不動産売買の流れがわからず、「売主は契約当日にどのような準備が必要か」など、不安をお持ちではないでしょうか。
今回は宮城県・福島県・茨城県で地域最大級の取引実績を持つ不動産会社『イエステーション』が、不動産の売主さまへ、査定から契約・引き渡しまでの流れを、図解でわかりやすく解説します。
スムーズな不動産売買のポイントをまとめましたので、ぜひ最後までご覧ください。
【図解】不動産売買の流れ｜売主が最初に把握したい全体像
不動産売買の売主側の流れは、以下の図のとおりです。
「各ステップの具体的な内容」「不動産を売却すると決めてから不動産会社に相談をするまでの準備」などを、わかりやすく解説します。
図解でわかる不動産売買の流れ｜査定から引き渡しまでの6ステップ
売主側の不動産売買の流れは、一般的に以下6ステップで進みます。
| 流れ | 内容 |
|---|---|
| 1.査定依頼 | 複数の不動産会社に売却価格を見積もってもらう |
| 2.媒介契約 | 売却を依頼する不動産会社を決め、契約を結ぶ |
| 3.売却活動 | 広告を出して買い手を集客し、内覧対応をする |
| 4.売買契約 | 買主と条件を合意し、正式な契約を交わす |
| 5.決済・引渡し | 不動産代金の受領と同時に、所有権移転登記の手続きをする |
| 6.確定申告 | 譲渡所得税の確定申告をする（納税額が発生しなくても確定申告が必要） |
不動産を売却した翌年には確定申告が必要で、売却益（売却額-不動産購入から売却までの費用）が3000万円以上の場合には「譲渡所得税」「住民税」を納税する必要があります。
※のちほど、「不動産売却で売主が支払う費用・税金」で税額の目安などをご紹介します。
そのため、納税まで含めて相談できる・サポートしてくれる不動産会社を選ぶと安心です。
宮城県・福島県・茨城県で不動産売却を検討中の方は、確定申告・納税まで含めて売主さまをサポートしているイエステーションへお問い合わせください。
不動産の売主が不動産会社に相談をするまでの準備
売主さまは、不動産会社に初めて相談をする前に、以下を明確にしておきましょう。
- 売却希望時期（例：〇年〇月までに売りたいなど）
- 手元に残したい金額の目安
- 住宅ローンの残債額
- 自己資金の有無
住宅ローン残債のある不動産の売却は、「住宅ローン完済」が前提となります。
そのため、「売却額で住宅ローンを完済できない」と想定している場合には、住宅ローン完済のための自己資金の補填方法を考えておくことも大切です。
住宅ローン残債がある不動産を売却する場合の流れ・自己資金の補填方法などを、こちらの記事でご確認いただけます。
〈関連ページ〉住宅ローン残債ありで家を売却・住み替えるなら「完済」が前提｜住み替えローン・ダブルローンなど簡単解説
不動産売却の流れは、国交省の公式PDF資料も活用しよう
不動産売却の流れを公的な資料で確認したい方には、国土交通省が公開している「不動産取引に関するガイドライン」も参考になります。
〈参考〉国土交通省『＜消費者の皆様向け＞不動産取引に関するお知らせ＞不動産の媒介契約とは＞不動産の売却を検討される皆様へ（売却の媒介委託者用）・不動産の購入を検討される皆様へ（購入の媒介委託者用）』
先程ご紹介した図と併せて内容を確認しておくことで、準備不足を防いでスムーズな取引が可能となります。
不動産の売却活動を始めてからは、ぜひ不動産会社の担当者へ気軽に相談しながら、売却成立までのステップを進めて下さい。
不動産売買の流れで売主がやること・かかる費用
次に、不動産売買の各ステップで売主さまが具体的に何をするのかもご紹介します。
不動産売買の費用や税金も事前に把握しておくことで、資金計画に余裕が生まれます。
査定依頼から媒介契約・売却活動までの流れ
まずは複数の不動産会社に物件を調査してもらう「査定」からスタートします。
以下両方の不動産会社の中から、5社前後の不動産会社へ査定を依頼しましょう。
- 地元密着型の不動産会社
- 全国区の大手不動産会社 など
不動産会社の査定は2種類で、訪問査定を依頼する時点で3〜5社の不動産会社に絞ることをおすすめします。
- 机上査定：住所・築年数などの情報と周辺相場などを照合して売却額を算出する、簡易的な査定
- 訪問査定：不動産会社が現地を訪れて、実際の不動産の状況を確認したうえで売却額を算出する、本格的な査定
最終的に媒介契約を結ぶ不動産会社の数は自由に選べますが、不動産会社が多いほど、連絡・内覧対応などの手間が増加します。
媒介契約を結ぶ不動産会社は、1〜3社に絞るとスムーズな売却活動が可能です。
不動産の売却活動中に売主がやること
不動産の売却活動中に、売主さまは以下のような項目に対応します。
- 広告掲載のチェック
- 不動産会社からの報告対応
- 内覧対応
- 値引き交渉の対応 など
また、内覧時の不動産の状態は買い手の購入意欲に直結するため、できるだけ水回り・外構の掃除や整理整頓をして、不動産を明るく清潔な状態に保ちましょう。
買い手が決まってから不動産売買の契約前までに確認するべき条件
