取得費は５％だけ！？
不動産の取得費がわからないときの計算方法
相続した不動産を売却しようとしたら税金がかかると言われました。
「売買代金は5,000万円なので税金がどれだけくるのか心配！」
「経費はみてもらえないの？」
「領収書がなければ５％しか経費としてみてもらえないと聞いた！」
不動産を売却したら不動産譲渡所得税などの税金がかかります。
領収書などがあれば取得費を認められやすいのですが、取得費を証明できなければ５％しか取得費として認められないのが基本です。
この記事では取得費と不動産譲渡所得税、領収書がない場合の取得費の算定方法について解説します。
不動産の取得費とは？
不動産の取得費とは、不動産を購入した時にかかった経費です。
必要経費が多いほど、利益が少なくなるので税金も少なくなるのです。
購入したときには翌年に確定申告をするもののそれ以降は売買契約書や領収書を目にする機会はほとんどありません。
しかし、これらの書類は万一売却するときには取得費を証明する大事な書類になるので、わかりやすいところにきちんと保管しておきましょう。
不動産譲渡所得税に影響
不動産の取得費は不動産譲渡所得税や住民税に影響します。
不動産を売却したときは、発生した利益に対して不動産譲渡所得税や住民税がかかります。
譲渡所得は次の計算式で計算します。
売却利益＝売却代金-（取得費+譲渡費用）
3,000万円で購入した不動産を5,000万円で売却したときの差額は2,000万円ですが、経費としてさらに取得費や譲渡時にかかった費用を差し引くことができるのです。
不動産譲渡所得税は所有期間によって税率が異なります。
|
譲渡所得税 |
住民税 |
復興税 |
合計（％） |
| 5年以内 |
30 |
9 |
0.63 |
39.63 |
| 5年超 |
15 |
5 |
0.315 |
20.315 |
所有期間によって税率が2割近くちがいますね。
また、マイホームを売却したときには3,000万円の控除があるなど税額が軽減されることもあるので適用もれがないように注意しましょう。
取得費の5％とは？
自分自身が購入した不動産であれば購入時の売買契約書や購入当時の領収書を保管してあることが多く取得費の計算は簡単なことが多いです。
しかし、親や祖父母が購入した不動産を相続して売却するような場合には当時の取得費を証明するのはほとんど不可能でしょう。
相続した場合の取得費は相続時の時価などではなく、名義人（親や祖父母）が売買などで取得したときの価格です。
このように取得費がわからないときは５％まで経費としてみることができるのです。
No.3258 取得費が分からないとき｜国税庁
日本は昭和30年代の高度成長期を経て貨幣価値が大きく変わったのと都市開発が進んだために、それ以前に取得した不動産では仮に取得費がわかっても５％を取得費とした方が有利な場合もあります。
実際の取得費がわかっていて５％よりも安かったとしても５％まで取得費とすることは違法ではありません。
不動産の取得費になるものは？
譲渡所得を計算するのに取得費が大事なことがわかりました。
以下のような費用が取得費になるので領収書を保管しておきましょう。
● 土地・建物の売買代金
● 建築費
● 売買の仲介手数料
● 売買契約書に貼った印紙代
● 取得時の登録免許税や司法書士報酬
● 不動産取得税
● 住宅ローンの利息
ただし、建物については取得額そのままではなく減価償却をした金額になります。
万一領収書がみつからなくても購入時の通帳で支払項目が確認できれば費用として認められることがあります。
領収書とあわせて通帳なども保管しておくと安心です。
No.3252 取得費となるもの｜国税庁
取得費がわからないときの計算方法
不動産が高騰したバブルのときに購入した不動産を売却するときなど「５％の取得費では納得できない」という場合もありますね。
実は５％の取得費は税務署内の通達なので、それ以外に合理的に税務署を納得させる資料があれば証拠となる領収書などがなくても認められる可能性があります。
具体的には次のような方法で取得費を算定します。
● 市街地価格指数
● 建物の標準的な建築価額
● 税理士や不動産鑑定士による不動産取得費査定
● その他の方法
市街地価格指数
