親と同居すると、高齢の親の世話をしたり孫の面倒をみてもらったりできるので、親にとっても子にとってもメリットがあります。

完全分離型や一部共用型の二世帯住宅にすればそれぞれのプライバシーも保てるメリットもあります。

しかし、万一親が亡くなったときには、二世帯住宅ならではの問題点もあるのです。

今回は、二世帯住宅にしていて親が亡くなったときにどのような問題点があるかを解説します。

二世帯住宅の3つの類型

二世帯住宅には間取りからみて次の3つの類型があります。

• 完全分離型
• 一部共用型
• 完全同居型

完全分離型

玄関が別々になっていて中でも行き来ができない仕様になっています。

完全に独立して生活できるので、プライバシーが保たれるメリットがあります。

完全分離型の建物は登記をするときに「区分建物」として登記をすることもできますが、相続したときに「小規模宅地の特例」が使えなくなるデメリットがあるので注意しましょう。

一部共用型

一つの建物の一部を二世帯が共同して利用します。

玄関は別々になっているけれど内部で行き来できるようになっていたり、玄関は一つだけど内部は別々に生活できるようになっていたりするタイプです。

ある程度のプライバシーは保ちながらお互いが顔を合わせやすくなるので家事や育児などを共同してすることも可能です。

完全同居型

二世帯が完全にひとつ屋根の下で生活する「サザエさん」的な類型です。

亡くなった親世帯の処分の方法

親が亡くなった後に親が生活していた建物を処分する方法は以下の5つになりますが、上記の類型のどれにあたるかによって処分方法が制限されます。

• 親世帯の部分を売却する
• 親世帯の部分を賃貸する
• 全部まとめて売却する
• 全部まとめて賃貸する
• そのまま住み続ける

部分共用型あるいは完全同居型の二世帯住宅では、親世帯の処分を分けてすることができないので親世帯の部分だけを売却または賃貸できるのは完全分離型に限られます。

また、完全分離型の家全部を売却するときの購入希望者は同じように二世帯住宅を求めている方や住居に利用しない部分を賃貸にしたり事務所に利用したりする方、リフォームを前提として購入する方など限られているため市場が狭くなり売却しにくいと言えるでしょう。

二世帯住宅の相続はトラブルになりやすい？

亡くなった親に十分な資産があれば不動産と預貯金とに分けて相続するなど、遺産分割を行いやすいといえます。

ところが、相続財産が不動産だけだときれいに分割するのが難しいためトラブルになりがちです。

共有で相続することもできますが、その場合には売却や賃貸など処分するときに共有者全員の同意が必要なため意見が合わずに何もできないようになるおそれもあります。

二世帯住宅の場合には、一方は親と（半）同居していて他方は遠隔地に住んでいることが多いため意見に食い違いが生じやすくなります。

「自分が親と（半）同居していて親の面倒をみてきた」「（半）同居していて親から資金援助や孫の世話をしてもらってたくさんの恩恵を既に受けている」など、お互いがそれぞれ自分だけ損をしているように思いがちになってしまうのでしょう。

区分建物にしてあれば自分が現在居住している部分は自分が所有し、親が居住していた部分は他の兄弟姉妹が相続するように分けて相続できますが、二世帯住宅を共有している場合には他の兄弟姉妹と共有することになり、先のように同意が必要になるため、すぐに現金化したくても難しくなってしまうことになります。

区分建物だと小規模宅地の特例が使えない

二世帯住宅が完全分離型で「区分建物」として登記してあれば「小規模宅地の特例」が利用できません。

国税庁の令和３年分「相続税の申告事績の概要」によると相続税を払わなければならない方の割合は9.3％であり100人のうち10人弱と低い割合ではあるものの相続税のことも念頭に置いて二世帯住宅を考えるのが得策でしょう。

令 和 ３年 分 相 続 税 の申 告 事 績 の概 要

ただし、区分建物にした方が建築時に有利な場合もあるため今から二世帯住宅を建築しようとする方で判断が難しい場合には税理士などの専門家に相談してみましょう。

小規模宅地の特例とは

小規模宅地の特例とは、親が住んでいた家を相続したときに土地の評価を最大8割減額できる特例です。

例えば評価額が1億円の土地であれば8,000万円減額されるので相続税は2,000万円の土地として計算されます。

この特例が使えなければ相続税を納めなければならなかったのに特例のおかげで相続税を免れることができる場合もあるでしょう。

なお、この小規模宅地の特例は、親が事業をしていた土地や賃貸していた土地でも利用できます。

区分建物の場合

完全分離型の建物は家全体を共有にすることも区分建物として別個の建物として登記することもできます。

区分建物の代表的な例はマンションを思い浮かべるとわかりやすいでしょう。

同じマンションの1階101号室を親が所有していて12階1201号室を子が所有しているときにも小規模宅地の特例を認めるのはおかしいのではないか、との見解から親子二代の二世帯住宅であっても「区分建物」だと「認めない」こととされています。

