お客様の背景
売主様
氏名：N様（50代）
ご職業：福祉関係
お住いの地域：茨城県北茨城市
ご相談地域：茨城県北茨城市
問い合わせ方法：折込チラシ
買主様
氏名：T様（40代）
ご職業：無職
お住いの地域：茨城県北茨城市
ご相談地域：茨城県北茨城市～高萩市
問い合わせ方法：インターネット
ご相談内容
売主様
現在お住まいの持ち家を離れ 、実家に戻ることになった一人暮らしの女性からのご相談です。2 0 2 2年2月までにはご成約させたいとのご希望がございました。物件は、猫と一緒に７年ほど住んでいる一戸建のお家です。
買主様
元々物件購入を考えていた方で、「ネットに掲載されていた不動産の価格と状態があまりにも良すぎるが、どういうことなのか？内覧して良ければ購入したい」というお問い合わせをいただきました。
ご提案した解決策
売主様
近隣の新築建売が出ていたので、そちらとの比較で価格を提示しました。売主様へのご提案は机上査定価格でいうと新築建売と同価格帯になりましたが、同価格にすると新築建売をご希望される方が多いという話をし、お手元にいくら残されたいかのご希望を伺いました。次にお住い予定の地域が日立市であるため、空き家の管理が大変ということもあり、2月までの成約、引っ越しを考えられていて期日が迫っている状況。時期が第一優先だったのでご希望の手取額に少しプラスになるくらいの価格で提案をし、ご納得いただけました。
提示した価格と新築建売の価格で300～400万円ほどの差額があったので「興味を持つお客様はいらっしゃると思います」と説明し、価格が決まりました。成約としては約３か月かかりましたが、売主様からは期日までに決まって安心したというお言葉をいただきました。
買主様
心配されていたのが、物件の状態が良いのに価格が比較的安いので心理的瑕疵があるのではないかということです。物件状況報告書を開示し、価格が安い理由は売主様のご都合であると説明させていただきました。買主様は内覧し、駐車場がない、海が近いので津波被害の可能性があるなどのデメリットもありましたが、物件をとても気に入られていたご様子でした。しかし、最後の踏ん切りがつかないようでしたが、９か月間同じような物件がなく現状も出ていないとお話をし、最終的にはご納得いただきました。買主様からは、「良い契約ができた」とご連絡をいただいております。
担当営業より
イエステーション郡山富田店
川田 怜
私は勤めてまだ3年目ですが、資料など視覚的なデータを提示し、お客様自身の目
で見て信用していただけるよう心がけています。また、お客様の不安に寄り添わせて
いただき、お客様のわからないことは足を使うなど若さを活かし、精一杯取り組ませ
ていただきたいと思っています。私の上司や不動産に長く携わっている経験者に協
力を得ながら、お客様の問題解決・安心した取引を目指します。
賃貸物件が相続税対策になる理由
賃貸物件は相続税対策になると言われていますが、どうして相続税対策になるのか、その理由と賃貸物件のメリット、デメリットを解説します。
賃貸物件が相続税対策になる3つの理由
賃貸物件が相続税対策に有効な理由は以下の3つの理由です。
1. 不動産の相続税評価額は時価よりも低いから
2. 賃貸物件は割引評価されるから
3. 借入金は相続債務となるから
1.不動産の相続税評価額は時価よりも低いから
土地は時価ではなく、路線価で評価
土地の相続税評価額は売買される時価ではなく、税務署が定めた路線価（又は倍率方式）によって求める価格によります。路線価とは、相続税や贈与税額を求める基準にするために毎年7月ごろ国税庁が公表している基準値です。公示地価の8割程度とされることが多いため、仮に1億円の現金を相続すれば1億円に対して相続税が課税されますが、1億円で土地を購入すれば8割の8,000万円に対して相続税が課税されることになります。また小規模宅地の場合には特例があり、要件を満たせば最大で50％〜80％評価額を減らすことができます。
