ハザードマップに災害リスクが表示されている土地の売却を検討中で、「売れないかもしれない」と不安を感じていないでしょうか。
実は、ハザードがまったくない土地の方が少ない可能性もあるほど、日本の国土にはさまざまな災害リスクがあります。
そのため土地売却の際には、土地特有の価値を見出し、適切な売却戦略で広告活動を展開していくことが大切です。
今回は宮城県・福島県・茨城県で地域最大級の不動産売買実績を持つ『イエステーション』が、ハザードがある土地を売る方法をわかりやすく解説します。
土地を必要とする方にスムーズに情報を伝えて好条件での取引を成功させるために、ぜひ最後までごらんください。
宮城県・福島県・茨城県で厳しい条件での土地売却にお悩みの方は、イエステーションへお問い合わせください。
不動産市場で土地が売れない場合に、「イエステーションが直接買取」というゴールのご提案も可能です。
「ハザードマップに災害リスクが表示される土地は売れない」は間違い
土地は活用の幅が広い不動産で、買い手はさまざまな条件を考慮して購入を検討します。
そのため、「災害リスクがある土地だから」という理由だけで永久に売れないと考える必要はありません。
【買い手が重視する条件例】
- 駅からの距離
- 周辺環境
- 価格
- 接道状況
- 駐車場のつくりやすさ など
特に、多くの方に関わりのある以下の災害リスクについては、買い手は「ハザードの表示内容」を確認したうえで、「防災可能か」「どのように防災するか」も検討しています。
| 災害リスクの例 | 現状 |
|---|---|
| 大都市の水害 | 主要都市の多くが河川水位より低い「低平地」 |
| 土砂災害 | 土砂災害危険区域は全国に約50万か所存在し、気候変動による豪雨災害の増加とともに危険性の認識が高まっている |
| 密集市街地での地震発生 | 地震時に著しく危険な密集市街地の防災対策が急務となっている |
| 火山災害 | 50の活火山が常時観測が必要な状態で、噴火時の土石流・降灰による被害想定が策定されている |
| 洪水・浸水 | ・洪水予報河川及び水位周知河川の洪水浸水想定区域の指定率は100%で、ハザードマップの作成率も100％に近づいている ・現在は高潮・内水被害のハザードップ作成が進められている |
〈参考〉
・土砂災害危険箇所：『都道府県別土砂災害危険箇所』
・洪水・浸水：国土交通省『洪水浸水想定区域図・洪水ハザードマップ』【洪水浸水想定区域の指定と洪水・高潮・内水ハザードマップの公表状況
ハザードマップで「過去の深刻な被災歴」を確認できる土地は売れにくいケースがある
「ハザードマップに災害リスクが表示されている土地だから」という理由で土地の売却を諦める必要はありませんが、土地は売れにくいケースがあることも事実です。
ハザードマップで「過去の深刻な被災歴」を確認できる土地が売れにくい理由
ハザードマップで「過去の深刻な被災歴」が確認できる土地の中でも、特に売れにくい土地の例は以下のとおりです。
- 住宅の建築を推奨できないという理由から、補助金の対象外となる土地
- 担保価値が低いという理由から、住宅ローンを利用できない土地
- 過去の災害で死者数が極端に多かった経歴があり、再開発もされていないため、買い手の心理的な抵抗を解消できない土地
- 極端な人口減少によって、将来にわたって整備や再開発の見込みがない土地
このような土地は活用の幅が狭まるため、買い手が限定され、土地の売却期間が長引くケースがあります。
深刻な被災歴がある土地の売却価格は2〜4割ほど下落の可能性がある
上記のような土地は、土地の売却価格が被災前より2〜4割ほど下落しているのが一般的です。
土地価格が下落していることは売り手にとって痛手ですが、買い手にとっては「土地を安く購入できるチャンス」でもあります。
思わぬ用途での土地購入需要もあるため、「売れない」と諦めずに不動産会社へ相談してみることをおすすめします。
こちらの記事で、東日本大震災で大きな被害を受けた「福島県二本松市」「仙台市太白区」の不動産売却戦略をご確認いただけます。
