マンション１階ならではの
売り方とは？
マンションの１階は売りづらいと聞いて売却に不安を感じる方もいらっしゃるでしょう。確かに１階にはデメリットがあり、上階と比べて人気がないと言われることがあります。しかし、１階だからこそのメリットもたくさんあります。
この記事では、マンション１階のデメリットとメリットをしっかり把握して、上手に売却する方法をご案内します。
マンションの1階は売却しづらい？
マンションの1階は売却しづらいというイメージがありますが、必ずしもそうとは限りません。
売却しづらい理由としては、以下のように言われています。
- 防犯上のリスクが高いと感じられること
- プライバシーが保ちにくいこと
- 騒音や振動に影響を受けやすいこと
- 眺望や日当たりが悪いこと
- 害虫が心配になること
- 浸水のおそれがあること
- 湿度が高くなりがちなこと
これらの問題を解決するためには、以下のような対処法が有効です。
- 1階特有の魅力を強調すること
- マンションのセキュリティ面をアピールすること
- リフォームや改修で価値を向上させること
- 対象となる購入者層を明確にすること
1階のマンションには、出入りが容易であることや庭やテラスの利用可能性など、他の階にはないメリットもあります。
これらのメリットをいかせる購入者にとっては、1階のマンションは魅力的に映る可能性があります。
そのため、売却時には、1階のマンションの特徴を理解し、適切な戦略を立てることが大切です。
これから詳しく解説します。
マンション1階のデメリット
マンション1階のデメリットと言われるものは、マンションの立地や構造、周辺環境などによって異なりますが、一般的には1階のマンションは他の階に比べてこれらの問題に直面しやすいと言えます。
例えば、1階のマンションは、窓や玄関からの侵入や盗難の危険性が高く、カーテンやシャッターなどで防御する必要があります 。
また、1階のマンションは、歩行者や車などの目や音にさらされやすく、プライバシーの確保や騒音対策が難しい場合があります 。
さらに、1階のマンションは、建物や植栽などによって眺望や日当たりが遮られやすく、暗くて湿気が多いと感じられることがあります 。
これらのデメリットは、マンションの価値や売却性に影響を与える可能性があります。
そのため、1階のマンションを売却する場合は、これらの問題に対する対策や解決策を考える必要があります。
マンションの1階のメリット
マンションの1階のメリットは、以下のようなものがあります。
- 専用庭やテラスがある場合が多く、ガーデニングや家庭菜園、アウトドアリビングなどを楽しめる
- 下階がないので、足音や子どもの遊び音などに気を使わなくて済む
- 洗濯物や小さな子供などが落下する心配がない
- 駐車場やゴミ置き場、エントランスなどの共用部分へのアクセスがスムーズで、荷物の持ち運びが楽
- エレベーターを利用しなくてよい
- 階段が少ない
- 高所が苦手な方も安心
- 災害の際には逃げやすく、地震の揺れも小さくなる可能性がある
このようにマンションの１階には他の階にはない魅力がたくさんあります。
これらのメリットをアピールすることがマンション1階の売却にはとても重要です。
マンション1階に向いている人
1階のマンションは、以下のような人に向いています。
1階のマンションは、子どもがベランダから落下する心配がなく、庭やテラスで遊ばせることができます。
また、下の階への騒音を気にしなくて済むので、ストレスが軽減されます。
1階のマンションは、エレベーターや階段の利用を必要としないので、移動の労力がかかりません。
また、災害時の避難も容易です。
少子高齢化社会と言われているように、今後高齢者世帯は確実に増えていきます。
一戸建てを売却して、利便性がよく管理の楽なマンションに引っ越したいという需要も増えることでしょう。
1階のマンションは、専用庭やテラスがある場合が多く、ペットと一緒に屋外で過ごすことができます。
また、散歩に出るときも出入りがスムーズです。
1階のマンションは、専用庭やテラスがある場合が多く、ガーデニングや家庭菜園を楽しむことができます。
マンションにいながら庭付きの戸建てのような感覚で生活できます。
庭やテラスを活用する方法
庭やテラスを活用する方法は、物件や規約によって異なりますが、一般的には以下のようなものがあります。
売却時には活用プランとして紹介することや実際に内覧時に活用状況を実感してもらえるとよいでしょう。
