空き家を放置するリスクとは？
親から相続した家があるのだけど、既に自宅を持っているので空き家のままで放置している方があります。
しかし、空き家のままにしておくと様々なリスクがあり、思わぬ責任を問われることにもなりかねません。
この記事では、空き家を放置するリスクについて解説します。
空き家を放置するリスク
空き家を放置すると、さまざまなリスクがあります。
例えば、固定資産税が6倍になる可能性があります。
自治体が空き家を「特定空き家」と指定すると、固定資産税の軽減措置が受けられなくなるからです。
また、周辺住民への被害が発生する可能性があります。
空き家の老朽化や害虫・害獣の発生、倒壊の危険性などがあります。
あるいは、犯罪発生の確率が高まる可能性があります。
空き家は不法侵入や放火、盗難などの犯罪の標的になりやすいからです。
空き家を放置しないためには、賃貸物件として貸し出したり、賃貸住宅に建て替えたり、古家付きのまま売却したり、解体して更地にしてから売却したりするなどの対策が必要です。
また、行政による空き家対策の事例もあります。
特定空き家とは何ですか？
特定空き家とは、そのまま放置すると倒壊や衛生上の危険性が高いなど、周囲の環境に悪影響を及ぼすおそれのある空き家のことです。
特定空き家に指定されると、固定資産税が増額されたり、行政から改善や撤去を命じられたりする可能性があります。
特定空き家に指定されないためには、適切な管理や活用を行う必要があります。
空き家が倒壊したら責任は誰が負うの
空き家が倒壊して人や物に被害を与えてしまった場合の責任は、所有者にあります。
所有者には、空き家を適切に管理する義務が民法第717条で定められているからです。
空き家を放置すると、倒壊だけでなく、放火や不法侵入などの犯罪や、景観の悪化などのリスクもあります。
空き家の倒壊を防ぐためには、定期的な換気や掃除、点検などの管理が必要です。
自分で管理するのが難しい場合は、管理会社に委託することも検討しましょう。
（土地の工作物等の占有者及び所有者の責任） 第七百十七条 土地の工作物の設置又は保存に瑕疵があることによって他人に損害を生じたときは、その工作物の占有者は、被害者に対してその損害を賠償する責任を負う。ただし、占有者が損害の発生を防止するのに必要な注意をしたときは、所有者がその損害を賠償しなければならない。 ２ 前項の規定は、竹木の栽植又は支持に瑕疵がある場合について準用する。 ３ 前二項の場合において、損害の原因について他にその責任を負う者があるときは、占有者又は所有者は、その者に対して求償権を行使することができる。 |
空き家を相続した場合はどうすればいいですか？
空き家を相続した場合は、まずは相続登記を行う必要があります。
相続登記とは、相続した不動産の所有権（名義）を前の所有者から相続人に移転する手続きです。
名義変更を行わないと、売却や賃貸などの取引を行うことができません。
相続登記は法務局で行いますが、専門的な知識が必要なので、司法書士や弁護士に依頼することが一般的です。
最近は自分自身で相続登記をする方も増えています。
空き家を相続した後は、空き家の資産価値や管理費用などを考慮して、空き家の活用方法を検討しましょう。
空き家には、以下のような対処方法や税制特例があります。
自分に合った方法を選ぶためにも、専門家に相談することをおすすめします。
売却する
空き家に資産価値がある場合は、売却を検討することができます。
売却した金額は所得税の対象となりますが、固定資産税や管理費用などのランニングコストをかけずに済みます。
また、一定の条件を満たせば、「被相続人の居住用財産（空き家）に係る譲渡所得の特別控除の特例」（空き家控除）が適用できる場合があります。
これは、譲渡所得から最高3,000万円まで控除できる節税制度です。
貸し出す
空き家を賃貸用住居として貸し出すことも選択肢のひとつです。
賃貸として貸し出すことができれば毎月家賃収入を得ることができますが、賃貸として貸し出せる状態にするためにリフォームやハウスクリーニングなどの初期費用がかかることがあります。
また、貸主責任が発生するため、居住やインフラに関するトラブルが発生した場合は貸主として対処しなくてはなりません。
そして、貸し出した場合、空き家控除は使えなくなります。
住居にする
自身の居住用不動産として、相続した住居を活用することもできます。
相続した空き家の所在地によっては、売却や賃貸が難しい場合がありますが、自身の居住用建物、もしくはセカンドハウスとすれば、所有を続けながら特定空き家の指定を回避して住宅用地の特例を適用させ続けることが可能です。
ただし、セカンドハウスとして利用する場合は不動産の属する自治体の認定を受ける必要があります。
この場合も空き家控除は使えなくなります。
寄付する
相続財産のうち国などに寄付した財産も相続税の非課税財産に該当します。
一定の条件を満たすことで相続税から減額される特例制度です。
No.4141 相続財産を公益法人などに寄附したとき｜国税庁
