シニアの住み替えを成功させる選択肢
今の住まいの不満はなにかを考える
住み替えを考えるときには、まず今の住まいの不満はなにかを洗い出しましょう。そして、その不満を解消できる方法を考えていきましょう。今住んでいる家が老朽化してきたのが不満だけど、住んでいる場所が気にいっているなら建て替えかリフォームを検討することになりますし、駅の近くや買い物が便利なところ、病院に近い方が良いなら引っ越して新しい住まいを求めることになります。
必要なものと必要でないものを整理していきましょう。
老後の住み替えを成功させる5つの課題
今は元気で健康面に心配がないシニアでも、10年後、20年後を考えて住み替えを考えることが大事です。
安全、安心
足腰が弱ってくれば段差が少ないバリアフリーの住まいが望ましいです。そのためには一戸建ての場合、道路から段差を少なくする工夫が必要（＊1）ですし、なるべく平家で階段を上り下りする2階や3階建の住宅は避けたいものです。
（＊1）建築基準法施行令第22条
「最下層の居室の床が木造の場合は、床の高さを45cm以上」としなければならないとされています。一定の防腐処理を施せば例外がありますが、この規制により木造住宅の一戸建ての場合道路から玄関までの段差ができてしまいます。
快適
子供が独立すれば細かく区切った部屋は不要ですし、夫婦二人のシニア世帯では今よりもコンパクトな住まいにすることが可能です。ダウンサイジングすることで税金なども安くなります。
便利
高齢になりいずれ運転免許証を返納することを考えれば、普段の買い物や通院に便利な所に住みたいものです。
資産価値
シニア世代の住み替えなので、今回が最後の住まいとなるかもしれません。将来は介護が必要になって介護施設に入居したり子供たちと同居したりするかもしれません。
またいつかはある相続のことも視野に入れる必要もあります。なるべく資産価値がある物件を選んでおけば、いざというときの支えになります。
売却のしやすさも大事です。住み慣れた場所なら人間関係も途切れることがなく、駅に近いなど立地が良ければ賃貸併用住宅に建て替えて家賃収入を手に入れることが可能です。
併用住宅ならしばらく賃貸にだしておいて将来は二世帯住宅として利用することもできます。ただし、二世帯住宅は需要が少ないため、売却しにくいデメリットがあります。
資金計画を考える
シニア世代になると定年を迎えどうしても収入が減少してきます。シニア世代の住み替えに は資金計画がとても重要です。
資金計画をたてるうえで確認したいことは、今後の収入と必要な生活費がメインですが、シニアにとっては健康面でのフォローができる資金を残すことが大切です。預貯金や退職金の蓄えがあるからと、新しい住まいの頭金に使ってしまえば手元に残る資金が限られてしまいます。
今の住まいを売却してできる資金、手元で使える資金、住宅ローンの利用など、バランスがとれた資金計画をたてることが大切です。
シニア世代になっても新たに住宅ローンを利用することが可能ですが、多くの金融機関では申し込みの年齢が70才未満、完済時の年齢が80才未満としています。返済期間が短いので月々の返済を考えると借り入れできる金額は限られます。
今住んでいる家を売却しても住宅ローンが残る場合は『住み替えローン』を利用することができますし、親子二世帯住宅にする場合は『親子リレーローン』や親子が共同で返済していく『ペアローン』の利用も考えられます。
いろいろな選択肢のメリットとデメリットを比較する
住み替えにあたって賃貸か購入か、マンションがよいのか一戸建てがよいのか、その選択肢はいろいろな選択肢があります。
賃貸か購入か
賃貸では、月々一定の家賃を支払っていけばよく、まとまった一時金が不要です。購入する場合は資金不足なら住宅ローンを組む必要がありますが、賃貸だとその心配がいりません。余った資金はそのまま老後に残すことができます。
サービス付き高齢者向け住宅（サ高住）では、バリアフリー構造になっていて、見守りサービスなどの高齢者にうれしいサービスを受けることができ、必要に応じて介護サービスも受けることができます。
家賃は住み続ける限り毎月支払い義務が発生するので、払い終わるという事がありません。また、契約によれば家賃の他に賃貸契約の更新時に更新料を支払う必要があります。
高齢者の場合は賃貸契約を断られる可能性もあります。年収の低さや健康面への不安があるためで、特に単身世帯の場合は孤独死の心配があるためです。
購入することの最大のメリットは所有権が自分のものになることです。購入して自分のものであれば将来的に売却をすることもできるし、貸し出して家賃収入を得ることもできます。
購入する場合は物件代金以外にもいろいろな諸費用が必要になります。購入する時には登記費用・住宅ローンを取り扱う金融機関への手数料、購入後は固定資産税やマンションの場合は別に管理費や修繕積立金などが発生します。
マンションか一戸建てか
マンションは駅に近いとか商業施設に近いとか利便性がよい立地にあることが多いです。
日当たりや眺望がよいマンションが多いです。
バリアフリーの生活ができます。エレベーターがついているマンションであれば部屋にはほとんど段差がないので移動が楽です。
建物の修繕や補修の管理は管理組合がしてくれるので建物の修繕を自分で考える心配がありません。
建物全体でセキュリティー対策をしているので安心です。中高層階では窓から泥棒が入る可能性は低いので防犯面や訪問販売を敬遠しやすい点で優れています。
利便性が高い物件は売却しやすく資産価値があります。
