「住宅ローン残債あり」の状態でもご自宅の住み替えは可能ですが、住み替えのために新しい住宅ローンを利用したい場合、基本的には既存の住宅ローンを完済する必要があります。
「旧居をスムーズに売却して住宅ローンを完済し、住み替えのための資金確保もできるだろうか」と不安をお持ちの方がいらっしゃるのではないでしょうか。
そこで今回は、福島県・宮城県・茨城県で多くのご家族の不動産売却・住み替えなどをサポートしてきた不動産会社た『イエステーション』が、「費用や手間の負担が少ない住み替え方法」「住み替えの際のお金の流れ」などを、わかりやすく解説します。
住み替えによって、より充実した生活を手に入れるために、ぜひ最後までごらんください。
住宅ローン残債ありでも住み替え可能｜住宅ローン完済資金・住み替え資金の調達方法を紹介
住宅ローンは、ご本人が購入した家に居住することを前提として、低金利などの優遇を受けられる金融商品です。
住み替えは「居住義務」の違反となるため、既存の住宅ローン残債を完済する必要があります。
そこではじめに、住宅ローン残債の完済資金・住み替え資金の調達方法を紹介します。
- アンダーローンでの売却、住宅ローン残債を自己資金で完済
- 住み替えローン利用
- 一時的にダブルローンで住宅ローンを利用
- 売却・購入同時決済
アンダーローンでの売却、住宅ローン残債を自己資金で完済｜最もスムーズな住み替え方法
アンダーローンとは、「旧居の売却額が住宅ローン残債を上回る状態」のことです。
「旧居をアンダーローンで売却できる場合」「住宅ローン残債を自己資金で完済できる場合」には、住宅ローン残債の資金調達に悩む必要がないため、スムーズに住み替えのための住宅ローンを検討できますね。
旧居をアンダーローンで売却できるかどうかは、以下のような要素に左右されます。
- 旧居の状況（築年数・劣化程度など）
- 旧居周辺の不動産相場・不動産需要
- 売却の仲介を依頼する不動産会社の力量 など
宮城県・福島県・茨城県で不動産を確実に売却できる不動産会社をお探しの方は、イエステーションへお問い合わせください。
不動産の年間取扱件数900件以上の豊富な実績をいかし、住み替え・不動産売却をサポートいたします。
また、旧居をアンダーローンで売却できる場合でも、諸費用の額によっては売却益が手元に残らない場合があります。
のちほど「住み替えの諸費用一覧｜税金の負担を軽減できる優遇措置も紹介」で諸費用の具体例を紹介するので、ぜひ参考にしてください。
住み替えローン利用｜オーバーローン・自己資金が少ないなどの場合に検討
アンダーローンに対して「旧居の売却額が住宅ローン残債を下回る状態」を、オーバーローンといいます。
「オーバーローンの場合」「自己資金で住宅ローン残債を完済できない場合」は、住み替えローンを利用する方法があります。
【住み替えローンとは】
旧居の住宅ローン残債と、新居の購入費用を一本化して借り入れるローンです。
住み替えローンの利用にはメリット・デメリットがあるため、ご自身の状況に応じて検討しましょう。
【住み替えローンのメリット】
- 旧居の住宅ローン残債・新しい住宅ローンをまとめて借り入れするため、返済などの管理が楽
- 手持ち資金の支出を抑えて住み替え可能 など
【住み替えローンのデメリット】
- 借入総額が高額になる（旧居の住宅ローン残債・新しい住宅ローンを合計した額になる）ため、収入条件などクリアするべき審査基準も高くなる
- 借入総額が高額になるため、借入総額に対して計算される保証料などの諸費用も高額になる
- 旧居売却・新居購入を同時決済できる場合に利用できる金融商品で、手続きが複雑 など
上記のメリット・デメリットから、住み替えローンは「審査をクリアできる収入があるものの、自己資金が少ないため住宅ローンを完済できない」という場合に検討できます。
オーバーローンにならないように住み替えを実現した事例を、こちらの記事で確認できます。
〈関連ページ〉転勤が決まり住み替えることに。赤字にならないように試行錯誤してくれました！
一時的にダブルローンで住宅ローンを利用｜買い先行・自己資金に余裕がある場合に検討
ダブルローンとは、以下のような状況の場合に、一時的に「住宅ローン残債」「新しい住宅ローン」を同時返済する状態のことです。
- 「旧居がなかなか売却できず、買い先行※の状況になった」
- 「仮住まいを避けるために、買い先行で住み替え手続きを進めることにした」
