不動産を売りたい!
何から始める?

いざ不動産を売却しようと思っても、まず何から始めたらよいのか初めてだと悩んでしまいます。不動産は高額なため、一生のうちで売買を経験するのは1回や2回の方がほとんどなので当然の悩みでしょう。そこでこの記事では、不動産を売却するときの方法や売却するために準備すること、売却にかかる費用など不動産売却にあたって不安に思われることが多い点について解説します。

不動産の売却方法

不動産売却には、主に以下の4つの方法があります。

それぞれにメリットやデメリットがあるので、自分の状況や目的に合わせて選ぶことが大切です。

  • 不動産会社に仲介を依頼する方法

不動産会社が買主を探してくれる代わりに、仲介手数料を支払う必要があります。

一般的には、(売却価格の3%+ 6万円+消費税)が相場です。

この方法のメリットは、不動産会社が売却活動や契約手続きなどを代行してくれることです。

デメリットは、仲介手数料が発生することです。

  • 不動産会社に買取を依頼する方法

不動産会社が直接物件を買い取ってくれるため、仲介手数料は発生しません。

また、売却期間や条件の交渉も不要です。

この方法のメリットは、スピーディーに売却できることや、売却後のトラブルが少ないことです。

デメリットは、買取価格が相場より安くなることや、買取対象となる物件が限られることです。

  • 個人売買(自力売却)する方法

自分で買主を探して直接契約するため、仲介手数料や買取価格の差額は発生しません。

この方法のメリットは、コストを抑えられることや、自分で価格や条件を決められることです。

デメリットは、売却活動や契約手続きなどに時間や労力がかかることや、トラブルが発生するリスクが高いことです。

  • 入札方式で売却する方法

インターネット上で複数の不動産会社から入札を受けて最高額の会社に売却する方法です。

この方法のメリットは、競争原理によって高値で売却できる可能性があることや、入札サイトが契約手続きなどをサポートしてくれることです。

デメリットは、入札サイトに登録料や成約時手数料を支払う必要があることや、入札サイトによってサービス内容や信頼性が異なることです。

不動産売却の流れ

不動産売却にはいくつかの方法がありますが、一般的な流れは以下のようになります。

  1. 売りたい不動産の相場を調べる

インターネットや不動産情報誌などで、同じ地域や同じ種類の物件の売却価格を比較してみましょう。

また、国土交通省の土地総合情報システムや不動産ポータルサイトで、簡易査定を行うこともできます。

  1. 複数の不動産会社に査定依頼をする

査定は簡易査定と訪問査定の2種類がありますが、より正確な査定価格を知るためには訪問査定を行ってもらう必要があります。

訪問査定では、不動産会社の担当者が現地や役所に赴き、物件の状況や周辺環境などを調査して査定額を算出します。

査定額は不動産会社によって異なる場合があるので、複数社から見積もりを取って比較検討しましょう。

  1. 査定額に納得したら、売却の仲介を依頼する不動産会社を決めて媒介契約を結ぶ

媒介契約には「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」「一般媒介契約」の3種類がありますが、一般的には「専属専任媒介契約」が最もメリットが多いとされています。

媒介契約を結ぶ際には、物件状況等報告書や付帯設備表などの書類を記入する必要があります。

  1. 媒介契約後は、不動産会社が販売活動を開始する

物件情報サイトや新聞広告などで物件を宣伝したり、内覧希望者に対応したりします。

買主候補が見つかったら、価格や条件の交渉を行い、合意に至れば売買契約を結びます。

売買契約では、重要事項説明書の読み合わせや売買契約書の締結、手付金の授受などが行われます。

  1. 契約時に決められた引渡し日までに、残代金の支払いと物件の引渡しを行う

引渡し時には権利証や鍵なども渡し、所有権移転登記をおこないます。

  1. 売却益が出た場合は確定申告(翌年)

不動産会社の探し方

不動産会社を選ぶ際には、いくつかの注意点があります。

  • 同じ会社でも店舗や担当者によってサービスの質が異なることがあるので、複数の不動産会社を比較することが大切です。
  • 仲介手数料は不動産会社や物件によって変わるので、あらかじめ確認しましょう。

また、不要なオプション料金を請求されないように注意することも重要です。

  • いきなり店舗に行かず、事前にポータルサイトなどで情報収集をすることがおすすめです。
  • 不動産会社の規模や看板だけで判断せず、信頼できる担当者やフィーリングの合う会社を選ぶことが大切です。

