こんにちは！いわきの不動産の事ならおまかせの、
イエステーションいわきです。
シリーズ最後の今回は消費税や仲介手数料以外の費用について確認してみましょう！
実際に売却する際にどんな費用としての税金や諸費用があるのでしょうか？
一例として次の費用が挙げられます。
<税金関係>
- 売却時に契約書へ貼付する印紙税 ※節約の方法もあります。
- 売却時に発生する譲渡所得としての所得税と住民税の納付
- 住宅ローン完済による抵当権抹消登記の登録免許税（印紙税）※抵当権設定がある場合
- 抵当権抹消登記申請を委託する場合の司法書士報酬 ※本人申請ならかかりません。
<諸費用>
- 住宅ローン繰り上げ手数料 ※住宅ローンがある場合。
- 買主への引渡し条件整備費用（現状有姿以外の整備費用）
- 不動産屋さんへの仲介手数料
- 耐震診断報告書作成費用
※新耐震基準以前の建物を売却する際に必要となる場合があります。
一覧としてまとめてみましたが、意外にも色々と費用が必要となってきそう。特に住宅ローンがある際にはローン完済に伴う引渡しに必要な手続きがありますから、その点が注意です。また、売却時に住宅ローンより少しでも高く売却しないと発生する諸費用への対応がうまくできずに赤字になることもあるようなので、少しでも高く売却することがコツです！
いかがだったでしょうか？意外にも売却に係る諸費用はあるようですね。
さて、今回で≪不動産売買にかかわる消費税とは！？≫のシリーズは終了です。次回からは、≪不動産売却に必要な書類あれこれ≫がはじまります。売却するにあたって必要な書類にはどんなことがあるか、次回も一緒に確認してみましょう！
私たちイエステーションいわきでは、お客様の大切な不動産の売却や不動産活用についてご希望やご不安へのサポートを迅速丁寧にさせていただいております。意外な出費にも備えが必要ですから、専任の担当者が詳しいご説明や不明な点など丁寧に承ります。是非、お電話やご来店などお気軽にご相談ください。スタッフ一同、心よりお待ちしております。
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さて今回は、解約の方法について確認しましょう！
不動産売買(売却)の申し込みをした後に解約をしたいときはどうしたらよいでしょうか？
この解約に関しては次の方法があります。
１．売主が宅建業者で契約を解除する場合⇒ ク－リングオフ制度を説明されたその日から８日間
- 代金を全部支払った場合や自宅、勤務先で申し込んだ場合、宅権業者の事務所の際は除く
- 解除の意思表示は指定の内容を記載した葉書でも可能。内容証明郵便で配達記録付が有効
２．手付放棄と倍返しによる解約⇒ 売主への解約手付放棄による、売主手付倍額返還による解約
※ 契約で決めた解約期日までしかこの方法はできません。それ以降は違約金(賠償)に移行します。
※ 売主、買主双方に履行の着手があった際は解約できません。
(例：買主の支払完了、売主の移転登記手続き申請など)
※ 手付け金の放棄による解除を申し入れている際に正当な理由なく解除拒絶は禁止されています。
３．住宅ローン利用特約などの条件解除⇒ 住宅ローン審査により融資が実現しないときの解約
※ 契約に条件を満たさなかったときは解除が可能とする特約条項がついている場合などは解除可能。
※ 買換え資金を購入資金に当てる場合、購入を先行させるときは買換特約をつけておくと良いです。
４．契約違反による解除⇒ 買主の代金支払い未完了や売主の引渡し義務の未完了による違反解除。
※ 解除前に催告として相手方に通知をする必要があります。
５．消費者契約法による契約の取消し⇒ 消費者契約違反による契約の解除。
※ 売主が業者と不確実又は断定的などで誤認若しくは困惑して契約した場合、契約取消しが可能。
６．瑕疵担保責任による解除
⇒ 売渡した不動産物件に隠れた瑕疵がある場合で契約目的が達成できないときは契約解除可能。
７．詐欺錯誤取消しによる解除
⇒ 買主が契約のときに買うつもりがなくて購入したなど錯誤があった際、
