親が老人ホームに入居したら
自宅はどうする？
親が老人ホームに入居することになったときに親の家をどうすればいいのか、お悩みの方はたくさんいらっしゃいます。
そこで、この記事では、親が老人ホームに入居したときの親の自宅をどうするかの選択肢を紹介し、老人ホームに入居した親の自宅を売却など処分するときに注意しておきたいことを解説します。
親が老人ホームに入居したら親の自宅はどうするか
このような場合、いくつかの選択肢がありますが、それぞれにメリットとデメリットがあります。
また、税金面や相続の問題も考慮する必要があるでしょう。
一般的には、以下のような方法が考えられます。
- 売却してお金に換える
- 賃貸にして家賃収入を得る
- 古い家屋を壊して更地にする
- 子どもが住む
- そのままにしておく
- リバースモーゲージを利用する
売却する場合
売却代金を親の入居費用や生活費として使うことができますが、思い出の詰まった家がなくなってしまいます。
また売却後に親が亡くなると、現金が残るために資産総額が増えて相続税が高くなる可能性もあります。
賃貸する場合
毎月の生活費として使うことができますが、借り手が見つからない場合は空き家になる場合もあるでしょう。
また、不動産収入を得ることになるため、確定申告が必要になります。
古い家屋を壊して更地にする場合
コインパーキングなどに活用できれば収益を得られる可能性がありますが、建物の解体費用が発生します。
また、更地になると軽減措置がなくなるので固定資産税が高くなります。
子どもが住む場合
子どもが賃貸住宅に住んでいる場合は家賃が不要になりますし、実家を継承できます。
しかし、実家が生活圏になければ無理ですし、兄弟がいれば誰が住むかでもめることもあります。
また、将来相続が発生したときに利益を享受したと言われる可能性もあります。
そのままにしておく場合
時々親が施設から自宅に帰ることができるメリットがありますが、家屋の維持費や管理の手間がかかります。
リバースモーゲージを利用する場合
リバースモーゲージとは、自宅を担保にして金融機関からお金を借りることができるシニア向けの融資制度です。
自宅を明け渡す必要がないので、自宅を維持しながら老後の生活費や医療費、介護費などに使うことができます。
親が亡くなったときに自宅を売却して借りたお金を返済する仕組みになっています。
リバースモーゲージの利用には、以下のような条件があります。
- 年齢：55歳以上または60歳以上（金融機関によって異なる）
- 所有する不動産：自分や配偶者が居住する一戸建てやマンションなど
- 不動産の価値：一定以上の評価額があること
- 住宅ローンの残債：ないことまたは少ないこと
- 資金の使い道：生活資金や医療費、介護費など（金融機関によって異なる）
リバースモーゲージの利用には、メリットとデメリットがあります。
メリットは、自宅を売却せずに資金が手に入り、毎月の支払いが少ないことです。
デメリットは、長生きすればするほど借り入れ額が増え、相続人に残せる資産が減ることです。
また、金利上昇や不動産価値下落のリスクもあります。
リバースモーゲージは、亡くなるまでは親の自宅を手放したくない方や、子どもに自宅を残さなくてもいい方に向いています。
利用する前に金利や条件を複数の金融機関で比較しましょう。
以上のように、親の自宅をどうするかは様々な方法があります。
親の意思や家族の事情を考慮しながら最適な方法を選びましょう。
詳しくは専門家や自治体の窓口に相談するとよいでしょう。
老人ホームに入居中の親の家の売却方法
親の家を売却するには、親の同意が必要です。
親の名義になっている不動産を売却することは、実の子であってもできません。
売却するには「委任状」を用意して代理で手続きを行うことになります。
委任状には、売却する不動産や売却条件などを詳しく正確に記入する必要があります。
また、たとえ委任状があっても、いざ売却が決まり所有権移転登記をするときには、多くの場合司法書士が本人確認を行い、売却意思の確認を行いますので注意しましょう。
次に、親の家を売却した場合、不動産譲渡所得税が発生する可能性があります。
