雨漏りする家を売りたい！
注意点と売却方法も紹介します
実家を相続したけれど雨漏りがしていた。雨漏りがあるのはわかっているけど安くなるといやだから黙って売ろうか・・・
不動産を売却する機会は誰もが多くあることではありませんから悩むことは多いですが、雨漏りをしていたとすればなおさら心配は多くなります。
雨漏りがわかっていれば必ず告知を！
売却しようとする家が雨漏りすることがわかっていれば必ずその事実を、仲介を依頼する不動産会社や買主に伝えなければなりません。
契約不適合責任
売買契約を行なう当事者間には売買の目的物が契約内容に適合しない場合に、その履行の追完（補修・代替物の交付など）、代金の減額・返金、損害賠償や契約解除をする責任があります。この責任は売主が知っていたか、瑕疵が外観からわかるものかを問いません。その瑕疵があることが契約に適合しているか否かの事実が問題になります。契約不適合責任を負わない特約も当事者間では有効ですが、売主が知っていて告知しなかった瑕疵は免責されません。
告知義務
売買仲介を担当する不動産会社には宅地建物取引業法によって告知義務があると定められています。
告知しないことのペナルティ
雨漏りは建物の価値を下げる「瑕疵」となり、雨漏りをする家は「物理的瑕疵物件」となります。たとえ雨漏りを修繕したとしても告知義務はなくなりませんから雨漏りしていることを必ず伝えましょう。万一引き渡しまで誰にもわからなくても契約不適合責任を追及されて、損害賠償や売買契約の解除などを請求されるおそれがあります。悪質だと判断されれば詐欺罪に問われてしまい、お金の問題だけでは済まなくなってしまいます。
売却前に修復するべき？3つの検討事項
いっそ売りに出す前にリフォームをして売却すればよい気もしますが、その前に以下の点を検討してください。
1. 雨漏りの二次被害・・雨漏りのある家はカビやシロアリの危険もある
2. リフォームする前に考えること
a. 雨漏りの完全修復は難しい
b. 住宅診断をうける
c. 修繕費用はどのくらい必要？
d. 修繕しても必ず売れるとは限らない
3. 不動産会社に相談する
雨漏りの二次被害・・雨漏りのある家はカビやシロアリの危険もある
雨漏りがあったことでカビが生えたりシロアリが発生していたりと雨漏りによる二次被害が考えられます。雨漏りがあったことで湿度が高くなりシロアリが好む環境になっていたり、柱や梁など建物の躯体部分が腐食していたりすることもあります。このようなことがわかっていればもちろん告知義務の対象になりますが、外観からわかりづらいために売主も気がつかずそのまま売却してしまうことがあります。しかし、このような場合であっても契約不適合責任を免れることはできませんから充分に注意をしなければなりません。
リフォームする前に考えること
<雨漏りの完全修復は難しい>
雨漏りの原因はいろいろとあります。建物の老朽化によるもの、外壁やベランダ、バルコニーの防水塗膜の劣化やひび割れ、はがれ、穴あきなど。雨漏りの原因となる全ての要因を失くさなければせっかく修理をしても雨漏りが再発してしまいます。雨漏りの修復を依頼するには複数の工事会社から相見積もりをとることが必要です。事前に確認をして、追加の工事費用の請求や工事の遅れが発生しないように充分に注意をしなければなりません。
<住宅診断をうける>
雨漏りを修復した後は住宅診断を実施して売りに出すことで、購入を検討する人も安心できますから売却価格も高くなることが期待できます。
<修繕費用はどのくらい必要？>
雨漏りの修繕にはちょっとした修繕でも数万円～数十万かかりますし、屋根を全面的に改修する必要や雨漏り以外に修繕箇所があるとき100万円を超えることもあります。
<修繕しても必ず売れるとは限らない>
高い修繕費を払っても必ず売れるとは限りませんし、修繕費用は持ち出したために赤字になるもあります。
<不動産会社に相談する>
売却を検討しているならば、売却を依頼する不動産会社に建物をどのようにして売却することがよいのか、売却方法も含めて相談をしてみましょう。売却する方法もいろいろとありますから項を変えて紹介します。
売却方法5つを紹介します。
