不動産を所有していれば毎年支払っている固定資産税は不動産を売却するとどうなるのかを不安に感じる方もいらっしゃいます。

この記事では、不動産を売却すると固定資産税はどうなるのかについて解説します。

日割り計算をして分割

固定資産税は所有している方が負担するものだという考え方から、引渡日を基準にして引渡日の前日までは売主の負担、引渡日以降は買主が負担することが一般的です。

通常不動産の売買では決済日に引渡しを行うので決済日に売買代金と一緒に固定資産税の清算も行います。

固定資産税

固定資産税は毎年1月1日(または12月31日)に不動産を所有している方に対して課税される地方税です。

ちなみに通常は市区町村税としてそれぞれの市区町村に納税しますが、東京23区内では東京都に納税します。

市街化区域内では固定資産税と一緒に都市計画税も課税されます。

固定資産税の納期は4月1日から始まり、毎年各市区町村から4月から6月にかけて納税通知書が送られてきます。

年の途中で所有者が交代しても市区町村は納税義務者の変更に応じていないため、売却しても売主は引き続き納税義務を負担することになります。

そのため年の途中で売却したときには先のように日割り計算をして売主買主が平等に負担を分担しようとするものです。

起算日が地方で異なる

先ほど固定資産税は日割り計算で精算すると説明しましたが、日割り計算の起算日が地方によって異なること注意しましょう。

起算日を1月1日とする地方と4月1日とする地方があるからです。

A県で不動産を売却したら4月1日からの日割り計算だったのにB県で不動産を購入したら1月1日からの計算だったのでおかしいと感じることがありますが、これは仕方がないことなのです。

例えば8月1日に引渡しをする場合には起算日から引渡しの前日までが売主負担となるので、4月1日からだと122日、1月1日からだと212日です。

10万円の固定資産税ではA県では122/365≒33,424円

B県では212/365≒58,082円

となるので不公平なようですが、不動産は動かないので売却も購入も同じルールで日割り計算を行うのが公平だからです。

A県では購入した時も売却した時も4月1日からの日割り計算で行い、B県では同様に1月1日を起算日として計算するのがルールとなります。

受取った固定資産税清算金は譲渡所得

不動産を売却して清算した固定資産税は翌年確定申告をする際に売却代金と同じ譲渡所得になるので注意しましょう。

また、売却した建物が賃収物件であれば個人でも消費税が発生します。

賃収物件を売却したときには年の途中で売却しても全額が必要経費になることに対応したものです。

なお、同様に買主との間で清算するマンションの管理費や修繕積立金については譲渡所得に含める必要はありません。

不動産の売買契約をすると準備期間を経て売却手続きの最終段階となる「決済」・「引渡し」を行います。

はじめて不動産を売却する方にとっては決済とは何をするのか、何を準備すればよいのか、不安を感じる方もいらっしゃるでしょう。

この記事では、不動産の売却にかかる決済の流れと準備しておきたいことについて解説します。

不動産売却の決済

不動産売却での決済とは売買代金を受け取り、不動産を引渡すことをいいます。

不動産売却の最終段階であり、決済引渡しをもって無事に売却手続きが完了となります。

売主にとっては大事な不動産を買主に引渡してよいのか、買主にとっては代金を支払ってもよいのか、不安に感じることもあるでしょう。

このように、決済は売主・買主双方が大事な財産をやりとりする場になるので無事にすすめることができるように慎重に準備をして決済当日を迎えるようにしたいものです。

決済の進み方

売買契約時におおよその決済期限を決めておいて期限が近付くと売主買主の都合を調整しながら決済の日時・場所を仲介する不動産会社がとりまとめていきます。

通常の決済では以下のように決済がすすんでいきます。

1. 決済場所に関係者が集合する
2. 司法書士が売買に関する書類の確認をする
3. 売買代金の授受をする
4. 鍵や確定測量をした成果品などの引継ぎ書類の授受をする
5. 解散