複数の不動産会社に売却査定を依頼したときの担当者の対応などが参考になります。

相性があい適正に対応してくれる信頼できる業者に依頼しましょう。

不動産売却仲介の種類

不動産売却仲介とは、不動産会社が売主と買主の間に立って、売買契約を成立させることをいいます。

不動産会社に仲介を依頼するときに結ぶ契約を媒介契約と呼びますが、この媒介契約には3つの種類があります。

  • 一般媒介契約

複数の不動産会社と媒介契約を結ぶことができる契約です。

売主は自分で買主を見つけることもできます。

不動産会社の指定流通機構(レインズ)への物件情報の登録や業務報告などは任意なので売主から確認する必要があります。

  • 専任媒介契約

1社の不動産会社とだけ媒介契約を結ぶことができる契約です。

売主は自分で買主を見つけることもできます。

不動産会社は指定流通機構への物件情報の登録や業務報告などを義務付けられます。

  • 専属専任媒介契約

1社の不動産会社とだけ媒介契約を結ぶことができる契約です。

売主は自分で買主を見つけることができません。

不動産会社は指定流通機構への物件情報の登録や頻繁な業務報告などが義務付けられます。

これらの媒介契約の種類によって、売主の自由度や不動産会社の対応が変わります。

一般的には、専任や専属専任の方が不動産会社が全力で買主を探してくれる可能性が高いですが、一般では複数の不動産会社に依頼できるため、買主を見つける機会が広がる可能性もあります。

不動産売却にかかる費用

不動産売却時にかかる主な費用は次のようになります。

  • 仲介手数料:売却価格の3%+6万円+消費税(上限)
  • 印紙税:売買契約書に貼る印紙代(2024年3月31日まで軽減措置あり)
  • 登記費用:抵当権抹消登記などにかかる登録免許税や司法書士報酬
  • 不動産譲渡所得税:不動産譲渡所得×所得税率(特別控除あり)
  • 引越し費用:旧居から新居までの運搬費
  • リフォーム・クリーニング費用:物件の状態を良くするための修繕費や清掃費
  • 土地境界確定測量費用:土地の境界を明確にするための測量費
  • その他:廃棄物処分費や解体費など

住宅ローンが残っているときの売却方法

住宅ローンが残っているときに家を売却するには、基本的にローンの残債を完済する必要があります。

これは、金融機関が住宅ローンの担保として設定した「抵当権」を抹消しなければ、第三者に売却できないからです。

ローンの残債が残っているときの売却方法には以下の6つがあります。

  • 手持ちの資金で支払って売却

貯金などの自己資金でローンを完済し、抵当権を抹消した後に売却する方法です。

自己資金が十分にある場合に適しています。

仲介手数料以外の費用を抑えられるメリットがありますが、自己資金を使うデメリットもあります。

  • 売却代金でローンを返済

売却代金でローンを完済する方法です。

売却代金がローン残債よりも高い場合(アンダーローン)に適しています。

売買代金の授受と住宅ローンの返済と同時に行うため、事前の準備が必要です。

  • 住み替えローンを利用

家の買い替えを行う際に、返済できなかったローンの残債を上乗せして新たに借りるローンです。

買い替えローンとも呼ばれます。

売却代金がローン残債よりも低い場合(オーバーローン)に適しています。

スムーズに買い替えできるメリットがありますが、借入額が増える点がデメリットになります。

  • つなぎ融資を利用

一時的な資金調達のためにつなぎとして利用する短期型の融資です。

新たに購入する物件代金の支払日が売却する物件代金の受領日より先に来てしまう場合に適しています。

資金繰りに困らないメリットがありますが、高い利息や返済期限の厳しさがデメリットです。

  • 任意売却

住宅を売却してもローンが完済できないと見込まれる場合に、ローンを組んでいる金融機関の合意の上で物件を売却する債務整理手続きです。

離婚や収入減などで現実的にローンの一括返済が難しい場合に適しています。

競売よりも高く売れる可能性があり信用情報への影響が小さいことがメリットですが、自己破産と同じく任意整理という形式であることや手続きが複雑で時間がかかることがデメリットです。

