ついに国が動きます！
不動産会社の「囲い込み」規制強化
これまで不動産売却において、一部の不動産会社が行ってきた「囲い込み」という不正な行為が、2025年1月より、国により規制強化されることになりました。今回は、そんな「囲い込み」について詳しく解説いたします。
そもそも「囲い込み」とは？
「囲い込み」とは、不動産会社が、お客様の大切な不動産を他の不動産会社に紹介せず、自社だけで売却しようとする行為です。これにより、お客様は、より高い価格で売却できるチャンスを逃したり、売却期間が長引いてしまう可能性があります。
なぜ「囲い込み」が問題なの？
- 売却価格が下がる可能性がある: 複数の不動産会社が物件を紹介することで、競争が生まれ、より高い価格で売却できる可能性が高まる、という機会の損失を招きます。
- 売却期間が長引く可能性がある: 多くの不動産会社で物件を紹介すると、より多くの購入希望者に見てもらうことができるのに対し、 一つの不動産会社のみの紹介ですと、お客様の目に留まる機会が減り、売却までの期間が長くなる可能性があります。
- お客様の選択肢が狭まる: 一つの不動産会社に頼ることで、他の不動産会社が提供するサービスや情報を得ることができず、お客様の選択肢が狭まってしまいます。
2025年1月から「囲い込み」は厳しく規制されます！
国土交通省は、2025年1月から「囲い込み」を厳しく規制する法律を施行します。これにより、不動産会社は、お客様の物件情報を他の不動産会社に開示し、公平な競争を促すことが義務付けられます。
※
「宅地建物取引業法の解釈・運用の考え方」の改正に伴い、「レインズ」への物件情報登録に関するルールが厳格化されました。
- 取引状況を最新に: 物件の取引状況を「レインズ」に最新情報として反映させ、データベースとの整合性を確保することが求められます。
- 登録証明書の発行と情報提供: 指定流通機構が発行する「登録証明書」を仲介依頼者に交付し、インターネット経由で取引状況を照会できる仕組みを提供する必要があります。
- 虚偽登録に対する行政処分: 媒介契約における取引状況の虚偽登録は、宅建業法違反に該当し、行政処分（業務停止命令など）の対象となります。
私たちイエステーションは、お客様の大切な資産を最大限に活かすお手伝いをします！
弊社では、お客様の大切な不動産を、より高く、より早く売却できるよう、誠心誠意サポートいたします。
- 全国の不動産会社に物件情報を公開: より多くの購入希望者に物件を紹介し、競争を促します。
- 透明性の高い取引: 契約内容をわかりやすく説明し、お客様にご納得いただいた上で契約を進めます。
- お客様の利益を最優先に: お客様の希望を最大限に尊重し、最適な売却方法をご提案いたします。
不動産売却をお考えの方は、ぜひ一度ご相談ください。
不動産売却は、人生において大きな決断です。弊社では、経験豊富なスタッフが、お客様のご相談に親身になってお応えいたします。
- 無料査定: お住まいの地域の相場などを踏まえ、適正な価格を査定いたします。
- 売却に関するアドバイス: 売却に関する疑問点や不安な点など、どんなことでもお気軽にご相談ください。
- スムーズな手続きサポート: 契約から引渡しまでの手続きを、わかりやすくサポートいたします。
大切なのは、お客様にとって最善の選択をすることです。
弊社は、お客様が安心して不動産売却を進められるよう、全力でサポートいたします。
ぜひ最寄りのイエステーションへご相談ください
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ご購入問わずお話をお伺いいたします
お客様の背景
売主様
氏名：S.H様
ご職業：無職
お住いの地域：横浜市
ご相談地域：いわき市
問い合わせ方法：インターネット
買主様
氏名：W.Y様
ご職業：会社員
お住いの地域：いわき市
ご相談地域：いわき市
問い合わせ方法：インターネット
ご相談内容
売主様
ご両親が住んでいたお家を相続し、セカンドハウスとして約4年使っていました。ただ最近60代を超えて行く頻度が減り、本格的に売却を検討していると相談を頂きました。相続した4年前にも査定しているが、今と違いはあるのか知りたいというご要望でした。
買主様
今住んでいるお家が老朽化してきて雨漏りがあり、住み替えを希望されていました。リフォーム込みで自己資金で購入できる価格の物件を紹介してほしいというご要望でした。
ご提案した解決策
売主様
4年前の査定書の内容から、現在の査定書がどのように変化しているのかお話をさせて頂き、今の査定額にご納得いただきました。そして適正な相場の価格で売り出しを開始したので一か月でお申し込みが入りました。あくまでも売却価格を決めるのは売主様ですので、相場より高く売り出すこともできます。ただ、問い合わせがなく値下げしなければいけず適正価格を割ってしまうリスクがあります。売主様も私たちも同じくゴールは、高く売却すること。そのために相場の価格で売り出すことをおすすめしています。
