不動産を売却して利益が出る場合には、ふるさと納税を利用するとよいでしょう。ふるさと納税を利用すると、自治体から返礼品がもらえ、税金の控除も受けられます。この記事では、不動産を売却したときのふるさと納税の利用方法について解説します。

ふるさと納税で節税できる仕組みとは

ここでは、ふるさと納税とはどのような制度か、またふるさと納税によって節税できる仕組みについて説明します。

ふるさと納税とは

ふるさと納税は自分が応援したい自治体に寄付することで、所得税・住民税を控除してもらえ、寄付した自治体から返礼品をもらえる制度です。

ただし、寄付した金額全額が控除されるのではなく、寄付した額から2,000円差し引かれます。

節税できるしくみ

不動産を売却して利益がでれば所得税や住民税が高くなりますが、その分ふるさと納税の上限額もあがることになります。

つまり、不動産を売却したときにふるさと納税で節税できるのは、以下の流れになります。

1. 不動産を売却して利益が出れば所得税が高くなる
2. 所得税が高くなる分ふるさと納税の控除上限額も上がる
3. 上限額があがればいつもの年よりも多くのふるさと納税ができる
4. いつもの年よりお得に返礼品がもらえる
5. ふるさと納税をした分は所得税の還付・住民税の控除を受けられる（節税できる）

ふるさと納税の控除上限額は年収や家族構成などによって変わるので注意しましょう。

また、マイホームの売却では3,000万円の特別控除が使えたり、自宅の買い替えでは住宅ローン控除などの特例が利用できたりするので、他の節税制度を利用するのとどちらがお得か比較・検討するとよいでしょう。

たとえば、2,000万円の売却利益があったときに3,000万円の特例を利用すると売却利益はなかったことになるので、今回紹介するふるさと納税のメリットが活かされないことになります。

ふるさと納税は寄付

不動産売却時にふるさと納税で節税することは可能ですが、自分の状況に合わせて最適な寄付先や寄付額を選ぶことが重要です。

また、ふるさと納税は寄付であって節税目的が本旨ではありませんので、その点もご留意ください。

単に節税だけではなくふるさと納税による返礼品や寄付に興味がある方にとって不動産売却はふるさと納税をするよいタイミングになるのではないでしょうか。

ふるさと納税の注意点

ふるさと納税をすると寄付した全額が控除されるわけではありません。

ここでは、ふるさと納税の控除額の上限や注意点について解説します。

控除額上限の計算方法

ふるさと納税の控除上限額は、自分の収入や家族構成、ふるさと納税額などによって変わります。

控除上限額を計算するには、以下の手順を参考にしてください。

1. 所得税からの控除額を求める。

控除額は、ふるさと納税額から2,000円を引いた金額に所得税の税率をかけたものです。

ただし、控除の対象となるふるさと納税額は、総所得金額の40%が上限です。

1. 住民税からの控除額を求める。

控除額は、基本分と特例分の合計です。

基本分は、ふるさと納税額から2,000円を引いた金額の10%です。

特例分は、基本分と所得税からの控除額を引いた金額ですが、住民税所得割額の2割を超えない範囲で適用されます。

また、控除の対象となるふるさと納税額は、総所得金額の30%が上限です。

1. 控除上限額を求める。

控除上限額は、所得税からの控除額と住民税からの控除額の合計に2,000円（自己負担額）を足したものです。

控除額と限度額の計算方法は以下の表のようになります。

売却とふるさと納税は同じ年にすること

不動産の売却とふるさと納税は同じ年でなければなりません。

所得税はその年の所得にかかるものだからです。

つまり、ふるさと納税をするとその年の所得税から還付を受けられ、翌年分の住民税から控除されることになります。

ふるさと納税の納付方法によっては、翌年扱いになってしまうことがあるので、納付日に注意しましょう。

確定申告をしましょう

ふるさと納税をするときには、ワンストップ特例制度が利用できるので、確定申告をすることが少ない会社員の場合はワンストップ特例制度を利用すると便利です。

ただし、不動産を売却して譲渡所得がある場合には確定申告が必要なことがほとんどです。

この場合には、せっかくワンストップ特例制度を利用しても無駄になるので、確定申告の際にふるさと納税の申告をすると二度手間にならずにすむでしょう。

不動産売却時の節税方法

不動産売却時の節税方法は、譲渡所得を減らすことがポイントです。

譲渡所得とは、不動産を売却して得た利益のことで、以下の式で計算されます。

譲渡所得 ＝ 譲渡価額－（取得費 ＋ 譲渡費用）－特別控除

この式からわかるように、節税するには以下の3つの方法があります。

• 取得費を高くする
• 譲渡費用を高くする
• 特別控除を利用する

取得費とは、不動産を購入したときにかかった費用のことで、土地と建物に分けて計算します。

建物の取得費は購入したときの金額から減価償却費を差し引きます。

減価償却費とは、建物や設備などの資産を長期間にわたって使う場合、その購入価額を耐用年数に応じて経費として計上するものです。

取得費が高いほど、譲渡所得が低くなります。

譲渡費用とは、不動産を売却する際にかかった経費のことで、仲介手数料や印紙税などが該当します。

譲渡費用が高いほど、譲渡所得が低くなります。

特別控除とは、不動産売却時に適用される税金の控除のことで、自宅や賃貸物件、相続した空き家などによって異なります。

特別控除がある場合、不動産を売って得た利益から一定額を差し引くことができます。

特別控除が高いほど、譲渡所得が低くなります。

以上の3つの方法を組み合わせて、譲渡所得を最小限に抑えることができれば、節税効果が高まります。

ただし、それぞれの方法には条件や制限があるので注意しましょう。