  • リースバック

不動産会社に物件を売却し、その後も賃貸として住み続ける方法です。

住み慣れた家を離れたくない場合に適しています。

住み替えの手間や費用がかからないメリットがありますが、賃料を支払う必要があることや売却価格が安くなることがデメリットです。

また、リース会社への売却代金で住宅ローンを完済できない場合にはローンの組み換えを利用するなど既存のローンの返済が残ります。

境界トラブルがあるときの売却方法

境界トラブルとは、土地の境界線や境界標の位置、境界付近の建物や塀などに関して、隣地所有者と意見が食い違うことによって発生する紛争のことです。

境界トラブルがあるときに土地を売却するには、以下の方法があります。

  • トラブルを解決してから売却する

境界トラブルを解決するためには、隣地所有者と話し合って合意に達するか、法的な手続きを踏む必要があります。

話し合いで解決できる場合は、境界確認書や境界変更契約書などの書面で合意内容を明確にしましょう。

法的な手続きで解決する場合は、筆界特定制度や裁判などの方法があります。

筆界特定制度とは、法務局の登記官が土地家屋調査士とともに現地で筆界を特定し、登記簿に反映させる制度です。

裁判とは、民事訴訟法に基づいて裁判所に境界確定の請求を行う方法です。

この方法は時間や費用がかかりますが、確実に結果が出ます。

トラブルを解決してから売却するメリットは、売却価格や条件が有利になることです。

デメリットは、解決までに時間がかかることや、隣地所有者との関係が悪化することです。

  • トラブルをそのまま売却する

境界トラブルをそのまま売却する場合は、不動産会社に仲介を依頼するか、不動産会社に買取を依頼するかの方法があります。

不動産会社に仲介を依頼する場合は、境界トラブルの事実や内容を正直に伝える必要があります。

不動産会社は、その情報を買主候補に開示し、買主候補の同意を得てから契約を進めます。

不動産会社に買取を依頼する場合は、不動産会社が直接物件を買い取ってくれますが、買取価格は相場より安くなります。

トラブルをそのまま売却するメリットは、スピーディーに売却できることです。

デメリットは、売却価格や条件が不利になることや、買主からのクレームや訴訟のリスクがあることです。

不動産がなかなか売れないときの対処法

不動産が売れない理由は、主に以下の5つです。

  • 販売価格が不適切
  • 物件自体に何らかのマイナスポイントがある
  • 不動産会社の対応が悪い
  • 市場環境が悪い
  • 売却時期が悪い

不動産が売れない場合には以下のような対処法を検討してみましょう。

  1. 販売価格を見直す

販売価格は不動産売却の最も重要な要素です。

販売価格が高すぎると、買主候補が見向きもしません。

販売価格が適正かどうかは、周辺の成約事例や不動産会社の査定額を参考に判断しましょう。

3ヶ月以上経っても反応がない場合は、値下げを検討することが必要です。

  1. 物件の魅力を高める

物件自体にマイナスポイントがある場合は、リフォームやクリーニングなどで改善することができます。

外観や内装、設備などに問題があると、買主に悪い印象を与えます。

物件の魅力を高めることで、買主の興味や満足度を引き上げることができます。

  1. 不動産会社を変更する

不動産会社の対応が悪い場合は、別の不動産会社に依頼することも一つの方法です。

不動産会社によって得意分野や販売力が異なります。

自分の物件に合った不動産会社を選ぶことで、販売活動や広告戦略を効果的に行ってもらえます。

不動産会社を変更する際は、媒介契約の内容や期間に注意しましょう。

  1. 市場環境を見極める

市場環境が悪い場合は、売却を見送ることも考えられます。

市場環境は、金利や景気、季節などによって変化します。

市場環境が悪いときは、需要が低下し、価格も下落します。

市場環境が良くなるまで待つことで、より有利な条件で売却できる可能性があります。

  1. 売却時期を見直す

売却時期も不動産売却に影響します。

一般的には、2月~3月や9月~12月は不動産の取引が活発になる時期です。

これらの時期は、新年度や新学期に合わせて住み替えを考える人が多くなります。

逆に、年末年始やお盆などは不動産の取引が低調になる時期です。

これらの時期は、人々の関心が不動産から離れます。

売却時期を見直すことで、より多くの買主候補にアピールできる可能性があります。

毎月第四火曜日13:00より
FMいわきにて、当社が情報提供するラジオ番組がスタート!

 

「お家どーする?」

私たちの暮らしの拠点として、家族の成長を見守ってきた大切なおうち。

しかし 家族が巣立ち、暮らしが変わっていく中で、

近年、誰も住まない 空き家が増えています。

この番組では、そんな空き家問題はもちろん、

家や土地の売買や賃貸など 不動産にまつわる様々な情報をお送りします!