〈関連ページ〉福島県二本松市で不動産売却・無料査定を依頼する不動産会社の選び方｜直接買い取り・地域密着が必須
宮城県・福島県・茨城県で売却のハードルが高い見込みの土地オーナー様は、イエステーションへお問い合わせください。
売却条件などのご要望を伺ったうえで、土地に価値を生み出す売却戦略をご提案いたします。
浸水などのハザードがある土地の売却を成功させる6つの方法
次に、ハザードマップで災害リスクの表示がある土地の売却を成功させる方法も、一緒に確認しましょう。
- 土地に価値を生み出して売却活動をできる不動産会社に仲介を依頼
- 売り主の告知義務を遵守して売却活動をする
- 地盤調査を実施し、購入希望者に結果を提示
- 適正価格の設定
- 建物がある場合は「解体渡し」という条件で売却
- 「買取サービス」を利用
土地に価値を生み出して売却活動をできる不動産会社に仲介を依頼
不動産売却の成功には、不動産会社の担当者の手腕が大きく影響します。
3〜5社ほどの不動会社に問い合わせをして査定を受けたうえで、最終的に以下のような不動産会社1〜3社を厳選して仲介を依頼しましょう。
- 地域密着型で比較的大手の不動産会社：地元事業社や地主とのつながりがあり、買い手に関する情報網が広い
- 興味をひく不動産広告を出稿している：不動産の価値を見出すのが得意で、売却戦略のアイデアが豊富
- ハザードマップの被災リスク表示や過去の被災歴を単なるマイナスとして扱わない姿勢：経験豊富で売却戦略の提案を任せやすい
- 売り手にとって不都合な条件も正直に開示する姿勢：売却後の契約不適合責任トラブルを回避できる
- 査定価格の理由を明確に説明できる：土地特有の事情を詳細に確認したうえでの売却戦略提案を期待できる
売り主の告知義務を遵守して売却活動をする
不動産売却の際に、不動産に関する「重要事項」を告知する義務があります。
不動産会社の仲介で土地を売却する場合は説明を宅建士に任せられますが、個人間売買を行う場合にはご自身で告知をする必要があるため、重要事項の内容を確認しておきましょう。
| カテゴリ | 具体的な告知事項 |
| 物理的瑕疵 （土地） | ・地中埋設物（コンクリート塊、古い基礎、瓦礫など） ・土壌汚染 ・地盤沈下 ・空洞 |
| 物理的瑕疵 （建物付きで売却する場合） | ・雨漏り ・シロアリ被害 ・建物の傾き ・主要構造部の腐朽 ・給排水管の故障 |
| 法律的瑕疵 （行政制限） | ・再建築不可 ・接道義務違反 ・都市計画法上の制限 ・埋蔵文化財包蔵地 |
| 心理的瑕疵 （人の死など） | 過去の事件・事故 |
| 環境的瑕疵 （周辺環境） | ・近隣の施設（火葬場、墓地、廃棄物処理場など） ・騒音 ・振動 ・悪臭 |
| 災害リスク （ハザード） | ・水害ハザードマップにおける位置（洪水・内水・高潮） ・土砂災害警戒区域 ・造成宅地防災区域 |
| インフラ状況 | ・私道の負担 ・飲用水・電気・ガスの整備状況 ・境界の未確定 |
個別判断で告知するべき事項もあるため、不安がある場合には自治体の相談窓口（建築宅地課など）を活用して、トラブルが起きない不動産取引のための知識を収集する必要があります。
地盤調査を実施し、購入希望者に結果を提示
地盤が軟弱な土地は建物を建築するために高額な地盤改良費用が必要となるため、多くの買い手は地盤の状態に不安を抱いています。
そのため、売却が難しいことを想定できる場合には、地盤調査済みの状態で売却活動をする方法もあります。
地盤調査には最低でも5〜10万円（一般的な住宅を建築するための調査費用）の費用がかかるため、「買い手の土地購入後の費用負担を軽減する」という意味でも、売却活動に有利に働く可能性があります。
なお地盤調査の結果、地盤が軟弱であることが判明すると、売却額の値引きを要求される可能性があります。
しかし、地盤調査の結果が「極端に軟弱な土地」となった場合には、契約前に情報開示をすることで「契約不適合責任」の追求を回避できる※という意味でも、売り主の地盤調査実施は有効です。
