マンション売却時の管理費等の精算
マンションを所有していると「管理費」や「修繕積立金」を月々支払います。
所有期間が長くなると相当多額の管理費・修繕積立金を支払ったことになりますが、売却する時には返ってくるのか気になるところです。
この記事では、マンション売却時に支払った管理費や修繕積立金が返ってくるのか、マンション売却時に精算されるお金はどのようなものがあるのかに
ついて解説します。
支払済みの管理費・修繕積立金は戻ってこない
既に支払った管理費や修繕積立金は返ってきません。
ただし、管理費・修繕積立金は先払いがほとんどですから、引渡し後の支払い分は買主との間で精算されます。
支払い済みの管理費・修繕積立金は総合財産
マンション購入時にマンションの管理規約が手渡されているので、お手元の管理規約を確認しましょう。
管理規約には管理組合に支払った管理費・修繕積立金を「返還しない。」とされているはずです。
もし、規約に明記されていなくても同様ですが、支払われた管理費・修繕積立金は「組合財産」になるので返金されません。
マンションの管理費・修繕積立金は管理組合の安定した運営を維持するために欠かせない重要な財産です。
この重要な財産を所有者が売却する度に個別に精算することは管理組合の財務経理が煩雑になるだけでなく安定した組合の運営を阻害することになるからです。
また、管理組合は多くのマンション所有者が共同してマンションを管理維持していく目的をもつ団体なので所有者が支払った管理費・修繕積立金は「団体財産」であり「目的財産」だといえます。
このため管理組合が解散されない限りは支払われた管理費・修繕積立金について所有者（組合員）が個別に返還請求権や持分債権を有していないことになります。
管理費の使途
管理費は次のような日常的にマンションを維持・管理する費用にあてられます。
● 共用部分の清掃費用・電気代
● 植栽の手入れ費用
● 警備システムなどの付帯設備の費用
● 管理人の人件費
● 管理組合の運営費用
修繕積立金の使途
修繕積立金は定期的なメンテナンスや小規模修繕、マンションの大がかりなメンテナンスである「大規模修繕工事」などのために積み立てるお金です。
大規模修繕は外壁の塗装、防水工事など建物の劣化部分の修復やエレベーターなどの設備交換をして、建物全体の景観や安全性の維持管理のために行わ
れています。
精算される管理費・修繕積立金は
既に支払われた管理費や修繕積立金は返金されませんが、売却した後までマンションの経費を負担する必要はないことから、引渡し後の管理費・修繕積
立金は買主との間で精算することになります。
月の途中で決済・引渡しがされることから決済・引渡しの前日までは売主が負担して、引渡し当時以降は買主が負担するように日割計算で精算するのが
一般的です。
引渡し後の管理費・修繕積立金は清算される
マンションの管理費や修繕積立金の多くは先払いとして翌月分を毎月支払うこととされています。
例えば、管理費・修繕積立金が月単位の計算である場合には次のように精算します。
4月10日に引渡しの場合
管理費・修繕積立金の合計額3万円
売主が負担する金額＝3万円×9/30（日）＝9,000円
買主が負担する金額＝3万円×21/30（日）＝21,000円
口座引き落としの場合は引落日に注意
管理費・修繕積立金の支払いを口座引落にしている場合はいつまで口座から引き落とされるのか確認しましょう。
手続きの日程によっては引き渡し後も口座引落されることになるので、そのようなときには引落される金額も精算することが必要だからです。
精算をスムーズに行うためにもマンションの売却が決まったら売却することを管理組合に早めに連絡しておきましょう。
固定資産税も清算の対象
管理費・修繕積立金の支払いを口座引落にしている場合はいつまで口座から引き落とされるのか確認しましょう。
手続きの日程によっては引き渡し後も口座引落されることになるので、そのようなときには引落される金額も精算することが必要だからです。
精算をスムーズに行うためにもマンションの売却が決まったら売却することを管理組合に早めに連絡しておきましょう。
1月1日は納税義務者を確定する日であり4月1日は課税が始まる日なのでそれぞれ根拠はあるのですが、地方によって長く行われている慣習であるため
その地域の慣習に従うことになります。
関東地方では1月1日、関西地方なら4月1日を起算日とする地域が多いようですが、関西から関東にマンションを買い換えて精算書を見ると起算日が違
い疑問に感じることもあるでしょうが、起算日が異なるのはこのような事情からです。
管理費・修繕積立金を滞納しているときはどうなる？
管理費や修繕積立金を滞納していてもマンションの売却は可能ですが、通常よりも査定額が下がり手元に残るお金が減ることが予想されま
す。
管理費・修繕積立金の未納分があれば支払い義務を買主が引き継ぐことになるため、買主としてはその分値引きを要求したいためです。
管理費・修繕積立金は所有者が支払義務を負い、売却時にも精算されないお金です。