1. 雨漏りを承知のうえで購入してもらう
2. 雨漏りを修繕して売却する
3. 家を解体して売却する
4. 「更地渡し可」物件として売り出す
5. 不動産会社に買取を依頼する
1.雨漏りを承知のうえで購入してもらう
購入希望者によっては、雨漏りは気になるけれど自分が工事を発注・監督をしたい、雨漏り修理のついでに自分の思うようにリフォームしたいと希望する方もいます。
2.雨漏りを修繕して売却する
建物が新しく軽微な雨漏りであれば修復をして売却することも考えられます。住宅診断をうけてその証明書をつけることができれば購入希望者は安心して購入することができます。
3.家を解体して売却する
建物が古い場合には修復するよりも家を解体して更地にしてから売却することも考えましょう。更地であれば購入者が思い通りの家を建てることができますから、購入者を広く求めることができます。更地にすると軽減を受けていた土地の固定資産税があがりますから注意しましょう。
4.「更地渡し可」物件として売り出す
建物を壊してもよいけれどそのままの状態で売却活動の様子をみたい場合には、売却の条件に「更地渡し可」の物件だと明示して売却活動をするように不動産会社にお願いしましょう。建物がほしい人と土地だけを希望する人の両建てで購入希望者を求めることができます。
5.不動産会社に買取を依頼する
売却を急ぐときには、不動産会社に直接買取できないか、相談してみましょう。自社で建売住宅を分譲する会社なら建物を取り壊して再築するため建物の瑕疵は問いません。
なかには事故物件を専門に買い取る不動産会社もありますから、不動産の売却をとにかく急いでしたいときには不動産会社に直接買取を相談することで早期に売却できる可能性があります。
まとめ
雨漏りしていることは不利な事実ですが、不利な事実を隠して売却するとトラブルのもとになってしまいます。
誠実に売却することを考え、不動産売却のプロに相談することで不動産会社は豊富な知見から良い方策を見つけ出してくれます。
土地が売れない！理由と対策
利用する予定がないから手放したいと思ってもなかなか売れない土地があります。どうして売れないのか、その理由を把握することで対策を考えることができます。
土地を持ち続けていることで発生するリスクもありますから、どのようなリスクがあるのか売れない土地を上手に手放す方法まで解説します。
売れない土地と売れる土地
土地には売れやすい土地と売れにくい土地があります。売れる土地と売れない土地の特徴を解説します。
売れる土地と売れない土地
売りに出しているからには商品ですから、需要とのバランスで売れ行きも変わります。すなわち、売れる土地は需要があるから売れるのです。
次のような土地は需要が高く売りやすい土地といえます。
1. 利便性が高い土地
a. 駅から近い
b. 大型商業施設が近い
c. 学校や保育園が近い
2. 家を建てやすい
a. 建ぺい率や容積率が高い
b. 整形地
c. 用途地域の制限が少ない
このような土地は購入後利用しやすく人気があります。反対に購入後の利用が難しい土地は敬遠されてしまいますから需要が少なく売れにくい土地になります。
土地が売れない6つの理由
売れない土地には買い手が躊躇する理由があります。
1. 土地のエリアに問題がある
2. 法律上の制限がある
3. 土地の形状に難がある
4. 土地の地盤に問題がある
5. 値段が高い
6. 不動産会社の扱いで優先順位が低い
以上のような土地は購入しても利用が難しいため、今後の見通しが立てにくく維持が難しい土地です。
1.土地のエリアに問題がある
売れる土地のような利便性がない土地や、近くに線路や汚水場などの嫌悪施設がある場合、また電気・ガス・水道・電話などのインフラが整っていなければ買い手がなかなか見つかりません。最近ではインターネットを利用する人が増えていますから、インターネット回線が使えることも売りやすくするための条件になります。
2.法律上の制限がある
農地には農地法の規制があるため農地以外に転用することが難しいために売却が難しくなります。
市街化調整区域にある農地は転用がさらに難しくなります。
