築50年を超えていても
売却できる？
築50年を超える家は、一般的には資産価値が低くなりますが、売却することは不可能ではありません。
売却方法は、家の構造や状態、相続の有無などによって異なりますが、いくつかのポイントを押さえておくと良いでしょう。
この記事では、古い家を少しでも有利に売却する方法や対策について解説します。
古い家を売却する方法
家としての価値がある場合は、中古住宅として仲介で売るか、買取してもらうかの選択肢があります。
どちらの方法を選ぶかは、家の状態や売却の目的に応じて判断しましょう。
仲介での売却
仲介で売る場合は、市場価格に近い価格で売れる可能性がありますが、仲介手数料がかかることや契約不適合責任などのリスクもあります。
建物が古くなると雨漏りやシロアリ被害など、目に見えなくても不都合がある場合もあります。
そのようなことから売却後でも売主は原則として契約不適合責任を負っているので注意しましょう。
買取での売却
買取で売る場合は、市場価格より安くなりますが、仲介手数料がかからない上に、契約不適合責任も免除されるメリットがあります。
築50年超えの古民家には価値がある場合があります
古民家とは、伝統的な日本の木造住宅のことで、一般的には築50年以上のものを指します。
古民家には、次のような魅力があります。
- 木材や土壁などの自然素材を使っているため、快適な室内環境を保つことができます。
- 広い敷地や庭、土間などのスペースを活用することができます。
- 伝統的な建築技術やデザインを楽しむことができます。
近年では、古民家に興味を持つ人が増えており、リノベーションやカフェなどの用途に活用する人もいます。
そのため、古い家は古民家として需要がある場合があります。
市場価格より高く売る方法
中古住宅として売る場合、市場価格より高く売る方法はいくつかあります。
- 不動産会社の選び方を工夫する
不動産会社によって査定額や販売力に差がありますので、複数の不動産会社に査定を依頼し、比較検討することが大切です。
また、不動産会社には得意分野があるため自分の物件を得意とする不動産会社や、地域密着型の不動産会社を選ぶとよいでしょう。
- 売却時期を見極める
不動産市場には繁忙期と閑散期がありますので、需要が高まる時期に売り出すことが重要です。
一般的には、3月や9月などの年度始めや年度末が繁忙期とされています。
- ホームステージングやリフォームを行う
ホームステージングとは、家の内装や外観を演出することで、購入者に魅力的に見せる手法です。
リフォームとは、家の機能性や快適性を向上させることで、購入者に付加価値を提供する手法です。
どちらも費用がかかりますが、その分売却価格を上げることができます。
- インスペクションを実施する
インスペクションとは、既存住宅の建物状況調査のことです。
構造耐力上主要な部分と雨水の浸入を防止する部分について専門家が調査します。
インスペクションは建物の専門家が行う客観的な調査なので買主に一定の安心感を与えます。
古家付き土地や更地にして売る
家としての価値がない場合は、「古家付き土地」として売却することになります。
この場合は、「更地渡し可」とするか、「更地」にしてから売るかの選択肢があります。
更地渡し可とすると土地だけが欲しい人と古家を探している人の両方にアピールできますし、更地にすると土地の広さや形状などが分かりやすくなるメリットもあります。
ただし、更地にすると固定資産税の負担が重くなるので注意しましょう。
どちらの方法を選ぶかは、土地の特徴や市場の需要に応じて判断しましょう。
不動産会社に相談
売却を検討するときには、まず複数の不動産会社に査定を依頼してみましょう。
査定をしてくれた会社の中から信頼できる会社を選びます。
どの方法で売却するか分からない場合は、不動産会社に相談してみてください。
古い家を少しでも高く売るためには、売却方法やタイミング、市場動向などを把握することが大切です。
不動産会社は無料で査定や相談を行ってくれますし、売却の手続きや交渉も代行してくれます。
お客様の背景
売主様
氏名：H様(50代)
ご職業：会社員
お住いの地域：宮城県石巻市
ご相談地域：宮城県石巻市
問い合わせ方法：チラシ
買主様
氏名：H様(50代)
ご職業：会社員
お住いの地域：宮城県利府町
ご相談地域：宮城県石巻市
問い合わせ方法：インターネット
ご相談内容
売主様