本来なら売主の未納分は売主が負担するべきですが、マンションの維持管理のために支払いを確保しなければならず、売主の未納分につい
て売買されるときには買主が負担することにされているものがほとんどです。
そのため、管理費・修繕積立金の滞納しているマンションでは購入希望者を見つけることが難しくなり査定額は下がることになります。
不動産収入があれば確定申告を忘れずに！
ペナルティも解説
会社勤めや公務員をしながら賃貸物件を所有している方が増えています。
わずかな小遣い稼ぎだから確定申告はいらないと安易に考えていると思わぬペナルティを課されてしまうことも。
この記事では、不動産収入があるときに確定申告が必要な場合と確定申告を忘れてしまった場合のペナルティについて解説します。
確定申告が必要な場合とは
以下の場合には確定申告が必要ですから忘れずに確定申告を行いましょう。
なお、国税庁では「確定申告書作成コーナー」で案内にしたがって入力すれば確定申告が作成できるサービスをしています。
これにより作成したデータを利用してそのまま電子申告をすることもできますし、印刷したものを税務署に持参あるいは郵送して申告することもできるので利用してはいかがでしょうか。
確定申告が必要な方｜国税庁
1. 家賃所得が20万円を超えるとき
2. 利益がでていないとき
3. 賃貸物件を相続した時
4. 海外赴任でも日本に納税
家賃所得が20万を超えるとき
家賃所得が20万円を超えていれば会社などから源泉徴収をされていても確定申告が必要です。
「所得」なので家賃収入から経費を差し引いた残りが20万円を超える場合です。
経費には建物の減価償却費、物件調査のための交通費や賃貸経営のための参考書費用、物件購入のための借入利息などが考えられます。
利益が出ていないとき
賃貸物件に空室がでたり金利が上昇したりしたためなどの理由で思惑通りに家賃収入が伸びない時もあります。
このようなときには、確定申告をすることで給与所得と通算でき、税金が安くなったり還付されたりすることがあります。
利益がでていないときには、確定申告をしなければ損をするので忘れずに行いましょう。
賃貸物件を相続したとき
亡くなった方が賃貸物件を所有していた場合には相続人は「準確定申告」といって亡くなった方の代わりに確定申告をしなければなりません。
この場合の期限は亡くなったことを知ってから4か月以内となっています。
海外赴任でも日本に納税
長い海外赴任になりそうだからと今まで住んでいた家を賃貸にだすことがあります。
海外赴任中は、赴任先の国に納税するのが原則ですが、不動産が日本にあるので家賃収入にかかる税金は日本の税務署に納めることになります。
還付申告は5年まで
利益がでていないときには3月15日の申告期限を過ぎても還付申告を受け付けてもらえます。
ただし、5年を経過すれば還付を受けられなくなるので忘れずに行いましょう。
確定申告をすれば税金が戻る方｜国税庁
無申告加算税
申告をし忘れていた場合のペナルティとして無申告加算税があります。
50万円までは15％、50万円を超える部分は20％となっています。
ただし、自分から申告をすれば申告期限から1月以内であれば無申告加算税が課されない場合もあり、ペナルティの割合が5％に軽減される（平成28年
分以後については、調査の事前通知の後にした場合は、50万円までは10％、50万円を超える部分は15％の割合）ので申告を忘れていたことに気づいた
ら早めに申告を行いましょう。
No.2024 確定申告を忘れたとき｜国税庁https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/shotoku/2024.htm
延滞税
申告期限を過ぎた後に申告する場合は、申告の日が税金を納める期限になりますので申告をする日に納税しなければなりません。
納付する日までの利息も合わせて納付することになります。
延滞税の計算方法｜国税庁
重加算税
短期間に繰り返し申告をしなかったり仮装や隠ぺいを行ったと判断されたりすると重加算税が課されます。本来の納税額の35％を納めなければな
りませんし、最高では50％の税率となるので注意しましょう。
加算税制度（国税通則法）の改正のあらまし
刑罰もあり
もともと不正を行うつもりはなくて申告を忘れていた場合でも刑罰を課されるおそれもあるので注意しましょう（所得税法238条～）。
わざと（故意に）申告をしなかった場合には1年以下の懲役または50万円以下の罰金となっています。
さらに不正行為はないものの脱税をしたと判断されたときには、「無申告ほ脱犯」となり、5年以下の懲役、500万円以下の罰金となっています。
所得税法 | e-Gov法令検索
まとめ
副業だからと安易に考えて確定申告を忘れてしまうと最悪「前科」がついてしまうことにもなりかねません。
家賃収入が20万円を超えるときには確定申告を忘れずに期限内に行いましょう。
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