日立市の魅力の一つに、海が見えるガラス張りの駅舎「日立駅」があります。
なんと全面ガラス張りとなっており、太平洋を見渡せるほか、海を眺められるカフェも併設されている素敵な駅舎です。
今回はそんな日立駅の魅力についてご紹介します。
SNSでもバズる！海の見えるオシャレな駅舎
日立駅の魅力はなんといっても誰をも魅了するオーシャンビューのガラス張りの駅舎です。眼下には太平洋の海原や海の上を走るバイパスを望むことができます。始発での用事の際は水平線から昇る日の出を見ることができるかも知れません。
駅舎は日立市出身の建築家 妹島和世さんの作品で、2014年には鉄道関連の国際デザインコンペティションであるブルネル賞を受賞しています。イスやベンチなど隅々までとてもオシャレにできています。
また、構内には海を見ながらリゾート気分でお食事を楽しめる「シーバーズカフェ」や、日立市の銘菓や干物や納豆などの加工品等を購入することができる「日立駅情報交流プラザ（ぷらっとひたち）」があり、日立に来た人をおもてなしするにもピッタリです。
日立市民には欠かせない交通の中心
キレイな駅舎ですが、もちろん交通網としてもとても便利です。
日立市内は海沿いということもあり、南北を縦断する道路が少なく渋滞が多いため、鉄道を利用する人が大勢います。特に日立駅近隣は工場や高校も多く、また水戸方面へ通勤通学する人もいるため上下線ともに多くの通勤通学客で混雑します。
基本的に普通列車は１時間に２～４本程通っているため、慣れてしまえば不便を感じることはあまりありません。
東京へも特急列車を使えば最短１時間４０分、高速バスを使えば＋１時間程度でリーズナブルにアクセス可能です。また、中央口、海岸口共に乗降場所や30分無料の駐車場があるのでお迎えにも困りません。
以上、海が見える日立駅の魅力についてご紹介しました。
毎日の通勤通学を、海を臨む日立駅で過ごしてみませんか？
きっと、毎日がもっと楽しくなるはずです！
▼アクセスマップ(日立駅)
家族信託とは？
家族信託された不動産の売却方法は？
認知症に対応するための制度として成年後見制度と並んで話題にあがる家族信託について、また家族信託された不動産の売却方法について解説します。
家族信託とは
家族信託とは、信頼できる家族の間で財産の管理や運用を任せる方法の一つです。成年後見制度による後見人は本人（被後見人）を代理する権限がありますが、その権限は本人の財産を維持し管理することに主眼がおかれています。そのため成年後見人は賃収物件のリフォームや資産の運用も基本的には権限外の行為であり、特に本人が居住する不動産を売却するには家庭裁判所の許可が必要になっていることなど家族信託における受託者の権限と比べて制限が多いのが特長です。
家族信託と商事信託
家族信託は平成18年に信託法が改正されたことによって認められた新しい信託制度です。改正以前は信託銀行など信託を行なえる機関は限定された営業行為として認められていました。
営業行為として行なわれる信託を商事信託といい、非営業行為として行なわれる信託が家族信託（民事信託）です。
商事信託の場合は営業が目的ですから当然に報酬が発生し、信託する財産もある程度の規模でなければ信託財産として受けてもらえません。
家族信託は非営業行為だとしても信託を受けてくれる人（受託者）に対して報酬を支払うことは可能です。
家族信託の契約当事者
信託は
1. 委託者
2. 受託者
3. 受益者
が基本的な当事者となって契約をします。この当事者は家族信託でも同じです。
1.委託者
信託する財産を所有している人です。
2.受託者
信託目的の財産を預かり管理、処分あるいは運用を行ないます。行なうことができる行為の範囲は信託契約において定めることになります。
3.受益者
信託では管理するだけではなく、運用や処分行為を行なうことができます。運用や処分行為によって生じた利益を受け取ることができる人を信託契約において定めることになります。通常は委託者が受益者となります。
信託された財産は誰のもの？
信託された財産の名義は受託者に変更されます。不動産が信託財産であれば委託者から受託者に所有権が移転した形式をとります。しかし、受託者は単に管理運用する権限をもつようになるだけであり、収益は受益者のものになります。そして委託者は名義人でなくなりますから不動産を処分することはできなくなります。