建物は固定資産税評価額
建物の相続税評価額は建物固定資産税評価額を基準値として計算します。建物の固定資産税評価額は建築費の6割程度だとされています。
このように、現金から不動産に資産を変更することで、相続税評価額が下がることによって節税になるのです。
2.賃貸物件は割引評価されるから
賃貸物件の土地や建物は、貸し付けていることによって所有者が自由に利用できないことから、減額計算されます。
● 土地の場合の控除額は次のようにして計算をします。
（借地権割合×借家権割合×賃貸割合）
借地権割合は路線価額と一緒に国税庁が定めている減額割合で30％〜90％減額されます。
借家権割合は全国一律で30％とされています。
賃貸割合は実際に賃貸している割合のことをいい、満室の場合100％となります。
● 建物の場合は次のようになります。
（建物評価額×借家権価格×賃貸割合）
以上のように賃貸物件では、賃貸されていないものと比べて減額措置がされているため、相続税評価額を下げることができます。
3.借入金は相続債務となるから
賃貸物件とするために借り入れをして不動産を購入した場合には、その借入金は相続債務となり相続財産から控除されます。
ただし借り入れをする額と不動産の価値との関係では事情が異なりますから注意しましょう。
例えば次のような事例を想定します。
現金：1億円
不動産売買価格：7,000万円
不動産評価額：5,000万円
借入金：7,000万円
この場合
1億円＋5,000万円－7,000万円＝8,000万円となります。
ところが、借り入れをしていない場合には、
1億円－7,000万円＋5,000万円＝8,000万円となり、結果として残る財産価値は同一になります。
単純に借入額が相続債務となるからではなく、賃貸収入や不動産の流通性など他の要素も考慮しながら慎重に判断する必要があります。
不動産賃貸のメリットとデメリット
賃貸物件を所有することには、相続税対策になるメリットの他にもメリットやデメリットがありますから、整理しておきましょう。
メリット
1. 遺産額が減る
2. 収益が得られる可能性がある
3. 相続税以外の税金対策にもなる
1.遺産額が減る
これまで解説したように相続税の評価額が減少するため遺産の総額を減らすことができます。賃貸物件にするために土地を購入すれば土地の購入費用が必要となり、建物を建てれば建築費が必要なりますから、その分現金資産が減少します。そのため相続資産の減少につながります。
2.収益が得られる可能性がある
賃貸物件であることから長期的な安定収入が見込まれます。
3.相続税以外の税金対策にもなる
賃貸物件の建物は減価償却できますから経費となります。万一賃貸経営が赤字になった場合にはその他の給料収入などと通算し所得税や住民税の軽減ができます。
不動産には所有しているだけで固定資産税が課税されますが、建物が建っている土地は固定資産税が6分の1、都市計画税は3分の1に軽減されます。建物にも固定資産税が課税されますが、3年間固定資産税と都市計画税が50％減額されます。さらに中高層耐火建築物の場合は5年間に延長されます。
デメリット
1. 管理コストが必要
2. 損失がでるおそれがある
3. 処分しにくくなる
1.管理コストが必要
建物は経年で劣化しますから賃貸物件の修繕やリフォーム費用が必要になるほか、賃貸管理を不動産会社に依頼すれば管理費がかかります。手入れがされていない賃貸物件では入居者が集まらず賃貸することが難しくなりますから、日常の維持管理にも費用と手間がかかります。
2.損失がでるおそれがある
賃貸物件は常に満室とは限りません。空き室がでればその分マイナスとなり、アパートローンなどの借入金があれば返済が負担になるおそれがあります。
3.処分しにくくなる
賃貸中の物件は投資物件となりますから、買い手市場が限られます。また賃貸物件を返してもらって売却しようとしても、賃貸契約を解除するには賃借人の同意が必要となり明け渡してもらうのは難しいのが実情です。