決済場所に関係者が集合する

あらかじめ調整して決められた日時に関係者が決済場所に集まり決済が始まります。

決済場所に選ばれるのは不動産会社や金融機関がほとんどです。

買主が住宅ローンを利用する場合には住宅ローンを融資する金融機関で決済をすることが一般的です。

集合する人

決済には以下のような関係者が集合します。

• 売主
• 買主
• 仲介した不動産会社
• 買主のローン担当者
• 売主のローン担当者
• 司法書士

売主や買主が家族を同伴することもあります。

決済当日に集合する人数によっては広いスペースが必要になるので仲介する不動産会社に売主側は何人出席する予定かを伝えておくとよいでしょう。

決済が終わるまで30分～1時間半程度かかります。

この時間のほとんどは金融機関が入出金の処理にかかる時間なので金融機関の込み具合によって左右されます。

小さい子どもを同伴するときには子どもが退屈しないように好きなおもちゃや絵本などを持参するとよいでしょう。

売主や買主は本人出席が原則

決済当日は、売主や買主の当事者全員が出席するのが原則です。

仕事などの都合で決済当日の出席が難しいときには、事前に「司法書士との面談」を行ってください。

司法書士が売買に関する書類の確認をする

不動産の決済には司法書士が立ち合い売買に関係する書類などの確認を行います。

司法書士は決済の場で次のような確認をします。

• 売主や買主が本人であることの確認
• 売主や買主に売買する意思があることの確認
• 間違いなく買主に所有権移転登記ができる書類の確認

司法書士が確認する書類

司法書士が売主から受け取る書類等は次のようになります。

1. 本人確認書類（運転免許証やマイナンバーカードなどの写し）
2. 権利書（登記済証・登記識別情報）
3. 印鑑証明書（有効期間3ヶ月）
4. 実印
5. その他住所変更などの前提登記の資料
6. 売主に住宅ローンなどの借入があれば抵当権の抹消書類

権利書がなくても代替できる

司法書士が立ち会う場合には万が一権利書がないときでも代わりの手続きによって決済をすすめることができますが費用がかかること。また決済をスムーズに行うために決済前に確認をしておきましょう。

本人確認書類と印鑑証明書、実印は必ず必要ですから忘れないようにしましょう。

売主の抵当権

売主に住宅ローンなどの借入があり抵当権が設定されていれば抵当権の抹消をしなければなりません。

一般的には売買代金を住宅ローンの返済に充てることが多いので抵当権の抹消手続きは決済と同時に行うことになります。

売主の抵当権をつけている金融機関が決済に立ち会うこともありますが、立ち会わないこともあります。

立ち合いをしないときには、売買代金を抵当権をつけている金融機関に返済資金として振り込み司法書士が着金を電話で確認しておきます。

司法書士が決済が終わり解散した後にその金融機関に抹消書類を受け取りに行きます。

抵当権の抹消書類の準備に2週間～3週間程度必要ですので抵当権が設定されているときには、十分余裕をもって金融機関に連絡をしておきましょう。

売主の住所変更

引越しなどによって登記記録に記録されている住所と印鑑証明書の住所が異なるときには、住民票など変更履歴がわかる公的な書類が必要です。

連続した履歴が必要ですから事前に司法書士などに確認してもらうことをおすすめします。

司法書士の役割

売買代金の支払と不動産の引渡しは同時に交換されるものです（同時履行）。

司法書士が決済に立ち会い売主の書類等を確認して買主に確実に所有権移転登記ができることを保証することで買主は安心して売買代金を支払うことができます。

このように買主が安心して売買代金を支払うことができる状態とは売主からすれば確実に売買代金を受け取ることができる状態になることです。

売買代金の授受をする

司法書士が買主に確実に所有権移転登記ができる書類を確認したことを伝えると買主が売主に売買代金を支払います。

売買代金の支払い方法として現金や振込の方法がありますが、犯罪防止の観点から振込の方法で支払うことが多くなっています。

売主は振込口座に誤りがあれば代金を受け取ることができないので、誤りがないように振込先の通帳を決済場所に持参しておくと安心です。

金融機関の窓口に払い出しや振込の伝票を提出してしばらく時間がかかるので、その間に不動産の引渡しに必要な書類等の授受をすすめていきます。

鍵や確定測量をした成果品などの引継ぎ書類の授受をする

売買代金を現金や振込の方法で受け取ったら買主に領収書を渡し、売却した不動産の鍵や境界画定・測量をした成果品なども渡します。

一戸建ての住宅なら建築確認書、マンション場合は規約や総会議事録などを買主に引き継ぐとよいでしょう。

解散

売買代金を受け取り、不動産の引渡しが完了すると売却手続きは終了です。

仲介をした不動産会社や立会した司法書士に手数料を支払えば決済は完了となり、解散します。

売却決済に向けて準備するもののまとめ

決済に向けて準備する代表的なものをまとめています。

具体的には仲介する不動産会社の担当者に確認しましょう。

買主への所有権移転登記に必要なもの

1. 本人確認書類
2. 権利書（登記済証・登記識別情報通知書）
3. 印鑑証明書（有効期間３ヶ月）
4. 住民票・戸籍謄本など（必要な場合）
5. 実印

買主へ引き継がなければならないもの・引き継いでおきたいもの

1. 家などの鍵類
2. 建築確認通知書・検査済証
3. 実測図・建築図面
4. 建築協定書
5. 付帯設備や残置する家電などの取扱説明書・保証書
6. マンションではパンフレット・管理規約・使用細則・管理組合の総会議事録など
7. 借地権譲渡承諾書など権利関係を証明するもの