庭やテラスには、砂場やプール、乗り物や遊具などを置いて、子どもやペットと一緒に楽しむことができます。
また、下の階がないので、騒音や振動を気にせずに遊べます。
庭やテラスには、花や植物、野菜や果物などを育てることができます。
採りたての新鮮な野菜や果物は、味も栄養も抜群です。
また、土いじりや水やりなどは、ストレス解消にもなります。
庭やテラスには、レジャーシートやテント、テーブルやチェアなどを置いて、ピクニックやキャンプ気分を味わうことができます。
家から出なくても、外気や日差しを浴びながら、お茶や食事が楽しめます。
庭やテラスには、物干しや収納を置いて、洗濯物や布団、荷物などを干したり、保管したりすることができます。
室内の空間を広く使うことができますし、真上からの日差しを受けて、ふとんや洗濯物をふっくらさせることができます。
庭やテラスを活用することで、マンションの暮らしをより快適で楽しいものにすることができます。
ただし、規約で禁止されていることや、近隣の迷惑になることは避けるようにしましょう。
マンション1階を売却するときのコツとは
マンションの1階を売却するときには、以下のようなポイントに注意してください。
1階には、専用庭やテラス、駐車場など、他の階にはない魅力があります。
これらのメリットをいかせる購入者にとっては、1階のマンションは価値が高くなります。
そのため、売却時には、1階のマンションの特徴を理解し、適切な戦略を立てることが大切です。
内覧時に、部屋が暗く感じると印象が悪くなってしまいます。
内覧はなるべく日の入る時間に設定し、部屋を明るく見せるように心がけましょう。
ただし、カーテンを開けて外から見えやすいようだと不安を感じる方もいるでしょうから、外からの視線が気にならないようにカーテンや照明に工夫をしましょう。
不動産を売却するとき、複数の不動産会社に査定を依頼するのは必須です。
ほとんどの会社が無料で査定をしてくれますし、査定に訪れた担当者の人柄をみてまかせて安心かを判断することもできます。
不動産会社にはそれぞれ専門分野があります。
マンション売却の実績が多い、物件エリアに詳しい不動産会社を選びましょう。
査定時に担当者にいろいろと尋ねてみれば、信頼できる会社かも判断できるでしょう。
1階には、防犯やプライバシー、日当たりや眺望など、他の階に比べて不利な点もあります。
これらのデメリットを改善するためには、以下のような対策が有効です。
- カーテンやシャッターなどで窓を防御すること
- マンションのセキュリティ設備をアピールすること
- リフォームや改修で価値を向上させること
- 照明やインテリアで明るく快適な空間を演出すること
- 1階のマンションに向いている購入者層を明確にすること
先にマンション１階に向いている人はどのような方かを紹介しましたが、これらの人たちにとっては、1階のマンションは住みやすく魅力的な物件となります。
そのため、売却時には、これらの人たちにアピールできるように広告や見学会を工夫することが重要です。
今回は、日立市十王町にある国民宿舎「鵜の岬」をご紹介します。ここは日立市のみならず、茨城県の観光を語るうえで決して外せない場所でもあります。鵜の岬は日立市の北方、太平洋に面した伊師の浜にあり、海鳥の「鵜（う）」がよく捕獲されることから、この名前があります。
30年以上連続して宿泊率日本一！
もともと国民宿舎とは1956（昭和31）年に制度下されたもので、日本国民が安く宿泊できる保養施設を整備しようという政策のもと全国に作られました。しかし、施設の老朽化やライフスタイルの変化で、年々その数は減り続けています。
そんな情勢に抗うように、鵜の岬は、1989年以降連続して、日本一宿泊率の高い国民宿舎の地位を守っています。
30年以上連続して宿泊率日本一、同時に予約の取りにくい国民宿舎日本一！
これは、実に驚くべきことです！ その理由は一体どこにあるのでしょうか。
ぜひ堪能してほしい！素敵な景色に美味しい料理
理由の第一は、リーズナブルな宿泊料金なのに、高い満足感を得られるということです。スタッフのサービス、気づかいがそう感じさせてくれるのでしょう。
第二は、眺望のよさです。全室が太平洋に面したオーシャンビューで、天気がよければ朝は水平線に昇るご来光を見ることができます。また目の前には歩いて行ける砂浜があり、開放感を存分に味わえます。夜は、潮騒の音に包まれて休めます。