- 「時間がかかっても、納得できる額で旧居を売却したい」
- 「住み替えをしたい家が見つかり、他の買い手がつく前に購入したい」
- 「（何らかの事情で）一刻も早く新居に住み替えをしたい」
※買い先行とは、旧居の売却よりも先に、住み替えをする家を購入する住み替え方法です。
基本的に2本の住宅ローン契約はできませんが、以下のような条件で金融機関がダブルローンを承認する場合があります。
- 旧居の売却活動をしている
- 旧居をアンダーローンで売却できる可能性が高い
- ダブルローン期間中の確実な返済を想定できる
ダブルローンによって一時的に住宅ローンの返済負担が重くなりますが、住宅ローン残債を完済する自己資金がない状態で住み替えを進めたい場合は、ダブルローンを検討できます。
売却・購入同時決済｜自己資金不要の住み替えも可能
アンダーローンで旧居を売却し、売却額入金・新居購入の決済を同時にできる場合、自己資金を一切支出せず、新しい住宅ローンも利用せずに住み替えできる可能性があります。
また、旧居売却・新居購入を同時決済できる場合には、「仮住まい期間が発生しない売買契約」の交渉も可能です。
旧居売却・新居購入の同時決済を実現するためには不動産会社の協力が不可欠なので、不動産会社に協力を依頼する事項も紹介します。
【不動産会社に協力を依頼する事項】
- 旧居の買い手・新居を同時に探してもらう
- 旧居の売却額入金・新居購入の決済を同時にできるよう、契約・登記などの日程調整を依頼
- 旧居の買い手に「引き渡し猶予」を認めてもらえるよう、交渉を依頼
- 旧居の買い手が見つからない場合に、「不動産会社の買取」が可能であれば依頼
ただし、旧居売却・新居購入を同時決済できる場合でも、自己資金不要とならない場合がある点に注意しましょう。
- オーバーローンとなる場合、自己資金不要の住み替えはできない
- 不動産会社の買取が可能な場合、売却額が通常の売却よりも1〜2割程度下がるのが一般的
- 引き渡し猶予の期間によっては、旧居の買い主に対して賃料を支払うのが一般的
- 旧居売却・新居購入時には諸費用も発生するため、アンダーローンであっても自己資金の支出や資金調達が必要な場合がある
福島県・宮城県・茨城県で「自己資金の支出を抑えてスムーズに住み替えをしたい」とご希望の方は、イエステーションへご相談ください。
イエステーションは年間1000件以上の売却相談を承っている不動産会社で、売却・購入の同時決済など、難易度の高い不動産取引にスムーズに対応いたします。
【番外編】賃貸に住み替えをする場合の住宅ローン完済資金・住み替え資金の調達方法
ここまで、「新居を購入」を前提として住み替え方法を紹介してきましたが、賃貸へ住み替えをする方もいらっしゃると思います。
賃貸に住み替えをする場合、以下のような方法で住宅ローン完済資金・住み替え資金の調達をすることになります。
それぞれ注意点があるので、あわせて紹介します。
| 資金調達方法 | 注意点 |
|---|---|
| 自己資金・アンダーローンによる売却益を支出 | 他の資金調達方法と比較して大きな注意点なし |
| 住宅ローン以外のローン商品を利用 （フリーローンなど） | 金利が高い |
| 任意売却 | 以下の場合に選択する資金調達方法で、金融機関の許可が必要 ・住宅ローン返済滞納が起きている ・オーバーローンの場合に住宅ローン残債を完済する方法がない 旧居の売却後に改めて住宅ローン残債の返済計画を金融機関に相談 |
住宅ローン残債ありの状態で住み替えをする場合の、住宅ローン完済資金・住み替え資金を調達する方法を紹介してきました。
自己資金をお持ちの方は、大きな不安なく住み替えができることをご確認いただけたと思います。
住み替えローン利用・ダブルローンとなる場合には住み替えの流れが複雑になるため、次に住み替えの流れも確認しましょう。
「住み替えローン利用」「ダブルローンとなる場合」の住み替えの流れ
住み替えローン・ダブルローンともに、住宅ローン残債額・旧居売却額・新居購入額などに応じて手続きを進める必要があるため、すべての方が同じ流れで住み替えをできるとは限りません。
今回は一般的な流れを紹介するので、参考にしていただけると幸いです。
住み替えローンを利用して住み替えをする流れ
住み替えローンを利用する場合、基本的には旧居売却・新居購入を同時進行する必要があり、売却・購入が決まるまでは忙しくなります。
| 流れ | 備考 |
|---|---|