自宅を売却すると引越しをして住民票の異動届をするのが一般的です。

しかし、住民票の異動届をするタイミングによっては余分に費用がかかることがあるので注意してください。

この記事では、自宅を売却したときに引越しをして住民票の異動届をするときに気をつけておきたいことを解説します。

住民票の異動届

住所を移したときには移したときから14日以内に住民票の異動届をしなければなりません。

この手続きをしなければ5万円以下の過料^[1]というペナルティがあります。

住民基本台帳法 | e-Gov法令検索

住民票異動の手続き

同一市区町村内の異動の場合は転居届を市区町村役場に提出すればよいのですが、他の市区町村への異動の場合は現在の住所地の市区町村役場に転出届を提出して転出証明書を取得し転居先の市区町村役場に転入届をすることになります。

不動産を売却するときには印鑑証明書が必要

自宅を売却して買主に所有権を移転する登記をするときに売主は印鑑証明書を提出しなければなりません。

印鑑証明書には住民登録をしてある住所が記載してあるので住民登録を変えてしまうと現在の住所では印鑑証明書が発行されなくなります。

そのため、住民票の異動届をするときに気をつけておきたいことがあります。

買い先行と売り先行

自宅を売却するときには、自宅を売却する前に新居を購入する「買い先行」と自宅を売却した後に新居を購入する「売り先行」とがあります。

売り先行の場合には住所は売却する自宅の住所になっているので問題ありませんが、買い先行のときには住民票の異動届をするときに気をつけてください。

登記記録の住所と印鑑証明書の住所が同じでなければ売却できない

不動産の登記記録には所有者の情報として住所や氏名が記録されています。

所有者が知らないあいだに他人に所有権が移転してなくなってしまうとたいへんな損害になるので、このような不測の事態を防ぐために不動産の所有権移転登記には所有者の印鑑証明書が必要です。

提出された印鑑証明書の住所氏名と登記記録の住所氏名を照会して申請された登記をしてもよいのかを登記所が判断します。

このため登記記録から住所が変わっているときには登記記録に記録されている住所を印鑑証明書と合わせる必要があります。

登記記録の住所変更には費用がかかる

登記記録に記録されている住所を変更するときには土地や建物一つに対して1,000円の登録免許税を納めなければなりません。

土地建物一つずつなら2,000円になります。

この住所変更の登記を司法書士に依頼すると1万円～2万円程度の手数料がかかります。

登記記録の確認をしておく

現在自宅の登記記録にはどこの住所で記録されているか登記記録を取り寄せて確認しておきましょう。

購入するときに自宅の住所にしてあることが多いのですが、なかには購入前に住んでいた住所のままになっていることがあります。

そのような場合は、登記記録に記録されている住所から現在の住所まで履歴がわかる連続した住民票^[2]が必要になります。

原則的には市区町村役場では引っ越した後5年間しか記録を保存していないので、市区町村をまたいで他の市区町村に転居したときに変更した証明書を用意するのが難しいことがあります。

そのため、できるだけ早く自宅の登記記録を確認して変更事項が証明できる住民票を取得しておきましょう。

住民票の異動届を提出する前に印鑑証明書を取得しておく

以上のことから登記記録の住所が売却する自宅の住所で記録されているときには現在の住所の記載がある印鑑証明書を取得しておけば余分な費用がかからないことがおわかりいただけたことでしょう。