このような権利関係は債権者の立場になるとわかりやすいのですが、債権者は委託者に対して債権を有していても委託者が所有していた不動産は受託者の名義になっているので差押ができなくなります。また受託者の債権者は受託者名義の信託財産を差押できるかといえば受託者は名義を保有しているだけですから、こちらもできません。このように信託によって特殊な権利関係が構築されます。（ただし、委託者の債権者は受益権に対して差押することができますし、信託行為が詐害行為であるとして取消を求めることができます。）
信託契約の内容によっては相続にも影響します。
例えば委託者を甲、相続人に乙と丙がいるところ、甲と丙が仲たがいをしたために丙は甲が亡くなったときに相続したくないと相続放棄をしました。この場合、信託契約の内容として第二次の受益者（受益者甲の承継人）として丙が指定してあれば丙は相続放棄をしたにも関わらず甲から財産（受益権）を承継してしまうのです。
家族信託の方法
家族信託された不動産の売却方法
家族信託をされた不動産を売却するときにはどのようにすすめていくのかを解説します。
家族信託の契約内容の確認
不動産の名義人である信託受託者に売却する権限があるかを確認しましょう 。信託契約による受託者の権限は信託条項によって定められるからです。信託登記をされたときに作成された信託目録をみてみましょう。受託者の権限は登記事項になっています。信託契約の際に受託者に売買についての権限が与えられていなければ不動産を売却することができません。不動産を売却することで信託をした目的を達する時には信託契約自体を解除して委託者名で売却することが可能です。売却後も信託を継続する場合には、信託契約を変更して受託者に売却の権限を与えることもできます。
売買契約の当事者
不動産を売却する権限を有している受託者が売買契約の当事者になります。不動産の売却仲介を依頼するための媒介契約や売買契約、不動産の引渡しなど全て受託者が単独で行なうことができます。ただし、この場合単に売主「甲」と記載するべきではなく、売主「受託者甲」と信託契約の受託者として契約などの行為をしたことをはっきりと記すべきです。
課税は誰に？
不動産の売却によって利益がでる場合には譲渡所得税を納めることになりますが、納税義務者は受益者です。既に説明をしていますように、信託財産の利益は受益者に帰属するからです。
まとめ
家族信託について、その概略と売却方法について解説しました。家族信託は成年後見制度を補完する自助の制度でもあり、遺言に代替えできる制度だとも言われています。しかし家族信託によって複雑な権利関係になり信託契約の定め方によっては思わぬ税金が課されるおそれがあり、また相続人などに過度の負担がかかってしまうこともあります。
家族信託を行なうには、家族信託に慣れている専門家に相談をしながら慎重に検討することが必要です。
秋保温泉の歴史
日本三御湯の一つとして全国的に知られてきた秋保温泉郷の歴史は古く、古墳時代（西暦531年〜570年頃）に、当時の天皇であった第29代欽明（きんめい）天皇が秋保温泉で病を治癒したと伝えられ、この時に「名取の御湯」としての称号をいただいたとされています。
それからは、別所温泉（長野県）、野沢温泉（長野県）とともに、日本三御湯と称されるようになりました。
秋保温泉郷は現在20ほどの温泉宿や施設がありますがどれも魅力的です。東北でも屈指の人気温泉地ですので、ファミリー、団体、カップルなど利用人数や目的に合わせて宿をチョイスし滞在することができます。秋保温泉の公式HPから温泉一覧を確認することもできます。
四季折々の自然 秋保大滝
秋保大滝は、日本の滝100選にも選ばれている内の一つで、落差55m、幅6mの豪快な滝はまさに圧巻です。滝見台や滝つぼまで降りられる遊歩道もあり、より迫力を感じられることは間違いなしです。私のおすすめの季節は秋です。紅葉の赤や黄色と滝の白色のコントラストがとても美しいです。
磊々峡（らいらいきょう）
奇妙な形の岩が重なっている様子からその名前がつけられたとされている名勝で、名取川の流れをより近くで感じることが出来る遊歩道が整備され、四季折々の風景を見ることが出来ます。また磊々峡には、恋人の聖地(NPO法人地域活性化支援センター)として認定を受けた「覗橋（のぞきばし）ハート」があります。名取川にかかる橋から下を覗くとハート形の岩のくぼみが見えます。ぜひ見つけてみてください。
このほかにも秋保には自然を感じるスポットがたくさんあります。自然を散策して、美味しいご飯をいただき、温泉にゆっくり浸かり、と日常の喧騒から離れてリフレッシュするには最高の温泉地だと思います。