京都の天橋立、広島の宮島と並んで日本三景と称される松島は、雄大な水平線と美しい島々を望む景勝地として毎年多くの観光客が訪れています。
大小260の島々と青い海が織りなす松島湾の絶景は、江戸時代初期、日本三景のひとつと呼ばれるようになったといわれています。
かの松尾芭蕉がそのあまりの美しさに驚嘆し句作をあきらめたような美景を眺めるスポットがたくさんあるのも、松島が観光地として多くの人を集める理由の一つです。
ここでしか見られない景色を見ながら、遠い過去に同じ景色を見た人がたくさんいることに思いを馳せる…松島は、そんな旅情を感じられる場所です。
松島湾のとくに有名なビューポイントには、松島四大観（大高森・富山・多聞山・扇谷）」と呼ばれる場所があります。松島四大観は、江戸時代の儒学者・船山萬年が「東に大高森の壮観、西に扇谷の幽観、南に多聞山の偉観、北に富山の麗観」とたたえたことがはじまりとされています。
個人的には大高森がおすすめです。大高森は松島湾に突出する宮戸島の中央に位置する標高約106mの低山です。山頂の展望台からは奥松島の海岸美を一望することができます。南方には、遠くに蔵王連峰も見え、まさに別名の「壮観」にふさわしいスポットです。特に山桜が満開になる春は色鮮やかになり、よりいっそう美しい景色を楽しむことができます。
仙台から車で50分、電車で30分ほどの距離なので、宮城への旅行の際はぜひ立ち寄っていただきたいスポットです。
【公式】日本三景松島―松島観光協会
https://www.matsushima-kanko.com/
▼JR松島海岸駅
お客様の背景
売主様
氏名：E様（70代）
ご職業：無職
お住いの地域：千葉県佐倉市
ご相談地域：福島県田村郡三春町
問い合わせ方法：お電話
買主様
氏名：O様（50代）
ご職業：会社員
お住いの地域：福島県郡山市
ご相談地域：福島県郡山市近辺
問い合わせ方法：インターネット
ご相談内容
売主様
千葉県在住ですが、実家が三春町にある方でした。ご高齢でまた遠方であることから、実家の維持管理ができなくなってしまったという背景がありました。なるべく早期の手離れをご要望でしたが、物件の動きが鈍いという地域の特性を懸念。そこで、売れるか売れないかの判断も含め、相談という形でお問い合わせいただきました。
買主様
売主様とちょうど同時期にお問い合わせいただきました。郡山の賃貸住宅にお住まいの方で、郡山より静かな地域で第２の人生をスタートしたいというご要望をお持ちでした。予算を踏まえ、当該地域での住宅購入が可能かどうかをご相談いただくところから始まりました。
ご提案した解決策
売主様
当初、「なるべく早期の手離れ」というご希望に沿って、当社での買取をご提案しておりました。しかし、タイミングよく買主様よりお問い合わせが入ったため、約１週間で成約に至ることができました。売主様からは、「築年数や時期から半分諦めていましたが、売ることができてとても嬉しい」というお言葉をいただきました。売主様のご年齢やご要望を考慮し、迅速な対応ができたと思います。
買主様
「郡山より静かな地域に、なるべく早く移住したい」というご要望に最も寄り添ったご提案として、この物件を紹介することになりました。お問い合わせいただいた当日に買取を決断されました。ヒアリングを徹底したことで最善の解決策をご提案し、買主様の即断即決に繫がったのだと思います。
担当営業より
イエステーションいわき泉店
根本 友太
売却・購入をご希望することになった背景を、できるだけ詳細に知ることを心がけています。そのため、常に大事にしているのが、お客様のお話を深掘りし、ご要望の深部を把握すること。お客様が本当に求めているのは、その深部にあると思っています。売却や買取には様々な背景がありますが、私達は親身になってお客様一人ひとりに寄り添います。ご不明点やご相談がありましたら、イエステーションにすぐに連絡してください！必ず、最善の解決方法をご提案させていただきます。
