アドレスの関根です。
今回は、一般媒介と専任媒介についてご説明します。
Q．S様
ここ２，３年のうちに自宅の売却を考えています。
少しくらい不動産のことを勉強しておこうと思い、不動産売買に関する書籍を購入しました。
売却のことについて書いてあるところを読むと
「一般媒介契約」と「専任媒介契約」について記載がありました。
普通に考えると、１社だけではなく複数の不動産会社に依頼することができる
「一般媒介契約」のほうが、どう考えても高く、早く売却できると感じます。
とするとやはり、複数の不動産会社に依頼する場合には
１社だけに依頼するよりも余計に費用がかかるのでしょうか？
A.
まずは費用についてですが、原則として「一般媒介契約」であっても
「専任媒介契約」であっても結果的に支払う金額は同額です。
仲介手数料は「成功報酬」なので、実際に売却することができた
不動産会社だけに支払えば問題ありません。
また「仲介手数料」は法律により上限が決められています。
まれに広告に係った費用を請求してくる不動産会社あるようですので、
事前に確認をすることをオススメします。
一般媒介契約のメリット
同時に複数の営業マンと接することができますのでS様のやりとり次第では
営業マンを競わせることも可能かと思います。
また依頼をした会社の買いタイお客様にも情報がいち早く届くと思います。
一般媒介契約のデメリット
仮に３社と一般媒介契約を結んだとすると、ご自宅の案内の電話が３社からバラバラにかかってくることになります。
また不動産会社には売主様に販売活動の報告義務が発生しません。
専任媒介契約のメリット
不動産をお預かりした7営業日以内に「指定流通機構」という不動産会社だけが見ることができる
不動産のポータルサイトに公開をしなければならないと決められています。
ですので、他の不動産会社に情報が公開されないということはありません。
また窓口は１社になりますので電話は１社からしかかかってきません。
専任媒介契約のデメリット
依頼した会社の広告宣伝力や営業マンの力量に左右されます。
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アドレスの関根です。
今回は、査定に必要なものについてご説明します。
Q．転職をすることになり自宅の売却を検討しています。
まずは、価格を知る為に査定をして貰おうと考えております。
不動産会社に査定して頂く時には、何を準備しておけばよろしいでしょうか？
また費用はかかりますか？
A.ぜひご用意いただき書類として
『権利書』があります。
こちらは「不動産の持ち主」を表しているものです。
もし紛失してしまった場合には再発行することになります。
手続きが少々面倒で費用もかかります。
また
『購入時の契約書』
『建築確認済証』
もご用意いただきますと不動産会社の営業マンにとっては非常に助かります。
こちらは必ずないといけないという書類ではございませんが
ご自宅を査定させていただく際に非常に参考となる資料になります。
査定の費用に関しては原則無料としている会社が多いです。
遠方の場合には交通費を請求されることもあるようなので問い合わせの際に聞いておくとよいかもしれません。
また最近では『住宅診断』というサービスを利用される方も増えてきています。
こちらは住宅診断士が、第三者的な立場から、ご自宅の劣化状況、欠陥の有無、改修すべき箇所やその時期、おおよその費用などを見きわめ、アドバイスをするというものです。
依頼する会社やどこまで診断してもらうかによって費用は異なりますが概ね１０万円前後のようです。
査定を受けたからといって必ず売却しないといけないということは全くありません。
まずはお気軽にご依頼されるとよろしいかと思います。
アドレスの関根です。
今回は、お客様より実際に頂いた質問をケーススタディとしてご紹介していきたいと思います。
Q「故人の名義のままでも不動産は売却できますか？」
今年の冬に父が亡くなり、父が住んでいた実家が空家となっています。
私には兄弟が３人いるのですが、話し合った結果、売却してお金を３等分しようとの結論に達しました。
今現在、土地と建物は父の名義になっていますが、死んだ父の名義のままでも売却は可能でしょうか？