No.4124 相続した事業の用や居住の用の宅地等の価額の特例（小規模宅地等の特例）｜国税庁

このように二世帯住宅の場合には、登記の仕方で税金の課税関係が異なってくるので注意しましょう。

なお、平成26年までは完全分離型の二世帯住宅では共有の場合でも小規模宅地の特例を利用できなかったのですが、現在はこの制限はなくなりました。

親から相続した家があるのだけど、既に自宅を持っているので空き家のままで放置している方があります。

しかし、空き家のままにしておくと様々なリスクがあり、思わぬ責任を問われることにもなりかねません。

この記事では、空き家を放置するリスクについて解説します。

空き家を放置するリスク

空き家を放置すると、さまざまなリスクがあります。

例えば、固定資産税が6倍になる可能性があります。

自治体が空き家を「特定空き家」と指定すると、固定資産税の軽減措置が受けられなくなるからです。

また、周辺住民への被害が発生する可能性があります。

空き家の老朽化や害虫・害獣の発生、倒壊の危険性などがあります。

あるいは、犯罪発生の確率が高まる可能性があります。

空き家は不法侵入や放火、盗難などの犯罪の標的になりやすいからです。

空き家を放置しないためには、賃貸物件として貸し出したり、賃貸住宅に建て替えたり、古家付きのまま売却したり、解体して更地にしてから売却したりするなどの対策が必要です。

また、行政による空き家対策の事例もあります。

特定空き家とは何ですか？

特定空き家とは、そのまま放置すると倒壊や衛生上の危険性が高いなど、周囲の環境に悪影響を及ぼすおそれのある空き家のことです。

特定空き家に指定されると、固定資産税が増額されたり、行政から改善や撤去を命じられたりする可能性があります。

特定空き家に指定されないためには、適切な管理や活用を行う必要があります。

空き家が倒壊したら責任は誰が負うの

空き家が倒壊して人や物に被害を与えてしまった場合の責任は、所有者にあります。

所有者には、空き家を適切に管理する義務が民法第717条で定められているからです。

空き家を放置すると、倒壊だけでなく、放火や不法侵入などの犯罪や、景観の悪化などのリスクもあります。

空き家の倒壊を防ぐためには、定期的な換気や掃除、点検などの管理が必要です。

自分で管理するのが難しい場合は、管理会社に委託することも検討しましょう。

空き家を相続した場合はどうすればいいですか？

空き家を相続した場合は、まずは相続登記を行う必要があります。

相続登記とは、相続した不動産の所有権（名義）を前の所有者から相続人に移転する手続きです。

名義変更を行わないと、売却や賃貸などの取引を行うことができません。

相続登記は法務局で行いますが、専門的な知識が必要なので、司法書士や弁護士に依頼することが一般的です。

最近は自分自身で相続登記をする方も増えています。

空き家を相続した後は、空き家の資産価値や管理費用などを考慮して、空き家の活用方法を検討しましょう。

空き家には、以下のような対処方法や税制特例があります。

自分に合った方法を選ぶためにも、専門家に相談することをおすすめします。

売却する

空き家に資産価値がある場合は、売却を検討することができます。

売却した金額は所得税の対象となりますが、固定資産税や管理費用などのランニングコストをかけずに済みます。

また、一定の条件を満たせば、「被相続人の居住用財産（空き家）に係る譲渡所得の特別控除の特例」（空き家控除）が適用できる場合があります。

これは、譲渡所得から最高3,000万円まで控除できる節税制度です。

貸し出す

空き家を賃貸用住居として貸し出すことも選択肢のひとつです。

賃貸として貸し出すことができれば毎月家賃収入を得ることができますが、賃貸として貸し出せる状態にするためにリフォームやハウスクリーニングなどの初期費用がかかることがあります。

また、貸主責任が発生するため、居住やインフラに関するトラブルが発生した場合は貸主として対処しなくてはなりません。

そして、貸し出した場合、空き家控除は使えなくなります。

住居にする

自身の居住用不動産として、相続した住居を活用することもできます。

相続した空き家の所在地によっては、売却や賃貸が難しい場合がありますが、自身の居住用建物、もしくはセカンドハウスとすれば、所有を続けながら特定空き家の指定を回避して住宅用地の特例を適用させ続けることが可能です。

ただし、セカンドハウスとして利用する場合は不動産の属する自治体の認定を受ける必要があります。

この場合も空き家控除は使えなくなります。

寄付する

相続財産のうち国などに寄付した財産も相続税の非課税財産に該当します。

一定の条件を満たすことで相続税から減額される特例制度です。

No.4141 相続財産を公益法人などに寄附したとき｜国税庁

ただし、寄付を受けてもらうのは難しいので注意しましょう。

空き家の管理会社とは？

空き家管理会社とは、空き家の所有者に代わって、空き家の状態を定期的に確認したり、清掃や換気などの管理作業を行ったりする会社です。

空き家管理会社に依頼することで、空き家の劣化やトラブルを防ぐことができます。

空き家管理会社には、以下のような種類があります。

不動産会社

不動産の売買や賃貸を主な業務とする会社ですが、空き家管理サービスも提供している場合があります。

将来的に空き家を売却したり貸し出したりする場合には、不動産会社に依頼すると便利です。

警備会社

防犯やセキュリティを主な業務とする会社ですが、空き家管理サービスも提供している場合があります。

空き家の防犯対策や災害時の対応に強みがあります。

NPO法人

空き家問題の解決を目的とする非営利団体です。

空き家管理サービスも提供している場合があります。

料金が安い場合が多く、地域に密着したサービスが特徴です。

空き家管理会社の料金

料金は、サービス内容や頻度によって異なりますが、月に一度訪問し、外壁の破損や雨漏りがないかチェックし、郵便物を整理して転送するサービスで月5,000円、時間は30分、内部も確認すると月10,000円で時間は60分という例があります。