▼【公式】秋保温泉旅館組合 秋保旅ガイド
http://www.akiuonsenkumiai.com/
▼アクセスマップ（秋保町湯元)
建物が登記されていない！
売却できる？登記とは？
相続した実家を売却しようと調べてみたら登記がされていないことがわかりました。このような場合にそのまま売却できるのでしょうか？
今回は登記されていない建物をそのまま売却できるのか、登記する意味を解説します。
建物は登記されていなくても売却は可能
建物はたとえ登記がされていなくても売買の対象とすること自体は可能です。ただし、建物が登記されていないことで注意しておかなければならないことがあります。なお表題登記がされていない建物を「未登記建物」と言います。
未登記建物を売買するときの4つの注意点
建物の売買自体は登記をされていなくても可能ですが、以下のような注意点があります。
1. 売買の目的物をはっきりと特定することが必要
2. 買主が建物を使用する予定がなければ登記をする必要はない
3. 登記できない建物もある
4. 登記がされていないことによるデメリットがある
1.売買の目的物をはっきりと特定することが必要
売買契約書を作成し、契約書には売買目的の建物が建っている場所（地番）、構造、面積などによって売買の目的物をはっきりと特定することが必要です。売買の対象がきちんと特定されていなければ後日トラブルになるおそれがあります。この点、登記がされていれば登記記録に基づいて記載することで特定できますから特定が容易になります。
2.買主が建物を使用する予定がなければ登記をする必要はない
買主が建物を利用する予定がなく建物を取り壊す場合には改めて登記をする必要はありません。建物登記がしてあれば建物が滅失したことの登記が必要になりますから、あえて売買のために表題登記をすると余分な手間と費用がかかります。このように買主が建物を使用しない場合には建物の登記がされていないことは支障になりません。建物を取り壊せば解決するからです。
3.登記できない建物もある
登記できる建物は「不動産である建物」です。不動産といえるかは様々な要件がありますが、基礎がないプレハブや簡易な物置などは不動産とはいえないため登記できません。
4.登記がされていないことによるデメリットがある
登記されていない建物を売買するにはいろいろなデメリットがあります。次の項で改めて解説します。
登記されていないまま売却する5つのデメリット
建物の登記がされないまま売買する場合には、以下のようなデメリットがあります。
1. 登記されていなければ誰のものかわからない
2. 買主が登記するには売主の協力が必要
3. 買主が銀行から融資を受けられない
4. 固定資産税の納税者が変わらない
5. 第三者に対抗できない
1.登記されていなければ誰のものかわからない
登記がされていれば登記事項証明書をみることで所有者であることがわかりますが、登記がなければ果たして売主が本当の所有者かどうかが確認できません。売主が土地の所有者であっても建物は借地人の所有かもしれませんし、何代も前の故人が所有しているものである可能性があります。他人物の売買も可能であるとはいえ、買主が実際に有効に所有権を取得するために相当な苦労をするおそれがあります。
2.買主が登記するには売主の協力が必要
未登記建物を購入した買主が建物登記をするためには、売主の協力が必要です。建物登記をするためには申請人が建物の所有者であることを証明する必要があるからです。
例えば、建物の建築確認書のうえで建築主がAとなっていれば所有者はAであることが推定されます。建物工事が完了して工事会社から引き渡しをうけることでAが所有者になります。そしてAが亡くなった場合にはAの相続人が所有権を承継します。このような場合に所有権を証明するには次のような書類が必要です。
1) 建築確認書
2) 工事会社の工事完了引渡証明書
3) 亡Aの相続人全員がわかる戸籍などの相続資料
4) 相続人全員から買主に譲渡したことの証明書（印鑑証明書付き）
以上のような書類が必要になり、万一必要な資料をそろえることができなくて建物の登記ができない場合に、売買が終わった後であれば売主が必ず協力してくれる保証はなく資料がそろわない危険を買主が背負うことになってしまいます。このようなリスクを負わないためには、売買前にきちんと売主において建物登記を済ませておくことが重要です。
