自営業でなければ通常は確定申告をする必要はないのですが、不動産を売却した時には確定申告が必要になることがあります。

今回は不動産を売却したときの確定申告について解説します。

確定申告が必要な場合とは

不動産を売却したからといって必ず確定申告をしなければならないわけではありません。

しかし、確定申告をしなければ受けられるはずの減税を受けるチャンスを逃してしまい「損」をしてしまうかも・・

確定申告をしなければならない場合は次の通りです。

• 不動産を売却して利益（不動産譲渡所得）がでた場合
• 税金の軽減特例を受ける場合

注意しなければならないのは利益がでた場合だけでなく、損になったときでも確定申告をすれば得になる（マイナスをカバーできる）場合があることです。

なお、不動産譲渡所得は分離課税になっているので、通常の所得とは分けて計算し所得税と住民税が課税されます。

No.1440 譲渡所得(土地や建物を譲渡したとき)｜国税庁

売却利益の計算方法

不動産の売却利益の計算は通常の商いと同じです。

売買代金－仕入れ値

が利益になります。

不動産の「仕入れ値」には、購入時の費用と売却時の費用をそれぞれ加算できます。

購入時の費用

• 土地の購入費用や建物の建築代金（減価償却が必要）
• 購入時に払った仲介手数料
• 売買契約書に貼った収入印紙
• 登記の際の登録免許税
• 住宅ローンの金利
• 増改築をしたときの工事費用

など

売却時の費用

• 売買契約書に貼った収入印紙
• 土地の測量費用
• 建物の解体費用

など

以上のほか事例によって「特別控除額」が認められる場合があります。

申告はいつするの？

確定申告は売却した翌年の2月16日から3月15日の期間内に行います。

確定申告をしなければ、受けられるはずの軽減を受けることができないばかりか、無申告加算税や延滞税がかかるペナルティがあるので注意しましょう。

No.2024 確定申告を忘れたとき｜国税庁

確定申告をすれば減税できる

確定申告をすれば譲渡所得税の軽減を受けることができます。

No.3223 譲渡所得の特別控除の種類｜国税庁

ここでは、マイホームを売却した時に受けることができる特例について解説します。

マイホームを売却して利益がでた場合

1. 3,000万円特別控除
2. 所有期間が10年超しの場合の軽減税率の特例
3. 買換えの特例

3,000万円特別控除

自分が住んでいた建物や土地（借地を含む）を売却したときには一定の条件にあてはまる場合に譲渡所得額を限度として3,000万円の特別控除を受けることができます。

No.3302 マイホームを売ったときの特例｜国税庁

親が居住していて空き家になっていた建物を売却したしたときにも同様の特例があります。

No.3306 被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例｜国税庁

所有期間が10年超しの場合の軽減税率の特例

売却した年の1月1日時点で土地建物の所有期間が10年を超えていることなど一定の条件を満たしていれば6,000万円までは所得税（10％）、住民税（4％）となるなど税率の軽減を受けることができます。

こちらの用件は10年「以上」ではなく「超えて」いることが条件になっています。ちょうど10年だと適用されないので注意しましょう。

No.3305 マイホームを売ったときの軽減税率の特例｜国税庁

買換えの特例

居住していた不動産を売却した年の前後3年間（前年・当年・翌年）に買い替えをした場合には、所有期間が10年超し、あるいは居住期間10年以上、など一定の条件を満たしていれば譲渡所得の課税を繰り延べることができる特例です。

「繰り延べ」されるだけで「非課税」になるわけではありません。

なお、先の「3,000万円の特別控除」や「軽減税率」の特例とは併用できないのでどちらかを選んで申告することになります。

No.3355 特定のマイホームを買い換えたときの特例｜国税庁

マイホームを売却して損がでた場合

不動産を売却して利益がでた場合だけでなく、マイホームを売却したときに損が発生した場合にも救済措置があります。

1. 新たにマイホームを買い換えない場合の特例

（居住用財産に係る譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例）

1. マイホームを買い替える場合の特例

（居住用不動産の買い換えに係る譲渡損失の損益通算と繰越控除の特例）

売却した年の1月1日時点で所有期間が5年を超えていることや所得金額が3,000万円を超える年には利用できないなどの制限があるので確認しましょう。

新たにマイホームを買い換えない場合の特例

マイホームの売買契約をした日の前日に住宅ローンの残っているときなど、一定の条件を満たしていれば譲渡損失（住宅ローンの残高－売却代金が限度）について損益通算や繰越控除を受けることができる特例です。