又は脅迫や詐欺による契約であった場合は契約を解除可能。
８．話し合い合意解除⇒ 契約の定めによらず、当事者同士で話し合いを行い契約を解除。
※ お互いに話し合いを行い、お互いの誠意ある合意に基づいてその条件などで契約を解除できる。
※ 合意解除の際はその解除条件などを後日のために書面にしておくことが大事です。
いかがだったでしょうか。不動産取引は高額でその取引も一つ一つの過程を経ながら進んでいきます。いったん契約が成立した以上その申し込み(効力)を一方的に否定することはできません。それはお互いの約束(契約)は守るものだからです。いったん申し込んだからこそ、その取引を止めることが本当に得なのかはよく考える必要がありますので冷静に判断しましょう。
不動産の売却やいわきの不動産での活用方法については「いわきの不動産の事ならおまかせ！のイエステーションいわき」で売却などのご相談に親切丁寧をモットーに承っております。専任の担当者が相談内容にしっかりと納得できるように丁寧にご対応をさせていただいております。是非、お電話やご来店などお気軽にご相談ください。スタッフ一同、心よりお待ちしております。
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前回は書類の取得方法で確認してみましたがいかがだったでしょうか。今回はよくある査定としての簡易査定の際に必要な書類としてどんなものがあるか、査定に必要な書類として整理してみましょう。
簡易査定に必要な書類は次の通りです！
≪それぞれに共通する書類≫
・本人確認書類
※身分証明書(運転免許証など)
※実印(市町村役場登録印)/印鑑証明書(3か月以内のもの)
※住民票(3か月以内のもの)
・登記済証・登記識別情報
・土地測量図・境界確認書
・固定資産税通知書・固定資産税評価証明書(最新のもの)
≪一戸建ての査定に必要な書類≫
・建築確認済証・検査済証
・建築設計図書
・工事記録書など
≪分譲マンションの査定に必要な書類≫
・マンション管理規約
・マンション使用細則
・マンション維持管理費明細
・耐震診断報告書
・アスベスト使用調査報告書
≪その他あるとよい書類≫
・購入時の契約書
・重要事項説明書
・購入時の説明資料(パンフレットや折り込み広告など)
・借入残高証明書
・地盤調査報告書
・住宅性能評価書
・既存住宅性能評価書
意外と売却に必要な書類よりは少なそうですね。でも具体的に売却予定額を見積もりする際はなるべく多くの分析資料があると査定上は精度の高い金額が出せます。実際に売却することになった際も大きく変わることもなくなるようです。
私たちイエステーションいわきでは、お客様の大切な不動産の売却や不動産活用についてご希望やご不安へのサポートを迅速丁寧にさせていただいております。査定についても気軽にお問い合わせください。必要により詳しいご説明も致します。またご不明な点なども丁寧に承ります。是非、お電話やご来店などお気軽にご相談ください。スタッフ一同、心よりお待ちしております。
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今回が不動産売却シリーズ最後となります。今までお付き合いいただきましてありがとうございます。このシリーズ最後として、不動産売却が決まり、その後の影響として国民健康保険料についてということで一緒に確認してみましょう！
先ず国民健康保険は聞いたことがあると思います。市町村が運営している医療保険制度のことです。その保険料は毎年前年の所得に応じて改定されています。その改定の際に参考にする所得額ですが、前年の不動産売却によって出た譲渡所得に基づいて保険料が決められたらどう思いますか？
この売却時に売却益が出なかったときはいいのですが、所得割という項目で運営市町村によっても違いはあるのですが、基準総所得額に約7％の割合がかけられてその金額が決められていきます。たまたま前年が2,500万円の譲渡所得が出たとして、その所得額全額からの計算で保険料が計算されたらと思うとどうでしょうか。