住所が違えば変更した後でもよい

登記記録の住所が自宅を購入する前の住所になっていれば既に印鑑証明書の住所と記録が違っているので、新しい住所で印鑑証明書を取得してもかまいません。

いずれにしても登記記録の住所変更登記が必要だからです。

ただし、登記記録から変更後の住所まで連続した履歴がわかる住民票が必要になり、取得することが難しい場合があるのは先の解説の通りです。

早めの確認をおすすめします。

印鑑証明書の有効期間は3か月

登記に利用する印鑑証明書の有効期間は3か月となっています。

そのため、住民登録の異動前に印鑑証明書を取得しても3か月たってしまえばその印鑑証明書は利用できなくなります。

その場合には新しい住所で印鑑証明書を再度取得しなければなりません。

売却する自宅の決済の流れを確認しておきましょう。

引越し前の印鑑証明書では決済できないこともある

住民登録の変更前に印鑑証明書を取得して3か月以内でも決済できないことがあります。

所有権移転登記を依頼する司法書士によっては新しい住所の印鑑証明書を要求されることがあるからです。

厳密にいえば引っ越しているので提出された印鑑証明書は古い住所のものなので実際とは異なるわけです。

そのことを理由にして以前の住所の印鑑証明書は利用できないといわれてしまうと決済ができなくなってしまいます。

決済のときにあわてないように、売却を依頼する不動産会社に取得する印鑑証明書の住所を事前に確認しておきましょう。

^[1] 過料とは行政罰の一種で金銭的な負担を課すことで行政上の秩序を維持しようとするものです。刑罰である罰金とは異なり前科にはなりません。

^[2] 正確には「住民票」は市区町村役場に記録されている住民基本台帳のことをいい、市区町村役場が発行した証明書は「住民票の写し」といいます。住民票の写しは現在の住民票、改正原住民票、除票など状況によって呼び方が変わります。

住んでいた家を売却しようとするとき、引っ越してしまえばいらない費用をかけたくないので、電気や水道を解約したいと思うものです。

しかし、電気や水道を早く解約してしまうと売却活動に支障がでてしまうこともあります。

この記事では、不動産を売却するときの電気や水道などのライフラインを解約するタイミングや解約する際に気をつけておきたいことを解説します。

主なライフライン

電気や水道などのライフラインは売却した不動産を引き渡すまでには解約をしておかなければなりません。

しかし、売却活動では内覧として購入希望者が物件を確認するために訪問することがあります。

そのようなときに、購入希望者は水回りや床暖房などの設備がきちんと動作するかを確認したいものですが、電気や水道が解約してあればそのようなことができません。

また、内覧前や引渡し前には、少しでもきれいな状態にしておきたいものですが、電気や水道が解約してあると掃除ができなくなってしまいます。

電気

内覧は雨が降って暗い時や夜間にされることもあるので照明器具も残して電気は解約しないまま、引渡し直前に解約することをおすすめします。

部屋が明るいほうが内覧するときに雰囲気がよく、良い印象を与えるでしょう。

照明器具は内覧に支障がない程度でよいので、シーリングライトなど最小限のものを残しておけば大丈夫です。

また、掃除をするときにも電気は必要です。

夏や冬であればエアコンも動作するようにしてあると快適に内覧できるので内覧の印象がよくなります。

売却物件から引っ越したために普段の電気代がもったいなく感じられますが、そのようなときは契約するアンペアを変更すれば節約になります。

照明だけなら10A、エアコンを動作するようにしている場合は20Aで契約しておけば基本料金が節約できます。

水道

引っ越した後に空き家にしておくと埃がたまりやすくなります。

売却活動中に購入希望者が内覧に訪問したときに良い印象をもってもらうためには掃除をしておいたほうがよいので、水道は解約しないで残しておきましょう。

また、水道を長く使わずにいると下水の匂いが上ってくることがあります。

そのためにも水道は残しておく方が無難です。

ガス

ガスの場合は引っ越してしまえば利用することはあまりないので引越直後に解約しても問題ありません。

ガス器具は都市ガスとプロパンガスでは共用できないので、引っ越し先で利用しないときには付帯設備として残しておくことも可能です。

購入希望者が決まっていれば相談してみましょう。

ライフラインを解約する方法

ライフラインとの契約先に解約前の1週間以上前に予約しておくとスムーズにすすみます。

特に引越シーズンだと相手先企業の日程がとれないことがあるので引渡しに間に合わないことが考えられるため、早めに予約をしておいた方がよいでしょう。

解約・精算するときに立ち合いが必要なことがあるので、予約をするときに立ち合いが必要かを確認しておくと確実です。

解約申し込みは企業に直接電話をするかインターネット上で解約申し込みをすることになります。

マンションのエントランスがオートロックになっていて検針のためにマンションの中に入らなければならないことがあります。

そのようなときには本人の立ち合いが必要なのか、管理人などで対応可能なのかを確認しておきましょう。

電気

電気を解約するときには基本的に立ち合いは不要です。

電気は引渡し直前まで解約しないでおいた方がよいので照明器具も残したままのことが多いですが、そのまま置いていった方がよいのか購入した方に確認しておくと安心です。

水道

水道料金は通常2か月単位での検針がされていますが、引越などの場合は前回の検針日から解約までの日割り計算で水道料金を請求されます。

水道の解約にも基本的に立ち合いは不要です。

ガス

ガスは使い始めるときには安全確認のために立ち合いを求められますが、解約の際には基本的に立ち合いは不要です。