No.3390 住宅ローンが残っているマイホームを売却して譲渡損失が生じたとき（特定のマイホームの譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例）｜国税庁

マイホームを買い替える場合の特例

新しく居住用不動産を購入した年の年末に住宅ローンの借入があるときには一定の条件を満たしていれば売却した自宅の譲渡損失を損益通算や繰越控除ができる特例です。

No.3370 マイホームを買い換えた場合に譲渡損失が生じたとき(マイホームを買い換えた場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例)｜国税庁

準備するもの

確定申告には確定申告書に必要事項を記入し、上記の「仕入れ値」がわかる資料のほか、下記のような書類を準備して提出します。

売却したマイホーム

1. 登記事項証明書
2. 売買契約書の写し
3. 住宅ローンの残高証明書

取得したマイホーム

1. 登記事項証明書
2. 住宅ローンの残高証明書
3. 耐震基準適合証明書

など

相続した土地や建物の近くに墓地があることがわかったとき、自分自身でも墓地にこだわりがあれば果たして売却できるのか心配になることがあります。

墓地が近くにあることにはメリットもあるのでメリットをしっかりとアピールしてうまく売却したいものです。

この記事ではお墓の近くにある不動産のメリットやデメリット、売却のポイントについて解説します。

お墓の近くだと安くなりがち

お墓の近くの不動産だと安くなりがちなのは事実です。

お墓が近いと敬遠する方が多く、なかなか購入希望者が見つからないので売却完了まで時間がかかってしまうこともあります。

墓地ということで実害はなくても、墓地に近い家と離れている家とを比較するとどうしても離れている家が選ばれることが多いためです。

価格は需要とのバランスなので、敬遠されがちな墓地の近くの不動産は安くなりがちになってしまいます。

嫌悪施設

不動産を売却するときには、売主は「契約不適合責任」を負っていてお墓のような「嫌悪施設」が近くにあるときは「瑕疵物件」として告知義務があります。

何を嫌悪施設と感じるかは人それぞれで嫌悪施設に明確な定義はないものの、一般的に敬遠される可能性があるものは嫌悪施設として心理的・環境的に瑕疵があるものとして扱われます。

嫌悪施設の場合事前に告知しておかなければ、後になって買主から「購入前に知っていれば購入しなかった」と契約の趣旨にそぐわないから契約不適合だと契約の不備を追及されるおそれがあるからです。

そのため、後日のトラブルを防ぐために嫌悪施設については売買契約書や重要事項説明書に記載しておくのが一般的です。

なお、嫌悪施設といわれるものには以下のような場所があります。

• 心理的な理由で敬遠される施設

墓地、葬儀場、精神科病院、刑務所など

• 悪臭・煤煙が気になる施設

工場、ごみ焼却場、火葬場など

• 危険を感じる施設

ガソリンスタンド、原子力発電所、危険物取扱施設など

• 治安への影響から敬遠される施設

パチンコ店、風俗店、暴力団組事務所など

• 騒音・振動が気になる施設

鉄道、高速道路、飛行場、学校、イベント会場など

メリットとデメリット

お墓の近くでは敬遠されるデメリットがありますが、メリットもたくさんあります。

メリットを把握して、メリットをアピールできる売却方法を考えましょう。

メリット

1.地盤が安定している

墓地や霊園は災害時に崩壊しないように地盤が安定している土地に作られることがほとんどです。

国内では地震が多く、地震災害が多く発生していろいろな報道がされている昨今では地盤が安定していることは大きなメリットになります。

ただし、一般的な傾向として墓地や霊園は地盤が安定している場所に作られることが多いということですから、具体的に地盤の強度を知るためには地盤調査を行わなければなりません。

