「120年ぶりの民法改正 不動産売買に与える影響とは!?」

120年ぶりの民法改正

不動産売買に与える影響とは!?

2020年4月から、民法改正により不動産売買契約が大きく変わりました。

これから不動産の売却を考えている方は、ぜひご一読ください。

 最大の変更は「瑕疵担保責任」から「契約不適合責任」という言葉に変わった点です。

では早速具体的に確認してみましょう!

瑕疵担保責任とは?

「瑕疵」とは売買契約の目的物が通常有すべき品質・性能を欠くことをいいます。「不具合」「キズ」などとも言われます。雨漏りやシロアリなどをイメージしていただければわかりやすいですね。

不動産売買において瑕疵担保責任の対象となるのは、買主様が通常の注意を払ったにも関わらず発見できなかった「隠れた瑕疵」が対象です。

また、買主様が売主様に請求できることが、・損害賠償請求(無過失)・契約解除(無過失)の2点。

(無過失)となっているのは、つまり買主様に知らされていなかった場合に、売主様がその責任を負う、ということです。あらかじめ不具合やキズ告知していれば、「瑕疵」には当たらない、という訳ですね。

契約不適合責任とは?

これは「契約の内容に適合しない場合の売主の責任」の略です。

契約不適合責任は、「種類、品質または数量に関して契約の内容に適合しないものがあるとき」に売主様が責任を負い、買主様が保護されるという制度です。簡単にいうと、契約と異なるものを売却した場合は売主様が履行責任を負う、ということです。

また、買主様が売主様に請求できることが、「追完請求」、「代金減額請求」、「催告解除」、「無催告解除」、「損害賠償請求」の5つに増えます。

契約不適合責任では、例えば雨漏りについて買主様が了承しており、契約内容に「この建物は雨漏りしています」という内容を書き込んでいれば、契約不適合責任は負わないことです。

一方で、買主様が雨漏りのことを事前に知っていたとしても、雨漏りがないことが前提の契約書であれば、契約内容とは異なるものを売ったことになり、売主様は責任を負うことになります。
つまり今まで以上に「どんな内容で契約を結ぶか」がとても大事になってくるということです!

なお、従来の「瑕疵担保責任」同様、この規定も「任意規定」となる為、当事者が合意すれば、一部免責・全部免責を特約とすることも有効です。但し、その場合でも契約書にはその旨きちんと記載する必要があります。

いかがでしたか?ちょっとした知識でも知っていると安心ですよね!

売却後のトラブルを防ぐためにも、契約内容をしっかりと確認すること、そしてトラブルが無いよう法改正にきちんと対応した契約書類を作成してくれる会社に依頼することが、売却成功のカギとなってきます!

ONO SAKI アドレス株式会社 法務部 部長
2006年早稲田大学卒業 イエステーション・アドレスに新卒入社
不動産売買仲介営業部へ配属。その後、総務、経理、賃貸などを歴任し
2020年より法務部の新設とともに初代責任者に就任

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