所得税は、売却益（売却額から購入額や売却費用を引いた額）に対して課されます。
ただし、マイホームとしてみなされる場合には、3,000万円の特別控除が適用されることがあります。
この特別控除は、自宅を売却した年の前年及び前々年に他の特例の適用を受けていないことや、住まなくなった日から3年以内に売ることなど、一定の要件を満たす必要があるので注意が必要です。
老人ホームに入居していて亡くなった親の家の譲渡所得特例の扱い
親が老人ホームに入居していて亡くなった後に自宅を売却した場合でも譲渡所得の特例が適用される場合があります。
このような場合、次のような点に注意する必要があります。
親の自宅が「マイホームの譲渡所得の特例」の対象となるかどうかは、相続の開始の直前において親の居住の用に供されていたかどうかによります。
しかし、親が老人ホームに入居していた場合でも、一定の要件を満たせば、その居住の用に供されなくなる直前まで親の居住の用に供されていた家屋は、「被相続人居住用家屋」として特例の対象になります。
その要件とは、
- 親が要介護認定や障害者支援区分の認定を受けていたこと、
- 老人ホーム等が適格認定施設であったこと、
- 自宅を事業や賃貸に供していなかったこと
などです。
この特例を受けると、譲渡益（売却額から購入額や売却費用を引いた額）から3,000万円を控除できます。
ただし、この特例は、自宅を売却した年の前年及び前々年に他の特例の適用を受けていないことや、住まなくなった日から3年以内に売ることなど、一定の要件を満たす必要があります。
No.3307 被相続人が老人ホーム等に入所していた場合の被相続人居住用家屋｜国税庁 (nta.go.jp)
以上のように、親が老人ホームに入居していて亡くなった後に自宅を売却する場合は、さまざまな税金や特例が関係します。
詳しくは専門家や自治体の窓口に相談してみてください。
親が認知症になったときの親の自宅の売却方法
親の判断能力が残っていると認められる場合は、親の意思に従って自宅を売却することができますが、親が認知症と診断され司法書士などが本人の意思確認ができないと判断した場合、通常通りの売却はできません。
その場合は成年後見制度を利用することになります。
成年後見制度とは、認知症などで判断能力を欠く人のために援助者を選任して法律的なサポートを行う制度です。
家庭裁判所に申し立てて成年後見人（財産管理者）を選任すると、成年後見人が不動産の売却などの行為を代わって行います。
まとめ
親が老人ホームに入居した後の家をどうするかはとても難しい問題です。
どうするかは、老人ホームに入居した後の費用や、家の管理、税金などに影響を与えます。
それぞれの方法にメリットやデメリットがあり、なにより親の家であれば親の意思が尊重されなければなりません。
「その家を残したいのか、残さなくてよいのか、また、残したいとしてそこに将来住む方がいるのか」を親の意見を聞きながら家族全員で話し合うことが大切でしょう。
今回は、茨城県北部、高萩市の国道461号線沿いにある「花貫渓谷」をご紹介します。
正式名称は「花園花貫県立自然公園」で、多賀山地の山岳から花園渓谷などの渓谷を経て、五浦海岸に続く海岸部などから成り立っています。その指定面積は約25,000ヘクタールで、茨城県内の自然公園・国定公園のなかでは最も広くなっています。
渓谷にかかる「汐見滝吊橋」
アクセスは、国道6号線または常磐道の高萩ICから西に向かって車で約15～20分、やや起伏のある道路を走っていくと、森を渡る風が心地いいです。また反対側の常陸太田市にある「龍神大吊橋」からは東に向かって約30分です。
ここで最も景観の美しいのは、渓谷にかかる「汐見滝吊橋」です。国道から脇道に入り、何カ所からある駐車場に車を停め、200～300メートル歩くと、左手に吊橋が見えてきます。
花貫川の水面までの高さはそれほどではなく、渡ってみても怖さはありません。それより、新緑の季節でも紅葉の季節でも、橋の左右と上に迫る木々に目を取られます。
橋の下をよく見ると、滝の名前の由来となった「汐見滝」が見えます。坂道を下りて近くに行くこともできますが、閉鎖されている場合もあるので注意してください。