高齢になって「別なところに住んでみたい」という意欲が高まり、住み替え地が見つかったことで売却のご相談がありました。ただ、ご自宅の土地の形が旗竿地（出入口部分が細長い形状）であったため、売却先探しに大変苦慮されていました。
買主様
投資を目的として物件購入を検討されていた方でした。古い物件を買い取り、ご自身でリフォームして、賃貸物件として活用するという事業スタイルです。すでに1件実績をお持ちで、2件目の候補探しでお問い合わせいただきました。
ご提案した解決策
売主様
売主様は他社にもすでにご相談されていましたが、やはり旗竿地が売却のネックとなっていたようでした。自宅も経年していたことから、他社からは「解体更地としての売却が一般的だと思います」とのお話を耳にされていたとのことです。しかし、私が現地に行ってフラットな目線で査定をすると、要所でリフォームを施されていることがわかりました。マイホームとしてだけではなく、セカンドハウスとしての活用も視野に入れられる状態であったものの、想定通りに買い手が現れたため、2~3か月で成約となりました。
買主様
事業として住宅を購入される予定の方だったため、売主様の物件をご紹介しました。残置物撤去をご自身で行われるご意向をお持ちで、その労務分の値引き交渉にも応じつつ、比較的スムーズに商談が進みました。そして、金額に折り合いがついたことで成約に。ご相談いただいてから一週間でのご成約となりました。工夫したのは、やり取りのスピードです。細部まで関心をお持ちの方だったため、会社のLINE＠を用いて綿密なフォローを心掛けました。契約後は、「他社よりもこまめに連絡をくれて、誠実さを感じました！」という有難いお言葉をいただきました。
担当営業より
イエステーション塩釜店 店長
田中 博士
お客様と接する上で私が気を付けているのは、連絡抜けや漏れの防止、そして定期的なご連絡です。また、売主様も買主様もどちらのお気持ちもわかるため折衷案を模索することも意識しています。間に立って売買を行う立場として、引き続きお客様のお役に立てる活動に尽力して参ります！
日本全国にはお城が2万5千～5万ほどあったと考えられています。城の定義は曖昧で天守閣があったのはわずかに100城程度しかありません。福島県では会津若松の鶴ヶ城には天守閣があります。天守閣がある城は見所がありますが、地元に残る石垣や堀などのお城の跡も十分歴史を感じれます。
福島県福島市には福島城が幕末まで存在していました。戊辰戦争時に福島藩を治めていたのは板倉氏。福島城があった福島県庁近くには板倉氏を祀った板倉神社があります。
福島城の歴史と跡が残る県庁付近と紅葉山公園
福島県庁には明治初期まで福島城がありました。付近を歩くだけで城跡を見ることができます。福島城は平城でしたが城の東には阿武隈川、南には荒川が流れていて天然の要害として外堀の役割を果たしていました。
県庁の敷地内にある紅葉山公園は江戸時代中期の福島藩主・板倉重寛が福島城二の丸に作った池泉回遊式庭園の名残を感じれます。福島県指定重要文化財の大仏城跡出土（宝塔）も明治の初め、県庁西庁舎南の土塁近くにあったものも見ることができます。紅葉山公園は四季を通じて、福島市民に愛されている公園です。
本丸跡や土塁で福島城の名残をみる
紅葉山公園の目の前の道路の先には芝生の広場あります。その広場が福島城の本丸跡です。本丸は中心で城主が住むところです。幕末の戊辰戦争時、藩主・板倉勝己は西軍に降伏しました。それまで藩主が住んでいたのが本丸なのです。この地に長い間、城主が住み続けていたかと考えると、感慨深い思いになります。
県庁の裏手、杉妻会館へ向かう道には当時の土塁が残されています。当時の人々も目にしていた土塁は福島城の歴史そのものです。
戊辰戦争、明治維新があり明治2年に福島藩は消滅しました。しかし、福島県庁があった場所には福島城の名残がたくさん残っています。観光に来た人はもちろん、地元の人でも福島城の跡地を巡れば新たなる発見があるはずです。
福島城は古くは杉妻城、大仏城と呼ばれ、伊達政宗も進軍した歴史があります。知れば知るほど歴史の深みを感じますね。ぜひ一度、訪れてみてはいかがでしょうか。
▶福島城跡（福島県庁）
〒960-8670 福島県福島市杉妻町２−１６
▶板倉神社
〒960-8065 福島県福島市杉妻町2番35号
tel.024-573-0585
受付 9:00～16:00
休日 不定休
http://www.itakurajinja.com/