不可能ということになれば、どのような手続きが必要になってきますか？
A
亡くなられた方名義の不動産を売却するには、相続人の方に名義を変更しなければなりません。
相続人の方に名義を変更することを「相続登記」といいます。
相続登記をする場合、相続人全員（今回の場合はご兄弟みなさん）が署名捺印した遺産分割協議書が必要となります。
この遺産分割協議書の作成は司法書士さんに依頼することが一般的です。
①司法書士事務所へいく
②遺産分割協議書を作成する
③遺産分割協議書に全員記名捺印をする
④不動産の名義を変更する
⑤不動産会社に売却を依頼する
⑥売れたら仲介手数料などの費用を引いたお金を三等分する
という流れになるかと思います。
遺産分割協議書を作成し、相続登記が済んで名義がご兄弟の名前に変われば売却が可能になります。
お知り合いの司法書士さんがいらっしゃらない場合には当社でもご紹介できますのでお気軽にご相談くださいませ！
アドレスの三浦です。
今回は、郡山市で失敗しない土地探し5つの心得その5、「土地の安全性はどうか」についてご説明します。
住宅の耐震性、耐久性をいくら追求しても、住宅が建つ土地が軟弱地盤だと全く意味がなくなります。
・チェックすべきポイント
水域を埋め立てた地域か
→各市町村の図書館で古地図や航空写真で確認する。法務局で土地登記簿謄本をとる。
周辺道路
→道路より低い土地は水が溜まりやすく、地盤が弱い事も多い。
盛土による造成地か
→傾斜地や窪地に土を盛っている土地であれば転圧状況により地盤が軟弱な場合がある
雨天時の雨のしみ込み度
→軟弱地盤による不動沈下の可能性がある
近隣住宅の基礎などのひび
→ひびの幅が0.5ｍｍ以上なら注意が必要
アドレスの三浦です。
今回は、郡山市で失敗しない土地探し5つの心得その4、「家が建てられる土地かどうか」についてご説明します。
・土地と道路との関係
都市計画法では、「都市計画区域」と「都市計画区域外」とがあります。
都市計画区域の中には「市街化区域」と「市街化調整区域」があります。一般的に住宅を建てる事が出来る地域は市街化区域です。
しかし、市街化区域であっても家が建てられない土地があります。それは「工業専用地域」です。
主に工場を建てるための地域なので、一般の住宅などは建築できません。一つの知識として知っておいてください。
・接する道路の種類
道路には「公道」と「私道」があります。公道は国道、県道、市町村道といった行政が所有する道路を指します。
私道は一般の人が所有する敷地を通行用に利用している道路となります。
道路によって注意すべき点はありますが、私道は個人の所有ということもあり、詳細な調査をしなければなりません。
購入する前に確認することをお勧めいたします。
アドレスの三浦です。
今回は、郡山市で失敗しない土地探し5つの心得その3、「土地代以外の隠れた費用」についてご説明します。
土地を購入する際、土地代にのみ目が行きがちですが、土地購入では表示されている金額以外に多額の費用が発生するケースが往々にあります。
隠れた土地の特性により想定外の費用が発生してしまい資金計画が狂ってしまうことも、、、とくに次のような土地には注意が必要です。
・宅地でない
例えば地目が農地であれば、農地転用申請が必要となります。また、農作物の撤去費用、畑土などの処分費、埋め立てが必要なら盛土費用が発生します。
あわせて、地目変更登記の費用も必要になります。
・隣地や道路との高低差がある
隣地、道路との高低差があると1ｍを超える高低差の場合、擁壁（土留め）工事の費用が割高になる可能性があります。
事前に擁壁工事の工事費用の算出をするなど対策が必要になります。
・インフラ整備されていない
インフラとは道路や上下水道、電気、通信等の各設備のことをいいます。前面道路にこれらの設備が来ていないと新たに設備を引いてくる工事費が発生します。
例えば下水道が無い場合、浄化槽を設置すればいいと思いがちですが、長い目で見ると、定期清掃、点検などの維持費がかかってしまうといった注意点もあります。
・地盤が悪い
軟弱地盤ですと、地盤補強工事が発生します。地盤の強度によりますが、木造等重量の軽い建物なら費用は安く抑えられるかもしれません。