たっぷりのマイナスイオンに包まれて
一帯は広大な自然公園で、遊歩道を歩いて行くと、紅葉並木、小滝沢キャンプ場もあり、たっぷりのマイナスイオンに包まれて安らいだ時間を過ごすことができます。
ゆっくりと観光したいなら新緑の季節がおすすめ。5月下旬から7月上旬ぐらいは観光客が分散するため楽に観光できます。新緑と吊橋だけの幽玄な写真を撮ることもできるでしょう。
これからの11月の紅葉は圧巻の絶景！ぜひご覧になってみてください。ただし、この時期は非常に混雑します。駐車場は臨時の場所も含めて朝には満車となり、夕方になると高速ICの手前は渋滞が発生します。時間に余裕をもって訪れることをおすすめします。
高萩市は茨城県の県北にあり、かつては炭鉱で栄え、今は林業が主な産業となっています。豊かな自然は、絵のような風景と言われる「高戸小浜海岸」にもあります。茨城県の名物「常陸秋そば」や「あんこう鍋」なども含め、自然やグルメを是非お楽しみください。
お客様の背景
売主様
氏名：S様(5O代)
ご職業：不明
お住いの地域：茨城県
ご相談地域：福島県いわき市
問い合わせ方法：物件購入時のご縁でご相談
買主様
氏名：M様(6O代)
ご職業：建設業
お住いの地域：福島県いわき市
ご相談地域：福島県いわき市
問い合わせ方法：電話
ご相談内容
売主様
いわき市内で仕事に就く予定で物件を購入されたものの、購入２か月で茨城県の仕事が決まり引っ越すため、すぐに売りたいとのご相談でした。ご購入時も私が担当で、安いことを理由に購入された物件だったため、売れるかどうかが一番の心配要因でした。
買主様
いわき市にお住まいでしたが、大雨により住宅が浸水被害に遭い、住めなくなってしまったという事情をお持ちでした。住宅だけでなく家具家電も使えないとお困りで、安くてすぐに住める物件をお探しでした。
ご提案した解決策
売主様
まずは赤字にしないことを一番に考えました。購入金額から手元に残る金額を逆算して売値を提案しました。今回はラッキーなことに問い合わせが２件あり、いずれの方も購入に前向きだったため、値引きすることもなく提示した金額でスムーズに契約に至りました。売主様は、「安心した」ととても喜んでおられました。
買主様
インターネットを見て、「安い物件を探している」「該当物件の番地を教えてほしい」とのお問い合わせが最初にありました。当初はかなり警戒されていましたが、根気強く話を聞くうちに緊急性を要するケースだとわかり、予算より高くてもリフォーム不要ですぐに住むことができる物件をご提案しました。お客様は迷いながらも、見学したその日に購入を決断。当社の保有物件だったこともあり、スピード重視で進められたこと、家具・家電などに融通を利かせられたことなどがお客様にとって良かったのだと思います。
担当営業より
イエステーションいわき平店
宮澤 謙人
今回の買主様は、不動産会社に対して「高い物件を売りつけられるのではないか」という不信感をお持ちでした。実際そのように思われるお客様は多いもの。そこで私は、お客様と粘り強くお話しをしながら事情を伺い、最適な条件と金額をご提案しています。わからないことに対しては適当に答えず、しっかりお調べしてから回答するなど誠実な姿勢も大切にしています。これからもお客様にとって「最良」をご提案していきます！
お客様の背景
売主様
氏名：S様(5O代)
ご職業：不明
お住いの地域：茨城県
ご相談地域：福島県いわき市
問い合わせ方法：物件購入時のご縁でご相談
買主様
氏名：M様(6O代)
ご職業：建設業
お住いの地域：福島県いわき市
ご相談地域：福島県いわき市
問い合わせ方法：電話
ご相談内容
売主様
いわき市内で仕事に就く予定で物件を購入されたものの、購入２か月で茨城県の仕事が決まり引っ越すため、すぐに売りたいとのご相談でした。ご購入時も私が担当で、安いことを理由に購入された物件だったため、売れるかどうかが一番の心配要因でした。
買主様
いわき市にお住まいでしたが、大雨により住宅が浸水被害に遭い、住めなくなってしまったという事情をお持ちでした。住宅だけでなく家具家電も使えないとお困りで、安くてすぐに住める物件をお探しでした。
ご提案した解決策
売主様