お客様の背景
売主様
氏名：Ｓ様（60代ご夫婦）
ご職業：看護師
お住いの地域：宮城県仙台市
ご相談地域：宮城県名取市
問い合わせ方法：ダイレクトメール
買主様
氏名：Ｔ様（30代）
ご職業：会社員
お住いの地域：宮城県名取市
ご相談地域：宮城県名取市
問い合わせ方法：スーモ（WEBサイト）
ご相談内容
売主様
もともとご夫婦で新築を建てるために購入された土地でした。趣味のガーデニングができるよう大変広い土地で、眺めも良いところです。しかし仕事が忙しくなり10年ほど空き地のままになっていました。いよいよ新築を建てようという話になったときにご主人様が亡くなられ、売却のご相談をいただきました。
買主様
趣味のガーデニングをしたいため、広い土地を探されていました。また、地震の多い昨今の状況を踏まえ、ご家族のためにも地盤のしっかりした土地を探しており、建物自体はログハウス調のものを希望されていました。
ご提案した解決策
売主様
ご自宅を建てる予定だったため地盤の補強をされており、その経費が500～600万円かかっていたため、相場よりも高い金額での売却を希望されていました。また、大変思い入れのある土地なので、大切に住んでほしいという思いをお持ちでした。
そこで買主様の趣味やご家族への思いなどをお話したところ、こちらの土地を選ばれた動機に大変共感していただきました。ご満足して売却していただき、娘様の土地購入のご紹介もしていただきました。
買主様
当初は大幅な値引きを希望されていました。そこで、銀行の金利を下げて貸し出せるよう動き、月々の返済額などの資金計画を、時間をかけて考えました。結果、全体の予算は上がったものの、当初考えられていた月々の返済額とほぼ同じ額に収まりました。
また買主様は売主様のご事情に感銘を受けられ、ご親戚に声をかけるなどしてご予算を上げ、最終的に満額で購入していただきました。高かったものの満足した買い物ができたという声をいただきました。
担当営業より
イエステーション桜ヶ丘店
大森 弘樹
不動産の売却には、売主様の様々な想いがあるかと思います。そのため、まずは売却理由の深掘りを大切にしています。新しい住み替え先を探すために早く売りたいのか、急いではおらずゆっくり時間をかけて高く売りたいのか、売却理由によって提案内容や売出し価格も変わってまいります。購入も同じように様々な理由があります。商売というよりも、皆様の“想い”を大切に対応してまいります。
平屋と2階建どちらを選ぶ？
平屋のメリット・デメリット
かつては、売りにくいと言われていた平屋建て住宅ですが、住宅市場の変化や暮らし方の変化など社会情勢も変わり、平屋建ての価値が見直されています。今回はそのような平屋建て住宅を2階建住宅と比較しながら解説します。
平屋のメリット・デメリット
平屋建てと2階建住宅とを比較して、次のようなメリット・デメリットがあります。
メリット
● バリアフリーが可能
● 階段がないので足腰に負担が少ない
● 階段がないので有効に使える面積が広い
● 家族とのコミュニケーションがとりやすくなる
● メンテナンス費用を安く抑えることができる
● 構造的に安定する
● 火災などの緊急時に逃げ出しやすい
● 平面なので掃除などの家事が楽にできる
デメリット
● 同じ面積の建物だと2階建よりも建築費が高くなる
● 同じ面積の建物だと2階建よりも広い土地が必要
● 同じ面積の建物だと2階建よりも固定資産税が高くなる
● 水害の被害を受けやすい
● 道路など外部から見られやすい
平屋建て住宅のメリット・デメリットは、平屋建てと2階建の次のような特長の違いからきています。なお、高い・安いは、比較部分以外は全く同じ条件と仮定してのものです。
| 平屋 | 2階建 | |
| 購入（新築）費用 | 高い | 安い |
| 土地の広さ | 広い | 狭い |
| 家族間の付き合い方 | コミュニケ―ションをとりやすい | プライバシーを保ちやすい |