そして三番目は、料理の美味しさです。レストランは同じ敷地の別棟となっており、夕食はいくつかのコース料理、ランチは海鮮をふんだんに使った新鮮な料理を楽しむことができます。
リーズナブルな料金、きめ細かいサービス、いい景色に美味しい料理。これだけそろえば人気が出ないわけがありません。ただし、鵜の岬の予約については注意点があります。それはネット予約ができないことで、予約は次の2つの方法によります。
・電話予約
・往復はがきによる抽選予約（年末年始および夏季の特定期間）
是非一度、日本一予約が取りにくい国民宿舎をご利用になってみてください。きっとご満足いただけるものと思います。
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土地の一部を売却する
ときは分筆が必要？
土地の一部を売却するときには、売却する部分を明確に区分しなければなりません。土地の分筆とは、登記簿上の一つの土地を複数の土地に分けて登記をする手続きのことです。土地は1筆、2筆と数えるので、「筆」を「分ける」ことから分筆といいます。ちなみに、分筆とは逆に複数の土地を一つにまとめることは「合筆」とよんでいます。
この記事では、分筆の目的や費用、分筆にかかる期間などについて解説します。
分筆をする目的やメリット
分筆する目的やメリットは、以下のようなものがあります。
地目とは、土地の使用目的のことで、登記簿に記載されています。
例えば、農地と住宅地という異なる地目で土地を使用したい場合、分筆をすることで登記上でも明確に区分することができます。
相続などによって複数人で土地を共有している場合、分筆をすることでそれぞれの単独名義にすることができます。
これにより、住宅ローンや売却などの手続きがスムーズになります。
ただし、分筆するだけではそのまま単独名義にはならないので、共有物分割という手続きが必要なため注意しましょう。
土地の評価額は、固定資産税や相続税などの税額の計算に影響します。
分筆をすることで、道路への接し方や間口、形状などの条件が変わり、評価額を下げることができる場合があります。
分筆をする方法は、一般的には土地家屋調査士に依頼して、土地の境界確定や登記申請を行うことになります。
土地の分筆をするときの注意点
土地の分筆をするときの注意点は、以下のようなものがあります。
- 分筆後の土地の条件や価値が変わる可能性があるので、事前に十分に調査や検討をすることが大切です。
例えば、分筆後の土地の形状や道路への接し方、建築の制限などによって、土地の使い勝手や評価額が低下する場合があります。
- 分筆するには、土地の境界が確定していなければなりません。
しかし、隣地と境界トラブルがあったり、隣地の所有者と連絡が取れなかったりすると境界が確定できないため分筆ができません。
このような場合には、筆界特定制度などを利用して境界確定をすることもできます。
- 分筆する場合は、分筆登記の手続きや費用がかかります。
分筆登記の手続きは、一般的には土地家屋調査士に依頼しますが、測量や境界標の設置、登記申請などの作業にかかる費用や登録免許税が必要です。
- 分筆する場合は、市街化調整区域や建築協定、地区計画などによって、一筆の土地の最低面積が定められている場合があります。
このような場合は、分筆後の土地面積が最低基準面積を上回るように分筆しなければならないので、注意しましょう。
分筆にかかる費用
分筆にかかる費用は、土地の状況や分筆の方法によって異なるものの一般的には30万円から100万円程度が相場と言われています。
費用の内訳は、以下のようになります。
分筆後の土地の個数に応じて、1筆ごとに1,000円の税金がかかります。
例えば、分筆後2筆の場合は2,000円、3筆だと3,000円です。
分筆登記の申請を土地家屋調査士に依頼した場合にかかる費用です。
一般的には約6万円程度です。
土地の境界を確定するために必要な測量や調査、折衝などにかかる費用です。
土地家屋調査士に依頼する場合は、境界が確定している場合と確定していない場合、面積や形状、隣地所有者の数などで異なりますので、あらかじめ土地家屋調査士に見積依頼をするとよいでしょう。
分筆にかかる期間
分筆にかかる期間は、土地の境界が確定しているか、隣地所有者がスムーズに協力してくれるかなどによって大きく異なります。
一般的には、以下のようなケースが考えられます。