3.買主が銀行から融資を受けられない
建物が登記されていなければ買主は銀行から融資を受けられないおそれがあります。買主が銀行から不動産購入ローンを利用して借り入れする場合にはほとんどの場合、担保設定の登記が条件になるからです。そのため建物が登記されていなければ担保設定登記をすることができないことから銀行からの借り入れができなくなり売買代金を支払うことが困難になってしまいます。
4.固定資産税の納税者が変わらない
登記がされている不動産を売買して所有権移転登記を行えば法務局から市区町村役場に向けて通知がなされますから翌年から自動的に新しい所有者宛てに課税されます。しかし、登記がされていなければ市区町村役場では所有者が変わったことを把握できないことがあり、何もしなければいつまでたっても売主宛に課税されてしまいます。そのため未登記建物の所有権が移転したときには移転したことを市区町村役場に届け出る必要があります。
登記されていない建物を取り壊した場合も同様に、市区町村役場が、建物が取り壊されてなくなったことを把握できなければずっと課税されることになりますから、取り壊した場合にも念のために市区町村役場に届け出ておくと安心です。
5.第三者に対抗できない
登記の重要な効力に「対抗要件」が備わることがあります。対抗要件とは、第三者に対して自分の権利を主張することができる条件をいいます。
例えば、売主がA・B二人に同じ建物を売った場合には建物の登記を先にした方が所有権を有効に主張できることになります。登記がない建物を売買して、万一売主が他人に今回の売買対象である建物を重ねて売却をし、その他人が先に建物登記をした場合には買主は建物の所有権を取得できないことになります。敷地の土地と建物をセットにして購入したのに他人の建物の存在を認めざるを得ませんから重大な損失になってしまいます。また、借地上にある建物は建物の登記があることが借地権の対抗要件です。地主に対して借地権を主張するためには建物の登記を取得していることが絶対条件ですから、借地上の建物を売買する時には建物の登記は必須事項になります。
登記とは
さて、ここで登記とはどういったものなのかを解説します。
登記記録の構成
登記記録は3つの枠と附属記録とで構成されています。
1. 表題部
2. 甲区
3. 乙区
4. 附属記録
1.表題部
土地や建物の不動産がどこに（所在・地番）あり、何の用途で（地目・種類）、どのくらいの広さ（地積・床面積）で、建物はどのような構造であるかを表示しています。表題部登記記録の付属資料として土地測量図や建物図面が備え付けられています。
2.甲区
所有権や差押などが記載される枠です。
3.乙区
抵当権などの担保権に関する事項や借地権などの用益権などが記載される枠です。
4.附属記録
共同担保目録、信託に関する記録などがあります。
表題部がなければ甲区、乙区が編成されません。このため未登記建物のままでは所有権移転の登記や担保設定の登記ができないことになります。売買を行い、所有権移転登記をするためには建物の表題登記と売主名で所有権の登記がされていることが必要です。
未登記とは
「未登記」を今まで表題登記がされていないことを指して解説をしました。登記がされていない状態は変更があったことを自ら法務局に申請しない限り解消されません。
・以前あった建物を取り壊したのに取り壊したことの登記（滅失登記）がされていない
・建物を増築したり一部取り壊したりしたことの登記がされていない
・建物の用途の変更（居宅から事務所への種類変更など）
・相続登記や住所変更登記
・担保の抹消登記など売却に必要な登記がされていない
このような場合もいわば「未登記」の状態です。このうち、相続登記や住所変更登記、担保抹消などの登記は売買代金の授受に先立ってあるいは同時に必ず登記を行う必要がある事項です。買主が金融機関から融資を受けて担保設定を求められる場合には建物の登記事項について変更があればその変更登記をすることが求められます。
表題登記は義務
実は、表題登記は法律上必要な「義務」となっています。新築した建物を取得した日から1ヵ月以内に表題登記を申請することとし、その申請を怠った場合には10万円以下の過料により処罰されるおそれがあります（不動産登記法47条、164条）。
しかしながら実際には未登記建物は多数存在しています。
・登記をする必要を感じない
・借入がないから担保設定の必要がない
・面倒だから
・費用がかかるから