▼▼▼ご視聴はこちらから▼▼▼

https://listenradio.jp/

■地域ブログ

いわきのセントラルパーク!「平中央公園」

を更新しました。

街の中にある公園は、地元で暮らす人たちにとって、気軽に足を運べる大切なリラックス空間。大人たちのウォーキングや子どもたちの遊び、犬の散歩などに欠かせない大切な場所です。今回の記事では、いわき市の「平中央公園」をご紹介します。

市街地に広がる大きな公園

平中央公園は、JRいわき駅から歩いて15分ほどの中心市街地にあります。コンサートホール「いわき芸術文化交流館アリオス」に隣接した、1.5ヘクタールの大きな公園です。この面積は、サッカーのフィールド約2面分にあたります。

 

近隣にはいわき市役所や年金事務所、ハローワークや労働基準監督署などの行政機関が集まっています。官庁街の中にゆったりと広がり、人々をリラックスさせてくれる平中央公園は、まさにいわきのセントラルパークです。

緑豊かな公園を楽しもう

平中央公園には散策歩道が設けられていますので、園内を快適に歩くことができます。広場では子どもたちが追いかけっこをしたり、犬が飼い主と一緒に散歩をしたりと、みんなが楽しそう。

 

お隣のアリオスには、テイクアウトが可能なカフェ「Pique+Nique(ピッケニッケ)」があります。ここでサンドウィッチやベーグルサンドを買って、公園のベンチで楽しむのもおすすめです。

 

公園の中には、バイオリンを弾く少女の銅像など、いくつかのモニュメントがあります。中には、かつてこの地に建てられていた学校の名残も。散策しながら、どこにあるか探してみるのも面白いですね。

 

緑が豊かな公園ですので、夏にはどうしても蚊が潜みます。虫よけスプレーをお忘れなく。

平中央公園は、いわきが誇る桜の名所です。春には、すぐそばを流れる新川の桜並木と併せて、この一帯が美しい桜に彩られます。桜並木をウォーキングして、平中央公園でのんびりとお花見。秋が深まるこの時期は、紅葉も見頃を迎えますね。まさに期間限定の贅沢な時間です。

いつもそこにあり、いわきの人たちを迎えてくれる平中央公園。ぜひ足を運んでみて下さい。

▼アクセスマップ

七十七デジタルソリューションズ株式会社様主催のデジタル化推進セミナーにて、セッション発表を行います。

※参加についての詳細はチラシをご確認ください。

▼PDFダウンロードはこちらから

お客様の背景

売主様

氏名:C様(40代)

ご職業:不明

お住いの地域:宮城県岩沼市

ご相談地域:宮城県岩沼市

問い合わせ方法:当社からご訪問

買主様

氏名:T様(30代)

ご職業:自営業(リフォーム)

お住いの地域:宮城県岩沼市

ご相談地域:宮城県岩沼市

問い合わせ方法:直接担当者へ連絡

ご相談内容

売主様

 買主様からのご依頼で土地所有者を調べたところ、C様が売主様であることが判明。私が直接売主様のご自宅を訪ね、買主様が土地購入をご希望されている旨をご説明しました。

買主様

 私が過去担当させていただいたお客様で、1年前にご自宅をご購入。その隣接地が長く空き地になっており、「敷地を広くするためにそこを買い足したい」と直接ご相談を受けました。駐車スペースを含め土地を広げたいと思っていたそうです。そこで、ご相談をいただいてから私のほうで所有者を調べて、売却してもらえるように話を進めてもらえないかとのご依頼でした。

ご提案した解決策

売主様

 突然の訪問にも快く応じ、話に耳を傾けてくださいました。そして売却へと話はスムーズに進行。というのも、売主様にとって「渡りに船」だったのです。2~3年前に相続し、「どうするか」と頭の片隅で思いながらも放置状態。そこに不動産会社がわざわざ出向いてくれて、しかも実際に隣の土地を売買している安心できる会社。買いたい人がいる、金額を提案してくれる、手続きしてくれる、手間ひまが省けたことは、売主様にとって儲けものだったようです。

買主様

 いくら空き地でも、売ってもらえるものなのか……。その懸念から買主様は「ダメ元で」とおっしゃっていました。ところが、ふたを開けてみればとんとん拍子で購入可能に。「一刻も早く欲しい土地だと思っていたので、よくぞやってくれました!」と喜んでいただけました。そして、「同じ町内で良い土地があれば、事務所のために買いたいと思っている。和嶋くんとは長い付き合いになるから、これからもよろしく」とも言っていただけました。