家を建てるためには接道していなければならないので接道する道路がない場合には、土地は買い手がなかなかつきません。
3.土地の形状に難がある
正方形に近い整形地ほど利用しやすく売れやすい土地といえます。逆に細長い土地や旗竿地、角が残る土地などの不整形地や法面が多い土地などは有効利用できる面積が少なくなります。
土地が道路より下がっている場合には、道路面までかさ上げする費用が余分にかかってしまいます。
狭すぎる土地や逆に広すぎる土地も今後の利用が見通しにくい土地です。
放置されて土地が荒れている状態では現地を見た印象が悪く購買意欲をそいでしまいます。
境界が確定していない土地や隣地から構造物が越境している場合も売主がきれいに整えておかなければ買主が迷惑をしますから、きちんとしてから売却することになります。
4.土地の地盤に問題がある
盛土や埋立地などは地盤が弱い可能性があります。最近は自然災害が多くなっていますから、土地の崩落や液状化を心配されている方が増えています。また土地に異物が埋設されているおそれや土壌汚染が心配される場合も売却しにくくなります。
5.値段が高い
近隣の相場と比べて売出価格が高過ぎる場合も買い手はなかなかつきません。自分でもインターネットや新聞広告などで近隣の相場感を把握するように努めましょう。
6.不動産会社の扱いで優先順位が低い
不動産会社に問題がある場合もあります。不動産会社は利益を追求しますから、自社の物件や売りやすい物件を優先してしまい、後回しにされている場合もあります。不動産会社が得意とする分野もあります。不動産会社に売却を依頼する時には、複数の不動産会社に打診して得意分野を確認し売却方針を確認したうえで依頼しましょう。
手放す方法
1.難点を改善する
売れない理由にあたる点はありましたでしょうか。
境界が確定していなければ境界確定をして敷地面積を明確にします。隣地からの越境があれば隣地の所有者と撤去することの覚書を作成しましょう。土壌汚染や地盤が問題になりそうであれば地暦調査や地質調査を行ないます。隣地の所有者に購入を打診することも有効です。隣地であれば有効面積が広がって利用しやすくなりますから一般に売りだすよりも買ってくれる可能性は高くなります。建物が古くなっていれば建物を取り壊して更地にして売却する方法もあります。不動産会社の販売方法に不満がある場合は、複数の不動産会社に売却を依頼してみましょう。これらの対策をしてもなお売れない場合や、立地や法律上の制限があるために売れない場合は個人では解決できません。売出価格を見直すことを考えてみましょう。
2.売却方法を変えてみる
地方自治体などが空き家バンクの登録をしています。空き家バンクはインターネットに掲載されて全国から興味がある人が閲覧していますから購入希望者が現れる可能性が広がります。また不動産会社に直接買い取ってもらえないか相談してみましょう。不動産会社にはノウハウが蓄積されていますから有効利用ができる方策をもっていて売りにくい土地でも買い取ってくれる可能性があります。
3.土地の他の利用方法を考える
売れにくい土地であれば自分で活用できないか再考してみましょう。太陽光発電などに利用できる土地であれば売却しないで持ち続けることも可能です。
贈与・寄付
買い取る人がいない場合に手放してしまうには、贈与や寄付ができないか検討してみましょう。隣地の人がお金をかけてまで欲しくはないけれど無償ならもらっても良いと言う可能性があります。贈与や寄付を行なうときに気をつけなければならないことは、もらった人に贈与税がかかることです。また贈与した先が一般企業であればみなし譲渡所得税が寄付した側にかかるおそれがありますから注意しましょう。自治体が寄付を受け取ってくれればよいのですが、自治体は寄付を受けると固定資産税が減収になり維持費用がかかるため寄付をなかなか受け付けてくれません。
取得しない
売れない土地とわかっていて自分でも利用価値がなければそもそも相続しないことも選択できます。相続放棄をすることです。ただし相続放棄は故人の全財産をいらないと放棄することになりますから、市街地にある価値がある不動産や預貯金などの財産は相続するけれど山林やいなかにある土地は相続しないと選択することはできません。相続放棄は、故人が亡くなってから3ヶ月以内に家庭裁判所に申立てる必要があります。相続財産の一部を取得したり処分したりした場合には相続放棄ができなくなります。また相続放棄をしても財産管理義務が残る場合がありますから注意しましょう。