空き家管理会社を選ぶ際には、以下のような点に注意しましょう。

• 信頼性

空き家管理会社は、大切な財産である空き家の鍵を預かることになります。

信頼できる会社かどうかを確認するために、口コミや評判を調べたり、実績や資格を確認したりしましょう。

• 対応範囲

空き家管理会社は、全国展開しているものから地域限定しているものまで様々です。

自分の空き家所在地に対応しているかどうかを確認しましょう。

• オプション

空き家管理会社は、基本的な巡回・確認・清掃以外にも、オプションで様々なサービスを提供している場合があります。

たとえば、動画で現状報告をしてくれたり、災害時に無料で追加の見回りをしてくれたり 、雑草や庭木の手入れをしてくれたりなどです。

自分のニーズに合ったオプションがあるかどうかを確認しましょう。

以上のように、空き家管理会社は様々な種類や特徴があります。

自分の予算や目的に合った会社を選ぶことが大切です。

まとめ

空き家を放置しておけば、様々なリスクがあります。

空き家になっていると雨漏りなどに気づきにくく劣化が進みやすく、万一倒壊して他人にケガをさせたり物を壊したりすると損害賠償責任を負わなければなりません。

空き家は適正に管理することが大切ですし、管理が難しいときには、思い切って売却も検討しましょう。

不動産の取得費がわからなければ、その分高い税金を払わなければならなくなってしまうことがあります。不動産を売却したときに不動産の取得費が必要になるからです。今回は、不動産の取得費とはなにか、わからないときの対処法について解説します。

不動産の取得費とは

不動産の取得費とは、不動産を取得したときにかかった経費です。

売買で取得したときには、つぎのような費用が取得費となります。

• 土地の購入代金
• 建物の購入代金や建築費
• 購入したときの仲介手数料
• 売買契約書に貼った印紙代
• 取得時の登録免許税や司法書士報酬
• 不動産取得税
• 住宅ローンの利息（一部）

このうち建物の購入代金や建築費については減価償却をした金額になるので購入や建築したときの金額そのままではないので注意しましょう。

契約書や支払ったときの領収書があればよいのですが、領収書などがみつからなくても購入時の通帳など他の資料で支払が確認できれば費用として認められることがあります。

そのため領収書とあわせて通帳なども保管しておくとよいでしょう。

No.3252 取得費となるもの｜国税庁

自分で購入・建築した不動産なら売買契約書や領収書などをきちんと保管してあることが多いでしょうが、親が取得した不動産を相続して売却するような場合に保管場所がわからず取得費が計算できないことがあるのです。

親が元気なときに大事なものの保管場所を確認しておくとよいでしょう。

不動産譲渡所得税が高くなる

不動産を売却したときにかかる不動産譲渡所得税は不動産譲渡によって得た利益

（売却価額-取得費用-譲渡費用）

に対して課税されます。

そのため、取得費が多いほど所得が減り、税金も安くなるのです。

取得費がわからないときの算出方法

取得時の売買契約書や領収書がないときでも、取得費がゼロになるわけではありません。

以下のような方法で取得費を算出することができます。

• 税務署が認める概算取得費
• 市街地価格指数
• 建物の標準建築価額
• 不動産取得費査定
• その他の方法
• 住宅ローンの借入額

これらの算出方法のうち、最も有利な方法で計算しましょう。

税務署が認める概算取得費

親や祖父母が購入した不動産など取得費がわからないときには売却金額の5％を取得費として計算できます。

No.3258 取得費が分からないとき｜国税庁

昭和30年代に日本は高度経済成長を経験し貨幣価値が大きく変動したことや都市開発によって不動産価格が上昇していることから、たとえ取得費がわかっても概算取得費を利用した方が有利な場合もあります。

この場合には実際の取得費がわかっても5％の概算取得費を活用することができるので申告前に十分な検討を行いましょう。

市街地価格指数

一般社団法人日本不動産研究所の「市街地価格指数」では全国の主要都市の市街地価格変動指数が公表されているので、この指数を利用して取得時の価格を算定することもできます。

建物の標準建築価額

国道交通省では建築着工統計として「構造別：建築物の数，床面積合計，工事費予定額」を公表しているので、この資料から建築当時の工事費を計算し減価償却をしたうえで取得費を算出する方法です。

不動産取得費査定

税理士や不動産鑑定士が不動産の取得費を査定してくれることがあるので相談してみましょう。

その他の方法

その他、過去の路線価を調べて取得時の土地価格を算出したり、登記記録にある住宅ローンの借入額から取得費を算出したりする方法などがあります。