担当営業より

イエステーション 白石店

和嶋 俊介

常に肝に銘じているのは「お客様第一」。その根底には、結婚式場での前職経験を含め、今も変わらない「お客様のために動きたい」という思いがあります。お客様お一人おひとりに寄り添い、同じ目線で、お客様にとっての最善を検討。金額や条件といった表面だけにこだわらず、「あなたのために私はこうしたいと考えますがいかがですか?」と丁寧にご提案するよう心がけています。今回も売主様、買主様、それぞれの立場で考え、話を進めていきました。これからもこのスタンスで誠実に対応していきたいと思います。

お客様の背景

売主様

氏名:C様(40代)

ご職業:不明

お住いの地域:宮城県岩沼市

ご相談地域:宮城県岩沼市

問い合わせ方法:当社からご訪問

買主様

氏名:T様(30代)

ご職業:自営業(リフォーム)

お住いの地域:宮城県岩沼市

ご相談地域:宮城県岩沼市

問い合わせ方法:直接担当者へ連絡

ご相談内容

売主様

 買主様からのご依頼で土地所有者を調べたところ、C様が売主様であることが判明。私が直接売主様のご自宅を訪ね、買主様が土地購入をご希望されている旨をご説明しました。

買主様

 私が過去担当させていただいたお客様で、1年前にご自宅をご購入。その隣接地が長く空き地になっており、「敷地を広くするためにそこを買い足したい」と直接ご相談を受けました。駐車スペースを含め土地を広げたいと思っていたそうです。そこで、ご相談をいただいてから私のほうで所有者を調べて、売却してもらえるように話を進めてもらえないかとのご依頼でした。

ご提案した解決策

売主様

 突然の訪問にも快く応じ、話に耳を傾けてくださいました。そして売却へと話はスムーズに進行。というのも、売主様にとって「渡りに船」だったのです。2~3年前に相続し、「どうするか」と頭の片隅で思いながらも放置状態。そこに不動産会社がわざわざ出向いてくれて、しかも実際に隣の土地を売買している安心できる会社。買いたい人がいる、金額を提案してくれる、手続きしてくれる、手間ひまが省けたことは、売主様にとって儲けものだったようです。

買主様

 いくら空き地でも、売ってもらえるものなのか……。その懸念から買主様は「ダメ元で」とおっしゃっていました。ところが、ふたを開けてみればとんとん拍子で購入可能に。「一刻も早く欲しい土地だと思っていたので、よくぞやってくれました!」と喜んでいただけました。そして、「同じ町内で良い土地があれば、事務所のために買いたいと思っている。和嶋くんとは長い付き合いになるから、これからもよろしく」とも言っていただけました。

担当営業より

イエステーション 白石店

和嶋 俊介

常に肝に銘じているのは「お客様第一」。その根底には、結婚式場での前職経験を含め、今も変わらない「お客様のために動きたい」という思いがあります。お客様お一人おひとりに寄り添い、同じ目線で、お客様にとっての最善を検討。金額や条件といった表面だけにこだわらず、「あなたのために私はこうしたいと考えますがいかがですか?」と丁寧にご提案するよう心がけています。今回も売主様、買主様、それぞれの立場で考え、話を進めていきました。これからもこのスタンスで誠実に対応していきたいと思います。

■不動産売却コラム

不動産売却の譲渡所得税とは?

を更新しました。

不動産売却の譲渡所得税とは?

不動産を売却したときは、普段の所得と切り離されて「分離課税」方式で課税されます。

このため、給与所得を得ている方でも不動産を売却して利益が出れば特別に所得申告をしなければなりません。

今回は、この分離課税方式の計算方法や申告方法についての解説です。

分離課税と総合課税の違い

分離課税とは、他の所得とは別に計算・納付する税制のことで、退職所得や不動産譲渡所得などが対象になります。

総合課税とは、他の所得と合計して累進課税により課税する制度のことで、事業所得や給与所得などが対象になります。

 

たとえば、ある人が年間500万円の給与所得があり賃貸物件の家賃収入が年間100万円ある方が不動産を譲渡して1,000万円の不動産譲渡所得を得たとします。

この場合、給与所得と不動産所得(賃貸収入)は総合括課税の対象なので、他の所得と合計して総所得金額を求めます。

つまり総合課税による所得額は500万円+100万円=600万円になります。

この総所得金額から各種控除を差し引いて課税所得を求め、累進的な税率を適用して所得税を計算します。

なお、所得税においては5~45%の累進税率、住民税は原則10%の税率をかけます。

 