▼アクセスマップ
三角地は売りにくい？
三角地とは、三角形の土地のことを言い、旗竿地などと同じ「不整形地」とされます。
三角地は、区画整理されていない地域でみられ、また相続したときに相続人間で分割するために土地を分筆した残りや、道路などに収用された結果残った土地が三角形になることで生まれます。
この記事では、三角地が売却しにくいと言われる理由や三角地の有利な売却方法について解説します。
三角地のデメリット
建物は四角形のものが多いため、土地が三角形ではうまくはまらず利用できない部分がうまれます。
そのため、三角地のデメリットは以下のようになります。
- 建物の設計に制限ができやすい
- デッドスペースがうまれる
- 風水で問題にされる
- 資産価値が低い
建物の設計に制限ができやすい
三角形の土地に四角形の家を建てようとすると、どうしても建築面積が少なくなってしまいます。
また、三角形の土地になるべく広い家を建てるためには、建物の外観から間取り、設備の配置などすべてを新しく設計しなければなりません。
ハウスメーカーなどが手がける規格量産型の建築プラン（自由設計やフリープランなど）などでは難しいからです。
そのため、規格量産型の住宅と比べ費用が高額になりやすく、その点でも敬遠されやすくなります。
また、土地に合わせて三角形の家にすると収まる家具をさがしたり、家具の配置を工夫したりすることが必要になり難しくなってしまいます。
デッドスペースがうまれる
家も車も四角形が多いので、三角形だと土地が余ってしまいます。
余った土地は花壇などで利用するしかないため、土地を有効活用したい方にとっては無駄なスペースになってしまいます。
風水で問題にされる
風水では三角地は凶相とされているので、風水を気にする方にとっては大きな問題点になります。
風水からすると火災や争いごとがおきやすいと言われているので、風水的な対策についても考慮しておくのがよいでしょう。
資産価値が低い
以上のように、利用しにくい三角地はニーズが少ないため高額での取引は期待できません。
三角地のメリット
先にデメリットを確認しましたが、三角地には次のようなメリットもあります。
- 価格が安いので購入しやすい
- 固定資産税・相続税が安い
- 立地がよい好条件の物件が残っていることがある
- ゆっくり検討できる
- 個性的な家を建てられる
価格が安いので購入しやすい
三角地は一般的には利用しにくいため、ニーズが少なく整形地と比べて安くなりやすいといえます。
そのため、同じ面積でも三角地の方が購入しやすくなります。
固定資産税・相続税が安い
三角地では、市場価格が安いことから固定資産税評価額が安くなります。
具体的には、三角地の場合「不整形地補正率」をかけて評価額を計算します。
そのため、整形地と比べて固定資産税や相続税の計算のもとになる評価額が安くなります。
立地がよい好条件の物件が残っていることがある
三角地だからという理由で駅や学校、商店街など立地条件がよい場所の物件が残っていることがあります。
価格が手頃で立地条件がよければ購入を検討するのもよいでしょう。
ゆっくり検討できる
人気のある土地なら競争になるので早く申し込まなければ買い負けてしまうこともあるでしょう。
しかし、三角地の場合は比較的ゆっくりと検討できる時間がとりやすいので建物の建築プランなどとあわせて自分にあった計画を立てやすいといえます。
個性的な家を建てられる
三角地であれば、建売住宅や規格量産型の建築プランの注文住宅がはまりにくい反面、個性的な家を建てられるメリットがあります。
設計士と相談しながら思い通りの家を建てることも可能です。
三角地の有利な売却方法
一般的には売却しにくいと言われる三角地ですが、次のような方法で有利に売却することができます。
また、売却を依頼する不動産会社には三角地のメリットが購入希望者に十分に伝わるような方法で広告・宣伝活動をしてもらうようにお願いしましょう。
- 隣地の所有者に相談する
- 不動産会社に直接買取を依頼する
隣地の所有者に相談する
三角地を売却するときには、まず隣接地の所有者に相談してみましょう。
隣地の所有者なら三角地でも自分の土地になれば、駐車場や家を増築したり新しく家を建てたりすることができるので、購入する可能性があります。
また、隣地の所有者も売却を考えているタイミングなら隣地を購入して売却することも可能です。