未登記建物が多くある理由として、このように感じている方が多いこと、登記制度が変わった昭和25年以前に建てられた建物は新しい登記制度に移行する手続きがされていないことで未登記状態にあること、また当時は住宅ローンなど個人が銀行から借り入れる慣行がなかったために融資に伴う担保設定の必要がなかったという社会事情もあります。
登記の効力
登記の効力として対抗力、権利推定力、形式的確定力があると言われています。対抗力については先に解説した通りです。
権利推定の効力とは、登記された事項は真実であると推定されることを言います。形式的確定力とは、登記された事項は有効無効を問わずその登記事項を前提として次の登記に進まなければならないことをいいます。推定力と確定力によって、登記記録に所有者だと記録されていればその人が実体的な所有者であると推定され、万が一真実の所有者でなければ一度その人を抹消あるいはその人から移転する登記をしなければ真実の所有者の名義にすることができないことになります。
建物登記をする方法
建物の登記は所有者が自身で行なうことができますし、忙しいときや面倒に感じるときには専門家に依頼することができます。建物の表題登記の専門家は土地家屋調査士であり、権利に関する登記の専門家は司法書士です。
自分でする
登記の手続きは自分で行なうことが原則です。法務局のホームページに申請書の参考書式がありますから利用しましょう。
しかしながら、建物表題登記では次のような点が難しく感じます。建物全体が土地に対してどのような形で建っていて面積はいくらか、各階の面積と形はどのようになっているか、が登記事項になっています。それぞれの測量を行ない図面を提出しなければなりません。また申請人が所有者であることを証明する資料を準備する必要があります。新築であれば建築確認書、検査済証、工事完了引渡証明書などを準備します。年度が改まった建物の場合には固定資産税の課税証明書および納税証明書なども所有権証明書の一部として利用することができます。権利に関する登記申請は参考書式を参照すれば比較的容易にすることができます。ただし、実体的な権利の変動について注意をしなければなりません。相続については相続関係を把握することを難しく感じることが多いです。
土地家屋調査士に依頼する
測量をしたり図面を書いたりすることが難しい場合には土地家屋調査士に建物表題登記を依頼しましょう。建物の規模や複雑さによって費用は変わりますが、通常8万円前後から必要になります。
司法書士に依頼する
権利の登記には登録免許税を法務局に納める必要があります。本人が申請しても代理人が申請しても同様に必要な経費です。建物の所有権保存登記の登録免許税は原則4/1000の割合でかかりますが、新築住宅の場合には軽減措置が適用され1.5/1000の割合になります。この場合軽減されるための証明書を取得する必要があります。建物保存登記の費用は2万円程度が目安です。
まとめ
建物が未登記であっても売買自体をすることは可能であることがわかりました。しかし、未登記のまま売買を行なうと買主にデメリットがあることから、売主もトラブルに巻き込まれるおそれがあります。
未登記の建物を売買するにあたってどのようにするのがベストなのか、売買仲介を依頼する不動産会社に相談をしながらすすめていくことが大切です。
今回ご紹介する福島県新地町釣師地区は東日本大震災の津波被害で全域が壊滅状態となった場所です。新地町はその地域に防災緑地公園とパンプトラックを整備し、町民が集える場所を作りました。この地域に活気と賑わいが戻るようにと作られた釣師防災緑地公園。その中にある遊び場施設をご紹介します。
パンプトラックって何？国際競技にも対応！
日本屈指のパンプトラック、しんちパンプトラック
東京オリンピックでもBMXやスケートボードの競技が一躍有名になりましたが、パンプトラックは自転車やスケートボードで上下の加重で前に進むアメリカ発祥のスポーツです。パンクトラックは、コースの路面が大小さまざまな波のように起状しています。大小の起状に対し、うまく体を使うと、自転車やスケードボードなどをスピードに乗せて走らせることができる、周回型のトラックです。しんちパンプトラックは、国際競技に対応したメインコース、プロなどが存分にパフォーマンスできるジャンプコースや初心者や子どもが楽しめるキッズコースなどがあります。