購入希望者が決まると、売主さまの元へ「購入申込書（買付証明書）」が届きます。
購入申込書には以下のような事項が記載されていて、これをもとに売主さま・買い手の間で条件交渉が進みます。
- 購入希望額：広告の売却額満額か、値引きの検討が必要かを確認
- 手付金の額：極端に低額の場合には、買い手が他の物件も検討しているなどを想定しておく
- 購入資金の準備状況：住宅ローン利用の場合、審査の結果によってはキャンセルとなる可能性がある
- 契約・引渡希望日：売主さまの住み替えなどの都合に合うかを確認
- 契約不適合責任の範囲：物件の不具合への責任範囲
- 付帯設備の引き渡し範囲：エアコン等の撤去有無
不明点は必ず不動産会社に確認したうえで、不動産売買の契約締結へ進みましょう。
不動産売却で売主が支払う費用・税金
不動産売買に伴って、売主さまには以下のような費用・税金が発生します。
| 費用の種類 | 内容 |
|---|---|
| 仲介手数料 （不動産会社へ支払う成功報酬） | 【売却価格400万円超の上限】 売却価格×3%＋6万円＋消費税 ※800万円以下の空き家等は上限33万円（税込） |
| 印紙税 （売買契約書に貼る収入印紙） | 売却価格による。例として3,000万円の場合は1万円 ※2027年3月31日まで軽減税率が適用予定 |
| 登記費用 （抵当権抹消などの登記手続き費用） | 1〜5万円程度 |
| 譲渡所得税・住民税 （売却益が出た場合に課税される税金） | （売却額-不動産購入から売却までの費用-特別控除額）×20〜39% ※所有期間により税率が異なる |
〈参考〉
・国土交通省『＜消費者の皆様向け＞不動産取引に関するお知らせ』
・国税庁『土地や建物を売ったとき』
こちらの記事で、「譲渡所得税の具体的な計算方法」「譲渡所得税がかからないケース」などを、ご確認いただけます。
〈関連ページ〉自宅売却の税金がかからない場合は主に2パターン｜3000万円控除の特例、申告方法など簡単解説
また、「建物を解体後に不動産を引き渡す」という条件で不動産を売却する場合の費用相場・補助金などを、こちらの記事でご確認いただけます。
〈関連ページ〉古家付き土地を売却する際の解体費用相場｜解体費用は誰が払うのか・本当に解体するべきかなど注意点も解説
宮城県・福島県・茨城県のイエステーションは、不動産売買にともなう費用面の不安・手続きなども含めて売主さまをサポートしておりますので、お気軽にお問い合わせください。
不動産売買契約当日の流れ｜売主目線で解説
次に、不動産売買の契約当日の流れ・持ち物も確認しておきましょう。
不動産売買契約当日の流れ
不動産売買の契約は、不動産会社のオフィスなどで売主・買主両者が同席して行うのが一般的です。
不動産売買契約当日の大まかな流れは以下のとおりです。
- 重要事項説明書の読み合わせ（宅地建物取引士が説明）
- 売買契約書の読み合わせ・内容確認
- 売買契約書への署名・捺印
- 手付金の受領（当日現金、小切手、または振込）
- 仲介手数料（半金もしくは一部）の支払い
不動産売買の契約にかかる時間は1時間〜2時間程度が目安ですが、「物件の状況」「確認事項の数」などによって前後することもあります。
不動産売買契約での売主の持ち物一覧
不動産売買契約の当日に書類の不備があると、契約が延期になるケースもあります。
前日までに必ず準備が整っているかを確認しておきましょう。
【売主様の持ち物チェックリスト】
- 実印
- 印鑑証明書（発行から3ヶ月以内のもの）
- 本人確認書類（運転免許証等）
- 登記済証または登記識別情報通知
- 収入印紙（契約書などの文章にかかる国税で、文書に貼付けすることで納税とみなされる）
- 固定資産税納税通知書
- 仲介手数料（半金又は一部が一般的。残額は決済日に支う）
- 通帳・振込先の口座情報
- （マンションの場合）マンションの管理規約書
収入印紙は郵便局やコンビニエンスストアで購入できますが、高額のものは取り扱いがない場合もあるため、郵便局での購入をおすすめします。
不動産売買契約書において売主が当日に確認するべきポイント
不動産売買契約書は当日不動産会社・売主・買主が読み合わせを行いますが、不動産会社から事前にコピーを受け取って内容を確認しておくと安心です。
不動産売買の契約当日は以下のポイントを中心に、事前に合意した条件と相違がないかを必ず確認しましょう。
【契約書の主な確認ポイント】
- 売買代金：交渉・合意した金額と一致しているか
- 手付金の額：受け取る手付金の金額は正しいか
- 引き渡しの時期：合意した引き渡し日が明記されているか
- 付帯設備の内容：残置する設備・撤去する設備の記載に誤りはないか
- 契約不適合責任の範囲：売主が負う責任の期間・範囲は適切か
- ローン特約の有無：買主がローン審査に落ちた場合の取り扱いが明記されているか
疑問点や違和感を感じた箇所は、署名・捺印の前に必ず不動産会社の担当者に確認することが大切です。
一度捺印した契約書の内容を後から変更するのは困難なため、その場での確認を怠らないようにしましょう。