2.閑静で緑が多い

墓地や霊園は比較的に静かな場所にあります。

街中であれば、商業地の喧噪や隣家の生活音が気になることもありますが、郊外にある墓地や霊園の近くだとそのようなことは避けられ、自然に囲まれた落ち着いた生活が期待できます。

3.住環境が変わりにくい

日当たりや風通しが気に入って購入したのに隣地にマンションが建ったので日当たりなどに影響があったり、静かな地域だったのにコンビニができて夜中まで人の出入りがあるようになったりと周辺の状況が変わってしまうことがあります。

墓地や霊園の近くだと廃止されることはあまりないので住環境が変わりにくいといえるでしょう。

4.日当たりや風通しが良い

墓地や霊園は広い敷地で低層なので日当たりや風通しがよいのが一般的です。

しかも、墓地や霊園が移設されることはほとんどないので将来的にも維持されることが期待できます。

デメリット

一般的に言われる墓地のデメリットを理解しておくと売却活動もスムーズにすすむでしょう。

1.風水や占いでは縁起が良くない

風水や占いなどを気にする方にとって墓地の近くだと抵抗を感じることでしょう。

こういったことを気にする方もいればそうでない方もいらっしゃいます。

2.心霊現象を怖がる方がいる

風水や占いと同じように墓地の近くだと心霊現象が発生するのではないかと気にする方がいます。

夜になると真っ暗になるためいっそう怖いイメージをもってしまうこともあるでしょう。

3.線香の臭いが気になることがある

墓地では線香をたくので窓を開けたり洗濯物を干したりすると線香のにおいが気になることがあります。

4.墓地の管理が悪いと環境が悪くなる

墓地にはお供えものがあるので野良猫やカラスがよってくるおそれがあります。

管理が悪くて荒れ果てていれば見た目も悪く、野良猫などの糞尿やゴミなどが放置されたままになり環境が悪くなってしまいます。

5.お盆の時期になると騒がしくなる

お盆やお彼岸などになるとお墓参りの方が多くなり、普段よりも騒がしくなってしまうこともあるでしょう。

また駐車場が整備されていない墓地や霊園だと路上駐車をする墓参の方がいて迷惑をこうむるおそれもあります。

売却する際の4つのポイント

お墓の近くの不動産を売却する際に注意しておきたい4つのポイントがあります。

墓地の近くだと告知する

お墓はいわゆる「嫌悪施設」と考えられているので売却を依頼する不動産会社に必ず伝えておきましょう。

不動産会社は売却活動をするときに墓地の近くであることを明示し、売買契約書や重要事項説明書にその旨を明記します。

そのように明記しなければ契約不適合責任を問われるおそれがあるためです。

後日の紛争を防ぐために告知は必ず必要です。

お墓の近くであれば悪いイメージを抱かれやすいものの、先のようにメリットもたくさんあるので不動産会社の方と相談しながらメリットをアピールする販売活動を行ってもらいましょう。

売却まで時間がかかることを想定しておく

お墓のデメリットを気にする方もいれば気にされない方もいるものの、購入希望者がなかなか見つからないことを想定しておきましょう。

競合物件が近隣にあればお墓から離れている方が選ばれやすくなるためです。

買換えや住み替えなどの予定があるのであれば売却まで時間がかかることを想定して計画をたてておくと安心です。

値引き交渉があることも想定しておく

メリットもあるお墓の近くの不動産とはいえ需要が低いことは事実です。

売却まで時間がかかることと同時に購入希望者が現れても値引き交渉をされることもあるでしょう。

売出価格からどの程度までなら値下げをしてもよいかを想定しておくと決断が早くでき、せっかく現れた購入希望者を逃さないですみます。

直接買取も視野に入れて検討を

買取とは不動産会社が仲介して一般に売却するのではなく、不動産会社が直接買取ることです。

直接買取ってくれるので、仲介料が発生せずに売却も早くすすみます。

デメリットとしては、不動産会社は当然ながら商品として買取るので商品化する費用を見込んで市場価格の7割～8割程度で買取る例が多いことです。

一度仲介物件として一般向けに販売活動を行い、それでも購入希望者が現れないときには買取をしてくれる不動産会社もいるので、いろいろと相談しながら売却をすすめてください。