一方、1,000万円の不動産譲渡所得は分離課税の対象なので、他の所得とは別に計算します。

不動産譲渡所得は、不動産を売った金額から取得費や譲渡費用を差し引いて求めます。

また、特別控除の対象なら特別控除額を差し引いたものが課税譲渡所得金額になります。

この課税譲渡所得金額に対して、所有期間によって異なる固定の税率を適用して所得税を計算します。

 

以上のように、分離課税と一括課税では、計算方法や税率が異なります。

分離課税は、一度に大きな金額が入る場合や市場活性化を促す場合に、納税者の負担を軽減するために設けられています。

分離課税の計算方法

譲渡所得の金額は、不動産を売った金額から取得費と譲渡費用を差し引いて求めます。

(不動産を売った金額-取得費-譲渡費用)=譲渡所得の金額

取得費

不動産を購入したときの代金や手数料などに、その後支出した改良費や設備費を加えたものです。

建物の場合は、減価償却費相当額を差し引きます。

譲渡費用

不動産を売るために支出した費用で、仲介手数料や測量費などが含まれます。

特別控除

譲渡所得から特別控除額を差し引いたものが課税譲渡所得金額です。

特別控除額は、不動産の種類や所有期間などによって異なります。

例えば、マイホームを売却した場合は3,000万円、収用等により土地建物を売却した場合は5,000万円の特別控除などがあるので利用できる特別控除がないか検討してみましょう。

税率

課税譲渡所得金額に対して、長期譲渡所得(所有期間が5年超)は15%、短期譲渡所得(所有期間が5年以下)は30%の税率で税額を計算します。

なお、平成25年から令和19年までは、復興特別所得税として各年分の基準所得税額の2.1パーセントを所得税と併せて申告・納付することになります。

損益通算や繰越控除

長期譲渡所得にあたる場合に、一定の場合には譲渡損失を他の所得と損益通算をしたり、3年間繰越控除を受けたりすることができます。

No.3203 不動産を譲渡して譲渡損失が生じた場合|国税庁

不動産譲渡所得の申告方法

申告は、不動産を売却した翌年の2月16日から3月15日までの期間に行います。

万一申告を忘れてしまうと延滞税などのペナルティが課せられるので注意しましょう。

 

不動産売却による譲渡所得がある場合は、確定申告書(A)及び譲渡所得・山林所得申告書(B)を作成して提出します。

確定申告書(A)では、他の所得とは別に譲渡所得の収入金額と特別控除額を記入します。

譲渡所得・山林所得申告書(B)では、不動産の種類や取得・譲渡の時期・価格などを詳しく記入します。

また、必要な添付書類も併せて提出します。

 

確定申告書等作成コーナーでは、画面の案内に沿って金額を入力することで確定申告書等を作成・提出できます。

確定申告書等作成コーナーは、国税庁のホームページからアクセスできます。

国税庁 確定申告書等作成コーナー

確定申告書等作成コーナーを利用するには、マイナンバーカードや電子証明書などが必要です。

 

確定申告書等作成コーナー以外にも、e-Taxや税務署窓口などで確定申告書等を提出することもできます。

e-Taxは、インターネットを利用して税務署に確定申告書等を送信できるシステムです。

e-Tax

e-Taxを利用するには、e-TaxソフトウェアやICカードリーダーなどが必要です。

また税務署で直接手続きをすることも可能で、税務署窓口では紙の確定申告書等を直接持参するか、郵送の方法で申告することができます。

 

■不動産売却コラム

不動産売買契約の解除はできる?

を更新しました。

不動産売買契約の
解除はできる?

一戸建てやマンション、土地などを売却したり購入したりするときには不動産の売買契約を行います。不動産は高額になり人生に一度だけの買い物という方もあるようにとても大切な契約なので、いったん契約すると法的に拘束されます。しかし、いろいろな事情から契約を解除したい場合も発生することがあるでしょう。

この記事では、一度結んだ不動産売買契約は解除できるのか、できる場合やペナルティについて解説します。

不動産売買契約は解除できる

およそ「契約」は法的な安定のために結ぶものなので、一度契約すると解除するのは難しい性質があります。

とはいえ、まったく解除する方法がないとなれば契約した当事者にとってかえって不利益になることがあるので、契約時に解除できる場合を約束すること一般的で、また、一般消費者を保護するために解除できる場合を定めている法律もあります。

