現在お住いの住宅を売却し別の住宅を購入するには、住宅ローンを利用するのがほとんどです。なかには現在のお住いに住宅ローンの借入残高（残債）があり、売却によって得た代金で残債を返済し、新たに住宅ローンを組んで新居を購入するケースもあります。

住み替え買い替えのとき迷ってしまうのが、『売るのが先か買うのが先か？　』ということではないでしょうか。

ここでは、どちらが先かを考えるにあたって、クリアしなければならない条件や費用面などと、売却と購入の手順についてわかりやすく解説します。

 
 

住み替え・買い替えは「売る」「買う」のタイミングが重要

住み替えや買い替えのさい、現在居住中の住宅には住宅ローンの抵当権が設定されていない場合、あるいは設定されていても借入残高分を手持ち現金で一括返済できる場合は、まったく問題ありません。

売却代金でローンを完済する場合にタイミングが重要になるのです。ここでは次の3通りのケースに分けて注意するポイントを解説します。

      1. 現在の住まいの売却を先におこなう
      2. 新しい住宅を先に購入する
      3. 売却と購入を同時におこなう

 

「売る」が先だと

自宅を売却するには、住宅ローンの借入残高よりも高い金額で売れることが前提になります。一括返済により自宅に設定されていた「抵当権」を解除し、抵当権の抹消登記をしたうえで買主さんに引渡すことが条件だからです。

売買代金を受領するのは物件引渡と同時なので、引渡しまでに仮住まいを見つけ、引越しをしておくことが必要です。代金を受け取り、住宅ローン融資をおこなった金融機関に返済し売却は完了します。

住み替える住宅の購入手続きは売却後にスタートです。

新居を購入する手順

    1. 住替え条件にあいそうな物件を探す（事前に探すことは可能）
    2. 住宅ローンの事前審査を受ける
    3. 事前審査がOKになり売買契約を締結
    4. 住宅ローンの本申込
    5. 融資実行により引渡しを受ける

「買う」が先だと

仮住まいをしたくない場合や、購入したい物件がすでに決まっており、自宅を売却してからでは遅いので「買う」を先行させたいケースも多いものです。

売却も購入物件の引渡し条件に合わせながら、「売り買い同時」を目差して販売活動をおこないます。しかし購入までに売れない場合もあるでしょう。

売却が間に合わない場合、新居の購入にも住宅ローンを利用するので、自宅のローンと新居のローンとを「二重払い」しなければなりません。二重ローンの返済ができる充分な収入があれば可能ですが、原則的に住宅ローンは “自分が住む場合” に限定されるので、金融機関が認めてくれなければ新居の住宅ローンは適用できません。

この問題を解決するのが「住替えローンや買換えローン」です。

買換えローンとは

既存の住宅ローン残高と新居の住宅ローンを一本化して、現在の住宅が売却できたときに、既存ローン分を一括返済する条件でおこなう住宅ローンです。

 
 

「売る」と「買う」を同時にできる？

売却が先だと仮住まいが必要となり、購入が先だと一時的ですがローンの返済額が大きくなります。もっとも負担のすくないのが「売り買い同時」です。

売買契約を売り買いそれぞれ締結し、引渡しを同時におこない引越しも引渡日におこなうという “離れ業” になります。

金融機関も次の手続きを同時におこなうのです。

      • 既存のローン抵当権抹消
      • 新居のローン融資実行

金融機関と仲介する不動産会社との密接な連携プレーが必要ですし、ほかに特約条件をつけ『引渡しと引越しに数日の余裕をもたせる』方法もあります。

 
 

買取り保証をつけた買い替え計画

もっとも負担のすくない「売り買い同時」ですが、購入物件の売買契約が締結され、引渡しが近づいても、まだ売れないこともあるでしょう。

収入条件により「買換えローン」が利用できないときは、購入することができなくなる可能性もあります。購入できないばかりか契約違反により、違約金の支払いを請求されることにもなりかねません。

そのような状態を防ぎ、万が一売れなくても買い替えを進められるのが「買取り保証」です。

買取り保証とは？

売却したい期限までに売れない場合、不動産会社に買取ってもらうことを条件に売却の仲介をする方法です。

買取り保証額にもとづいて資金計画を立て、新居の購入が可能になることが必要です。

買取り保証額で現在の住宅ローンの一括返済が可能であることを確認して、仲介する不動産会社に売却と購入を依頼します。

 
 

「売り買い同時」の手順

買取り保証をつけて売り買いを同時におこなう具体的な手順は次のとおりです。

手順 売却 購入
① 媒介契約締結 媒介契約締結
② 販売活動 物件探索
③ 売買条件交渉 売買条件交渉
④ 抵当権抹消事前相談 住宅ローン事前審査
⑤ 売買契約 売買契約
⑥ 抵当権抹消準備 住宅ローン本申込
⑦ 決済・引渡し・一括返済 決済・引渡し・融資実行

    1. 媒介契約締結

仲介会社と相談し買い替え計画を綿密に立てます。

・査定をおこない売却予定の最低目標額と買取り保証額の決定

・借入予定額を含めた新規購入物件の資金計画

・売却と購入の媒介契約を締結

    1. 販売活動と物件探索

現在の住まいの販売活動と新規物件探しを同時にスタートしましょう。

    1. 売買条件交渉

購入希望者が現れたら売買条件を調整し、新規購入物件についても売買条件を調整します。

    1. 抵当権抹消事前相談と住宅ローン事前審査

金融機関と抵当権抹消についての事前相談をおこない、新規物件の事前審査もおこないます。

    1. 売買契約

売却・購入それぞれの売買契約を締結します。

    1. 抵当権抹消準備と住宅ローン本申込

金融機関に抵当権抹消手続きの準備を開始してもらい、新規購入物件については住宅ローンの本申込です。

    1. 決済・引渡し

決済・引渡し日を決定し引越し準備をおこないます。売却代金を受け取り一括返済し、購入物件の融資実行と代金の支払いをおこない「売り買い同時」が成立します。

 
 

買取り保証の応用パターン

住み替えや買い替えを考える動機として次のようなケースがあります。

      • 検討が浅く購入した住宅は失敗だった
      • 家族構成やライフスタイルが変化した
      • 転勤により現在の住宅に戻ることがなくなった
      • 将来を考えて老後の生活スタイルを準備したい

動機によっては新居を購入しないケースもあると考えられます。

現在のお住いを売却して家族と同居するケース、老人ホームや介護施設などに入所するケースもあるでしょう。このようなケースも「住み替え」といいます。

新居を購入することはありませんが、売却代金を入居一時金にする、あるいは家族と同居のためにおこなうリフォーム費用に充てる、といったこともあるでしょう。その場合も売却のタイミングが急がれるときは、買取り保証つきの仲介を依頼すると、資金計画に狂いを生じることはありません。

 
 

まとめ

売却と購入のタイミングはできるだけ近くすること、最善は同時におこなわれることです。

買い替えの資金計画や仮住まいの確保など、それぞれの事情によって条件が異なりますが、売主さんご自身が悩むよりも不動産仲介会社に相談すると、案外答えは簡単にでるもの。

信頼できる不動産会社をみつけてください。