なお、不動産売却に共通していえることですが、売却に際しては複数の不動産会社に査定を依頼して信頼がおける不動産会社を見極めることが大切です。

一般的に住宅ローンは長い期間で利用するので、住宅を購入するときには思いもよらなかったことから住宅ローンの返済が困難になることもあります。

自分自身で新聞折り込みチラシやインターネットで近隣の不動産相場を調べてみたら売却しても住宅ローンの完済はどうやら難しいようです。

このようなオーバーローンでも売却できる方法が「任意売却」です。

住宅ローンの返済に困ったときには一人で悩まず任意売却という方法があることを覚えておきましょう。

任意売却とは

任意売却とは「競売」の対として使われる言葉です。

競売とは借り入れたお金を返済できない場合に担保に入れていた不動産などを裁判所の関与のもとで強制的に売却されることをいいます。

それに反して任意売却は、「任意」に自分の意思で売買契約を結んで売却します。

一般の売却も自分の意思で行うのですが、競売と対比される任意売却は競売と同じように借りたお金を返済できない状態にあることが前提になります。

返済が滞っているため弁護士や司法書士に債務整理を相談していて債務整理の一環として任意売却をすることもあります。

任意売却をするには金融機関の同意が必要

任意売却は住宅ローンを借り入れた金融機関から同意を得たうえで行うことになります。

任意売却と行うのは、借り入れたお金の返済が滞っていて、なおかつ不動産を売却しても借り入れたお金を完済できないとき（オーバーローン）だからです。

金融機関は返済を確保するために不動産を担保にとっているのですが、担保にしている不動産を売却されれば貸し付けたお金を確実に回収する手段がなくなってしまいます。

通常、不動産を売却するときには設定している担保を抹消しなければ不動産を買った方が売買代金を払ってくれないため、金融機関は貸し付けたお金を全額回収していないにも関わらず担保を抹消しなければならないのです。

そのため、任意売却をしようとするときには、借入先の金融機関に対して任意売却の方法で売却したいと申し入れ、返済計画を金融機関と打ち合わせたうえで金融機関から了解をとりつける必要があります。

なお、売却で得た利益は原則的にローンの返済にあてることになります。

任意売却のメリット

任意売却だと市場価格での取引になるので競売に比べて高く売却できる可能性があります。

また、競売の場合には競売の入札者を募集するため物件情報を公開します。

そのため物件を知っている人に競売されていることがわかってしまうのです。

しかし、任意売却であれば経済的な状況が外部にわからず売却することが可能なのでプライバシーが守られます。

また、任意売却では売却代金の分配を債権者と話し合って決めるため、場合によっては引越費用を売却代金から支払うことができることがあります。

さらに、任意売却は一般の売買と同じなので、購入者と売主の金融機関が同意すれば引越の日程を仕事や子供の学校の都合に合わせることができるのもメリットといえるでしょう。

任意売却の流れ

先の金融機関から同意をとりつけることが必要なこと以外は通常の売却とかわりません。

一般から購入希望者を募集し、売買契約、代金決済へとすすんでいきます。

査定

任意売却を検討するときには不動産会社に査定を依頼しましょう。

査定は必ず複数の不動産会社に依頼して、査定の過程で担当者が信頼できるか、任意売却に精通しているかを確認しましょう。

売却を依頼する不動産会社が決まれば正直に経済状態を説明して金融機関との話し合いの状況を伝えてください。

不動産会社に相談するときには、借入金の残高証明書、返済の状態、固定資産税やマンションであれば管理費や修繕積立金などの支払い状況などをまとめて整理しておきましょう。

不動産会社に仲介を依頼するときには、一般の売却であれば一般媒介契約、専任媒介契約、専属専任媒介契約の3つから選べますが、任意売却の場合は1つの不動産会社が窓口になる専任媒介契約あるいは専属専任媒介契約から選ぶことになります。

