かつては「一生モノ」とする考え方が一般的だった住宅も近年ではちょっと変わってきているようです。

リクルートのSUUMOリサーチセンターが公表した「『住宅購入・建築検討者』調査（2023年）」を参考にしながら、近年の住宅に関する考え方をさぐってみましょう。

この記事では、柔軟な住み替えを考慮するメリットや住み替えを前提にした住宅探しのコツについても解説します。

柔軟に住み替える考え方が広がっている

「『住宅購入・建築検討者』調査（2023年）」によると、住宅購入者の間で「柔軟に住み替える」考え方が広がっているようです。

『住宅購入・建築検討者』調査(2023年) | 調査報告書

調査実施：2023年12月

調査対象：首都圏、東海圏、関西圏と政令指定都市のうち札幌市、仙台市、広島市、福岡市に住む、20歳から69歳の男女で、過去１年以内に住宅の購入・建築、リフォームについて具体的に検討した人

特に、将来的な売却や賃貸を視野に入れている人が増えていることが特徴です。

例えば、住宅購入検討者の約4割が将来的に売却や賃貸を検討しており、永住意向がある人は約44％にとどまっています。

これは、住宅価格の上昇や住宅ローン金利の変動など、経済的な要因が影響していると考えられます。

このような変化により、住宅の流通市場がより活発になり、売り買いのしやすい環境が求められています。

住宅の取得経験

今回の調査によると「買い替え」の割合が2019年では15％だったものが2023年では29％と約2倍に増えていることが特長的です。

「初めての購入、建築」は依然として高率ではあるものの、2019年と比較して69％から63％とやや下落傾向にあります。

永住志向

「永住する」とした方は44％前後と2021年から変化はありませんが、「将来的に売却を検討している」「将来的に賃借を検討している」方の割合が徐々に増加していることが特長的です。

2023年では合計して38％の方が購入や建築を検討している段階から売却などを検討していることがわかります。

売却・賃貸するタイミング

「定年退職」を理由にしている方が減少していること、結婚や出産などのライフスタイルの変化による理由が増加していること、特に「土地や不動産の価格が上がったら」、「家が老朽化した」「修繕費が必要になってきた」、「他に欲しい物件が出たら」といったタイミングを想定している方が増えています。