隣地を購入することで整形地になれば、そのまま売却するよりも有利に売却できるでしょう。
不動産会社に直接買取を依頼する
不動産会社なら売却のノウハウをもっているので、三角地でも購入してくれる可能性があります。
直接買取なら一般に購入希望者をさがすよりも早く売却できるので有利です。
直接買取の場合は、一般に売却するよりも安くなりがちなので、必ず複数の不動産会社から査定をしてもらい信頼できる会社を選ぶことがたいせつです。
仙台駅からバスで20分、仙台市太白区の大年寺山公園内に「仙台市野草園」があります。毎年3月20日から11月30日が開園期間となっており、主に東北地方に生息する野草を観察することができます。仙台市初めての植物園として1954年に開園し、2000年に仙台市の「わがまち緑の名所100選」に選ばれました。今日は緑滴る「野草園」の様子をご紹介します。
萩のトンネル
野草園に入って左手には「ハギ」を這わせたアーチがあります。宮城県の萩は古来歌枕にも詠まれ、県花や仙台市の花にも指定されているゆかりの深い花。秋には「萩まつり」と称して仙台フィルの演奏や合唱もこの「野草園」で開催されています。いまはまだ花期ではありませんが、みずみずしい葉がたおやかに風にそよぐ様は涼感を誘います。
８月はヤマユリの花盛り
今しか見られない花々を一度に観察できるのが野草園の魅力です。今はヤマユリの花盛り。園内のどの道を歩いていても強く甘いユリの香りが漂います。豪奢で華麗な花ですが、鱗茎はいわゆる「ユリ根」として食べることができ、「料理ユリ」と呼ばれることもあるのだとか。
涼しげな音を響かせる水琴窟
野草園内には水琴窟もあり、水をすくって地面にこぼすとりんりんと涼しい音を響かせてくれます。ただし蜜を吸いに来ている蜂が水を飲みに来ていることがありますので、刺されないようくれぐれも気を付けてくださいね。
「仙台市野草園」にはＮＨＫの連続テレビ小説『らんまん』で主人公のモデルになった、植物学者の牧野富太郎博士が発見した笹が植えられています。この笹は宮城県と岩手県南部にのみ自生しており、昭和2年に博士により仙台市内で発見されました。研究を献身的に支え続けた糟糠の妻である壽衛（すえ）が昭和3年に亡くなったため、長年の感謝を込めてこの笹に妻の名をつけたと言われています。美しい花が咲くわけではありませんが、控えめで風雪にも耐える強さを持った笹に、辛抱強く寄り添ってくれた亡き人の姿を重ねてみたのかもしれません。
仙台市野草園では他にも高山植物や水生植物エリアなど、環境別にさまざまな植物を楽しむことができます。仙台の四季の移ろいを可憐な山野草で感じてみてはいかがでしょうか。
ふるさと納税で税金の控除
が受けられる？
不動産を売却して利益が出る場合には、ふるさと納税を利用するとよいでしょう。ふるさと納税を利用すると、自治体から返礼品がもらえ、税金の控除も受けられます。この記事では、不動産を売却したときのふるさと納税の利用方法について解説します。
ふるさと納税で節税できる仕組みとは
ここでは、ふるさと納税とはどのような制度か、またふるさと納税によって節税できる仕組みについて説明します。
ふるさと納税とは
ふるさと納税は自分が応援したい自治体に寄付することで、所得税・住民税を控除してもらえ、寄付した自治体から返礼品をもらえる制度です。
ただし、寄付した金額全額が控除されるのではなく、寄付した額から2,000円差し引かれます。
節税できるしくみ
不動産を売却して利益がでれば所得税や住民税が高くなりますが、その分ふるさと納税の上限額もあがることになります。
つまり、不動産を売却したときにふるさと納税で節税できるのは、以下の流れになります。
- 不動産を売却して利益が出れば所得税が高くなる
- 所得税が高くなる分ふるさと納税の控除上限額も上がる
- 上限額があがればいつもの年よりも多くのふるさと納税ができる
- いつもの年よりお得に返礼品がもらえる
- ふるさと納税をした分は所得税の還付・住民税の控除を受けられる（節税できる）
ふるさと納税の控除上限額は年収や家族構成などによって変わるので注意しましょう。
また、マイホームの売却では3,000万円の特別控除が使えたり、自宅の買い替えでは住宅ローン控除などの特例が利用できたりするので、他の節税制度を利用するのとどちらがお得か比較・検討するとよいでしょう。
たとえば、2,000万円の売却利益があったときに3,000万円の特例を利用すると売却利益はなかったことになるので、今回紹介するふるさと納税のメリットが活かされないことになります。