金融機関からすればいろいろな不動産会社から問い合わせがくると煩瑣であり、販売状況がわかりにくくなるからです。

任意売却で気をつけたいこと

任意売却をすすめるうえで気をつけておきたいことがあります。

他の共有者の同意が必要

一般の不動産売却でも同様ですが、任意売却の場合は特に共同名義の場合は他の共有者の同意がなければ売却できません。

担保がついていなければ自分の持分だけを売却することも可能です。

しかし、任意売却の場合は金融機関が抵当権を不動産に設定しているため抵当権を抹消しなければ一般の購入希望者は現れません。

そのため任意売却をスムーズにすすめるために、あらかじめ他の共有者の同意を得ておきましょう。

連帯保証人や他の債務者の同意が必要

任意売却が終わっても借入金は残ってしまいます。

そのため、連帯保証人の責任も不動産を売却した後も引き続き残ってしまいます。

担保になる不動産があればその価格分だけ連帯保証人が支払わなければならない金額も減額される可能性があるのですが、担保不動産がなくなればお金を借りた方が返済しなければ全額連帯保証人が返済の責任を負うことになります。

またペアローンを利用して夫婦それぞれが債務者となってお金を借り入れている場合には他の債務者に対する担保もなくなることになるため他の債務者に与える影響も大きくなります。

そのため連帯保証人や他の債務者がいる場合には、任意売却後にどれだけ借入金が残るのか、今後の返済計画などを十分話し合っておきましょう。

離婚する予定があれば離婚前にすすめる

夫婦二人の共同名義で不動産を購入し、ペアローンで夫婦二人が債務者となって住宅ローンを借り入れることが多くあります。

前記のように共有者や他の債務者の協力がなければ任意売却はうまくすすみません。

離婚してしまい、連絡がとれなくなったときや協力が得られなくなってしまえば任意売却ができなくなってしまうため、離婚する予定があればできるだけ任意売却をすすめておくことが必要です。

契約不適合責任の免責を特約する

一般の売買契約では売主は売買契約の目的となる不動産に不都合があれば一定の責任を負う「契約不適合責任」を負っています。

しかし、任意売却の場合には契約不適合責任を負わされても資金的に負担できないことが考えられるため購入者との話し合いで契約不適合責任の免除を売買契約書に明記するように相談してください。

また、万が一金融機関との関係が悪くなってしまえば、金融機関の同意が得られなくなり抵当権の抹消ができず売却ができなくなることがあります。

そのため、売買契約書に金融機関の同意が得られない場合には違約金なしで売買契約を白紙解約できる条件を入れてもらうと安心です。

任意売却には期限がある

任意売却では金融機関の同意が必要なのですが、金融機関としてはいつまでも待てないので、一定の期限をきって任意売却を認めることが通例です。

期限を過ぎれば金融機関は競売を申立て、強制的に回収をすすめることになります。

そのため、協力が必要な他の共有者などからあらかじめ協力の同意を得ておくこと、販売力があり任意売却に精通した不動産会社に依頼することが大切です。

残債の支払いが難しければ自己破産の検討を

任意売却では売却後も借入金が残ります。

支払い可能な額を月々の返済額とするため一般的には5,000円～5万円程度が多いでしょう。

例えば借入金の残が600万円だとして月々の返済を1万円で約束したとしましょう。

この場合、1万円×12月＝12万円となり、完済までに元本^[1]だけで50年かかります。

これでは一生返済が続いてしまい負担がとても大きくなってしまいます。

そのため、返済が難しければ自己破産の申立をすることも検討しましょう。

任意売却を得意とする不動産会社では通常弁護士や司法書士と連携しながら任意売却をすすめているため売却と合わせて自己破産についても相談できることが多いです。

そのようなことからも任意売却に精通した不動産会社に相談すると安心です。

※元本：借り入れた元々の金額のことです。返済は通常元本と利息の合計額となり、返済期限が過ぎた金額には遅延損害金も発生します。