ただし、医療給付費分保険料上限額が54万円迄となっていますから、最高額でも54万円までです。それでもその一年だけのことなのに高額な保険料となったらと思うと大変ですよね。
そこでこの医療保険としての国民健康保険制度として、居住用の土地建物等にかかる長期・短期の譲渡所得としては、所得税計算において特別控除3,000万円があります。この国民健康保険料の計算でも、特別控除後の基準総所得が計算に使用されるようになります。ここは大きいところですね。
つまり、居住用ではありますがその不動産の売却によって出た譲渡益は3,000万円までは国民健康保険料の計算上でも譲渡所得無しとして扱われるのです。
しかし、注意としてはこの居住用ではなかった不動産の売却の際には、特別控除は利用できません。単純に取得費用などの諸経費を売却益から控除して出た額に対して保険料率がかけられますので、ここの部分は覚えておきたいところです。
このように税や保険の制度の仕組みの細かい点までは理解している方少ないと思います。
不動産専門家としてならそう言った疑問質問や問題に法的問題がないようにしながらも解説することができます。これからの不動産売買にはやはり専門家が係わるほうが円滑な取引とその後の生活の見通しがたつのではないでしょうか。
私たちイエステーションいわきでは、お客様の大切な不動産の売却や不動産活用についてご希望やご不安へのサポートを迅速丁寧にさせていただいております。専任の担当者がしっかりとご説明や不明な点など丁寧に承ります。是非、お電話やご来店などお気軽にご相談ください。スタッフ一同、心よりお待ちしております。
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今回のシリーズでは売却に係る書類や査定に必要な書類を見てきましたが、いかがだったでしょうか。シリーズ最後として、会社によっては必要となる書類が違ってくる場合があります。それはどういった書類なのでしょうか？
まず地元の不動産屋さんか、それとも大手の不動産屋さんかどうかによってちがってくると思います。なぜなら、売却予定の不動産をみている地域の不動産屋さんなら大まかなものは把握していますので、ことこまかに書類がなくても査定ができますし、まして売却に至っては特別な例を除いて必要最小限の書類で構わないと思います。しかもその不動産を販売したところならなおさらですね。
しかし、大手の不動産屋さんなら多くの資料から査定と売却契約仲介となりますので、まずは今までご説明した必要書類の他にも参考書類を必要とするでしょう。
このように考えるとやはり地元の不動産屋さんにその売却を依頼する利点はありますね。それ以外としては不動産屋さんの多くが加入している、不動産指定流通機構(通称 レインズ)の物件比較や、公益財団法人 不動産流通推進センターの不動産査定標準書にそっての査定となります。
つまりはあくまでの机上の査定のみなのか、ある程度の実態をもっての査定なのかの違いでの書類の違いとなってくるようです。
いかがでしたでしょうか。地元か大手かによってその違いはあるようです。地元ならではの事情を踏まえての査定とその売却にあたっての対応となるなら、身近な不動産屋さんが良いのではないでしょうか。
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今回のシリーズ最後として、違約金のまとめをしてみたいと思います。違約金についてですが、一般的に違約金と言っても2つに分かれます。今までの内容と近いのですが、契約の最初に支払う「手付金(解約手付)」と「契約が成り立たなくなった事(債務不履行)による損害賠償(違約金)」があります。今回はこの2つをそれぞれ見てみましょう！
1 手付金(解約手付け)
この意味ですが、契約の証として買い手より交付される手付金。この手付金をいついつまでになら、契約解除ができますよ。ただし、この手付金を放棄することになります。という意味です。つまりは期限が設定されていますが、契約解除を理由を問わずに解除できるのです。注意点としては、買い手は手付金そのものの放棄で構いませんが、売主側からの解除であれば、手付金の倍の金額を買い手に支払わなければなりません。