一般財団法人日本不動産研究所が公表している「市街地価格指数」を参考にして取得時の価格を算定する方法です。
全国の主要都市について変動指数が示されているので、この指数をもとに取得時の土地の価格を算定します。
建物の標準的な建築価額
国土交通省が公表している建築着工統計の「構造別：建築物の数，床面積合計，工事費予定額」参考にして建築当時の工事費を計算し、減価償却をして取得費を算定します。
税理士や不動産鑑定士による不動産取得費査定
税理士や不動産鑑定士が不動産の取得費を査定してくれるサービスを提供していることがあります。
その他の方法
● 過去の路線価を調べる
● 登記情報に記録されている住宅ローンの債権額から購入代金を推測する
路線価は国税庁が公表している数値なので、説得力があります。
古い路線価をインターネットで検索するのは難しいですが、国会図書館に保管してあるので調べることが可能です。
お客様の背景
売主様
氏名：Y様（50代）
ご職業：不明
お住いの地域：宮城県柴田郡柴田町
ご相談地域：宮城県柴田郡柴田町
問い合わせ方法：ご紹介
買主様
氏名：M様（20代）
ご職業：不明
お住いの地域：宮城県岩沼市
ご相談地域：宮城県岩沼市
問い合わせ方法：インターネット
ご相談内容
売主様
もともと、売主様がお持ちの物件の隣にある物件を私が担当しており、そのお客様から「隣のＹさんも空き家を売却したいと言っている」とお話を伺って、私から売主様にお電話でご連絡を差し上げたのがきっかけです。
買主様
お子様が生まれたことをきっかけに、賃貸から戸建てへ住み替えを検討されていました。生活のしやすさなどを考慮した結果、岩沼市内周辺の中古住宅を探しており、一番重視されていたのは立地です。
ご提案した解決策
売主様
この住宅は相続されたご実家でしたが、老朽化に伴いご自身は別の場所に住み替えされていました。そのまま空き家として放置されており、親族でお住まいやお使いになる予定もありませんでした。隣の物件のお客様から情報をいただいて売主様にお電話したところ、「使っていない空き家で、買主様もほぼ決まっている」という売主様にとって好都合の状況だったので、そのまま売却する運びとなりました。
買主様
最初にご案内した当該物件は築10年ほど経過しており、多少汚れがあってリフォームが必要な箇所がありました。同時期にご案内したもう１件の方が、築年数が浅くリフォーム済みで金額も安かったのですが、「立地面が気になり、家族３人で住むには大きい」とおっしゃったので、当該物件を購入されることに。リフォーム費用が約3000万円掛かり、20代半ばのご主人はローンを組むことに不安を感じておられました。そこで私が当社のリフォーム部門にご案内して金銭面でのアドバイスをし、銀行の責任者へ相談に行くことで、お悩みを解決しました。
担当営業より
イエステーション岩沼店
和嶋 俊介
前職は結婚式場に勤めており、縁あってアドレスに入社しました。私が仕事をするうえで重視しているのは、売主様・買主様とのやり取りです。不動産の売却・購入は初めてという方ばかりですから、失敗したくないと不安に思う方がほとんど。そのため、できる限り詳細な事情を伺って、お客様の不安を取り除き、100％ご満足いただけるご案内をしたいと考えています。このように徹底的にお付き合いすることで、お客様から「和嶋さんに任せれば安心」「不動産以外のことも相談したい」と思っていただくことが、私の目標です！
この担当者がいる店舗情報
道路に接面していない土地とは？
道路に接面していない土地の売却方法を解説
「道路に接面していない土地」といわれても、「道に接面していない土地なんてあるの？」と思いますよね。
実は古くからの街並みにある家では、この「道路に接面していない土地」が思っている以上にたくさんあります。
この記事では、土地が接面していなければならない「道路」とはどういったものか、道路に接面していない土地を売却するにはどのような方法があるのかについて解説します。
道路に接面していないとは？
道路に接面していないとは、土地が接面している道路が以下の状態にあることをいいます。
●道路の幅が足りない
●道路に接面する長さが足りない
●袋地
道路の幅が足りない
土地が接面している道路の幅員が4m以上ない土地です。
道路に接面する長さが足りない