売れない土地を保有し続けるリスク
売れない土地をそのままにしておくことで次のようなリスクがあります。
1. 固定資産税がかかり続ける
2. 土地の崩落
3. 建物があれば老朽化
4. 不法投棄・犬猫の糞尿放置で隣人から苦情
5. 人口減少で価格も下落
1.固定資産税がかかり続ける
不動産は所有しているだけで利益を生み出さなくても課税されます。土地に建物があれば土地の固定資産税は軽減されますが、建物が老朽化することによって特定空き家に指定されると軽減されなくなります。
2.土地の崩落
大雨や地震などの自然災害によって、がけ崩れや土地が崩落して損害が発生すれば損害賠償責任が発生するおそれがあります。
3.建物があれば老朽化
建物があれば定期的に維持管理をしなければなりません。管理していない空き家であれば犯罪に利用されるおそれもあり放火される危険性もあります。また建物や塀が倒壊して通行人にけがをさせる恐れがあります。けが人がでれば損害賠償責任が発生します。
4.不法投棄・犬猫の糞尿放置で隣人から苦情
空地や空き家にゴミや不用品を不法に投棄されたり遺棄されたりする恐れがあります。犬猫のたまり場になってしまい悪臭が発生するなどの問題があれば苦情は所有者に来ますし、処理も所有者の責任で行わなければなりません。
5.人口減少で価格も下落
地方では人口減少が避けられません。土地の需要は人口によるところが多く、人口が減少することで需要が減り不動産の価格も下落します。
まとめ
売れる土地・売れない土地にはそれぞれ理由があります。不動産売却に慣れた信頼できる不動産会社をみつけ、相談しながら上手に土地を手放す方法を考えましょう。
不動産の査定と不動産会社の査定
不動産を上手に売却するカギは良い不動産会社を選ぶことです。今回は良い不動産会社を選ぶコツを解説します。
不動産を売却する時は不動産を査定してもらいますが、実は査定の時が不動産会社を選ぶよいチャンスなのです。
不動産を査定してもらうときが不動産会社を選ぶよいチャンスの理由
不動産を売却するときには、所有者自身が買主を見つけることは難しく不動産会社に買主をみつけてもらうことが大半です。不動産を売却する手順はまず売却予定の不動産はどのくらいの価値があるのか、いくらが相場なのかを知ることが必要です。所有者自身が物件の相場を知ったうえで広く買主候補を求めることになります。
不動産会社に依頼することで、不動産会社に登録されている買主候補のリストから、あるいは広告をすることで売主個人では難しい広範囲から買主を募集することができます。また、不動産会社を利用することで、不動産会社がもっている不動産売却についての手続きに関する法律や税金についてのノウハウを提供してもらえるメリットがあります。
不動産の査定とは
不動産の査定とは、売却物件がいくらで売れるかを調査して売却価格を提示してもらうことです。
不動産を査定してもらう詳しいコツについてはこちらを参照してください。
売却査定を依頼するコツと準備すること
不動産を査定する時には複数の不動産会社に聞いてみることがおすすめです。最近は、「一括査定サイト」で一度に多くの不動産会社に査定を依頼することが可能です。査定のときにとびぬけて高い査定額を提示してくる会社もありますが、査定価格だけを比較するのではなく、その査定価格の根拠をきちんと確認しましょう。不動産会社が契約欲しさに高い査定をしたものの、結局売却先が見つからず契約まで長くかかってしまい最終的に元の相場よりも値引きをしなくてはならないことになるおそれもあります。
なぜ不動産会社を査定するよいチャンスなのか
不動産会社に査定を依頼すると物件調査のために担当者が臨場しますから直接担当者と顔を合わせることができ、その担当者の人となりを観察できます。
担当者を見極めるポイントは4つあります。
1. 質問や疑問への対応の仕方
2. 販売活動の方針を確認する