2 違約金
この意味としては、前にも上げました通りで、損害賠償の意味があります。その賠償額の範囲も売買代金の5～20％の中で決めます。違約金の相場としては大体20％程度が少なくありません。つまりは、解約手付けの履行期限を経過しての契約解除はこの違約金の扱いになってしまいます。余談ですが、違約金を20％以上に設定すると民法や消費者契約法の不当利得などの問題となってきますのでこの点も注意が必要です。
いかがでしたでしょうか。良く解除手付金と違約金の違いを「違約金」とまとめてしまっていることが多いようです。そして良く確認をしていただきたいことが、住宅ローン特則の適用で契約解除となった際に違約金はかからないことです。この点も良く理解しておくと契約の流れがスムーズになると思いますよ！
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今回で不動産の売買契約ってどういうもの？シリーズが最後です。次回からは不動産売買にかかわる消費税とは！？シリーズとなります。
それでは、契約書の書き方に行ってみましょう！
まず、契約書と聞くと何を思い浮かべますか？用紙に難しい言葉が並べられたものと思うかもしれません。今回このポイントを押さえていただくとこれからの契約書のイメージが変わると思います。
それは、「日付」と「約束事」、「約束者同士の署名」です。これは、後日に約束事を実現する際に間違いないようにすることと、間違いなく行ってもらうための記録です。ただ、一般的には契約の種類がわかる「題名」と「内容」、「署名・押印」とに分かれているのが多いです。
では、不動産を売却するときにはどんな契約書を作るといいのでしょうか。一つとしては、5W1Hを意識して書くと良いようです。具体的には、「私又はあなた（だれが）」・「あなた又は私（だれに）」・「売却不動産の種類と数量、住所など（なにを）」・「日付（いつまでに）」・「不動産屋さん又は自宅（どこで）」・「現金または不動産ローン（どのように）」・「一括又は分割ローン（どうする）」として、その契約の内容を決めます。これで、約束の内容のトラブルは起きにくくなります。あとで問題が起きないように作るのが約束の証の「契約書」なのです。
最後に契約書に書く内容にはあいまいな表現は使わないようにしましょう。ここはビシッと簡潔に内容がわかるように書くことがコツなのだと思います。
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前回までは売買契約書のそれぞれの項目を確認してみましたがどうでしたか？
今回はその各項目のところで確認しておきたい点を一つずつ注意点として確認しようと思います。
1.ご契約に想いは書かれていますか？
売却するにあたっての全体的な部分ですが、売り主の希望条件がちゃんと記載されているか。また、希望条件だけではなくて不都合な条件や無理な条件もないかも見ましょう。理由は明確になっていない条件も後々認識の違いから問題となることもあるので、売り買い双方の間でしっかりと認識確認が必要です。
2.売却物件の表示は正しいですか？
売却する物件の住所や土地面積、家屋の構造などの物件表示に間違いがないか。特に土地面積などは直接売却金額にかかわってきます。登記簿と現況面積の違いがないように注意が必要です。
3.売却金額と手付け金は納得できていますか?
売却に当たっての金額とその手付け金についてです。売却金額として双方の納得する金額がいつの時期に支払われるのか、手付けも解約手付けなのか違約手付けなのかその内容が大事。また、登記簿上の土地と実測の土地面積に差異があった際の精算方法も考えておくと安心です。
4.売却不動産の引渡しはいつでしょうか？
売却不動産の引渡しですが、入金と引渡しがいつになるのかは重要な点なので必ず確認しましょう。
5.権利関係は整理されていますか?