しかし、鉄骨造、鉄筋コンクリ－ト造といった重量のある構造ですと高額な費用になる可能性が高いです。
・各規制地域である
各県、各市町村により様々な規制があります。一般的に住宅を建てる場合、建築確認申請というものを行政に申請し許可を取り、工事に着手することが通例です。
この建築確認申請以外に各規制による申請業務が必要となる場合があります。申請費以外にも規制にかかわる付帯工事の発生、地域ごとの建築協定等、さらに費用が掛かることがあります。
アドレスの関根です。
今回は、郡山市で失敗しない土地探し5つの心得その2、「建ぺい率と容積率」についてご説明します。
売土地の情報をチラシやインターネットで閲覧すると色々な専門用語が出てくるかと思います。
今回はその中でも代表的な建ぺい率と容積率についてご説明いたします。
建ぺい率とは土地面積に対しての建築物が建てられる面積の割合を示します。
建ぺい率は郡山市であればどこでも同じ・・・というわけではなく、そこが主に商業用地として想定されている地区であるのか住宅地であるのかによって異なってきます。
例えば郡山駅前であれば建物同士がくっつきそうな間隔で建っておりますが、中央台や泉ヶ丘といった住宅地になるとお庭や駐車場があって隣のお家との間隔がゆったりしていると思います。
これは商業用地であれば建ぺい率は80％と高くなっていることが一般的で、住宅用地であればおおむね60％と規定されていることが多いためです。（地区ごとに異なりますのでご注意ください。）
また容積率とは土地面積に対しての建物の延床面積（建物の各階の床面積を合計した数値）の割合を示します。
2階建て以上の建物を建てる場合には非常に大切な数値です。これも郡山駅前であれば高い建物を建てることができる根拠になっています。
逆に住宅地を想定している地区では容積率が低くなり、高い建物の建築は制限されることになります。
お客様とお話をさせていただく中でご要望が多いものに「土地はやっぱり80坪は欲しいかな」というお声がございます。
土地を80坪とし、建ぺい率を60％、容積率を80％といたしますと、一階部分が48坪、二階も合わせると計算上64坪のお家を建築することが可能になります。
郡山市において一般的に家族4人がお住まいになるお家ですと一階二階あわせて30坪から35坪くらいが標準的かと思います。
（都心になると別ですが・・・）2階建て35坪のお家であれば土地は44坪あればまかなうことができます。
そう考えた場合余分な面積にもお金を支払ってしまうことになってしまうことも考えられます。（広い郡山市全体を一括りにはできませんのでご了承ください。）
大切なお金を有効に活用するためにもぜひ不動産用語を知っていただければと思います。
アドレスの関根です。
今回は、郡山市で失敗しない土地探し5つの心得その1、「資金計画」についてご説明します。
人生の中で一番高い買い物といわれる不動産。とくに土地を購入する前には資金計画をあらかじめ行うことがとても重要です。
「今のアパートの家賃より安く購入できますよ！」「頭金なしでも購入できます！」は古くからの営業マンのうたい文句です！（当社の営業マンも使いますが…）
不動産は世界に２つとして同じものがないように資金計画もお客様お一人おひとり異なってきます。
私達が常に念頭においていることは、「この土地をお客様が購入された場合、現在のお客様の課題が解決するかどうか？」です。
ですので、焦って土地をご購入されて逆にお客様の課題が増えてかつ複雑になってしまっては元も子もありません。
何よりお客様の課題で一番大きいのがお金に関することです。
「希望の土地さえ購入できればなんとかなるよ」とお考えの方もいらっしゃいますが、土地の購入には税金や登記費用など土地代金以外の出費があります。
また建物にも税金や登記費用さらに外構費用もかかります。またまた住宅ローンをご利用になる場合には金利もかかってまいります。
イエステーションではお客様お一人おひとりに沿った資金計画を無料で行わせていただいております。
「いくらくらいの土地であれば購入可能であるか」「無理のない毎月の返済はいくらなのか」「今購入するべきなのか、資金を貯めてからのほうがいいのか」
希望する土地やプランがまだ決まっていない場合でも、喜んで資金計画をご提案させていただきます！