現地調査と法務局への申請期間とで10日程度で完了することがあります。
現地調査をして境界確定をするため時間がかかり、2ヵ月以上かかることが多くあります。
この場合、境界確定測量や隣地所有者との立会い・同意などが必要です。
また、隣地所有者の同意が得られない場合は、さらに長引く可能性もあります。
お客様の背景
売主様
氏名：M様(7O代)
ご職業：無職
お住いの地域：東京都
ご相談地域：福島県相馬市
問い合わせ方法：チラシ
買主様
氏名：Y様(3O代)
ご職業：不明
お住いの地域：栃木県
ご相談地域：福島県相馬市
問い合わせ方法：インターネット
ご相談内容
売主様
賃貸として貸していた人が退居されて、その後使用する予定がなかったため、ご売却を検討されていました。売主様は東京都にお住まいで今後管理していくのは大変だと考え、時間がかかる「仲介」ではなく「買取」を希望されていました。
買主様
仕事の都合で、11月の頭には引っ越しをしたい、と急いで物件を探されている方でした。予算は、諸費用を含めて500万円。即引き渡しを受けて生活が始められる物件というのが、一番気にされている条件でした。
ご提案した解決策
売主様
他の不動産会社では「買取」をお断りされていたようで、築年数が経過している物件でも買取を実施している当社に依頼をしたと仰っていました。現地を拝見し買取価格の提案を行い、売主様のご要望と合致。売主様としては、残物撤去をしなくてもいい、現況そのままで測量をしなくてもいい、早く手放したいという、手間暇がかからないやり方で売却ができることを、非常に喜んでいただきました。
買主様
当社の売主物件であれば、仲介の物件のように売主様の都合に合わせて引き渡しまで時間を要することはありません。気に入っていただければ、すぐにでも入居ができる「一括決済」という不動産売買のやり方をご提案しました。いわゆる契約時に、代金のお支払いと物件のお引き渡しを同時に行うことですね。スピード対応で予定していた入居時期に間に合い、買主様に初めてお会いした日から約一か月で成約に至りました。
担当営業より
イエステーション南相馬店
清水 裕暉
私たちは、どんな不動産のお悩みにも解決策を見いだせる自信があります。不動産を所有していて、重荷になっている方、時間をかけたくない方、活用方法に困っている方は、ぜひ一度イエステーションアドレスにご相談下さい。いつでもご連絡お待ちしております。
この担当者がいる店舗情報
お客様の背景
売主様
氏名：M様(7O代)
ご職業：無職
お住いの地域：東京都
ご相談地域：福島県相馬市
問い合わせ方法：チラシ
買主様
氏名：Y様(3O代)
ご職業：不明
お住いの地域：栃木県
ご相談地域：福島県相馬市
問い合わせ方法：インターネット
ご相談内容
売主様
賃貸として貸していた人が退居されて、その後使用する予定がなかったため、ご売却を検討されていました。売主様は東京都にお住まいで今後管理していくのは大変だと考え、時間がかかる「仲介」ではなく「買取」を希望されていました。
買主様
仕事の都合で、11月の頭には引っ越しをしたい、と急いで物件を探されている方でした。予算は、諸費用を含めて500万円。即引き渡しを受けて生活が始められる物件というのが、一番気にされている条件でした。
ご提案した解決策
売主様
他の不動産会社では「買取」をお断りされていたようで、築年数が経過している物件でも買取を実施している当社に依頼をしたと仰っていました。現地を拝見し買取価格の提案を行い、売主様のご要望と合致。売主様としては、残物撤去をしなくてもいい、現況そのままで測量をしなくてもいい、早く手放したいという、手間暇がかからないやり方で売却ができることを、非常に喜んでいただきました。
買主様
当社の売主物件であれば、仲介の物件のように売主様の都合に合わせて引き渡しまで時間を要することはありません。気に入っていただければ、すぐにでも入居ができる「一括決済」という不動産売買のやり方をご提案しました。いわゆる契約時に、代金のお支払いと物件のお引き渡しを同時に行うことですね。スピード対応で予定していた入居時期に間に合い、買主様に初めてお会いした日から約一か月で成約に至りました。
担当営業より
イエステーション南相馬店
清水 裕暉
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不動産を現金化して
相続することはできる？
相続人に相続させるときに、不動産のままではなく現金化して渡したいときには遺言執行者を選任することで実現しやすくなります。