不動産売買契約の注意点｜売主が見落としたくない確認事項
不動産売買契約は、署名・捺印をした時点で法的な効力が生じます。
「内容を十分確認せずに捺印した」「口頭合意のみで契約を進めた」といった状況で、売主・買主の「契約書の内容について確認不足」「不動産の状況について確認不足」が後から発生してトラブルとなることを防ぐために、以下の注意点をぜひご確認ください。
- 手付金・契約不適合責任・引き渡し条件における注意点
- 不動産売買契約は売主不在でもいいのか｜売主が同席できない場合の対応
- 代理人や委任状が必要になるケース
手付金・引き渡し条件・契約不適合責任における注意点
不動産売買の契約で最も売主さまに影響があるのは、以下の点です。
- 手付金・引き渡し条件：安易なキャンセルを防ぐ役割がある一方で、「手付解除が可能な期限」が設定されている場合もある
- 契約不適合責任：雨漏り・設備の故障など、不動産の不具合を隠したまま売却すると、引き渡し後に補修費用等を請求される恐れがある
特に契約不適合責任については、物件の状態をすべて正直に告知し、契約書に物件の状態に対する取り決めを明記しておくことが売主さまを守ることに直結します。
不動産売買契約は売主不在でもいいのか｜売主が同席できない場合の対応
不動産売買契約は原則として対面で行いますが、「遠方にお住まいの場合」「入院」などの事情で、どうしても同席できないケースもあります。
そのような場合には、書類を郵送して署名・捺印を交わす「持ち回り契約」という方法での不動産売買契約が可能です。
ただし、対面で不動産会社や買主とのやり取りができない分、不動産売買契約書の内容をより慎重に確認する必要があります。
取引の状況によって対応方法が異なるため、売主不在の不動産売買契約については、事前に不動産会社へ相談しておくことが重要です。
代理人や委任状が必要になるケース
不動産売買契約に売主さまが同席せず、親族などを代理人にする場合には、特別な書類準備が必要です。
【主な必要書類の例】
- 委任状（売主さまが作成・署名し、実印を押したもの）
- 売主さまの印鑑証明書（発行から3ヶ月以内のもの）
- 代理人の実印
- 代理人の印鑑証明書（発行から3ヶ月以内のもの）
- 代理人の本人確認書類（運転免許証等）
また、共有名義の不動産で代表者一人が不動産売買契約に出席する場合も、他の名義人からの委任状が必要です。
委任状の作成については、不動産会社へ相談してください。
書類の不備で不動産売買契約が停滞しないよう、代表者を早めに決定して書類準備を始めることをおすすめします。
不動産売買にはさまざまなケースがございます。
宮城県・福島県・茨城県で不動産売却に関する不安・悩みをお持ちの方は、イエステーションへご相談ください。
不動産売買での司法書士との関わり
司法書士は、安全な不動産取引を支える重要な役割を担います。
特に売却代金の支払い・不動産の引き渡しを行う「決済」の場面では、登記手続き・書類の内容確認を確実に行うために、司法書士の確認が欠かせません。
不動産売買における司法書士の役割
司法書士は、不動産の所有権を安全に移転させる「登記手続き」「書類作成」の専門家です。
不動産売買では代金の支払いと同時に不動産の名義を変更する必要があり、司法書士が公平な立場で書類を作成・確認することで、安心して取引を完了できます。
決済・引き渡し当日に司法書士が確認すること
決済当日の司法書士の動きは、以下のとおりです。
売主・買主双方の本人確認
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登記に必要な書類に不備がないか最終チェック
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「書類に問題がない」と判断
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銀行が融資の実行・代金振込をする
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同日に司法書士が法務局で登記申請を行い、所有権の名義変更手続きを完了
抵当権抹消や住所変更がある売主の注意点
売却する不動産に住宅ローン残債がある場合は、買主の不動産代金支払（決済）と同時に、住宅ローンが完済されます。
※お金のやり取りは、すべて銀行が実施します。
「住宅ローン完済＝不動産の抵当権を抹消する必要がある」ため、この手続きにも司法書士が必要です。
また、登記簿上の住所と現住所が異なる場合は事前に登記簿の住所変更登記をする必要があるため、住所変更登記のために必要な書類（登記識別情報・抵当権解除証書など）の取得段階から、司法書士が手続きを請け負ってくれます。
まとめ｜不動産売買の流れを把握して安心して進めよう
不動産売買の売主側の流れを整理し、契約当日の確認事項・準備物・必要書類・注意点などをご紹介してきました。
今回ご紹介した情報を参考に、スムーズに不動産売却を進めていただけると幸いです。