週末には自転車やスケートボードの練習で多くの人で賑わっています。小さな子どもでもキッズコースから始めることができ、インストラクターさんも常時いるので乗り方のコツを教えてもらえます。料金などの詳しい情報は、下記リンクにあります新地町役場ホームページに記載がありますので興味のある方はご確認ください。
パンプトラックに隣接してキャンプ場もあります。釣師浜海水浴場が近いので波の音を聞きながら非日常を楽しむことが出来ます。キャンプ場は、車の乗り入れができる広い区画になっていてAC電源が取れるサイトもあります。パークセンターにはキャンプ用品の販売・レンタル用品も充実しています。キャンプ場の予約、レンタルの相談はパークセンターで予約が必要です。
※キャンプサイト、BBQサイトは1月から3月まで休場、4月からオープン予定です。
世界レベルを体験できるパンプトラックは珍しいため、関東圏など遠くから練習に来る人もいます。早く新型コロナウィルスの制限が解除され国際大会が開催される日が楽しみな施設です。隣接してキャンプ場・BBQサイトもあるので、青空の下、家族や友だちと波の音を聞きながらゆったりとした時間を過ごすことができます。震災により景色が変わりましたが、新しくなった福島県新地町釣師地区でアクティビティを楽しんでみてはいかがでしょうか。
新型コロナウィルス感染拡大防止措置等により、営業時間や施設使用に制限がある場合があります。しんちパンプトラックは、屋外施設なので天候にも左右されます。公式インスタグラムで確認の上、来場をオススメします。
釣師防災緑地公園 パークセンター
住所：福島県相馬郡新地町谷地小屋北畑11-1
電話番号：0244-62-2730
営業時間：9:30-17:30（4月～11月）
9:30-17:00（12月～3月）
レモネードスタンド：10:00～16:30
定休日：火曜日（祝日の場合は翌日）・年末年始の休館日12/29〜1/3
パンプトラックも公園同様、火曜日休場日：悪天候により休場の場合もあるので最新はパンプトラック インスタグラムにて配信）
駐車場：有
BBQ区画：10区画
オートキャンプ：15区画（うちAC付き9区画）
釣師防災緑地公園
http://tsurushi.site/
しんちパンプトラック インスタグラム
https://www.instagram.com/shinchi_pumptrack/
新地町役場ホームページ しんちパンプトラック
https://www.shinchi-town.jp/site/fukkou/shinchipumpopen20200727.html
▼アクセスマップ
騒音が気になるためにマンションを売却、
理由は言うべき？
マンションに住んでみたけど騒音が気になるため売却したい。だけど、騒音が気になるから売却するとわかると高く売れないから黙って売った方が良いかも、と悩んでしまいますね。騒音が気になるマンションの売却にあたって気をつけるべきことを解説します。
告知義務と契約不適合責任
不動産売却は高額な取引契約となりますから責任も重大です。後日のトラブルを防止するためには、告知義務と契約不適合責任についての理解が必要です。
告知義務とは？
買主が「知っていたら買わなかった！」事実を伝える義務を言います。契約後の無用なトラブルを避けるために必要なことだからです。
不動産を売却する時には通常は不動産会社に売却仲介を依頼します。そして、不動産会社には宅地建物取引業法において告知義務があるとされています。一般に告知義務があるとされている瑕疵は次のような瑕疵です。
物理的な瑕疵
○ 雨漏りがする
○ シロアリ被害がある
心理的な瑕疵
○ 過去に自殺や殺人事件があった
環境的な瑕疵
○ 近くにごみ焼却施設などの嫌悪施設があることや日照問題など
以上のようなものが瑕疵とされているなかで騒音問題は環境的な瑕疵だと言われています。
契約不適合責任とは？
売主が種類、品質などに関して契約の内容に適合しない目的物を提供した場合に責任を負うことが2020年4月から民法改正によって定められています。
契約不適合責任は従来「瑕疵担保責任」とよばれていたものです。瑕疵担保責任は「隠れた瑕疵」について責任があるとされていましたが、契約不適合責任は「種類・数量・品質について契約の内容に適合しない」ことが問題にされます。
契約不適合責任は債務不履行の特則として位置付けられており、追完請求、代金減額請求、損害賠償請求、契約解除権などが認められます。
瑕疵のおそれがあれば不動産会社には必ず伝える