意外にも持ち家や土地を売ることが初めての方には分かりづらいところ。権利関係について、専門家の意見を基に確認するようにしましょう。
6.免責、その他として確認しておきたいことはありますか？
落雷による火災によっての建物の消失など天災による引渡しができない場合、当事者でどうするか。この場合は法律的に債務不履行(履行不能)なので、相手方に対しての責任を果たすことができなくなります。ただし、落雷などの天災で売主の責任にならないときは、その売却代金は請求することができる場合があるようです。
その他として、見えないところに問題があるとした場合、売主としてどこまで責任を終えるのかの合意は大事な点です。見えない瑕疵(キズ)については、半年以内か遅くても1年以内に確認するようにしてください。因みに宅地建物取引業法では、最低2年間の保証期間はありますので、1年以内との規定があればその規定は無効の可能性が高いです。
どちらにしても、専門家の意見を踏まえた対応をしたほうがよさそうですね。
以上が契約書の各項目のチェックポイントでした。こうしてみると不動産売買契約が信頼できるようにするためにも、キチンと合意の内容が契約書で反映されていることが大切です。その為にも不動産売却の専門家の意見を参考にしてみるとよいでしょう！
私たちイエステーションいわきでは、お客様の大切な不動産の売却や不動産活用についてご希望やご不安へのサポートを迅速丁寧にさせていただいております。専任の担当者が、詳しいご説明や不明な点など丁寧に承りますので、是非、お電話やご来店などお気軽にご相談ください。スタッフ一同、心よりお待ちしております。
東京電力福島第１原発事故の収束拠点として使用され、休業中のサッカー施設Ｊヴィレッジは７月２８日、一部施設の利用を再開する。新たに整備される新宿泊棟を含む客室数は２００室・最大４７０人収容で、レストランもオープン。天然芝５面・人工芝１・５面が利用できる。予約は４月１日から受け付ける。
いわき市中心部から北に約２０キロ。隣接する広野町と楢葉町にまたがる約４９㌶の敷地に東京電力が事業費１３０億円で１９９７年７月、地元貢献策として日本初のサッカートレーニング施設として開設した。
日本初となる、ピッチ１面が入る全天候型練習場、スタジアムや残りのピッチ３面などは２０１９年４月に全面再開する予定。
事故前までは年間約５０万人、累計約６８０万人が来場した。０２年日韓ワールドカップではアルゼンチン代表がキャンプ地として利用。０６年４月、同施設を拠点とするサッカーエリート教育施設ＪＦＡアカデミー福島が開校し、男女ともに代表クラスの選手を輩出している。同年５月にはジーコジャパンがドイツワールドカップの直前合宿を行い６万人以上が来場した。
原発事故後、ピッチは作業員の駐車場として利用され、スタジアムには東京電力の単身寮が建つなど、１７年３月まで事故の収束拠点としての役割を担った。翌月から芝の張り替え作業や、ピッチ１面が入る日本初の全天候型練習場の建設など、再開へ向けた整備が始まった。
２０２０年東京五輪では、サッカー男女日本代表の事前合宿地となる予定。観光誘客を目的に、施設の最寄りに新駅を建設する計画も進められている。
７月２８日の一部再開が発表されたＪヴィレッジ
空き家問題について考える、第１回いわき空き家バンクセミナーが１０日、いわき芸術文化交流館アリオスで開かれ、市民が空き家対策の必要性を考えた。
空き家の利活用に向け行政と連携した取り組みを進めるため、９月に設立した特定非営利活動法人（ＮＰＯ法人）いわき住まい情報センターの主催。
同ＮＰＯ法人の佐藤光代理事長が「まちづくりに大きな影響を与える空き家問題は、個人ではなく都市としての課題。活力あるいわきの再生を目指し活動していきたい」とあいさつした。
「地方の戸建空き家を生む背景と不動産流通市場の課題」と題して講演した、リクルート住まい研究所の宗健所長は「地方では新築との価格差が小さいために中古が残る」と指摘。「空き家の減少を目的とするのではなく、良い街づくりを進めた結果、空き家が減っていくようにするべき」とした。