道路に接する土地の長さが２m以上ない土地です。
旗竿地と言われる土地のように敷地延長されている土地で道路から奥まった場所に建物と敷地がある場合には道路から敷地にいたるまで幅２mが確保されていなければなりません。
袋地
四方を他人の土地に囲まれている「袋地」は上記の道路に接していないので、当然道路に接面していない土地になります。
道路に接面していないと売却が難しい理由
それでは、どうして道路に接面していないと売却が難しいとされるのかというと建築基準法によって基準を満たしていない道路に接面している土地では建築が許可されず、建物が建てられないからです。
その他、条件を満たしていない土地は狭い道路ですから工事車両の通行が難しいため物理的に工事が難しくなります。
このようなことから、購入希望者があっても住宅ローンが利用しにくくなること、建物を建てられなくてもかまわない方でなければ購入しないなど、購入希望者が限定されてしまうために、道路に接面していない土地は売却が難しいといわれています。
以上のことからわかるように、ここでいう「道路」は建築基準法上の道路であり、普段考える道路や、道路法・道路交通法などでいう道路とは必ずしも一致しません。
建築基準法には次のように定められていますので参考にしてください。
（道路の定義）
第四十二条 この章の規定において「道路」とは、次の各号のいずれかに該当する幅員四メートル（特定行政庁がその地方の気候若しくは風土の特殊性又は土地の状況により必要と認めて都道府県都市計画審議会の議を経て指定する区域内においては、六メートル。次項及び第三項において同じ。）以上のもの（地下におけるものを除く。）をいう。
（敷地等と道路との関係）
第四十三条 建築物の敷地は、道路（次に掲げるものを除く。第四十四条第一項を除き、以下同じ。）に二メートル以上接しなければならない。
建築基準法 | e-Gov法令検索
道路に接面していない土地を売却する方法
以上のように道路に接面していない土地は売却が難しいのですが、売却する方法があります。
接道義務を満たして売却する方法と、接道義務を満たさないままで売却する方法をそれぞれ紹介します。
なお、現状で幅員4m、2mの長さで道路に接面していない土地でも建築基準法第43条第2項によって例外として建築可能な場合があります。
この例外規定にあてはまらないか、役所に確認しておきましょう。
（敷地等と道路との関係）
第四十三条 建築物の敷地は、道路（次に掲げるものを除く。第四十四条第一項を除き、以下同じ。）に二メートル以上接しなければならない。
一．自動車のみの交通の用に供する道路
二．地区計画の区域（地区整備計画が定められている区域のうち都市計画法第十二条の十一の規定により建築物その他の工作物の敷地として併せて利用すべき区域として定められている区域に限る。）内の道路
前項の規定は、次の各号のいずれかに該当する建築物については、適用しない。
一．その敷地が幅員四メートル以上の道（道路に該当するものを除き、避難及び通行の安全上必要な国土交通省令で定める基準に適合するものに限る。）に二メートル以上接する建築物のうち、利用者が少数であるものとしてその用途及び規模に関し国土交通省令で定める基準に適合するもので、特定行政庁が交通上、安全上、防火上及び衛生上支障がないと認めるもの
二．その敷地の周囲に広い空地を有する建築物その他の国土交通省令で定める基準に適合する建築物で、特定行政庁が交通上、安全上、防火上及び衛生上支障がないと認めて建築審査会の同意を得て許可したもの
建築基準法 | e-Gov法令検索
接道義務を満たして売却
道路に接面していないので売却が難しいのであれば、道路に接面するようにすればよいのです。
道路に接面する方法は、2つあります。
● セットバックする
● 隣地を取得する
セットバックする
セットバックとは、道路の幅員を4m以上にするように自分の土地を後退させて利用する方法です。
具体的には道路の両側に土地がある場合には、道路の中心線から２mの位置まで後退させます。
道路を挟んで土地の反対側が河川などの場合は、反対側を後退できないので、自分の土地を４m後退させることになります。
後退させるということは自分の土地であっても自由に使えなくなるということです。