※売り主が地盤の状態を知らない状態で土地を売却する場合でも、建物を建てるために著しく高額な地盤改良が必要な場合には「契約不適合責任」となる可能性があります。
適正価格の設定
土地の売却希望額が適正価格とかけ離れて高額の場合、長期にわたって売却できない可能性が高くなります。
一方で適正価格よりも大幅に低額で売却活動をする場合も、売り主様の利益を阻害して諸費用などの支払い負担につながるため問題があります。
土地の売却価格は、適正価格の設定が重要です。
建物がある場合は「解体渡し」という条件で売却
「建物の解体が必要な土地」は手間・費用の面で買い手を遠ざける要素になるため、「売買契約後に解体渡し」という売却方法も、買主の興味をひきつけるうえで有効です。
売り主にとっても、売却まで適正に建物を管理することで固定資産税を抑えられるため、「売却決定後に解体渡し」という売却方法にはメリットがあります。
解体費用は業者によって大きく違う場合があるため、売却が決まるまでに、なるべく費用を抑えて解体を依頼できる業者を探しておきましょう。
また、空き家の解体に対して補助金を支給する自治体もあるため、「土地の所在地の自治体の補助金制度」も確認をおすすめします。
建物の解体費用相場、解体判断の方法を、こちらの記事でご確認いただけます。
〈関連ページ〉古家付き土地を売却する際の解体費用相場｜解体費用は誰が払うのか・本当に解体するべきかなど注意点も解説
「買取サービス」を利用
「不動産市場で売るのが難しい土地」「長期間売れない土地」は、「不動産会社が不動産を直接買取するサービス」を利用して売却する方法もあります。
買取にはメリット・デメリットがあるため、特徴を理解したうえでご検討ください。
| 項目 | 買取サービス |
|---|---|
| 売却価格 | 市場価格の70%〜80%程度で売却することになる |
| 売却期間 | 1週間〜1ヶ月程度で売却完了できる |
| 売却の諸費用 | 不動産会社に支払う仲介手数料が不要 |
| 契約不適合責任 | 免責されるのが一般的 |
| 現状での売却 | 可能（一般的に残置物撤去などをせずに買取してもらうことが可能） |
こちらの記事で、なかなか売れない土地を売る方法をご確認いただけます。
〈関連ページ〉売れない土地を手放したいなら不動産会社を変更｜いらない田舎の土地も国庫帰属や相続放棄をせずに売却可能
宮城県・福島県・茨城県で売却が難しい可能性がある土地をお持ちの方は、イエステーションへお問い合わせください。
地域最大級の売買実績から得た経験・知識を活用して、土地に価値を生み出す売却戦略を提案いたします。
ハザードマップに災害リスクが表示される土地の売却Q&A
最後に、ハザードマップに災害リスクが表示される土地の売り主様より、イエステーションがよくいただく質問・回答を紹介します。
Q.津波の被災歴がある土地の売却価格への影響は？
A.津波の被災歴がある土地は、地域や立地によって売却状況が大きく違います。
- 実際に土地の嵩上げをしたうえで新しく宅地分譲をしたことにより、高額で売買されるようになった土地がある
- 未整備で周辺に解体されない廃墟が残っているといった場合には、土地の査定額が大きく下がる可能性がある
- 自治体の買い上げ対象となって一定額で売却が可能だった土地もある など
Q.土地の売却後に災害が発生した場合、損害賠償を請求される？
A.重要事項の告知義務に従っていれば、売却後の自然災害で損害賠償を請求される可能性は低いのが一般的です。
ただし不動産取引は個別判断が必要なケースが多々あるため、特に個人間売買の場合には、自治体の相談窓口にトラブルが発生しない取引方法をご相談ください。
まとめ
「ハザードマップで災害リスクが表示される土地は売れない」という認識は間違いで、多くの土地は売却が可能です。
土地を売るためのアイデアや工夫は多数あるため、不動産会社を厳選したうえで、売却戦略の提案を依頼しましょう。
今回ご紹介した情報を、好条件での土地売却にご活用頂けると幸いです。