柔軟な住み替えを考慮するメリット

柔軟な住み替えには次のようなメリットがあります。

1. ライフスタイルの変化に対応

家族構成の変化や仕事の都合など、ライフスタイルの変化に合わせて住まいを変えることができます。

例えば、子どもが独立した後に小さな家に住み替えるなど。

• 経済的な柔軟性

住宅ローンの返済や家の維持費が負担になる場合、より経済的な住まいに移ることで負担を軽減できます。

また、住宅価格が上昇している時期に売却し、価格が下がった時期に購入することで資産価値を最大化することも可能です。

• 環境の改善

住み替えによって、より良い環境や利便性の高い場所に移ることができます。

例えば、通勤時間を短縮したり、自然環境の豊かな場所に移住したりすることができます。

• 最新設備の利用

古い家から新しい家に住み替えることで、最新の設備や技術を利用することができます。

これにより、生活の質が向上し、エネルギー効率も高まります。

• リスク分散

不動産市場の変動に対するリスクを分散することができます。

例えば、複数の物件を所有することで、特定の地域の価格変動に対するリスクを軽減できます。

このようなメリットを考慮すると、柔軟な住み替えは多くの人にとって魅力的な選択肢となるでしょう。

住み替えを考えるときの注意点

住み替えには上記のようにメリットもありますが、いくつかの注意点があるので気をつけましょう。

• 費用の把握

住み替えには、売却費用、購入費用、引越し費用など多くの費用がかかります。

特に、売却と購入のタイミングがずれると、二重の住宅ローンが発生する可能性があります。

• 売却価格の過信

不動産の売却価格は市場の状況によって変動します。

査定額が必ずしも実際の売却価格になるとは限らないため、余裕を持った資金計画が必要です。

• タイミングの調整

新しい住まいの購入と現在の住まいの売却を同時に進めるのは難しいことがあります。

仮住まいが必要になる場合もあるため、スケジュールに余裕を持つことが重要です。

• ローンの管理

住み替えローンやつなぎ融資を利用する場合、返済計画をしっかり立てることが必要です。

特に、旧宅のローンが残っている場合は注意が必要です。

• 信頼できる不動産会社の選定

住み替えを成功させるためには、信頼できる不動産会社を選ぶことが重要です。

複数の会社から査定を受け、比較検討することをおすすめします。

これらの注意点を考慮することで、住み替えをスムーズに進めることができます。

将来の住み替えを前提にした住宅探しのコツ

将来の住み替えを前提にした住宅探しには、いくつかの重要なポイントがあります。

以下のコツを参考にしてみてください。

• 立地条件を重視する

将来の住み替えを考えると、物件の立地は非常に重要です。

人気のあるエリアや駅近の物件は、将来的に売却しやすくなります。

• 物件の状態を確認する

新築や築年数が浅い物件は、将来的に価値が下がりにくい傾向があります。

また、再開発エリアに位置する物件も将来の価値が期待できます。

• 資金計画をしっかり立てる

住み替えには費用がかかるため、現在の住宅ローンの残債や新しい住宅の購入費用を考慮した資金計画を立てることが重要です。

• フレキシブルな間取りを選ぶ

家族構成やライフスタイルの変化に対応できるよう、フレキシブルな間取りの物件を選ぶと良いでしょう。

例えば、将来的に部屋を増やしたり減らしたりできるような設計が理想的です。

• 将来のメンテナンス費用を考慮する

物件の維持管理費用も考慮に入れておくことが大切です。

特に築年数が経過した物件は、将来的に修繕費用がかかる可能性があるため、予算に余裕を持たせておくと安心です。

• 専門家に相談する

不動産アドバイザーに相談することで、より適切な物件選びができます。専門家のアドバイスを受けることで、将来の住み替えもスムーズに進められます。

イエステーションでは、このような住み替えのご相談も承っております。地域専門スタッフが分かりやすくご説明させていただきます。ぜひ、一度ご相談ください。

不動産を購入するときには、売買代金のほかにいろいろな税金がかかります。

しかし、購入時には税額を軽減できる特例措置が設けられているので、これらの特例を利用することで負担を軽減できます。

不動産を購入したときには、出費がかさむのでこれらの特例措置を利用して少しでも出費をおさえたいものです。

不動産を購入する際にかかる税金

不動産を購入する際には、いくつかの税金がかかります。

主なものは次のような税金です。

1. 印紙税

不動産売買契約書や住宅ローン契約書などの文書に課される税金です。

契約金額に応じて税額が異なります。

1. 登録免許税

不動産の所有権を登記する際にかかる税金です。

登記の種類や不動産の価額によって税率が異なります。

1. 不動産取得税

不動産を取得した際に一度だけ課される税金です。

取得価格に応じて税額が決まりますが、一定の条件を満たすと軽減措置が適用されることがあります。