ただし、寄付を受けてもらうのは難しいので注意しましょう。
空き家の管理会社とは？
空き家管理会社とは、空き家の所有者に代わって、空き家の状態を定期的に確認したり、清掃や換気などの管理作業を行ったりする会社です。
空き家管理会社に依頼することで、空き家の劣化やトラブルを防ぐことができます。
空き家管理会社には、以下のような種類があります。
不動産会社
不動産の売買や賃貸を主な業務とする会社ですが、空き家管理サービスも提供している場合があります。
将来的に空き家を売却したり貸し出したりする場合には、不動産会社に依頼すると便利です。
警備会社
防犯やセキュリティを主な業務とする会社ですが、空き家管理サービスも提供している場合があります。
空き家の防犯対策や災害時の対応に強みがあります。
NPO法人
空き家問題の解決を目的とする非営利団体です。
空き家管理サービスも提供している場合があります。
料金が安い場合が多く、地域に密着したサービスが特徴です。
空き家管理会社の料金
料金は、サービス内容や頻度によって異なりますが、月に一度訪問し、外壁の破損や雨漏りがないかチェックし、郵便物を整理して転送するサービスで月5,000円、時間は30分、内部も確認すると月10,000円で時間は60分という例があります。
空き家管理会社を選ぶ際には、以下のような点に注意しましょう。
- 信頼性
空き家管理会社は、大切な財産である空き家の鍵を預かることになります。
信頼できる会社かどうかを確認するために、口コミや評判を調べたり、実績や資格を確認したりしましょう。
- 対応範囲
空き家管理会社は、全国展開しているものから地域限定しているものまで様々です。
自分の空き家所在地に対応しているかどうかを確認しましょう。
- オプション
空き家管理会社は、基本的な巡回・確認・清掃以外にも、オプションで様々なサービスを提供している場合があります。
たとえば、動画で現状報告をしてくれたり、災害時に無料で追加の見回りをしてくれたり 、雑草や庭木の手入れをしてくれたりなどです。
自分のニーズに合ったオプションがあるかどうかを確認しましょう。
以上のように、空き家管理会社は様々な種類や特徴があります。
自分の予算や目的に合った会社を選ぶことが大切です。
まとめ
空き家を放置しておけば、様々なリスクがあります。
空き家になっていると雨漏りなどに気づきにくく劣化が進みやすく、万一倒壊して他人にケガをさせたり物を壊したりすると損害賠償責任を負わなければなりません。
空き家は適正に管理することが大切ですし、管理が難しいときには、思い切って売却も検討しましょう。
2016年、茨城県で12番目の道の駅として、【道の駅常陸大宮～かわプラザ～】（以下「かわプラザ」）はオープンしました。場所は常陸大宮市の久慈川沿いにあり、国道118号線を走っていけば大きな建物が目に入ります。駐車場は、普通車130台、大型車18台と余裕たっぷりです。
地域ならではのグルメ、特産品
道の駅を訪問する大きな楽しみは、その地域ならではのグルメを味わうことや、地域の特産品を買うことでしょう。
かわプラザでは、広い敷地を活用してフードコートも充実しています。地元の食材を使ったジェラートやソフトクリーム、スムージーなどの他、パンやプリンも販売する『ジェラート＆スムージー』、常陸秋そばや鮎塩焼き定食などが味わえる『レストラン常陸亭』、地野菜をふんだんに使ったタンメンなどが人気の『麺屋げんき』、常陸大宮特産品の瑞穂牛を使ったメンチカツやステーキが好評の『キッチンCOWCOW』があります。
さらに、かわプラザの特産品は、「ここでしか買えない」ものもあるのです。例えば、道の駅で最も力を入れられている【えごま油】は、地元で採れたえごまを道の駅併設の加工施設で絞ったものです。売り切れ次第、販売は終了してしまいます。
また、常陸大宮市の美味しいお米をその場で精米してもらえる【今摺米(いまずりまい)】を購入することもできます。他には、奥久慈のりんご、いちご、フル～ベリーなどもあります。いずれも、豊かな自然の恩恵が感じられる特産品と言えるでしょう。
隣の久慈川でバーベキュー
バーベキュー施設があるのも、道の駅としては珍しくも嬉しいポイントです。コンロや網などの備品は全てそろっており、食材や炭も直売所で購入できます。施設のすぐ前には久慈川の広大な河川敷があり、川面を渡ってくる風を感じながらバーベキューをすれば、日頃の疲れも吹き飛んでしまうでしょう。
※ただしバーベキューは指定区画で行わなければなりません。直火は禁止されています。
これだけ充実している道の駅は、日本全国探してもそうあるものではありません。ドライブの途中に立ち寄る道の駅ではなく、ここを目的地としてドライブしてみてはいかがでしょうか。
不動産の取得費が
分からない時はどうする？
不動産の取得費がわからなければ、その分高い税金を払わなければならなくなってしまうことがあります。不動産を売却したときに不動産の取得費が必要になるからです。今回は、不動産の取得費とはなにか、わからないときの対処法について解説します。
不動産の取得費とは