3. 実績を確認する
4. インターネット上の情報を確認する
具体的に解説します。
1.質問や疑問への対応の仕方
こちらの質問に対して誠実に応えてくれるでしょうか？売却したときに発生する税金や手続きに関すること、売却に関連する法律的な知識は確かで豊富でしょうか？質問をはぐらかしたり、ごまかしたりするような担当者では後々トラブルになるおそれがあります。
2.販売活動の方針を確認する
担当者がどのような販売活動を予定しているかを確認します。ポスティングや現地での内覧活動、広告の頻度などを確認しましょう。また、「レインズ」に登録するかも確認しましょう。中には売主と買主の双方から仲介手数料を得るために、物件情報を自分の会社だけで「囲い込む」こともありますから、このような場合は物件情報が他社に行かなくなってしまい売却の機会を逃してしまうおそれがあります。
3.実績を確認する
担当者が過去にどのような実績をあげてきたのかを聞いてみましょう。その担当者の得意な分野がわかります。若い営業や新入社員であれば当然実績はありませんが、それだけでダメだと判断しないでください。会社であれば若い営業や新入社員をフォローし、バックアップをしているはずです。若い営業には情熱や誠意を期待し、その不動産会社の支援の仕方を評価しましょう。
4.インターネット上の情報を確認する
インターネットの口コミサイトで検索をしてみましょう。中にはひどく極端なことが書かれていることもありますが、実際の体験に基づくレビューは大切な評価基準になります。
不動産会社を選ぶときの6つのポイント
売却を依頼するために不動産会社を選ぶポイント５つを紹介します。
1. 大手と中小どちらがよいのか？
2. 不動産免許の更新回数
3. 担当者の対応は？
4. 不動産会社の主な営業部門は？
5. 複数の不動産会社から選ぶこと
1.大手と中小どちらがよいのか？
大手と中小どちらも良い点がありますから、まずは双方を候補にしましょう。
大手不動産会社であれば全国にネットワークがあるため全国から購入希望者を募ることができます。
中小の不動産会社は地域に密着して地域の特色を理解しており、きめ細やかな対応を期待できます。
インターネットが普及した現在では誰でも情報を得ることができますから、物件情報の拡散力は大手と中小の間に差はなくなりました。不動産会社の知名度や情報量、会社の規模よりも、物件の売り方が成果をわけます。
2.不動産免許の更新回数
更新回数が多いほど業務暦が長いために実績があるといえます。不動産会社は宅地建物取引業の免許更新を5年に1度行う必要があります。そのため免許更新の数で業務暦がわかります。長い間不動産業をしているからといって、必ずしも優秀であるとは限りませんが、過去の実績を考える一つの目安といえます。
3.担当者の対応は？
信頼できる担当者と付き合いたいものです。不動産会社の担当者とは売却依頼から始まり、買主が決まるまでの営業活動報告や契約、売買代金の決済、決済後の税金への対応まで、長い付き合いになります。そのため誠実で事細かに対応をしてくれる、こちらの話を親身になって相談にのってくれる担当者にお願いしましょう。ごまかしたり、はぐらかしたりする担当者はNGです。
4.不動産会社の主な営業部門は？
専門の不動産会社を選びましょう。不動産会社にも得意な分野があります。一口に不動産業といっても営業分野は幅広く、それぞれの会社で主要な業務は異なります。例えば同じ中古住宅でも戸建とマンションの購入希望者は異なり、売り方も異なります。不動産会社のサイトを閲覧したり、担当者に直接尋ねたりして得意としている分野かを確認しましょう。
5.複数の不動産会社から選ぶこと
複数の不動産会社を比較検討して依頼先を決めましょう。不動産の査定は無料で依頼できます。せっかくいろいろな不動産会社の担当者と面識を得るチャンスですから有効に活用をして、信頼できる相性がよい担当者を決めることが大切です。
まとめ
不動産を売却することは一生に幾度もあることではありません。大事な資産を売却するにあたって後悔をしたくはありません。
よい不動産会社を選ぶことで喜びを感じながら大事な資産を手放したいものです。
