栄光を感じさせてくれる場所として国史跡に指定され、市民の憩いの場所となっています。また残念ながら戦争で焼失してしまった建物部分については、併設された青葉城資料展示館でコンピューターグラフィックスによる復元映像を見ることができます。
新しくなった政宗公騎馬像
その伊達政宗騎馬像がこの度めでたく修復を終え、8か月ぶりに仙台にご帰還されました。令和5年3月31日、それまで外されていた政宗公のトレードマーク「弦月前立（げんげつまえだて）」が兜の正面にうやうやしく取り付けられ、復帰をお祝いする記念式典が開かれました。やはり政宗公と言えばこの三日月です。石垣と伊達政宗公騎馬像のライトアップは当面の間休止するとのことですが、以前よりも美しく丈夫になった（鉄の芯棒からステンレス材に補強されたそうです）新しい政宗公の姿を見に、皆さんも仙台城址へ遊びに来てみませんか。
なお、仙台駅から仙台城址へのアクセスは「るーぷる仙台」という循環バスが便利です。ラッピングや内装もレトロ調に意匠を凝らしており、また一日乗車券があれば乗り降り自由で仙台の有名スポットをらくらく回ることが出来ます。
仙台城址近くにはこんなオリジナルマンホールもあります。
お出かけが気持ち良い季節、今度の休日は新しくなった政宗公にぜひ会いに来てください。
▶仙台城跡（青葉城址）
〒980-0862 宮城県仙台市青葉区川内１
空き家を放置するリスクとは？
親から相続した家があるのだけど、既に自宅を持っているので空き家のままで放置している方があります。
しかし、空き家のままにしておくと様々なリスクがあり、思わぬ責任を問われることにもなりかねません。
この記事では、空き家を放置するリスクについて解説します。
空き家を放置するリスク
空き家を放置すると、さまざまなリスクがあります。
例えば、固定資産税が6倍になる可能性があります。
自治体が空き家を「特定空き家」と指定すると、固定資産税の軽減措置が受けられなくなるからです。
また、周辺住民への被害が発生する可能性があります。
空き家の老朽化や害虫・害獣の発生、倒壊の危険性などがあります。
あるいは、犯罪発生の確率が高まる可能性があります。
空き家は不法侵入や放火、盗難などの犯罪の標的になりやすいからです。
空き家を放置しないためには、賃貸物件として貸し出したり、賃貸住宅に建て替えたり、古家付きのまま売却したり、解体して更地にしてから売却したりするなどの対策が必要です。
また、行政による空き家対策の事例もあります。
特定空き家とは何ですか？
特定空き家とは、そのまま放置すると倒壊や衛生上の危険性が高いなど、周囲の環境に悪影響を及ぼすおそれのある空き家のことです。
特定空き家に指定されると、固定資産税が増額されたり、行政から改善や撤去を命じられたりする可能性があります。
特定空き家に指定されないためには、適切な管理や活用を行う必要があります。
空き家が倒壊したら責任は誰が負うの
空き家が倒壊して人や物に被害を与えてしまった場合の責任は、所有者にあります。
所有者には、空き家を適切に管理する義務が民法第717条で定められているからです。
空き家を放置すると、倒壊だけでなく、放火や不法侵入などの犯罪や、景観の悪化などのリスクもあります。
空き家の倒壊を防ぐためには、定期的な換気や掃除、点検などの管理が必要です。
自分で管理するのが難しい場合は、管理会社に委託することも検討しましょう。
（土地の工作物等の占有者及び所有者の責任） 第七百十七条 土地の工作物の設置又は保存に瑕疵があることによって他人に損害を生じたときは、その工作物の占有者は、被害者に対してその損害を賠償する責任を負う。ただし、占有者が損害の発生を防止するのに必要な注意をしたときは、所有者がその損害を賠償しなければならない。 ２ 前項の規定は、竹木の栽植又は支持に瑕疵がある場合について準用する。 ３ 前二項の場合において、損害の原因について他にその責任を負う者があるときは、占有者又は所有者は、その者に対して求償権を行使することができる。 |
空き家を相続した場合はどうすればいいですか？
空き家を相続した場合は、まずは相続登記を行う必要があります。
相続登記とは、相続した不動産の所有権（名義）を前の所有者から相続人に移転する手続きです。
名義変更を行わないと、売却や賃貸などの取引を行うことができません。
相続登記は法務局で行いますが、専門的な知識が必要なので、司法書士や弁護士に依頼することが一般的です。
最近は自分自身で相続登記をする方も増えています。
空き家を相続した後は、空き家の資産価値や管理費用などを考慮して、空き家の活用方法を検討しましょう。
空き家には、以下のような対処方法や税制特例があります。
自分に合った方法を選ぶためにも、専門家に相談することをおすすめします。
売却する
空き家に資産価値がある場合は、売却を検討することができます。
売却した金額は所得税の対象となりますが、固定資産税や管理費用などのランニングコストをかけずに済みます。
また、一定の条件を満たせば、「被相続人の居住用財産（空き家）に係る譲渡所得の特別控除の特例」（空き家控除）が適用できる場合があります。
これは、譲渡所得から最高3,000万円まで控除できる節税制度です。
貸し出す
空き家を賃貸用住居として貸し出すことも選択肢のひとつです。
賃貸として貸し出すことができれば毎月家賃収入を得ることができますが、賃貸として貸し出せる状態にするためにリフォームやハウスクリーニングなどの初期費用がかかることがあります。
また、貸主責任が発生するため、居住やインフラに関するトラブルが発生した場合は貸主として対処しなくてはなりません。