買主様
ご要望をお伺いして、2か所ご案内をいたしました。物件ごとのメリットデメリットや、今後の修繕費の見積りを前もって取得し、トータル概算費用をお伝えしました。ご予算との兼ね合いも合致し、お申し込みを頂きました。
担当営業より
イエステーション いわき泉店
根本 友太
遠方にお住まいでも対応可能です。一度お話を聞いてみたいだけでも大丈夫。お気軽にご相談ください。
この担当者がいる店舗情報
お客様の背景
売主様
氏名：S.H様
ご職業：無職
お住いの地域：横浜市
ご相談地域：いわき市
問い合わせ方法：インターネット
買主様
氏名：W.Y様
ご職業：会社員
お住いの地域：いわき市
ご相談地域：いわき市
問い合わせ方法：インターネット
ご相談内容
売主様
ご両親が住んでいたお家を相続し、セカンドハウスとして約4年使っていました。ただ最近60代を超えて行く頻度が減り、本格的に売却を検討していると相談を頂きました。相続した4年前にも査定しているが、今と違いはあるのか知りたいというご要望でした。
買主様
今住んでいるお家が老朽化してきて雨漏りがあり、住み替えを希望されていました。リフォーム込みで自己資金で購入できる価格の物件を紹介してほしいというご要望でした。
ご提案した解決策
売主様
4年前の査定書の内容から、現在の査定書がどのように変化しているのかお話をさせて頂き、今の査定額にご納得いただきました。そして適正な相場の価格で売り出しを開始したので一か月でお申し込みが入りました。あくまでも売却価格を決めるのは売主様ですので、相場より高く売り出すこともできます。ただ、問い合わせがなく値下げしなければいけず適正価格を割ってしまうリスクがあります。売主様も私たちも同じくゴールは、高く売却すること。そのために相場の価格で売り出すことをおすすめしています。
買主様
ご要望をお伺いして、2か所ご案内をいたしました。物件ごとのメリットデメリットや、今後の修繕費の見積りを前もって取得し、トータル概算費用をお伝えしました。ご予算との兼ね合いも合致し、お申し込みを頂きました。
担当営業より
イエステーション いわき泉店
長谷川 優太
遠方にお住まいでも対応可能です。一度お話を聞いてみたいだけでも大丈夫。お気軽にご相談ください。
この担当者がいる店舗情報
DX推進状況について 2024
DX認定取得後、私たちは地域社会と共に成長し続けることを目指し、デジタルトランスフォーメーション（DX）の取り組みを着実に進めてきました。昨年は業務効率化やデータ活用の基盤構築に注力しましたが、今年はさらに一歩進めて、データ活用による新たな価値創造を具体的に実現するべく取り組みを強化しています。デジタル人材の育成にも力を入れ、新たに加わった2名の社員がDXプロジェクトにおいて重要な役割を担っています。
さらに、協力業者様への情報提供業務をSaaS内で完結するプロセスへと変更し、業務の透明性と効率性を向上しました。今後も、デジタル技術を駆使して地域社会への貢献を追求し、新たな価値創造に向けて挑戦を続けてまいります。
2024年12月18日
代表取締役 高尾 昇
推進状況の報告
推進状況について報告いたします。下記レポートをご確認ください。
DX推進状況レポート
※DX方針についてはこちらのページをご覧ください
ご存知ですか？
その査定価格の明確な根拠
不動産会社に売却の相談をすると提示される「査定価格」。一体どのようにして決まるのか、ご存知でしょうか？査定価格を提示された時に、その不動産会社の担当者は納得いくまで説明をしてくれましたか？今回は、不動産の査定価格がどのように算出されるのか、その根拠について詳しく解説します。
不動産査定価格を決める3つの方法
不動産の査定価格を決める主な方法は、大きく分けて以下の3つがあります。
1. 取引事例比較法
最も一般的な方法で、過去の類似物件の取引価格を参考に、対象となる不動産の価格を算出します。
- メリット:
- 市場価格を反映しやすく、現実的な価格設定が可能。
- 比較対象となる物件が多いほど、より精度の高い査定が可能。
- デメリット:
- 類似物件が少なかったり、市場が変動している場合は、正確な価格が算出できない場合がある。
-
2. 原価法
建物の再建築価格から、築年数に応じた減価償却費などを差し引いて、現在の価値を算出する方法です。
- メリット:
- 建物の構造や材質など、物理的な要素を重視するため、客観的な評価が可能。
- 新築物件やリフォームされた物件の評価に適している。
- デメリット:
- 土地の価値は考慮されないため、土地の立地条件や周辺環境の影響は反映されない。
- 建物の経年劣化や機能的な陳腐化を正確に評価することが難しい。