利用目的は道路に限定されるため、空地だからといって駐車場にしたり、花壇にしたりといった利用はできなくなります。
また、自由に利用できる面積が減少するため土地の価格も有効に利用できる面積で査定され、再建築のときにはセットバックした後の土地について容積率や建ぺい率が計算されるので、その分大きな建物は建てられなくなります。
隣地を取得する
道路に接している長さが足りないので道路に接面していないとされる場合には、隣地の土地を購入するか貸してもらえないか検討してみましょう。
隣の土地全部を購入する必要はありません。
自分がすでに持っている土地とあわせて２m道路に接するように取得すればよいのです。
接道義務を満たさないまま売却
接道義務を満たさなくても以下のような方法で売却が可能です。
● 隣地の所有者に売却
● 更地にして売却
● リフォームして売却
● 不動産会社に売却
隣地の所有者に売却
道路に接面していない土地は地域内でほとんど同じ状態ですから、隣地の所有者も売却のときには同じ問題で悩むことになります。
そこで、事情を説明して隣地の方に購入できないか相談してみれば意外とよい条件で売却できる可能性があります。
隣地の方にとっては土地が広くなり、道路も確保できるので土地の利用価値があがるからです。
更地にして売却
建物がなくなれば建物を建てられなくても駐車場として利用したい方や資材置き場として利用したい購入希望者が現れる可能性があります。
ただし、建築基準法上の道路に接面していないということは進入路が狭いということなので、その土地の利用は限られています。
また、建物があるために固定資産税は1/6、都市計画税は1/3に減額されています。
建物を取り壊して更地になれば固定資産税などが高くなることに注意しましょう。
リフォームして売却
再建築はできなくてもリフォームをして売却できないか検討しましょう。
この場合には、リフォーム費用を出しても売却できなければ損失が大きくなるので、売却を依頼する不動産会社に相談しながら進めてください。
不動産会社に売却
不動産会社にはいろいろな土地を扱ってきたノウハウがあるので、道路に接面していない土地でも有効活用する知見をもっている可能性があります。
付近一帯をまとめて買い入れ、宅地開発をする可能性もあります。
売却を依頼する時には、不動産会社に直接買取できないか相談してみるとよいでしょう。
終活で考えておきたい不動産のこと
終活とは、自分の最期と向き合い、人生のしめくくりの準備をすることです。
家族に老後や死後に迷惑をかけないように、家族が困らないように、身の回りの整理や葬儀・墓の準備などをしていきます。
なによりも、終活は自分自身が老後を健康で快適に暮らすための準備ととらえましょう。
終活でしておくこと
財産においての終活は、財産を記録して整理していくことです。
土地の境界確定をしたり、権利書や購入時の売買契約書などを確認したりしましょう。
自分の財産を整理しておくことで相続税の見通しをたてることができるので、相続税対策を検討することができます。
また、境界確定ができていない土地は相続人にトラブルを引き継がせてしまうことになりますから、できるだけ生前にトラブルの元をなくしておきましょう。
自分が亡くなった後の相続について、自分の気持ちを家族にうちあけ、家族の希望も聞いておくとよいでしょう。
場合によっては、遺言書を作成しておけば無用な相続トラブルを防止できることがあります。
特に不動産を相続すると遺産分割が難しいことがあり、住む人がいなくて空き家になってしまうと、不法投棄されたり犯罪に利用されたりするおそれがあり、また老朽化して資産価値が下がるので負の財産になるおそれもあります。
終活の目的はなにか
終活の目的はなにかを自分自身で確認しておくと、何をするべきかがみえてきます。
不動産に関する終活の目的には主に以下の3つがあります。
● 老後資金を得るため
● 相続税を節税するため
● 相続でのもめごとを予防するため
老後資金を得るため
老後の資金を得るためには不動産の売却が考えられます。
しかし、自宅を売却してしまえば住む家がなくなってしまいます。
この相反する目的を満たすためには、子どもと同居する、アパートなどの賃貸住宅に住むなどがありますが、他にもリバースモーゲージやリースバックといった方法もあります。