まずは赤字にしないことを一番に考えました。購入金額から手元に残る金額を逆算して売値を提案しました。今回はラッキーなことに問い合わせが２件あり、いずれの方も購入に前向きだったため、値引きすることもなく提示した金額でスムーズに契約に至りました。売主様は、「安心した」ととても喜んでおられました。
買主様
インターネットを見て、「安い物件を探している」「該当物件の番地を教えてほしい」とのお問い合わせが最初にありました。当初はかなり警戒されていましたが、根気強く話を聞くうちに緊急性を要するケースだとわかり、予算より高くてもリフォーム不要ですぐに住むことができる物件をご提案しました。お客様は迷いながらも、見学したその日に購入を決断。当社の保有物件だったこともあり、スピード重視で進められたこと、家具・家電などに融通を利かせられたことなどがお客様にとって良かったのだと思います。
担当営業より
イエステーションいわき平店
宮澤 謙人
今回の買主様は、不動産会社に対して「高い物件を売りつけられるのではないか」という不信感をお持ちでした。実際そのように思われるお客様は多いもの。そこで私は、お客様と粘り強くお話しをしながら事情を伺い、最適な条件と金額をご提案しています。わからないことに対しては適当に答えず、しっかりお調べしてから回答するなど誠実な姿勢も大切にしています。これからもお客様にとって「最良」をご提案していきます！
不動産はタダであげても
タダではすまない？
「別荘をもっていたけど利用しないので処分したい」「相続した山林は遠いのでいらない」など、利用する予定がない不動産は所有しているだけで固定資産税がかかり、管理する費用や手間がかかるので処分したいと思っている方が近年増加しています。
しかし、このような不動産は売却価格を下げても売却するのが難しいのが現状です。
そこでこの記事では、タダで手放す無償譲渡の方法や費用について解説します。
不動産を無償譲渡する方法
不動産を無償譲渡する方法は次のようになります。
- 周辺地権者や知人に譲る
空き家や空き地を必要とする人に無償で譲渡することで、固定資産税や管理費などの経済的負担を減らすことができます。
- 不動産会社に譲る
空き家を取り壊して更地にして転売することができる不動産会社に無償で譲渡することで、取り壊し費用や売却手数料などの費用を節約することができます。
その他、社会福祉法人や公益法人などに無常譲渡できれば公共の福祉に貢献できるので譲渡する方は負担がなくなりwin-winの処分方法になるでしょう。
- 空き家バンクを利用する
空き家バンクとは、地方自治体が運営する空き家の売却や賃貸の情報サイトです。
空き家バンクに登録することで、空き家を探している人に無償で譲渡することができます。
- 自治体に寄付する
空き家や空き地をその土地がある自治体に寄付することで、固定資産税や管理費などの経済的負担をなくすことができます。
ただし、自治体は寄付を受けると管理費用が負担になることや固定資産税収入が減少することなどの不利益があるため、道路や公園利用等の公共利用の予定があるなど特別な理由がなければ寄付をすることは難しいです。
以上のような方法で無償譲渡の相手方を探すことになりますが、所有者がもっていたくない不動産はもらう方にとっても価値がないことがほとんどなので、根気強くもらってくれる方をさがしていきましょう。
所有権の放棄はできるの？
民法の規定によれば、「所有権が放棄されて所有者がいなくなれば国の所有になる」「共有者が持分を放棄すれば他の共有者が持分を取得する」等と規定されていますが、事実上所有権の放棄は難しくなっています。
なぜなら、所有権の放棄をした登記をするための相手方の同意が得られないからです。
所有権の放棄による所有権移転登記は譲渡した方と譲り受けた方が共同して申請しなければならないのですが、譲り受けた方は費用をかけてまで欲しくないのが実情です。
なお、譲り受けた方には所有権移転登記の登録免許税、司法書士に依頼した場合の手数料報酬、不動産取得税などの負担があります。
国が譲り受ける場合にはこのような負担はありませんが、譲り受けた後の管理費用や維持管理の手間を考慮すると「帰属させたくない」となるのでしょう。