| 1.不動産会社選び・現状確認 |
・不動産会社を3〜5社ほどピックアップ |
| 2.住み替えローンの借り入れ準備 |
・住み替えローンを提供している金融機関をピックアップ |
| 3. 旧居の売却活動・新居探し |
・不動産会社に旧居の売却活動を依頼 |
| 4. 売却・購入、住み替えローン決済 |
・旧居に買い手がつく＆新居が見つかったら、それぞれ売買契約を結ぶ |
| 5. 売却・購入の同時決済、引き渡し |
・住み替えローンの本審査が承認されたら、旧居売却・新居購入の決済日を決める |
※新居を建築する場合には、工事代金の着手金など、決済日時点で必要な代金が工事業者へ送金されます。
ダブルローンとなる場合の住み替えの流れ
「ダブルローン＝買い先行での住み替え」で、旧居の売却活動期間が長いほど、ダブルローン期間も長くなります。
| 流れ | 備考 |
|---|---|
| 1. 不動産会社選び・現状確認 |
・住み替えローンを利用する場合と同様に、不動産会社を3〜5社ほどピックアップ |
| 2.旧居の住宅ローンを利用している金融機関へ住み替えを相談 |
・金融機関へ買い先行での住み替えを希望している旨を相談し、住宅ローン残債の取扱などの指示・了承を受ける |
| 3. 旧居の売却活動・新居探しを同時進行しながら、新居のための住宅ローンの借り入れ準備 |
・不動産会社に旧居の売却活動を依頼 |
| 4. 新居の購入が決まったら、新しい住宅ローンを借り入れ | ・購入したい新居が決まったら、住宅ローンの本審査 ・新居の住宅ローンが決済されたら新居引き渡し・入居 ・この時点から旧居売却までの期間、ダブルローンとなる |
| 5.旧居が売却され、入金と同時に旧居の住宅ローンを決済 | ・この時点でダブルローン解消 ・決済日に以下が実行される ■旧居の売却代金入金 ■旧居の住宅ローン残債を完済 ■旧居の住宅ローンの抵当権抹消登記 |
「住み替えのためのダブルローン」という金融商品はないため、ダブルローンの具体的な取扱は、金融機関に相談をしないと確認できません。
ダブルローンは期限付きで承認される場合もあり、期限を迎えると住宅ローン残債を完済する必要がある点に注意しましょう。
「ダブルローン期間をなるべく短くする対策」「ダブルローン期限の超過を防ぐ対策」として、旧居を不動産会社に買取してもらう方法もあるため、状況に応じて不動産会社に相談してください。
福島県・宮城県・茨城県で、「不動産会社への買取依頼も検討しながら住み替えをしたい」とご希望の方は、イエステーションへお問い合わせください。
イエステーションは年間の不動産取扱件数900件以上の不動産会社で、不動産の売買・買取・賃貸すべてに対応しております。
住み替えの諸費用一覧｜税金の負担を軽減できる優遇措置も紹介
ここまで、住み替え費用の中で一番負担が大きい「住宅ローン残債」にスポットを当ててきましたが、住み替え時にはさまざまな諸費用も発生します。
不動産売却・購入の諸費用は意外と高額なので、資金不足を防ぐために、住宅ローンの残債以外の諸費用も把握しておきましょう。
※ここで紹介する諸費用は主な項目・相場です。
旧居・新居の状況によって、諸費用の内容・額は変動します。
住み替えの諸費用一覧
住み替え時には、「旧居売却の諸費用」「新居購入の諸費用」両方が発生します。
| 旧居売却の主な諸費用 | |
|---|---|
| 不動産売買費用 | ・仲介手数料：上限「売却価格×3%＋6万円＋消費税」 ・印紙税：売却額による。一般的には200円〜3万円 |
| 登記費用 | 抵当権抹消登記：3〜5万円前後 |
| 引き渡し費用 | ・残置物の片付け・ハウスクリーニング：専門業者に依頼する場合は10〜50万円前後 ・引っ越し費用 |
| 税金 | 譲渡所得税・住民税：譲渡所得※の15〜39% |
※「譲渡所得」を簡単にいうと、「不動産の売却額」から「所得税法で定められた経費（旧居の購入費用・減価償却費）」などを差し引いた売却益のことです。
旧居売却時の譲渡所得税・住民税の詳しい計算方法を、こちらの記事で確認できます。
〈関連ページ〉自宅売却の税金がかからない場合は主に2パターン｜3000万円控除の特例、申告方法など簡単解説
| 新居購入の諸費用 | |
|---|---|
| 新居購入の仲介手数料 | 上限「売却価格×3%＋6万円＋消費税」 |