| 安全対策 | バリアフリー | 階段が不安 |
| メンテナンス | 安い | 高い |
| 固定資産税 | 高い | 安い |
| 防災 | 台風や地震に強い | 水害に強い（2階以上） |
| 防犯 | 外と同じ目線の高さ | 2階以上は覗かれにくい |
平屋建ての方が購入費や建築費が高くなる理由
同じ面積だと平屋建ての方が2階建の建物よりも購入費用や建築費が高くなると言われています。それは次の理由からです。
1. 工事費用が高くなる
2. 広い土地が必要
1.工事費用が高くなる
同じ床面積の建物だと平屋の方が1階の土台部分が広いために、基礎工事（建物の土台の工事）や屋根の面積が広くなるためです。
2.広い土地が必要
建物を建てるときには建ぺい率と容積率による建築制限があります。例えば100㎡の総床面積の建物を建てる場合に建ぺい率が50％の地域であるとすれば次のような違いがあります。
● 平 屋 100㎡÷50％＝200㎡
● 2階建（１・2階同型） 50㎡÷50％＝100㎡
このように同じ面積の建物の場合建ぺい率50％であれば倍の広さの土地が必要になります。
＊建ぺい率とは、敷地面積に対する建築面積（概ね１階の床面積）の割合のことを言います。
入居後にかかる固定資産税やメンテナンス費用
入居後にかかる費用は平屋建てと2階建とでは、平屋建ての方が固定資産税は高くなる一方で、メンテナンス費用は平屋建ての方が安くなります。
平屋建ての方が固定資産税は高くなる
平屋建ての方が基礎や屋根の面積が広くなりますから、新築工事費が高くなると説明しましたが、この建築費は固定資産税評価額に影響します。それは、建物の固定資産税評価額は再建築費がいくらかかるかで、建物の評価額を計算しているためです。一般に固定資産税評価額は建築費の６割程度と言われています。つまり、建築費が平屋建ての方が高いので、固定資産税も平屋建ての方が高くなるのです。
また、建ぺい率の関係で平屋建ての方が広い土地が必要になりますから、土地の固定資産税も土地が広い分だけ高くなります。なお不動産取得税も固定資産税評価額が基準になりますが、住宅用の建物の場合には、不動産取得税を計算する際の控除額が大きいため非課税になる可能性があります。
メンテナンス費用は平屋建ての方が安く済みます
外壁の再塗装などを行なう場合に、2階建の建物の場合はメンテナンス作業のために足場を組む必要があります。足場を組む費用の分だけ2階建の方が、メンテナンス費用が高くなります。
間取り
平屋建てだと2階の重さがありませんから支える力が2階建ほど強い必要がないため、壁や窓を大きくとることができます。そのため開口部が大きな空間を作りやすく、風通しがよい間取りを作れることがメリットです。開放された間取りだと幼い子どもの様子がわかりやすいので安心できますが、子どもが成長してくるにしたがって個室をほしがるようになると、メリットがデメリットに逆転してしまうことになります。
2階建であればキッチンやトイレを1階と2階に設置すればお互いの生活に干渉することなく同居できますから2世帯住宅としても活用できます。逆に、家族同士でコミュニケーションをとりあいたい場合には平屋建ての方がむいています。
防災
建物が高くなるほど揺れや風の影響を受けやすくなりますから、平屋建ての方が地震や台風に強くなります。しかし逆に床上浸水すると平屋建てだと生活スペースがなくなりますが、2階建以上だと生活スペースは確保できるなど災害の種類によってそれぞれの建て方によって有利な面と不利な面とがあります。
ライフスタイルで選ぶ
以上のように平屋建てと2階建のそれぞれにメリットがありデメリットがあります。またライフスタイルの違いによって、例えばコミュニケーションがとりやすいことについても、メリットと考える方がいればデメリットととらえる方がいます。自分たちは、家族は、どのように暮らしていきたいのか、大切にしたいものは何かを相談しながら、ライフスタイルにあった建て方を選択してください。