ふるさと納税は寄付
不動産売却時にふるさと納税で節税することは可能ですが、自分の状況に合わせて最適な寄付先や寄付額を選ぶことが重要です。
また、ふるさと納税は寄付であって節税目的が本旨ではありませんので、その点もご留意ください。
単に節税だけではなくふるさと納税による返礼品や寄付に興味がある方にとって不動産売却はふるさと納税をするよいタイミングになるのではないでしょうか。
ふるさと納税の注意点
ふるさと納税をすると寄付した全額が控除されるわけではありません。
ここでは、ふるさと納税の控除額の上限や注意点について解説します。
控除額上限の計算方法
ふるさと納税の控除上限額は、自分の収入や家族構成、ふるさと納税額などによって変わります。
控除上限額を計算するには、以下の手順を参考にしてください。
- 所得税からの控除額を求める。
控除額は、ふるさと納税額から2,000円を引いた金額に所得税の税率をかけたものです。
ただし、控除の対象となるふるさと納税額は、総所得金額の40%が上限です。
- 住民税からの控除額を求める。
控除額は、基本分と特例分の合計です。
基本分は、ふるさと納税額から2,000円を引いた金額の10%です。
特例分は、基本分と所得税からの控除額を引いた金額ですが、住民税所得割額の2割を超えない範囲で適用されます。
また、控除の対象となるふるさと納税額は、総所得金額の30%が上限です。
- 控除上限額を求める。
控除上限額は、所得税からの控除額と住民税からの控除額の合計に2,000円（自己負担額）を足したものです。
控除額と限度額の計算方法は以下の表のようになります。
税金 | 控除額の計算 | 限度額 | |
所得税 | （ふるさと納税額-2,000円）×所得税率 | 総所得金額×40％ | |
住民税 | 基本分 | （ふるさと納税額-2,000円）×10％ | 総所得金額×30％ |
特例分 | （ふるさと納税額-2,000円）×（100％-10％-所得税率） | 住民税所得割額×20％ | |
売却とふるさと納税は同じ年にすること
不動産の売却とふるさと納税は同じ年でなければなりません。
所得税はその年の所得にかかるものだからです。
つまり、ふるさと納税をするとその年の所得税から還付を受けられ、翌年分の住民税から控除されることになります。
ふるさと納税の納付方法によっては、翌年扱いになってしまうことがあるので、納付日に注意しましょう。
確定申告をしましょう
ふるさと納税をするときには、ワンストップ特例制度が利用できるので、確定申告をすることが少ない会社員の場合はワンストップ特例制度を利用すると便利です。
ただし、不動産を売却して譲渡所得がある場合には確定申告が必要なことがほとんどです。
この場合には、せっかくワンストップ特例制度を利用しても無駄になるので、確定申告の際にふるさと納税の申告をすると二度手間にならずにすむでしょう。
不動産売却時の節税方法
不動産売却時の節税方法は、譲渡所得を減らすことがポイントです。
譲渡所得とは、不動産を売却して得た利益のことで、以下の式で計算されます。
譲渡所得 ＝ 譲渡価額－（取得費 ＋ 譲渡費用）－特別控除
この式からわかるように、節税するには以下の3つの方法があります。
- 取得費を高くする
- 譲渡費用を高くする
- 特別控除を利用する
取得費とは、不動産を購入したときにかかった費用のことで、土地と建物に分けて計算します。
建物の取得費は購入したときの金額から減価償却費を差し引きます。
減価償却費とは、建物や設備などの資産を長期間にわたって使う場合、その購入価額を耐用年数に応じて経費として計上するものです。
取得費が高いほど、譲渡所得が低くなります。
譲渡費用とは、不動産を売却する際にかかった経費のことで、仲介手数料や印紙税などが該当します。
譲渡費用が高いほど、譲渡所得が低くなります。
特別控除とは、不動産売却時に適用される税金の控除のことで、自宅や賃貸物件、相続した空き家などによって異なります。
特別控除がある場合、不動産を売って得た利益から一定額を差し引くことができます。
特別控除が高いほど、譲渡所得が低くなります。
以上の3つの方法を組み合わせて、譲渡所得を最小限に抑えることができれば、節税効果が高まります。
ただし、それぞれの方法には条件や制限があるので注意しましょう。