これらについては後から解説します。
相続税を節税するため
一般的には現金と比べて不動産は相続税評価額が低くなるため、相続税を節約するためには現金を不動産に変えておくと有利です。
他にもうまく生前贈与をしておくことで節税することも可能です。
また賃貸にだすことでも相続税を節税することができます。
ただし、不動産相続では遺産分割が簡単に進まないことがあるので注意しましょう。
相続でのもめごとを予防するため
相続人のうちの例えば長男に特定の財産を引き継がせたい場合には遺言書を作成しておくと希望通りに相続させることができます。
ただし、他の相続人の遺留分をおかさないように注意しなければなりません。
終活の一環として、相続人である家族間で自分の気持ちを話し、他の家族の意見も聞きながら相続の準備をすすめていきましょう。
不動産の終活方法４つ
不動産の終活方法として以下の4つがあります。
● 売却する
● 賃貸する
● 生前贈与する
● 相続させる
それぞれの方法のメリットやデメリットを整理しておきましょう。
売却する
不動産を売却すれば売買代金がもらえるので老後資金を確保できるメリットがあります。
不動産が亡くなれば維持費や固定資産税がかからなくなることもメリットです。
しかし、自宅を売却すれば住むところがなくなりますので住む場所の手当が必要になります。
そこで、資金を得ながら住むところが確保できる方法が以下のリバースモーゲージやリースバックといった方法です。
リバースモーゲージ
リバースモーゲージは自宅を担保にしてお金を借りる方法です。
原則として、お金を借りた方が亡くなったときに不動産を売却して清算することになります。
返済は利息だけなので返済負担も重くないこと、自宅に住み続けられることがメリットです。
しかし、リバースモーゲージは変動金利型がほとんどなので、金利変動によって返済負担が重くなることがあります。
また、不動産評価の見直しによって価値が下落した場合には、評価不足分の返済を求められたり相続人が返済を求められたりすることがありますから注意しましょう。
リースバック
リースバックとは、不動産会社などに不動産を売却して、売却後も賃借して引き続き住み続ける契約方法です。
ただし、賃借するため家賃が発生するのがデメリットです。
賃貸する
空いている土地などの不動産があれば賃貸して有効活用ができます。
賃貸住宅にすれば相続税評価額が減額されるので相続税の節税になるメリットもあります。
ただし、利便性がよくなければ賃貸にだしてもメリットが少なく、維持費や修繕費などが負担になることがあります。
生前贈与する
生前贈与をすれば財産を希望する人に確実に引き継ぐことができます。
贈与する人を含めて他の相続人に話しておくことで相続トラブルを未然に防ぐことも可能です。
贈与すれば贈与税がかかりますが、生前贈与を上手に利用すれば相続税を節税できる場合もあります。
相続させる
持っている財産を何もしないでそのまま相続させることも可能です。
相続させる場合には、相続した不動産を子や孫が利用する予定があるか、相続の話し合いでもめる可能性はないかを考慮しておきましょう。
元気なうちに自分の気持ちを家族に伝えておくことで相続トラブルを予防することができます。
場合によっては遺言書を残しておくことも検討しましょう。
遺言書の方式は主に以下の2つが利用されています。
● 自筆証書遺言
● 公正証書遺言
自筆証書遺言
相続財産のリストを除いて遺言書本文、日付、氏名を自筆で記入して捺印する方法です。
自宅に保管しておくことも可能ですが、遺言書があることを誰も知らなかったり、遺言書を破棄されたり偽造されたりするおそれがあること、様式違反で無効になるおそれがあること、遺言書の内容に不備があるため活用できないことがあることなど作成には注意が必要です。
その他自筆証書遺言の場合は家庭裁判所で検認手続きが必要になるので注意しましょう。
なお、法務局が自筆証書遺言を預かってくれる制度があり、この制度を利用すれば家庭裁判所での検認手続きが不要になり、紛失のおそれもなくなります。
公正証書遺言
公証人が遺言書の内容をチェックしてくれるので法的な不備がおこらず、紛失のおそれもありません。
ただし、相続財産の額によって遺言書作成費用がかかることがデメリットです。