不動産の取得費とは、不動産を取得したときにかかった経費です。
売買で取得したときには、つぎのような費用が取得費となります。
- 土地の購入代金
- 建物の購入代金や建築費
- 購入したときの仲介手数料
- 売買契約書に貼った印紙代
- 取得時の登録免許税や司法書士報酬
- 不動産取得税
- 住宅ローンの利息（一部）
このうち建物の購入代金や建築費については減価償却をした金額になるので購入や建築したときの金額そのままではないので注意しましょう。
契約書や支払ったときの領収書があればよいのですが、領収書などがみつからなくても購入時の通帳など他の資料で支払が確認できれば費用として認められることがあります。
そのため領収書とあわせて通帳なども保管しておくとよいでしょう。
自分で購入・建築した不動産なら売買契約書や領収書などをきちんと保管してあることが多いでしょうが、親が取得した不動産を相続して売却するような場合に保管場所がわからず取得費が計算できないことがあるのです。
親が元気なときに大事なものの保管場所を確認しておくとよいでしょう。
不動産譲渡所得税が高くなる
不動産を売却したときにかかる不動産譲渡所得税は不動産譲渡によって得た利益
（売却価額-取得費用-譲渡費用）
に対して課税されます。
そのため、取得費が多いほど所得が減り、税金も安くなるのです。
取得費がわからないときの算出方法
取得時の売買契約書や領収書がないときでも、取得費がゼロになるわけではありません。
以下のような方法で取得費を算出することができます。
- 税務署が認める概算取得費
- 市街地価格指数
- 建物の標準建築価額
- 不動産取得費査定
- その他の方法
- 住宅ローンの借入額
これらの算出方法のうち、最も有利な方法で計算しましょう。
税務署が認める概算取得費
親や祖父母が購入した不動産など取得費がわからないときには売却金額の5％を取得費として計算できます。
昭和30年代に日本は高度経済成長を経験し貨幣価値が大きく変動したことや都市開発によって不動産価格が上昇していることから、たとえ取得費がわかっても概算取得費を利用した方が有利な場合もあります。
この場合には実際の取得費がわかっても5％の概算取得費を活用することができるので申告前に十分な検討を行いましょう。
市街地価格指数
一般社団法人日本不動産研究所の「市街地価格指数」では全国の主要都市の市街地価格変動指数が公表されているので、この指数を利用して取得時の価格を算定することもできます。
建物の標準建築価額
国道交通省では建築着工統計として「構造別：建築物の数，床面積合計，工事費予定額」を公表しているので、この資料から建築当時の工事費を計算し減価償却をしたうえで取得費を算出する方法です。
不動産取得費査定
税理士や不動産鑑定士が不動産の取得費を査定してくれることがあるので相談してみましょう。
その他の方法
その他、過去の路線価を調べて取得時の土地価格を算出したり、登記記録にある住宅ローンの借入額から取得費を算出したりする方法などがあります。
福島県いわき市にある、曹洞宗洞菊山・龍雲寺。この寺院の墓所に、ひとりの偉大な女性が眠っています。いわきが誇る文筆家、吉野せいさんです。今回は、この地で78年の人生を駆け抜けた、彼女の生涯に思いを馳せます。
山に生きたせいさんの半生
吉野せいさんは1899年4月15日、いわき市小名浜で生まれました。独身時代の彼女は、雑誌や新聞で活躍する文人でしたが、結婚と同時に筆を折ります。それまで書いた日記と原稿を焼き、いわきの菊竹山で開墾生活に入ったのです。せいさんは、少しでも広い畑を持ちたいと願いながら、山を拓く厳しい作業に従事しました。
そのせいさんが、例外的に筆をとった時期があります。まだ赤子だった、娘の梨花を亡くしたときのことです。彼女は深い悲しみを日記や童話に綴り、娘を想いました。貧しさの中で7人の子供を産み、開墾者として働いたせいさん。その半生は、決して平穏ではありませんでした。
せいさんが眠る龍雲寺墓所
70歳を超えたせいさんに、ある人が文筆再開を強く勧めました。同じいわきの詩人・草野心平です。情熱を取り戻した彼女は、再び筆をとります。
開墾の日々、夫との愛憎、貧しかった子育て。壮絶な半生は、年代記「洟をたらした神」として綴られて行きました。
せいさんが76歳になった1975年に「洟をたらした神」が大きな注目を浴びます。大宅壮一ノンフィクション賞、田村俊子賞という大きな文学賞を同時受賞したのです。封印されていた才能が、鮮やかに花開いた瞬間でした。
せいさんは1977年11月4日、78歳で永眠しました。墓所がある龍雲寺は、とても清々しい寺院です。明るく広い境内を歩き、木々の緑を見ていると、思わず深呼吸をしたくなります。今でもせいさんの命日には、彼女を慕う人々が、県内外からお墓参りに訪れるそうです。
厳しい人生を強く歩み、最後に美しく咲いた吉野せいさん。彼女の生き様は、今後もずっと読み継がれていきます。
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