分譲マンションを購入したけど転勤になったので賃貸にだすことはよくあります。
しかし、病気などでまとまったお金が必要になったり、購入したマンションに戻らないことが決まったりすれば、このまま所有し続けるか、この際売却するかを決めなければなりません。
分譲マンションは所有していれば、固定資産税、管理費、修繕積立金などが発生するため所有しているだけで負担が生じます。
この記事では、賃貸中のマンションを売却する方法と売却のポイントについて解説します。

賃貸中のマンション：３つの売却方法

賃貸中のマンションを売却するタイミングや方法は主に以下の3つです。
1. 賃貸中のまま売却
2. 退去を待って売却
3. 入居者に売却

賃貸中のまま売却

賃貸をしたまま売却（オーナーチェンジ）するメリット・デメリットをまとめました。

 　   賃貸中であれば購入しても購入者自身は入居できないので、投資物件として売却することになります。
　　 そのため購入者は不動産投資を目的にした方に限定されるため市場が狭くなり、購入希望者は購入してどれだけ利益が生じるかを重点的に考えます。
　　 現在、周辺の賃貸マンションに比べて高い家賃で賃貸していれば売却するのがおすすめです。
 　　家賃は収益物件の価値を判断する重要な要素だからです。
　　 高い家賃を維持できているのは、入居者が何度も賃貸契約を更新しており、家賃が下がっていないことの根拠になります。
 　　現在80,000円で賃貸中でも入居者が入れ替わったとすれば現在と同じ80,000円で賃貸できるとは限りません。
　　 さらに、入居者が退去すれば、新しく賃借人を募集するためにリフォーム費用やエアコンなどを交換しなければならないこともあるので、周辺の賃貸物件と比べて高い家賃で賃貸している場合は、設備投資が不要な退去前の売却が有利です。

 　　購入を検討している方は、現在入居中の物件であるため、部屋の様子がわかりません。
　　 そのため、物件の仕様やリフォームをした情報、設備機器の情報などを詳細に説明できる資料を準備しておくと購入希望者は安心します。

 　　 現在マンションを管理している管理会社や不動産会社に直接買取を相談するのもよい方法です。
 　　管理会社なら物件の情報をよく知っているので購入の判断が早くできます。
　　 一般の不動産会社に売却を相談するときには、市場に売却募集をしてもらうと同時に一定期間購入希望者を募集しても購入希望者が現れなかったときには、その不動産会社に買取ってもらえないかを相談することもできます。

　　 退去を待って売却

　　 住宅として賃貸している場合に、売却するからという理由で賃貸借契約を解約することは簡単ではありません。
 　　借地借家法によって借家人の地位は強く守られているからです。
　　 ほとんどの場合、明け渡し交渉に相当な期間がかかり、立ち退き料も発生するでしょう。
 　　現在賃貸中であれば、オーナーチェンジの方法で売却する法がよいでしょう。
　　 この点、マンションを貸し出すときに「定期借家契約」にしておくと期間満了と同時に賃貸借契約が終了するので、売却や自分が住むために戻る可能性があるときにはおすすめの契約です。

 　　現在賃借人がなく空室の場合は、居住用物件としても投資用物件としても売却が可能です。
　　 ただし、次のことを目安として考えておきましょう。
 　　● ワンルームや1Kなどのコンパクトなマンションは投資用物件
　　 ● 2DK以上のマンションは居住用物件
 　　としての市場が期待できることです。
　 　2DK以上になると物件価格が高くなるほどには家賃を高く設定できないため投資物件には向いていないためです。
　　 具体的には、売却するマンションの近くに大学など単身者がたくさんいるか、など周辺の需要を考慮しながら決めていくことになるので不動産会社と相談しながら決めるのがよいでしょう。
 　　空室なら購入希望者が内覧できるので物件の魅力をアピールできるため、居住用物件としてもチャンスが広がります。

　　 なお、空室の状態は今後の売却戦略を考える絶好の機会でもあります。
 　　空室の機会を利用してリフォームをすれば高い家賃で貸し出すことができます。
　　 そのため、家賃でリフォーム費用を回収しながら、より有利な価格で売却ができる可能性が高まります。
　　 家賃が高ければ高いほど投資用物件としての魅力が増すからです。

　　 入居者に売却

　　 賃貸中のマンションを売却するときには、現在入居中の方に購入の意思を確認すると購入されることがよくあります。
　　 入居者であれば、物件のことをよく知っていて気に入っているからこそ住み続けているからです。
 　　マンションの立地がよくて周辺に同じような売却物件が少ないときには、さらに可能性が高まります。
　　 入居者に管理会社などを通じて購入の意思を確認してもらい、同時に退去の予定があるのかも聞いてもらうとよいでしょう。
 　　もしも退去の予定があるのなら一般の物件として売りだすことができるので、退去の予定を確認しておけば今後の予定がたてやすくなります。

「別荘をもっていたけど利用しない」
「相続したけど遠いので処分したい」
など、「不動産を所有していると維持費や固定資産税が負担になるので処分したい。」「早く処分できるならタダでもよい。」
と考えている方が増えています。
無償譲渡で売買代金がかからなくても税金がかかることがあり、思わぬ負担になることも…。
この記事では無償譲渡の方法と税金について解説します。