今回は、福島県県伊達市霊山町にある「りょうぜんこどもの村」をご紹介します。
霊山といえば、新日本百名山にも選ばれている山で奇岩が織りなす絶景が見ものです。気軽にトレッキングが楽しめるよう登山コースも整備されています。
霊山のふもとにある「りょうぜん こどもの村」は東北中央自動車道が開通したことで福島方面や相馬方面からのアクセスもしやすくなりました。幅広い年齢層にオススメ「りょうぜん こどもの村」を紹介していきます。
大自然の中で一日中遊べる！
広い敷地内にはジャンボ滑り台や大きなシャボン玉を作れる場所、スカイサイクルやサイクル列車などの乗り物があります。ひときわ目を引くのはジャンボ滑り台で、子どもたちの笑い声が響いています。自宅から段ボールを持ってきて滑る親子連れが多いです。
▲大きな白い滑り台が人気！段ボールを使って滑るのが面白い！
遊びと学びのミュージアム
▲手作りワークショップができます。
参加体験型のミュージアムで２階では大人も子どもも楽しめるワークショップをやっています。要予約のワークショップもあるのでホームページのイベントカレンダーを確認の上、問い合わせるのをお勧めします。１階のミュージアムでは地球で起こる様々な自然現象を再現する装置があり、竜巻や波の発生を知ることができます。仕掛けがある大きなオルゴールは見ていても飽きませんよ。
こどもの村の隣に位置する紅彩館のレストランでお食事はいかがですか？
紅彩館には、レストランや宿泊ができる部屋、日帰り入浴ができる大浴場があります。
こどもの村のコテージも紅彩館にて予約が可能です。コテージ宿泊者限定のBBQ食材セット（要予約）もあるので、大自然の中たっぷり休日を満喫できます。
▲限定の翡翠めんセット
霊山のおいしいものといえば、ここ！
まきばのジャージーのアイスクリームがおすすめ！
▲こちらは、ダブルコーン！
霊山に来たのなら、まきばのジャージーは外せません。週末には、ソフトクリームやアイスクリームを買い求めるお客さんで並んでいます。並んでも食べたい理由は、希少なジャージー牛の飼育からアイスクリーム・ソフトクリームの製造・販売までを一貫して行っているので新鮮さが美味しさとなっています。それにアイスクリームの種類が豊富です。
季節により出ているアイスクリームや本店では気まぐれメニューもあるので、全種類を制覇するにはしばらく時間がかかりそうです。
霊山は春の新緑・秋の紅葉シーズンにもお勧めです。こどもの村では、小さめの日よけテントや敷物を持参しゆったりと過ごす家族連れも多いです。霊山の絶景を背景に四季折々の自然を楽しむことができますよ。
みなさんも秋の紅葉シーズンには「りょうぜんこどもの村」へ来てみてはいかがでしょうか。
りょうぜんこどもの村
〒960-0807
福島県伊達市霊山町石田字宝司沢9-1
電話番号：024-589-2211
営業期間：3月中旬～12月中旬（冬期休園あり）
休園日：毎週水曜日休園（祝日・GW・夏休みを除く）
営業時間：9時～16時30分（最終入園16時）
入園料：子ども（3歳～中学生）200円 大人（高校生～）500円
http://kodomo-ryozen.org/
一般社団法人りょうぜん振興公社 りょうぜん 紅彩館
〒960-0807
福島県伊達市霊山町石田字宝司沢9-1
電話番号：024-589-2233
レストラン利用時間：11：00～20：00
（15：00以降は宿泊のお客様のお食事のみとなります。）
ランチタイム 夏季4月～11月
平日11：00～14：00／土・日・祝日11：00～15：00（ラストオーダー14：30）
冬季12月～3月 平日11：00～14：00
http://kodomo-ryozen.org/kousaikan/
まきばのジャージー（本店）
〒960-0807
福島県伊達市霊山町石田字川面1-1
電話番号：024-589-2375
営業時間：平日 8:30〜17:00
土日祝 8:30〜17:30
http://www.makibano-jersey.com/
まきばのジャージー 道の駅 伊達の郷りょうぜん店
〒960-0808
福島県伊達市霊山町下小国字桜町3-1
電話番号：024-573-4880
営業時間：10:00~17:30
▼アクセスマップ
