セットバックとは？
不動産を売却しようとしたら「セットバックが必要だから安くなる」と言われました。セットバックとは何のことかよくわからないし、どうして安くなってしまうのかも納得いかないという声を聞きます。この記事では、セットバックとは何か、セットバックが必要な土地の売却方法について解説します。
セットバックとは
セットバックとは、道路に面した土地の一部を道路として提供することです。
そのため、セットバックをした部分に家などを建てることができなくなります。
建築基準法では、建物を建てるためには前面道路の幅員が4ｍ以上あることが求められています。
しかし、既存の建物では現在の建築基準法の基準を満たしていないことがあるため、建物を建て替えるときにはセットバックをしなければならないのです。
セットバックが必要な土地が安くなる理由
セットバックが必要な土地では以下のようなデメリットがあるため、一般的には売りづらく安くなりやすいと言えるでしょう。
- 建てられる家が小さくなる
- セットバックした土地は自由に利用できない
- 現状では道路が狭いことが予想される
セットバックすることで敷地が狭くなるため、建築できる家が小さくなってしまいます。
また、セットバックした部分は道路として利用されるので家だけでなく、門や塀・フェンスなども設置できなくなります。
セットバックが必要だということは幅員が4ｍに足りていないということです。
道路が狭ければ救急車や消防車などが入りにくく防災面での不安があること、小さな車しか入れないなど普段の生活にも支障がある場合があるからです。
セットバックが必要な土地の売却方法
セットバックが必要な土地を売却するには以下のような方法があります。
- 建物をリフォームして売る
- 更地にして売却する
- 値引きして売却する
- 不動産会社に買取してもらう
建物をリフォームして売る
建物をリフォームして売却すると既存の建物を活かすことができます。
セットバックが必要な土地に建っている建物は、建築基準法の施行前に建てられたものや特例によって認められた建物のため、取り壊してしまうと次に建てるときにはセットバックが必要になります。
そのため、敷地面積が狭くなり建築できる建物も小さくなってしまいます。
そこで、既存の建物を延床面積を増やさずにリフォームすることで見た目や設備を改善し、購入希望者にアピールすることができます。
ただし、リフォームするには費用がかかりますし、劣化が激しい建物ではリフォームでは対応できない場合もあります。
そのため、リフォームする前に不動産会社や専門家に相談しましょう。
更地にして売却する
建物を解体してセットアップをした状態で売却する、すなわち更地として売却する方法です。
建物の劣化が激しい場合や建物の価値が低い場合には、思い切って建物を解体した方が売りやすい場合があります。
更地にしておけば、購入希望者が自由に利用できることや解体の費用や手間が省けることなどのメリットがあります。
解体するには費用がかかりますので、この方法でも事前に不動産会社などに相談して費用対効果を考えることが大切です。
値引きして売却する
セットアップ部分があることで、購入者が有効利用できる土地の面積が削られるので、その分値引きをして売却する方法です。
販売開始から値引きして売り出しても良いですし、購入希望者との交渉のうえで減額するのも一つの手段です。
「値下げしてもらった」お得感を購入希望者にもたせることでスムーズな交渉が期待できます。
不動産会社に買取してもらう
不動産会社に直接買取してもらえば、一般に購入希望者を求めるよりもスピーディーに売却できるメリットがあります。
また、直接買取だと仲介手数料がかからないのもメリットです。
ただし、不動産会社に買取してもらう場合は相場よりも安くなると言われています。
不動産会社は再販売による自社の利益を見込んだ仕入れ値で購入したり、リスクを考慮して査定額を決めたりする傾向にあるからです。
複数の不動産会社に査定してもらって最も有利な会社に売却しましょう。
まとめ
セットバックが必要な土地は一般的に売却しにくい傾向にあります。
しかし、紹介したようにリフォームや値下げ、不動産会社に直接売却するなどの方法があります。
不動産会社に相談しながら最適な方法を選びましょう。