解除できる9つの理由

ここでは、契約を解除できる理由として以下の9つの理由をあげています。

次項から詳しく解説します。

  1. 合意解除
  2. クーリングオフ
  3. 消費者契約法
  4. 手付解除
  5. 目的物の滅失
  6. 反社会的勢力の排除
  7. 融資利用の特約
  8. 契約違反
  9. 契約不適合責任

合意解除

不動産売買契約を「合意解除」するということは、解除するにあたって売主と買主がお互いに納得して一度結んだ契約を解除する「新たな契約」をすることです。

そのため、解除するにあたっての「条件」が定められます。

たとえば、すでに授受されている手付金や中間金の取扱(返還方法や返還期限、利息の有無など)、すでに移転登記などが行われていればその登記の取扱、譲渡所得税や不動産取得税などの税金が発生していれば税金の処理についても話し合いをしなければなりません

売主と買主が合意すれば解除できるので、解除に至る原因は問いませんが、売主にも買主にもそれぞれ事情があるので、簡単には合意できないことが多いのが実情です。

クーリングオフ

一般消費者を保護するために、不動産売買契約にもクーリングオフ制度が適用されます。

不動産売買契約のクーリングオフによる解除とは、不動産を購入する際に、不動産会社からの勧誘による契約であって、契約書面の交付から8日以内であれば、買主が書面で解除の意思を通知することで契約を解除できる制度です。

クーリングオフによる解除は理由を問いませんが、以下のような条件を満たす必要があります。

  • 売主が宅地建物取引業者であること
  • 買主が宅地建物取引業者以外であること
  • 申し込みや契約が宅地建物取引業者の事務所以外の場所で行われたこと
  • 物件と代金の受け渡しが完了していないこと

クーリングオフによる解除は書面で行う必要があり、書面には以下の内容を記載します。

  • 解除する契約の内容(物件の住所や種類、売買代金など)
  • 解除する理由(クーリングオフによるものであること)
  • 解除する日付
  • 買主の氏名や住所、連絡先
  • 買主の署名や押印

書面は内容証明郵便や書留郵便など、送付した日付や内容が証明される方法で送ります。

クーリングオフによる解除をした場合、不動産会社は手付金や中間金などを無利息で返還しなければなりません。

また、不動産会社は損害賠償や違約金を請求することができません。

消費者契約法

消費者を保護するための制度として消費者契約法も利用できます。

不動産売買契約の消費者契約法による解除とは、不動産を購入する際に、事業者からの勧誘や説明によって、消費者が誤認や困惑したり、不利益な条項に同意したりした場合に、消費者が書面で解除の意思を通知することで契約を解除できる制度です。

消費者契約法による解除は、以下のような条件を満たす必要があります。

  • 売主が法人や個人事業主などの事業者であること
  • 買主が事業目的ではない個人であること
  • 事業者が重要な事項について事実と異なることを告げたり、将来の変動が不確実な事項について断定的判断を提供したり、不利益となる事実を故意に告げなかったりしたこと
  • 消費者がその内容が事実であると誤認したり、困惑したりしたこと
  • 消費者が追認できる時から1年以内に書面で解除の意思を通知したこと

消費者契約法による解除は書面で行う必要があり、書面には以下の内容を記載します。

  • 解除する契約の内容(物件の住所や種類、売買代金など)
  • 解除する理由(消費者契約法によるものであること)
  • 解除する日付
  • 買主の氏名や住所、連絡先
  • 買主の署名や押印

書面は内容証明郵便や書留郵便など、送付した日付や内容が証明される方法で送ります。

消費者契約法による解除をした場合、事業者は手付金や中間金などを無利息で返還しなければなりませんし、事業者は損害賠償や違約金を請求することができません。

手付解除

手付解除とは、たとえば、契約締結後一定期間までなら買主は手付金を放棄することで原則として理由を問わずに契約を解除できるという取り決めのことです。

不動産売買契約書に「手付解除」という項目があるか、確認してみましょう。

手付金とは、不動産を購入する際に買主が最初に売主に支払う金額のことで、通常物件価格の1割程度になっています。

手付金は、買主の購入意思の証明や契約違反時の損害賠償金として機能しますが、手付解除の条項があれば、解約権を確保するためにも使われます。

手付解除の期限は、「相手方が契約の履行に着手するまで」等とされています。

契約の履行に着手するとは、例えば売主が住宅の引き渡しをしたり、買主が代金の支払いをしたりすることです。

契約書に定められた期限を過ぎると、手付解除はできなくなります。

手付解除の方法は、売主から解除する場合は、手付金と同額の金額を追加で支払う必要があります(手付倍返し)。

買主から解除する場合は、支払った手付金を返還請求しないことで解除できます(手付放棄)。

手付解除は、不動産売買契約において重要な条項ですから、売主や買主はこの条項をよく理解しておく必要があります。

目的物の滅失

不動産売買契約の目的物滅失による解除とは、不動産の売買契約をした後引渡し前に、天災地変やその他の不可抗力によって、売買対象の不動産が全くなくなったり、大きく損傷したりして、契約の履行が不可能となった場合に売主と買主が互いに契約を無効にすることです。