無償譲渡の方法

不動産を無償で譲渡することを寄付または贈与といいます。
また、相続した土地について国が寄付を受け入れる制度として「相続土地国庫帰属制度」ができましたので、こちらについても紹介します。

寄付・贈与

譲り受ける方が国や地方公共団体、公益法人などで公共の慈善目的のために行われる無償譲渡のことを寄付といい、税金上も優遇されます。
寄付にあたらないその他の無償譲渡は一般的に贈与となります。
国や地方公共団体への寄付は、道路や公園用地などの予定がなければ、なかなか受け付けてもらえません。
寄付を受け付ければその不動産から得られるはずの固定資産税が得られなくなり、所有すると維持管理費用がかかるなど負担が生じることがあるからです。
国や地方自治体の負担が増えれば最終的に税金が増えることになるので致し方無いことです。

　　  国に土地等を寄付したいと考えていますが、可能でしょうか : 財務省

　　譲り受ける方の探し方

無償で譲渡する相手先を探すときには、まず不動産の近所に住んでいる方や親族に相談してみましょう。
隣地であれば土地が広くなって利用価値が増えて喜ばれるでしょうし、近所であれば畑や駐車場に利用できるなど活用されることが期待できます。
また、空き家バンクを利用するのもよいでしょう。
空き家バンクは地方自治体が運営しており、不動産会社のポータルサイトでも紹介されるので全国から閲覧できます。
地方自治体によっては空き家バンク搭載物件に補助金が交付される場合もあります。
不動産会社に直接買取ができないか、相談すれば有償で買取ってくれることもあります。
直接買取なら仲介手数料が不要なので損はありません。

　　相続土地国庫帰属制度の利用　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

　　 令和5年4月27日から新しく相続した土地を国が引き取る制度が始まります。
　　 所有者がわからない土地が増えているためその解消を目的として制度化されたものです。
 　　国が土地を引き取った場合に、管理に過分の費用がかかるものやトラブルが予想されるものは引き取ってもらえないこと、引き取ってもらうために10年分の管理費用を支払わなければならないなどの条件があります。

　　 所有権の放棄は可能？

 　　 「いらないから所有権の放棄をしたい」と考えるのは自然なことですが、不動産の所有権放棄は事実上できません。
　　 共有者の不動産の持分放棄をすれば他の共有者に放棄された持分が帰属し、所有権を放棄すれば国の所有になるのがタテマエです。
  　　しかし、この権利の流れを登記するためには共有であれば他の共有者の、所有権放棄であれば国の協力が必要になるのですが、この協力を得ることが難しいからです。
 　　 とくに国の場合は、勝手に所有権を放棄されて国のものになるとすれば、維持管理費用が相当な額になってしまいます。
 　　そのため登記には国の協力が望めないため、不動産登記をすることができません。

「高齢になったから農業をやめたいので農地を売却したい」
「親から相続した農地を売却したい」
など、農地の売却を考えている方はご注意ください。
農地を売却するには一定の条件があります。
また、農地相続で税金の特例により猶予を受けているときにも注意が必要です。
この記事では、農地を売却する方法、農地を売却するときに特に気をつけてほしい税金のことについて解説します。

農地を売却する２つの方法

農地を売却する方法は大きくわけて次の2つあります。
● 農地以外にしてから売却
● 農地のまま売却
　○ 農地とするために売却
　○ 農地以外にするために売却
気をつけなければならないのは、いずれの方法でも農業委員会の許可または届出が必要なことです。
農地法によって農地の転用に制限が定められているからです。

農地以外にしてから売却

農地を廃止して、駐車場や資材置き場など農地以外の用途にしたうえで売却する方法です。
農地でなくなれば農地法の規制がなくなるので売却は自由にできるようになります。

　　農地のまま売却

農地のまま売却することもできますが、購入者が農業を続ける場合とそれ以外に利用する場合とで許可の要件が異なります。

〇農地として利用するために売却

農地を農地として利用するために売却するには、購入者が農業を営むことが条件になります。
そのため農業をしている実態や営農計画などを説明する資料の提出が必要で、現在購入者が所有している土地を含めて売却する土地の下限面積が定められるなど様々な条件があります。

〇農地以外にするために売却　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

農地以外に転用するために売却するときには、その土地がある場所が農地以外に転用してよい区域かどうかを判断されます。
また、転用したために近くの農地に悪影響がないか、購入者に転用する資金力があるかなどが審査されます。

　　農業委員会の許可または届け出が必要　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

　　 上記のような条件は農地法に規定されています。
　　 農業委員会の許可または届出は売買契約成立の要件になっています。
 　　許可又は届出前に売買契約をすることは可能ですが、条件付の契約であり、許可または届出が完了していなければ例え売買代金を支払ったとしても有効に所有権が移転しません。
　　また、売買契約をした買主の地位を保全するために所有権移転の仮登記をすることもできます。

　　 立地基準

 　　 許可または届出の場所的な要件として立地基準があります。
　 　その農地がどこにあるかによって、許可・不許可が決定されることになります。