売却予定のマンションに気になる箇所があれば必ず不動産会社に伝えましょう。不動産会社は不動産売却のプロであり、その知見に頼るべきだからです。先のように不動産会社は告知義務を負っています。そのためには売却物件のことをよく知らなければなりません。不動産会社に物件の売却を依頼すると、物件の状況を把握するために不動産会社自身で調査するほか、売主に売却物件の状況報告書（告知書）の記載を求めることがあります。この告知書に対して、「よく覚えていない」「よく分からない」「不動産会社に任せるから適当に書いて」といって済ませたいかもしれませんが、よくわからないときでも不明点を含めて物件がどのような状態であるかを明確にしておく必要があります。明確に記しておかなければ、後日買主から「物件が契約の内容と合っていない」と売主に対して契約不適合責任を問われる可能性があります。不動産会社は売主から提供された告知書に基づいて、買主に告知するべき瑕疵にあたるのかを判断しますし、売却価格をどのくらいにすれば売却しやすいかを判断してくれます。その判断には不動産会社が蓄積してきたノウハウが左右します。後日の紛争を避けるために売主自身で告知の要否を判断することは危険ですからやめましょう。
騒音の基準
どのくらいの音量レベルであれば「騒音」といえるのか、その基準について解説します。
環境省の基準
どのくらいの大きさの音が「騒音」になるのか、環境省が一定の基準を公表しています。環境省が公表した基準によると主に住居とされる地域では昼間は55db以下、夜間では45db以下としており、これを超えると騒音になるとされています。
環境省_騒音に係る環境基準について
音の気にしかたは人それぞれで違う
しかしながら、騒音と感じるかは人それぞれで異なります。赤ちゃんの泣き声や子どもの足音、ピアノなど楽器演奏の音に対して非常に不快に感じる人がいる一方で、あまり気にしない人もいます。
このように環境省が示す基準を超えているから騒音であるか、超えていないから騒音ではないと一概に決めつけることはできません。
上手に売却する方法６つ
騒音が気になるときに上手に売却するには、以下の点を考慮してください。
1. マンションの管理組合に相談する
2. 防音対策
3. いつ、どのような騒音がするのかまとめる
4. 購入予定者に聞いてもらう
5. 売買契約書に明記する
6. 値引を想定して価格決定
1.マンションの管理組合に相談する
騒音問題を解決できないかマンションの管理組合に相談をしてみましょう。直接売主が騒音をだしている人と交渉すると買主が困ることがあるからです。騒音を出している人が上下階や隣人であれば買主が入居した後に、売主と上下階や隣人との関係がそのまま影響するおそれがあるからです。管理組合が第三者の立場で公平に判断したうえで仲裁をしてくれれば円満に解決する可能性があります。
2.防音対策
防音カーテンや防音壁、遮音シートなどを設置して防音対策をしてみましょう。マンションの場合には防音対策について管理組合の承認が必要なこともありますし、費用が高額になると売却損になることもあります。防音対策を施す前に売却を依頼する不動産会社に相談をしましょう。
3.いつ、どのような騒音がするのかまとめる
騒音がいつ、どのくらいの音量でするかを記録しておきましょう。できるだけ明確に記録しておくことで説明責任を果たすことができます。自治体によっては音量計を貸し出してくれるところもあります。明確に記録して告知書に明記します。
4.購入予定者に聞いてもらう
購入希望者が内覧する際に実際に聞いてもらうことができれば納得して購入してもらえますから、後日のトラブルを防ぐことができます。
5.売買契約書に明記する
騒音を気にして売却することを売買契約書に明記しましょう。文書によって明確にすることで後日のトラブルを未然に防ぐことができます。
6.値引を想定して価格決定
騒音の程度によりますが、値引が予想される場合は値引額を想定して売り出し価格を決めましょう。はじめから売出価格を下げて売りだすよりも、「交渉の結果値引きになった」方が、購入希望者が納得しやすいからです。
まとめ
マンション売却に際して迷ったときには不動産売却のプロである不動産会社に相談しましょう。不動産会社では今までの実績によって培ったノウハウがあるからです。売主が気にしている騒音は果たして告知が必要な程度の騒音なのか。いくらくらいで売りだせば売却しやすいのか。騒音問題を解決する手段の有無などについて、培ってきた知見によって解決してくれます。