また、空き家調査の方法が目視であることを疑問視し「空き家の実態を把握し、効率的に対策を進めることが大切」とした。
ほかに落語家の立川志獅丸さんが長屋の空き家を題材にした落語「お化け長屋」、講談師の神田織音さんが認知症の老姉妹が身を守るすべを描いた講談「成年後見制度」を披露した。
空き家問題について講演する宗さん
「いわき市の魚・めひかり」が旬の季節を迎えた。全国的には１・２月が最盛期とされるが、県沖では３・４月が旬。東京電力福島第１原発事故の影響で県沿岸・沖での本格操業は自粛されているが、２０１２年６月に始まった試験操業では魚種や海域を拡大しており、現在は週に３・４回、操業。いわき産メヒカリを食べる機会も増えそうだ。
市によると、市の魚は市制施行３５周年を記念し、水産物のイメージアップと消費拡大を図るために０１年１０月に制定。市民アンケートでサンマやヤナギガレイなど１０魚種のうち最多得票数を獲得して選ばれた。
深海魚で目が非常に大きく青緑色に輝くことから、通称「目光＝めひかり」と呼ばれる。市のイメージキャラクターはメピカリ。いわき沖の「めひかり」は特に脂が乗って美味とされる。市の特産品でもあり、干物や揚げ物、刺し身などで食されている。
市の魚選定を受けて研究を委託された水族館アクアマリンふくしまは０２年から、本格的に飼育を開始した。地元漁業者らの協力により底曳き網漁で捕れた、状態の良いメヒカリを入手。水槽では約半年間はエサを受け付けなかったがその後、３日に１回ほどオキアミなどを食べるようになった。
これまでの飼育の世界最長記録は０４年から１２年までの約８年間。この個体は１１年の東日本大震災時ではマリンピア日本海（新潟市）に一時避難し、多くの飼育員らの協力で生き延びた。
現在、水槽内には０８年、０９年ごろから飼育している個体もおり、世界最長記録を更新している可能性があるという。「栄養状態が悪いため頭と目だけが大きくなっている」（飼育員）ことが特徴で、水槽内で見分けることができそう。
同館によると、メヒカリは関東以西ではアオメエソ、千葉県銚子以北ではマルアオメエソの地方名。２種にＤＮＡの差異はないが、エサの違いによる地理的変異がみられる。いわき・静岡・宮崎産で比較すると漁獲地が南ほど、目が大きいという。いわき産は脂肪やアミノ酸などうま味成分が多いそうだ。
アクアマリンふくしまで飼育しているメヒカリ
県内有数の観光スポットとして知られる、小名浜港１・２号埠頭間の親水エリア「アクアマリンパーク」にある市観光物産センターいわき・ら・ら・ミュウは、国内のみならず海外からも多くの観光客が訪れるいわきを代表する名所だ。
１９９７年７月２５日にオープンし、２０１７年で２０周年を迎えた。魚と海のフードテーマパークをコンセプトに、第三セクターの(株)いわき市観光物産センターが運営。
施設名は、キラキラ光り輝くいわきの青い海や、軽やかで爽やかないわきをイメージした「いわき・ら・ら」と、市の鳥カモメの愛称を合わせて名付けたという。
東日本大震災では高さ２メートルを超える津波が１階部分に浸水し甚大な被害を受けたが、復旧・改装工事が進み約８カ月後に再開した。
海岸地区が約４５センチ地盤沈下したため、大型台風や高潮対策として建物ガラス面外側に高さ７５センチの防護壁を設置した。
鮮魚店が並ぶ１階北側の軒先には風雨に影響することなく買い物ができる大型アーケードを設置。
店員の威勢のよい掛け声が響き渡る店内で、１年を通じて新鮮な魚介類を手に入れることができる。
同南側には東北最大級の屋内遊び場「わんぱくひろばみゅうみゅう」を新設。
広さは約５１０平方メートルあり、飛び跳ねて遊ぶ全長１３メートルのエアトラックや、回転する高さ１メートル５０センチほどのサイバーホイールなどの巨大遊具が人気を集めている。
特に原発事故直後は、屋外での遊びを心配する家族連れらに喜ばれた。
訪日した外国人観光客向けとして施設内に、東北地方では数少ない免税の専用カウンターを設置。
免税手続きを一括で受け付け・対応する。多言語のガイドマップを設置しているほか、ホームページも多言語で対応している。