-
3. 収益還元法
賃貸物件など、収益を生み出す不動産の評価に用いられる方法です。将来得られる家賃収入を基に、不動産の価値を算出します。
- メリット:
- 収益性が高い不動産の評価に適している。
- 不動産の将来的な収益性を評価できる。
- デメリット:
- 空室率や賃料変動のリスクを考慮する必要がある。
- 将来の予測が難しいため、不確実な要素が多い。
査定価格に影響を与える要素
不動産の査定価格に影響を与える要素は、立地条件、建物構造、築年数、設備、周辺環境など、多岐にわたります。
- 立地条件: 駅からの距離、交通の便、周辺の商業施設の有無など。
- 建物構造: 木造、鉄骨、RC造など、建物の構造によって耐震性や耐久性が異なる。
- 築年数: 築年数が古いほど、建物の価値は低下する傾向がある。
- 設備: キッチン、浴室、トイレなどの設備の充実度によって、評価が変わる。
- 周辺環境: 学校、公園、病院などの周辺環境も評価の対象となる。
-
まとめ
このように様々な査定方法を用いて、私たちのような不動産の専門家が不動産の査定を行い、一つの金額として提示するのが「査定価格」となります。その不動産が現在どれくらいの価格であれば、取引される可能性が高いのかを示すひとつの目安としてお考えください。
イエステーションでは、3ケ月～半年以内で売れる可能性の高い価格を「査定価格」として提示しております。そして、売主様が納得して売却活動が進められるように、分かりやすい資料を用いて査定価格の根拠の説明を行っております。不動産の査定価格は、様々な要素を総合的に判断して算出されます。不動産売買を検討する際は、査定価格の算出方法や根拠をしっかりと理解した上で進めていきましょう。
知らないと損をするかも？
不動産売却で重要な4つの価格
不動産の価格には、「売りたい」と思ってから実際に「成約に至る」までの間に、4つの価格があります。今回は、不動産売却の際に重要となる4つの価格について、詳しく解説していきます。
4つの価格とは？
不動産を売却するための価格は、一般に【査定価格】と耳にしたことがあるのではないでしょうか。もちろん査定価格も不動産売却をするために重要な価格のひとつです。しかし、他にも売却するための重要な指標となる価格があるのです。大きく分けると、以下の4つが挙げられます。
1.希望価格
2.査定価格（適正価格）
3.売出価格
4.成約価格
不動産売却では、これら4つの価格が非常に重要な役割を果たします。一つずつ、解説をしていきますね。
1.希望価格
希望価格とは、売主様の「売りたい」と思う価格のことを指します。売主様からすれば「より高く」売りたい、反対に買主からすれば「より安く」買いたい、と相反する関係にありますが、それらを考慮せず、単純に売主様が「売りたい」と思う価格のことを言います。
2.査定価格（適正価格）
査定価格（適正価格）とは、私たちのような不動産の専門家が不動産の査定を行い、一つの金額として提示する価格です。その不動産が現在どれくらいの価格であれば取引される可能性が高いのかを示す目安となります。イエステーションでは、3ケ月～半年以内で売れる可能性の高い価格を提示しております。
※査定価格を決める要素
不動産の査定価格は、主に以下の要素によって決まります。
- 立地: 駅からの距離、周辺環境、日当たりなど
- 建物構造: 木造か鉄筋コンクリートか、築年数、リフォーム歴など
- 間取り: 部屋数、広さ、収納スペースなど
- 設備: キッチン、浴室、トイレなどの設備の充実度
- 市場動向: その地域の不動産市場の動向、売買事例など
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3.売出価格
実際に不動産会社と媒介契約を結び、不動産を売り出す価格のことを言います。上記でお伝えしました 1.希望価格と、2.査定価格を加味して、最終的に売主様に決定していただく価格となります。イエステーションでは、売り出しをスタートしてから3ケ月間の問い合わせ状況をもとに、売るために再度売出価格の見直しをすることもございます。もちろん売主様のご意向に合わせて、お打合せをしながら進めていきます。
4.成約価格
成約価格とは、買主と条件が折り合い、売買契約が成立した時の価格です。
まとめ
上記の図のように、あくまでも価格を決定していくのは「売主様」となります。私たちイエステーションが行う査定とは、助言価格の提示なのですが、結果的に査定価格に近い価格で成約することが多くなっております。
▶▶▶成約実績はこちら
売主様のご意向に合わせて、最適な価格の提示をしてまいります。不動産に関してお困りごとがある場合には、ぜひ一度、お気軽にご相談くださいませ。
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