この場合、売主は受け取った手付金や中間金を無利息で返還しなければなりません。

買主は代金の支払いを拒否することができます。

反社会的勢力の排除

反社会的勢力廃除理由による解除とは、契約を締結する際に、契約書や規約などに「反社会的勢力排除条項」(以下、反社条項)という項目を設けることで、契約相手が反社会的勢力であることや、不当な要求をすることなどが発覚した場合に、契約を解除できるようにすることです。

反社会的勢力とは、暴力や威力・詐欺的手法を用いて、経済的利益を追求する集団や個人のことで、暴力団や総会屋・特殊知能暴力集団などが含まれます。

反社条項を定める理由として以下のようなものがあげられています。

  • コンプライアンスを徹底するため
  • 反社会的勢力への協力を拒否し、社会的責任を果たすため
  • 反社会的勢力からの不当要求を回避するため
  • 自社が反社条項に抵触することを防ぐため

反社条項は、契約書や規約などに明記するだけでなく、実際に契約相手が反社会的勢力でないかどうかを確認したり(反社チェック)、契約中に反社会的勢力からの不当要求があった場合には速やかに対処したりする必要があります。

融資利用の特約

不動産売買契約の融資利用特約による解除とは、不動産を購入する方がローンを利用することを前提として契約を結んだ場合に、金融機関からのローン承認が期日までに得られないか否認されたときに、買主が契約を解除できるという条項をいれておく場合に利用できる解除方法です。

この条項は、買主の購入意思の保証として支払った手付金や中間金を無利息で返還されるというメリットがあります。

融資利用の特約を利用するときには、以下のような点に注意しましょう。

  • 契約書に「融資利用の特約」という項目があることを確認すること。
  • 契約書に「融資承認取得期日」と「契約解除期日」が明記されていることを確認すること。
  • 融資の申込みは契約締結後すみやかに行うこと。
  • 融資の結果は売主や不動産業者に逐一報告すること。
  • 融資が得られないか否認された場合は、契約解除期日までに売主に解除の通知を書面で行うこと。

融資利用の特約による解除は、不動産売買契約において重要な権利ですが、適切な手続きを行わなければなりません。

契約違反

契約違反による解除とは、契約締結後、売主や買主が契約に定められた義務を履行しない場合、相手方に書面で催告した上で、契約を解除して違約金を請求できるという取り決めのことです。

契約に定められた義務とは、例えば以下のようなものがあります。

  • 買主の代金の支払い
  • 売主の物件の引渡し
  • 売主の抵当権等の抹消
  • 売主の所有権移転登記等の協力
  • 売主の引渡し完了前の滅失・毀損(善管注意義務違反)
  • 反社会的勢力の排除条項

これらの義務に違反した場合は、契約解除の理由になりますが、一定期間を決めて文書を以て相手に催告して契約の履行を促す必要があります。

契約違反により違約金が発生します。

違約金とは、契約解除時に支払う損害賠償額のことで、通常は売買代金の10%~20%程度とされます。

違約金は、あらかじめ契約書に記載しておく必要があります。

違約金は、現に生じた損害額と関係なく、増減しないこととされています。

契約不適合責任

先の契約違反の一つの類型として契約の本旨に従って履行されない「債務不履行」責任を問うものとして契約不適合責任があります。

これは、「契約不適合があるから即解除」というものではなく、解除に至るまでに「追完」や「代金減額」などを検討し、最終的に満足するに至らなかった場合に売買契約を解除できるとするものです。

解除する場合に注意しておきたいこと

不動産売買契約は高額な取引ですから、契約解除は慎重に行う必要があります。

契約解除の方法や条件は、契約書や重要事項説明書などに記載されていますので、よく確認しておきましょう。

また、契約解除の際には必ず書面で伝えることや、内容証明郵便を利用するなど後日のトラブルを防ぐ方策をとることが大切です。