相続した土地なら相続土地国庫帰属制度が利用できる
2023年4月27日から相続土地国庫帰属制度が始まりました。
この制度は、相続や遺贈によって土地を取得した人が、一定の費用を支払って、土地の所有権を国に譲ることができる制度です。
「相続放棄」が相続財産全ての相続ができなくなるのと異なり、いらない土地だけを除くことができるので「市街地の不動産や預貯金は相続したい」といった場合に便利な制度です。
手続きは、法務局に申請書と添付書類を提出し、審査を受けることになります。
ただし、この制度を利用するには負担金がかかり、一度譲渡した土地は取り戻すことはできません。
また、すべての土地がこの制度の対象になるわけではなく、建物がある土地や土壌汚染されている土地などは引き取ってもらえないなど利用できる土地には条件があるので確認しましょう。
無償譲渡にかかる税金
一般的には、無償譲渡を受けた方に「贈与税」「不動産取得税」などがかかり、譲渡した方には税金はかかりません。
しかし、個人から法人に無償譲渡した場合には譲渡した側に税金がかかることがあるので注意しましょう。
なお、地方公共団体や公益法人などへの寄付については税金はかかりません。
No.3108 国や地方公共団体又は公益を目的とする事業を行う法人に財産を寄附したとき｜国税庁
みなし譲渡課税
個人から法人に無償譲渡した場合には、譲渡した個人にみなし譲渡所得による所得税の課税、譲り受けた会社には受益所得として法人税がかかります。
譲渡所得は（譲渡価額－取得費―譲渡費用）として計算します。
無償譲渡なので譲渡価額は”0”なのですが、この場合は時価が譲渡価額とされます。
取得費は、土地の購入代金、建物は建築費を減価償却した額などです。
また、譲渡費用は譲渡契約書に貼付する印紙代や建物を取壊したときの解体費用などがあたります。
以上のように計算して時価が取得費などを上回っていなければ、譲渡所得税は発生しません。
譲渡所得税が心配なときには、費用がかかりますが不動産鑑定士による鑑定評価を受けておくと安心できるでしょう。
秋の仙台は定禅寺ストリートジャズフェスティバルや仙台クラシックフェスティバルなどの音楽イベントが有名ですが、10月の第1週はクラフトフェアの開催日となっています。「仙台・杜の都のクラフトフェア2023」は今年で12回目となるイベントで、サンモール一番町商店街アーケードにてマグカップやアクセサリーなどの手作り工芸品が展示販売されます。2023年は10月6日から8日の3日間開催となり、クラフトを愛するたくさんの人でにぎわっていました。
こだわりの作品とディスプレイ
一口でクラフトと言っても、その内容はマグカップなどの陶器、アクセサリー、バッグ、テキスタイル、漆、ガラス製品、またクラフトの材料や作業道具販売など多種多様です。作り手である作家の思いが込められたディスプレイやチラシを楽しみ、込められた思いやこだわりを聞きながら商品を手に取って味わえるのがフェアの醍醐味。通信販売も気軽で便利なものですが、こういったあたたかな交流も無くしたくないものです。
今年のテーマは「創るを知る」
今年のテーマは「創るを知る」。販売だけでなく、一部コーナーではワークショップも開催されていました。自分の手で一点ものの作品を作り上げる体験を街中で味わえるのもクラフトフェアならでは。苔玉作りやターナーづくり、消しゴムハンコ彫刻など、お子さまから大人まで一緒に楽しめるワークショップが盛りだくさんです。中には予約が必要なブースもありますので、参加したいワークショップがある場合は早めのチェックがおすすめです。
プロの作家だけでなく、現在専門学校や大学で学んでいる学生さんが自分の作品を展示販売するブースもありました。革製品やガラス製品、ポップな根付など、オリジナリティあふれる作品は見ているだけでもワクワクするようなエネルギーに満ちています。作品作りにかける熱意が伝わってくるキラキラしたまなざしに、未来の職人として巣立っていく日がとても楽しみになりました。
ようやく夏の暑さが落ち着き、お散歩にふさわしい風が吹くようになってきた仙台。週末は新しい出会いを探しに仙台市内の街中へお出かけしてみてはいかがでしょうか。