そして、貸し出した場合、空き家控除は使えなくなります。
住居にする
自身の居住用不動産として、相続した住居を活用することもできます。
相続した空き家の所在地によっては、売却や賃貸が難しい場合がありますが、自身の居住用建物、もしくはセカンドハウスとすれば、所有を続けながら特定空き家の指定を回避して住宅用地の特例を適用させ続けることが可能です。
ただし、セカンドハウスとして利用する場合は不動産の属する自治体の認定を受ける必要があります。
この場合も空き家控除は使えなくなります。
寄付する
相続財産のうち国などに寄付した財産も相続税の非課税財産に該当します。
一定の条件を満たすことで相続税から減額される特例制度です。
No.4141 相続財産を公益法人などに寄附したとき｜国税庁
ただし、寄付を受けてもらうのは難しいので注意しましょう。
空き家の管理会社とは？
空き家管理会社とは、空き家の所有者に代わって、空き家の状態を定期的に確認したり、清掃や換気などの管理作業を行ったりする会社です。
空き家管理会社に依頼することで、空き家の劣化やトラブルを防ぐことができます。
空き家管理会社には、以下のような種類があります。
不動産会社
不動産の売買や賃貸を主な業務とする会社ですが、空き家管理サービスも提供している場合があります。
将来的に空き家を売却したり貸し出したりする場合には、不動産会社に依頼すると便利です。
警備会社
防犯やセキュリティを主な業務とする会社ですが、空き家管理サービスも提供している場合があります。
空き家の防犯対策や災害時の対応に強みがあります。
NPO法人
空き家問題の解決を目的とする非営利団体です。
空き家管理サービスも提供している場合があります。
料金が安い場合が多く、地域に密着したサービスが特徴です。
空き家管理会社の料金
料金は、サービス内容や頻度によって異なりますが、月に一度訪問し、外壁の破損や雨漏りがないかチェックし、郵便物を整理して転送するサービスで月5,000円、時間は30分、内部も確認すると月10,000円で時間は60分という例があります。
空き家管理会社を選ぶ際には、以下のような点に注意しましょう。
- 信頼性
空き家管理会社は、大切な財産である空き家の鍵を預かることになります。
信頼できる会社かどうかを確認するために、口コミや評判を調べたり、実績や資格を確認したりしましょう。
- 対応範囲
空き家管理会社は、全国展開しているものから地域限定しているものまで様々です。
自分の空き家所在地に対応しているかどうかを確認しましょう。
- オプション
空き家管理会社は、基本的な巡回・確認・清掃以外にも、オプションで様々なサービスを提供している場合があります。
たとえば、動画で現状報告をしてくれたり、災害時に無料で追加の見回りをしてくれたり 、雑草や庭木の手入れをしてくれたりなどです。
自分のニーズに合ったオプションがあるかどうかを確認しましょう。
以上のように、空き家管理会社は様々な種類や特徴があります。
自分の予算や目的に合った会社を選ぶことが大切です。
まとめ
空き家を放置しておけば、様々なリスクがあります。
空き家になっていると雨漏りなどに気づきにくく劣化が進みやすく、万一倒壊して他人にケガをさせたり物を壊したりすると損害賠償責任を負わなければなりません。
空き家は適正に管理することが大切ですし、管理が難しいときには、思い切って売却も検討しましょう。
2016年、茨城県で12番目の道の駅として、【道の駅常陸大宮～かわプラザ～】（以下「かわプラザ」）はオープンしました。場所は常陸大宮市の久慈川沿いにあり、国道118号線を走っていけば大きな建物が目に入ります。駐車場は、普通車130台、大型車18台と余裕たっぷりです。
地域ならではのグルメ、特産品
道の駅を訪問する大きな楽しみは、その地域ならではのグルメを味わうことや、地域の特産品を買うことでしょう。
かわプラザでは、広い敷地を活用してフードコートも充実しています。地元の食材を使ったジェラートやソフトクリーム、スムージーなどの他、パンやプリンも販売する『ジェラート＆スムージー』、常陸秋そばや鮎塩焼き定食などが味わえる『レストラン常陸亭』、地野菜をふんだんに使ったタンメンなどが人気の『麺屋げんき』、常陸大宮特産品の瑞穂牛を使ったメンチカツやステーキが好評の『キッチンCOWCOW』があります。
さらに、かわプラザの特産品は、「ここでしか買えない」ものもあるのです。例えば、道の駅で最も力を入れられている【えごま油】は、地元で採れたえごまを道の駅併設の加工施設で絞ったものです。売り切れ次第、販売は終了してしまいます。
また、常陸大宮市の美味しいお米をその場で精米してもらえる【今摺米(いまずりまい)】を購入することもできます。他には、奥久慈のりんご、いちご、フル～ベリーなどもあります。いずれも、豊かな自然の恩恵が感じられる特産品と言えるでしょう。
隣の久慈川でバーベキュー
バーベキュー施設があるのも、道の駅としては珍しくも嬉しいポイントです。コンロや網などの備品は全てそろっており、食材や炭も直売所で購入できます。施設のすぐ前には久慈川の広大な河川敷があり、川面を渡ってくる風を感じながらバーベキューをすれば、日頃の疲れも吹き飛んでしまうでしょう。
※ただしバーベキューは指定区画で行わなければなりません。直火は禁止されています。
これだけ充実している道の駅は、日本全国探してもそうあるものではありません。ドライブの途中に立ち寄る道の駅ではなく、ここを目的地としてドライブしてみてはいかがでしょうか。