| 登記費用 | ・所有権移転登記：10〜30万円前後 ・所有権保存登記：10万円前後 ・抵当権設定登記：5〜15万円前後 |
| 住宅ローン関連費用 | ・事務手数料（金融機関による。一般的には3万円程度〜借入額の2.2%程度） ・保証料（金融機関によっては不要な場合もある） ・印紙税 ・団体信用生命保険 |
| 税金 | ・不動産取得税：「固定資産税評価額×3%」だが、軽減税率が適用されるのが一般的 ・固定資産税：購入日から年末までの税額を月割りなどで支払う |
| 保険料 | 月払いから数年分まとめて支払いまで、自由に設定可能 ・火災保険料 ・地震保険料 |
| 住み替え費用 | ・引っ越し費用 ・家具購入費用 など |
新居購入の諸費用は、新居購入予算額の5〜15%ほどが目安です。
住み替え時に発生する税金の負担を軽減できる優遇措置
住み替え時の諸費用の中で負担が大きいのは税金ですが、ご自身が居住している住宅を売却・購入する際には、国・自治体が定めた「税金の優遇措置」があります。
| 税目 | 優遇措置・概要 |
|---|---|
| 譲渡所得税 | ・3000万円の特別控除 譲渡所得税の計算時に3000万円を差し引ける ・特定のマイホームを買い替えたときの特例 旧居売却時の納税を、将来新居を売却するときまで繰り延べできる ・長期譲渡所得の軽減税率 旧居の所有期間が5年以上の場合、税率が軽減される ※上記3つの優遇措置は併用できません ・譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例 旧居売却で損失が出た場合に、給与などの所得税が減税される |
| 所得税 | ・住宅借入金等特別控除 住宅ローンを利用して新居を購入した場合に、所得税が減税される |
| 登録免許税 | 新居購入時の所有権移転登記などをする際に納税する登録免許税の税率が軽減される |
| 不動産取得税 | 新居の土地・建物を取得した際の不動産取得税が軽減される |
上記のほかに、自治体が独自に地方税の軽減措置を定めている場合があるので、お住まいの自治体が実施している「不動産売買に関する制度」を確認してください。
また、上記の優遇措置の多くは、申請などの手続きをしないと適用されません。
申請期限・必要書類などを前もって確認し、確実に優遇措置を活用しましょう。
住宅ローン残債ありでの住み替えQ&A
最後に、住宅ローン残債ありの状態で住み替えを検討中の方から、イエステーションがよく頂く質問・回答を紹介します。
Q.旧居が売却できない場合はどうなる？
A.旧居が売却できない場合、自己資金・住宅ローン以外の資金調達によって旧居の住宅ローン残債を完済しないと、住み替えが難しいのが一般的です。
- 住み替えローン：旧居を売却しないと利用できない
- ダブルローン：一般的に一定期限を過ぎたら旧居の住宅ローン残債を完済する必要がある
Q.旧居・新居の住宅ローンは同じ金融機関を利用するべき？
A.旧居・新居の住宅ローンは同じ金融機関を利用する必要はありませんが、同じ金融機関を利用すると手続きがスムーズな場合があります。
一方で、別の金融機関のほうが有利な条件で住宅ローン契約をできる場合もあるため、金融機関ごとの住宅ローン利用条件・キャンペーンなどの情報を収集し、比較して金融機関を選ぶことをおすすめします。
Q.住宅ローン残債ありの状態で住所変更は可能？
A.住宅ローン残債ありの状態でも、住所変更は可能です。
ただし、旧居の住宅ローンを利用している金融機関へ前もって相談をしないと、契約違反となるのが一般的です。
住宅ローンは契約者本人やご家族が居住することを条件に利用できる金融商品で、一般的に住宅ローン契約書には「住所等の変更があった場合には遅滞なく届け出る」といった内容の規約があるためです。
住宅ローン残債ありの状態で旧居を賃貸転用することも、住宅ローンの契約違反となる場合があります。
〈関連ページ〉住宅ローン返済中の賃貸転用は黙認orばれて一括返済どちら｜転勤・返済困難などの場合の対処法を解説
まとめ
「住宅ローン残債あり」の状態でも住み替えは可能ですが、基本的には住宅ローン残債を完済する必要がある点に注意が必要です。
また、住み替えの方法は複数ありますが、どの方法も手続きやお金の流れが複雑です。
ぜひ親身になってサポートしてくれる不動産会社を選び、住み替え手続きを進めてください。
今回紹介した情報を参考に、自己資金の支出を抑えながらスムーズに住み替えを実施していただけると幸いです。