1. 消費税

土地には課税されませんが、建物の購入代金や仲介手数料には消費税がかかります。

1. 固定資産税

不動産を所有している限り毎年課される税金です。市区町村が課税します。

購入したときには、引き渡しの日を基準にして売主と折半することが一般的です。

これらの税金は軽減を受けられる特例が設けられていますから、条件を確認して適用漏れがないように十分活用しましょう。

印紙税

売買契約書には収入印紙を貼り再利用できないように消印をしなければなりません。

現在（平成26年4月1日から令和9年3月31日まで）、この売買契約書に貼る印紙税額が軽減されています。

不動産売買契約書の印紙税の軽減措置｜国税庁

登録免許税

不動産を購入したときは、購入した方の名義に変更する登記をしなければなりません。

この登記をするときには、登記の内容によって一定の登録免許税を納付することになります。

住宅用家屋の軽減措置には以下のような軽減措置が適用されます。

• 新築住宅の所有権保存登記

税率が通常では0.4%なのが0.15%になっています。

（特定認定長期優良住宅や認定低炭素住宅の場合は0.1%）

• 中古住宅の所有権移転登記

税率が2.0%から0.3%に軽減されます。

（特定認定長期優良住宅や認定低炭素住宅の場合は0.1%）

これらの軽減措置を受けるためには、適用要件を満たす必要があり、登記申請の際に条件を満たしていることの市区町村長の証明書が必要なので注意しましょう。

具体的な手続きや必要書類については、法務局や税務署に確認することをお勧めします。

登録免許税の税率の軽減措置に関するお知らせ

さらに「特定認定長期優良住宅」や「認定炭素住宅」では所有権保存登記の税率が0.1％となり、所有権移転登記ではマンションでは0.1％、戸建て住宅では0.2％となる優遇措置が適用されます。

特定の住宅用家屋の所有権の保存登記等に係る登録免許税の税率の軽減措置に関するお知らせ

不動産取得税の軽減措置

不動産を購入すると不動産取得税がかかります。

しかし、一定の要件を満たしていれば減免措置があるため負担は少なくなります。

原則として、申告が必要なので忘れないように行いましょう。

なお、不動産取得税については、都道府県ごとに申請方法や必要書類が異なっているため、購入した不動産がある都道府県の税務事務所に確認しましょう。

不動産取得税の軽減措置には、次のような種類があります。

1. 新築住宅の軽減措置

新築住宅を取得した場合、固定資産税評価額から1,200万円が控除されます。

認定長期優良住宅の場合は、控除額が1,300万円に増えます。

1. 中古住宅の軽減措置

中古住宅を取得した場合も軽減措置が適用されます。

新耐震基準に適合する住宅や、取得後に耐震改修を行う住宅が対象です。

控除額は建築年によって異なります。

1. 土地の軽減措置

新築住宅や中古住宅が建っている土地についても軽減措置があります。

所得税が軽減される

ここまで不動産購入時にかかる税金について解説しましたが、最後に所得税の減税についても解説しておきます。

住宅を購入した際に利用できる税制優遇措置には、主に「住宅ローン減税」と「投資型減税」があります。

それぞれの特徴を簡単に説明しますね。

住宅ローン減税

住宅ローン減税は、住宅ローンを利用して住宅を購入した場合に、所得税や住民税から一定額が控除される制度です。

令和６年度税制改正において、住宅ローン減税の制度内容が変更されています。

• 借入限度額について、子育て世帯・若者夫婦世帯が令和６年に入居する場合には、令和４・５年入居の場合の水準が維持されています。

（認定住宅：5,000万円、ZEH水準省エネ住宅：4,500万円、省エネ基準適合住宅：4,000万円）

• 新築住宅の床面積要件を40㎡以上に緩和する措置について、建築確認の期限を令和６年12月31日まで延長されています。

　　　（合計所得金額1,000万円以下の年分に限る。）

2024年１月以降に建築確認を受けた新築住宅の場合、省エネ基準を満たす住宅でない場合は住宅ローン減税を受けられないことに注意しましょう。

住宅ローン減税 – 国土交通省

投資型減税

投資型減税は、認定住宅（長期優良住宅、低炭素住宅、ZEH水準省エネ住宅）を新築または未使用のものを取得した場合に適用される制度です。

住宅ローンを利用しない場合でも利用可能です。

主なポイントは以下の通りです。

• 控除額：性能強化費用の10%が所得税から控除されます。最大控除額は65万円。
• 適用条件：認定住宅であること、自ら居住すること、床面積が50㎡以上であることなど。

投資型減税（所得税） – 住宅

住宅ローン減税と投資型減税の併用はできません。

どちらの制度を利用するかは、住宅の種類や購入方法、個々の状況によります。

具体的な適用条件や手続きについては、税務署や専門家に相談しましょう。イエステーションが窓口になり、専門家のご紹介も可能です。ぜひ、一度ご相談ください。