この記事では、遺言執行者の役割や権限、遺言執行の流れについて解説します。
遺言執行者とは
遺言執行者とは、遺言者が亡くなった後に遺言の内容を実現するために手続きを行う人のことです。
遺言執行者は、遺言書に指定されるか、指定されていない場合は家庭裁判所に申し立てて選任してもらうこともできます。
遺言執行者は、遺言者の意思を尊重し、善良な管理者の注意をもって遺言の執行にあたります。
また、遺言執行者には、遺言の内容に従って相続財産の分配や名義変更などを行う権限と義務があります。
遺言執行者は、破産者や未成年者以外なら誰でも指定できますが、相続人間のトラブルを避けるために、弁護士や司法書士などの第三者に任せるとよいでしょう。
なお、遺言執行者の報酬は、遺言書で決められていればその金額を、記載がなければ家庭裁判所に申し立てて決めてもらえます。
報酬の目安は、一般的に相続財産の1〜3％ほどになっており、相続財産から支払われます。
遺言執行者の手続きの流れ
遺言書で遺言執行者に指定された場合は、就職を承諾する旨の通知書と遺言書の写しを相続人に送付します。
遺言執行者は、相続財産の調査を行い、相続財産目録を作成して相続人に交付します。
次に、遺言の内容に従って、遺贈や認知、推定相続人の廃除や取り消し、不動産や預金の名義変更などの手続きを行います。
遺言の内容をすべて実行したら、相続人に文書で完了報告をします。
ただし、遺言執行者の手続きは、遺言の内容や相続人の状況によって異なる場合があります。
遺言執行者になった場合は、遺言書や関係書類を確認し、必要に応じて専門家に相談するとよいでしょう。
遺言執行者を選ぶメリット
次のように遺言執行者を選ぶメリットは多くあります。
遺言書を作成する際には、遺言執行者の選任を検討してみてはいかがでしょうか。
- 遺言の内容を実現するために必要な手続きを遺言執行者が代行してくれるので、相続人にとっては手間や負担が軽減されます。
- 遺言執行者は遺言者の意思を尊重し、善良な管理者の注意をもって遺言の執行にあたるので、遺言の内容が実現しやすくなります。
- 遺言執行者がいると、相続人間のトラブルや紛争を防止することができます。
- 遺言執行者にしかできないことを実現できる場合があります。
例えば、遺言で認知や相続人の排除をする場合です。
不動産売却と遺言執行者
相続財産が不動産だと相続人が複数いる場合に遺産分割が難しい場合があります。
例えば一棟の建物を数人で相続するために「分割」することはできません。
複数の相続人で「共有」することはできますが、分割だと建物を物理的に分割することになるからです。
このように、不動産のままだと分割が難しい場合でも、不動産を売却して現金化することで分割可能な財産にすることができるようになります。
相続した不動産の売却を遺言執行者にまかせることにしておけば、遺言執行者が単独で売却の手続きを取れることや、相続人の勝手な行動を防げるメリットがあります。
ただし、遺言執行者が不動産価格を正しく把握できない場合には不当に安く売却されてしまうおそれがあるので、不動産にくわしい方を遺言執行者に指定するのがよいでしょう。
遺言執行者は、遺言書の内容に従って不動産を売却し、必要経費を差し引いた後に遺言書に指定された相続人に売買代金の分配を行うことになります。
遺言執行者を選んでいなければどうなる？
不動産を売却してその代金を相続人に分配するような場合には、遺言執行者を指定しておいた方がよい理由をもう少し詳しく説明しましょう。
相続人が子どものみA・B・Cの3人いたとします。
遺言執行者が指定されていないので、A・B・Cの3人で法定相続通り3分の1ずつの割合で相続登記を行い、3人が協力して売却手続きをすることになります。
そこで、遺言の内容により売却代金をA・Bの2人に与える内容になっていたり、Cが特別に相続した不動産に愛着があるためどうしても売却したくない事情があったりすれば、Cの協力が得られないため、相続した不動産の売却ができなくなり、遺言書の内容通り実現できなくなってしまいます。
ところが、遺言執行者が指定されていれば相続人の思惑に関係なく遺言書通りに実行できるわけです。
お客様の背景
売主様
氏名：S様(5O代)
ご職業：無職
お住いの地域：富山県
ご相談地域：宮城県太白区
問い合わせ方法：チラシ
買主様
氏名：S様(3O代)
ご職業：自動車整備
