土地を購入し、いざ建物を建てようとしたら土地が軟弱であることがわかった場合に、売主に責任を問えるかを解説します。
売主に責任を問う理由
購入した土地が軟弱であった場合に地盤改良費用をどちらが負担するかについて明確な基準、規定はありません。個人対個人の売買と不動産会社と一般の方との売買とでは、売主の地盤に対しての知識や補償能力も違いますから、責任の軽重も異なります。買主負担とするものや売主負担とする事例もあり、ケースバイケースであるのが実情です。
ここで売主に責任を問うには以下のような理由が必要です。
1. 契約不適合責任（旧瑕疵担保責任）
2. 債務不履行責任
3. 不法行為責任
契約不適合責任とは耳慣れない言葉ですが、以前瑕疵担保責任と言われていたものが、民法が改正されて契約不適合責任となったものです。瑕疵担保責任から契約不適合責任になり、以下の３点が変わりました。
1. 瑕疵担保責任は目的物が特定物であるときでしたが、改正後は特定物か不特定物かは問題にならず、引き渡された目的物が「契約の内容に沿っているか」が問われることになりました。（不特定物の場合は債務不履行の問題）
2. 瑕疵担保責任では、瑕疵の有無が問題でしたが、改正後は「締結した契約の内容にあっているか」が問題になります。
3. 瑕疵担保責任では、「隠れた瑕疵」であり「買主が善意」であることが要件となっていましたが、改正後は削除され要件ではなくなっています。
以上のことから、後日のトラブルを避けるためには
● 責任の所在を契約書に明示すること
● 土地購入の目的が建物を建てることであることを明示することが大切になります。
売主が、土地が軟弱であることを知っていながら告知していない場合には、明確に売主の責任になります。
住宅の品質確保の促進等に関する法律
住宅の品質確保の促進等に関する法律では、地盤の強度・耐力は、基本構造部分に指定されておらず、この法律が直接規定するものではありません。しかし、地盤の強度・耐力は、基礎や建築物を支えるものですから、事実上、地盤調査の上で必要な改良工事を行うことが期待されていることの根拠となります。
名古屋高裁平成22年１月20日判決の紹介
「瑕疵担保責任」のときの判決ですが、興味深いので紹介します。
この事例では、売主は「造成地のため地盤調査後、地盤改良が必要となる場合があります。」と記載があるパンフレットを買主に渡していました。一審では買主が敗訴したのですが、高裁判決で覆り買主が勝訴、売主の責任が認められたものです。
判決理由として、
1. 地盤が軟弱であることを瑕疵として認定
2. パンフレットへの記載は瑕疵を明示するものではなく、買主に過失は認められない
として、売主に責任があると判示したものです。
瑕疵担保責任の問題ですから、「隠れた瑕疵」の有無「買主の過失」が問題とされていますが、契約不適合責任となった現在では、より売主が責任を問われる可能性が高くなっています。今回の判決で「本件土地は地盤改良工事を必要とする。」と明示することが必要だとしていることに注目が必要です。
軟弱な地盤と調査・改良方法
一般的には、地盤調査は建物の建築プランができあがってから行なわれます。建築プランができなければ、必要となる土地の強度を判断できませんし、必要な強化ポイントもわからないからです。地盤調査と改良工事の方法についても解説します。なお、費用は20坪程度の一応の目安として示すものであり、実際には土地の広さや建築プランなどにより異なりますから注意してください。
軟弱地盤の定義
軟弱な地盤かどうかについて、次のような判断基準があります。
1. 過去に発生した地震の頻度、規模や程度
2. 法令上要求される地質や強度
一般的には震度５程度の地震に耐えられるかが判断基準とされます。
地盤調査の方法
地盤調査には次のような方法があります。
1. スウェーデン式サウンディング試験
2. ボーリング試験
3. 表面波探査法
1.スウェーデン式サウンディング試験（SS試験）
一戸建てを建てる前に行なわれることが多い地盤調査の方法です。ロッドの先端にスクリューポイントを付けて掘り下げスクリューポイントの深さによって地盤の状態を確認します。地下10メートルまで調査でき、費用は５万円〜６万円程度です。建物が既にある場合でも調査が可能です。
2.ボーリング試験
高層マンションなどの建築前に行なわれることが多い方法です。ボーリングマシンで地下10メートル以上掘り進めて、地盤の強度や組成を調査します。最も正確に地盤を調査できますが、広い土地でなければボーリングマシンを使えません。費用は25万円程度です。
3.表面波探査法
地面に振動を与え、地面の揺れを測定して地盤強度を調査する方法です。直接土地に穴を開ける必要がありませんから、遺跡調査などに利用されます。
土地の改良工事の内容
地盤改良工事には次の方法があります。
1. 表層改良工法
2. 柱状改良工法
3. 鋼管杭工法
1.表層改良工法
小規模な地盤改良でされる工法で、深さ2メートル以内で土と強化剤を混ぜて地盤を強化します。
2.柱状改良工法
表層改良工法では強度が足りないときに行なわれ、マンション建築の際にも行なわれます。コンクリートの柱を数本打って地盤を強化します。
3.鋼管杭工法
柱状改良工法と異なる点はコンクリートではなく鋼管をくい打ちします。大型マンションや商業施設の建築の際に行なわれています。
地盤改良費用は、行なう広さや求める強度によって変わってきます。柱状改良工法や鋼管杭工法では打ち込む柱の本数によって変わります。
一応の目安としては表層改良工法では50万円、柱状改良工法では８０万円、鋼管杭工法では150万円程度となります。
