ひとり親が老人ホームに入居することになったので、実家が空き家になる。売却するのが良いのか、このまましばらくおいておくのがよいものか、悩んでしまいます。

売却するメリットとデメリット

　ひとり親が老人ホームに入居して、子どもは別に自宅を持っている場合には売却も検討することになります。親の自宅の売却を検討するにあたってそのメリットとデメリットを整理しましょう。

　売却するメリット

　1. 売却代金を老人ホームなどの費用に充当できる
　2. 家の維持管理、費用の負担がなくなる

　1.売却代金を老人ホームなどの費用に充当できる
　実家を売却すれば売買代金が入りますから、そのお金を老人ホームの入居費や介護費用にあてることができます。親が住んでいた自宅であれば自宅売却の3,000万円控除が利用できますから、高値で売れても譲渡所得税はほとんどかからず有利に親のために利用できます。

　2.家の維持管理、費用の負担がなくなる
　空き家になれば定期的な掃除、換気、草刈りなどメンテナンスをしなければ、すぐに荒れてしまいますし、防犯上もよくありません。近くにいれば負担は少なくてすみますが、遠くに住んでいると定期的なメンテナンスが負担になります。また所有しているだけで固定資産税は課税されます。空き家であっても安心のために火災保険も必要です。また、メンテナンスのために電気や水道も契約を切らずにおかなければなりません。売却をすれば、これらの手間や費用がかからなくなります。

　売却するデメリット

　1. 親の心のよりどころがなくなる
　2. 老人ホームから退去を求められると行き場所がなくなる

　1.親の心のよりどころがなくなる
　長年暮らしてきた自宅がなくなるのは、親本人にとってみればとても寂しいものです。老人ホームに入居するにしてもいつかは自宅に戻るという希望をもって入居する親もいるでしょう。

　2.老人ホームから退去を求められると行き場所がなくなる
　老人ホームから万一退去を求められた場合には、自宅を売却していれば行く場所がなくなってしまいます。

税金はどうなる？

　次のような税制の特例があります。
　● 自宅の売却なら3,000万円の特別控除が利用できる
　● 相続空き家の3,000万円特別控除
　● 小規模宅地の特例

　●自宅の売却なら3,000万円の特別控除が利用できる
　自宅を売却した場合には、売却利益から3,000万円まで控除を受けることができます。ただし、この特例は居住しなくなってから3年目の12月31日までに売却することが条件になっていますから、老人ホームに入居した後期限内に売却する必要があります。
ただし、老人ホームに入居するのが身体又は精神上の理由により介護を受けるための一時的な利用であり、いつでも戻れるように自宅が維持管理されていた場合は3年たっても特例を受けることができる場合もあります。

　●相続空き家の3,000万円特別控除
　こちらは親が亡くなって相続した後に売却した時の税金特例です。親が一人で住んでいた家を売却した時には3,000万円まで譲渡所得から控除されます。昭和56年5月31日以前に建築された一戸建て住宅などの要件があります。親が住んでいたことが要件になっていますが、老人ホームに入居していた場合でも要件を満たせば利用することができます。

　●小規模宅地の特例
　親が亡くなった時の税金の特例です。小規模宅地の相続税の特例は亡くなった方が自宅として利用していた場合などに利用できる制度です。しかし親が老人ホームに入居していて実家が空き家になっていてもこの特例を利用できます。ただし、適用されるためには亡くなった親が要介護または要支援認定を受けていることなど一定の条件を満たしていることが必要です。

売却の手続き

親が老人ホームに入居している場合の売却するための手続きについて、解説します。

　判断能力がある場合

　親がまだ判断能力があれば親自身が売却手続きを行なうことが原則ですが、老人ホームに入居し、自由に活動できないときには子供などを代理人として売却手続きを代行させることができます。
　不動産の売却は通常不動産会社に売却仲介を依頼しますから、不動産会社に相談しながら委任状を本人に作成してもらっておきましょう。委任状には、単に「売却を依頼する。」だけではなく、希望する売却代金や、代理行為の内容（売買契約、手付金の受領、物件の引渡し、売買代金の受領など）をなるべく詳しく書いておくようにしましょう。売却仲介を依頼された不動産会社も本人確認をしますが、売買代金を受け取り、所有権を引き渡す際には、移転登記を司法書士に依頼すれば司法書士は本人確認義務がありますから、必ず親本人との面談を求めます。コロナ禍で老人ホームに立ち入ることができない場合もありますから、テレビ会議方式等本人確認をする方法についても事前に打ち合わせが必要になります。

　判断能力がない場合

　親が認知症になり充分な判断能力が認められない場合には、親本人が売却などの法律行為を行なうことができなくなります。その場合には、家庭裁判所に申し立てをし、成年後見人を選任してもらうことになります。成年後見人を選任するには通常1ヶ月以上時間がかかります。
　親の自宅を売却するためには家庭裁判所から特別の許可を受ける必要がありますから、さらに時間がかかります。なお、成年後見人には弁護士や司法書士など第三者が家庭裁判所から選任されることが多くなっています。