お住いの地域：宮城県太白区
ご相談地域：宮城県太白区
問い合わせ方法：インターネット
ご相談内容
売主様
売主様が息子さんがいる富山県の老人ホームに入居したため、数か月間空き家になっているお家を売りたいとご相談いただきました。宮城県と富山県という立地を、何回も行き来することは難しく管理ができないと困っていらっしゃいました。
買主様
ご実家の近くで土地を探されていました。インターネットで物件情報を検索していたところ、この物件が目についたようでお問い合わせをいただきました。ハウスメーカーはすでに決まっており、ご実家近くに新築を建てたいというご要望を一番大事にされていました。
ご提案した解決策
売主様
売り出しをしてから、一か月かからずにお問い合わせがありスムーズに成約の運びとなりました。ところが、敷地調査の結果、「公道ですが幅員3.9ｍなのでセットバックが必要」という事実が発覚しました。すぐに売主様へ伝えて測量士と連携を図り、後々のトラブルを避けることができました。その後、売主様から「初めての不動産売却でしたが、大森さんはレスポンスが早く不安な気持ちになることがなかった。すぐに対応してくれてありがとうございました」と有難いお言葉を頂きました。
買主様
条件ぴったりな土地でしたので、すぐにでも契約をしたいというご要望でした。そして、成約の段取りを進めていたところ、0.1ｍのセットバックが必要という事実が発覚。すぐに買主様にご連絡をして、敷地調査の結果を丁寧に説明させていただきました。ハウスメーカーの担当者にも同席して頂き、建築プランの変更・時間や手間がかかることはないことをご理解頂きました。その結果、成約まで一か月かからずスムーズに進めることができました。
担当営業より
イエステーション南仙台店
大森 弘樹
私はお客様から連絡や質問事項があった時には即時返信しています。それは、お客様の不安を少しでも解消したいという思いから。不動産の売却や購入は、人生で一度あるかないかの経験だと思います。少しでも不安を解消し心に残る不動産のお取引になるように、これからもお客様に寄り添った対応を心掛けていきます。
この担当者がいる店舗情報
お客様の背景
売主様
氏名：S様(7O代)
ご職業：無職
お住いの地域：富山県
ご相談地域：宮城県太白区
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買主様
氏名：S様(3O代)
ご職業：自動車整備
お住いの地域：宮城県太白区
ご相談地域：宮城県太白区
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ご相談内容
売主様
売主様が息子さんがいる富山県の老人ホームに入居したため、数か月間空き家になっているお家を売りたいとご相談いただきました。宮城県と富山県という立地を、何回も行き来することは難しく管理ができないと困っていらっしゃいました。
買主様
ご実家の近くで土地を探されていました。インターネットで物件情報を検索していたところ、この物件が目についたようでお問い合わせをいただきました。ハウスメーカーはすでに決まっており、ご実家近くに新築を建てたいというご要望を一番大事にされていました。
ご提案した解決策
売主様
売り出しをしてから、一か月かからずにお問い合わせがありスムーズに成約の運びとなりました。ところが、敷地調査の結果、「公道ですが幅員3.9ｍなのでセットバックが必要」という事実が発覚しました。すぐに売主様へ伝えて測量士と連携を図り、後々のトラブルを避けることができました。その後、売主様から「初めての不動産売却でしたが、大森さんはレスポンスが早く不安な気持ちになることがなかった。すぐに対応してくれてありがとうございました」と有難いお言葉を頂きました。
買主様
条件ぴったりな土地でしたので、すぐにでも契約をしたいというご要望でした。そして、成約の段取りを進めていたところ、0.1ｍのセットバックが必要という事実が発覚。すぐに買主様にご連絡をして、敷地調査の結果を丁寧に説明させていただきました。ハウスメーカーの担当者にも同席して頂き、建築プランの変更・時間や手間がかかることはないことをご理解頂きました。その結果、成約まで一か月かからずスムーズに進めることができました。
担当営業より
イエステーション南仙台店
大森 弘樹
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