　賃貸物件は相続税対策になると言われていますが、どうして相続税対策になるのか、その理由と賃貸物件のメリット、デメリットを解説します。

賃貸物件が相続税対策になる3つの理由

　賃貸物件が相続税対策に有効な理由は以下の3つの理由です。
　1. 不動産の相続税評価額は時価よりも低いから
　2. 賃貸物件は割引評価されるから
　3. 借入金は相続債務となるから

　1.不動産の相続税評価額は時価よりも低いから
　土地は時価ではなく、路線価で評価
　土地の相続税評価額は売買される時価ではなく、税務署が定めた路線価（又は倍率方式）によって求める価格によります。路線価とは、相続税や贈与税額を求める基準にするために毎年7月ごろ国税庁が公表している基準値です。公示地価の8割程度とされることが多いため、仮に1億円の現金を相続すれば1億円に対して相続税が課税されますが、1億円で土地を購入すれば8割の8,000万円に対して相続税が課税されることになります。また小規模宅地の場合には特例があり、要件を満たせば最大で50％〜80％評価額を減らすことができます。

　建物は固定資産税評価額
　建物の相続税評価額は建物固定資産税評価額を基準値として計算します。建物の固定資産税評価額は建築費の6割程度だとされています。

　このように、現金から不動産に資産を変更することで、相続税評価額が下がることによって節税になるのです。

　2.賃貸物件は割引評価されるから
　賃貸物件の土地や建物は、貸し付けていることによって所有者が自由に利用できないことから、減額計算されます。

　● 土地の場合の控除額は次のようにして計算をします。
　（借地権割合×借家権割合×賃貸割合）
　　借地権割合は路線価額と一緒に国税庁が定めている減額割合で30％〜90％減額されます。
　　借家権割合は全国一律で30％とされています。
　　賃貸割合は実際に賃貸している割合のことをいい、満室の場合100％となります。
　● 建物の場合は次のようになります。
　（建物評価額×借家権価格×賃貸割合）

　以上のように賃貸物件では、賃貸されていないものと比べて減額措置がされているため、相続税評価額を下げることができます。

　3.借入金は相続債務となるから
　賃貸物件とするために借り入れをして不動産を購入した場合には、その借入金は相続債務となり相続財産から控除されます。

　ただし借り入れをする額と不動産の価値との関係では事情が異なりますから注意しましょう。

　例えば次のような事例を想定します。
　現金：1億円
　不動産売買価格：7,000万円
　不動産評価額：5,000万円
　借入金：7,000万円
　この場合
　1億円＋5,000万円－7,000万円＝8,000万円となります。
　ところが、借り入れをしていない場合には、
　1億円－7,000万円＋5,000万円＝8,000万円となり、結果として残る財産価値は同一になります。

　単純に借入額が相続債務となるからではなく、賃貸収入や不動産の流通性など他の要素も考慮しながら慎重に判断する必要があります。

不動産賃貸のメリットとデメリット

　賃貸物件を所有することには、相続税対策になるメリットの他にもメリットやデメリットがありますから、整理しておきましょう。

　メリット
　1. 遺産額が減る
　2. 収益が得られる可能性がある
　3. 相続税以外の税金対策にもなる

　1.遺産額が減る
　これまで解説したように相続税の評価額が減少するため遺産の総額を減らすことができます。賃貸物件にするために土地を購入すれば土地の購入費用が必要となり、建物を建てれば建築費が必要なりますから、その分現金資産が減少します。そのため相続資産の減少につながります。

　2.収益が得られる可能性がある
　賃貸物件であることから長期的な安定収入が見込まれます。

　3.相続税以外の税金対策にもなる
　賃貸物件の建物は減価償却できますから経費となります。万一賃貸経営が赤字になった場合にはその他の給料収入などと通算し所得税や住民税の軽減ができます。
　不動産には所有しているだけで固定資産税が課税されますが、建物が建っている土地は固定資産税が6分の1、都市計画税は3分の1に軽減されます。建物にも固定資産税が課税されますが、3年間固定資産税と都市計画税が50％減額されます。さらに中高層耐火建築物の場合は5年間に延長されます。

　デメリット
　1. 管理コストが必要
　2. 損失がでるおそれがある
　3. 処分しにくくなる

　1.管理コストが必要
　建物は経年で劣化しますから賃貸物件の修繕やリフォーム費用が必要になるほか、賃貸管理を不動産会社に依頼すれば管理費がかかります。手入れがされていない賃貸物件では入居者が集まらず賃貸することが難しくなりますから、日常の維持管理にも費用と手間がかかります。

　2.損失がでるおそれがある
　賃貸物件は常に満室とは限りません。空き室がでればその分マイナスとなり、アパートローンなどの借入金があれば返済が負担になるおそれがあります。

　3.処分しにくくなる
　賃貸中の物件は投資物件となりますから、買い手市場が限られます。また賃貸物件を返してもらって売却しようとしても、賃貸契約を解除するには賃借人の同意が必要となり明け渡してもらうのは難しいのが実情です。