マンションは気密性が高いので家の中での温度差が少ないのもシニア世代には安心です。
管理費や修繕積立金を毎月払い続ける必要があります。築年数がたったマンションだとその費用負担も大きくなります。
大規模修繕が行なわれるときに管理組合に十分な資金が積み立てられていなければ不意の出費が負担になります。
上の階や隣の家の音が気になることがあります。今まで一戸建てに住んでいた人にとってはストレスを感じることになるおそれがあります。
補修や修繕の時期を自分で決めることができます。建物は老朽化していきますが、土地が資産になります。ただし田舎の土地などは相続した時に扱いに困ることになるおそれもあります。
敷地内に駐車場のスペースがもてます。
シニアになり、庭づくりや家庭菜園を始める人が多いので、日々の生活にうるおいや楽しみをもたらしてくれます。
シニアになり子供も独立したのでペットを飼いたい人は多いです。戸建住宅の場合はペットを自由に飼うことができます。
高い枝の手入れなど、庭の手入れが負担になることがあります。
2階建てなど家の中にも段差があるのが負担になり、2階以上を使わなくなることもあります。
郊外の住宅地は駅から遠いとか、大きな商業施設や病院がないことが多いです。
道路に面しているので悪質な訪問販売などが訪問しやすいです。
二世帯住宅にするとすぐ近くに子供世帯があるため安心感がありますが、親子世帯が必ずしもうまくいくとは限らず、需要が限られているため将来売却しにくい面があります。
シニア世代の住み替えは、今住んでいる家のリフォームや売却から始まり、新しい住まいをどこにどのように求めるか、考えられることは様々です。
リフォームから売却、賃貸まで、総合的に扱っている不動産会社に相談してみましょう。
知識や経験から、よい相談相手になってもらえます。
事故物件は売却できる？
事故物件とは
事故物件は、これだという法律的な定義はありません。一般的には、人が住むことをためらうような瑕疵がある物件のことを事故物件とよんでいます。
瑕疵とよばれるもの4つ
- 心理的瑕疵
過去に建物内で事件や事故、自殺や他殺などがあったことで、購入希望者が「怖い」とか「気味が悪い」といった不快な気持ちを抱いてしまう物件をいいます。
- 物理的瑕疵
建物に雨漏りや排水管のつまりがあったり、シロアリ被害があったり、耐久性に問題があるような構造上の問題がある物件をいいます。物理的な瑕疵は土地にもあり、地中の埋設物、汚染、地盤沈下などが考えられます。
物理的な瑕疵の場合は、現地確認や専門家の調査で発見でき、改善できることが他の瑕疵と異なります。
- 環境的瑕疵
近くに暴力団の施設やごみ処理施設、刑務所、風俗店、火葬場などがあるために、購入希望者が敬遠するような立地条件が極端に悪い場所にある物件をいいます。
- 法律的瑕疵
法律に適合していないために、建て替えられないとか、建て替えることはできても建てることができる建物が小さくなるような物件をいいます。
例えば、都市計画による撤去が決まっているとか、都市計画道路が予定されているので建築制限があるような例や、建ぺい率や容積率に違反している物件、また接道義務に違反しているような物件です。
物理的瑕疵や法律的瑕疵は客観的に判断できることですが、心理的な瑕疵や環境的な瑕疵は人によって判断が異なります。
国土交通省の心理的瑕疵のガイドライン（案）
今まで心理的な瑕疵についての基準がなかったのですが、国土交通省がガイドライン（案）を発表し、パブリックコメントを募集していました。現在取りまとめ中でまとまり次第正式に公表される予定です。
ガイドライン（案）によると『告示義務』があるのは次のものだとされました。
- 他殺
- 自殺
- 事故死
- 火災による死亡
- 原因不明の死亡
- 孤独死
老衰や病死などの自然死、日常生活の不慮の事故（階段からの転落、入浴中の転倒、食事の誤嚥など）による死亡は嫌悪感を抱く人は少ないため、告示義務はないものとされています。ただし、自然死でも長期間にわたって放置され異臭が発生したものは告示義務があるとしています。
マンションなどは、自宅だけではなく共用の玄関、エレベーター、廊下、階段を含みます。マンションからの飛び降り自殺があった場合はマンション全体が事故物件になるわけではありません。
告知義務
物件の瑕疵は購入希望者が購入を決定する判断に影響が大きいため契約の前にきちんと知らせる必要があります。このことを『告知義務』といいます。
先のガイドライン（案）に、賃貸は事故が発生してから3年間は告示義務があると明記されましたが、売買では期間を明記していません。一般的には7年間が目安だと言われていますが、それ以上経っていても裁判により損害賠償が認められた事例が多くあるので、売買の場合は古い事故であっても告示しておくのが賢明です。
売主が瑕疵を隠したまま売却するのは民法上の『契約不適合責任』を問われることになり、トラブルが大きくなると『詐欺罪』に問われるおそれもあります。契約不適合責任を問われると、売買契約を解除されたり、損害賠償を請求されたりします。
買った人は、「その瑕疵を知っていれば買わなかった」と考えます。「ばれなければよい」のではなく、瑕疵を告げないことは、法的に厳しく罰せられるだけでなく、瑕疵があることを黙って売却するのはモラル上でも問題があるので誠実に対応しましょう。
販売開始の前に不動産会社と瑕疵を共有しておくことが大事です。相談しながら瑕疵をどのように表現するかを決めていきます。
その物件を買った人の新生活にも影響することですから、慎重に売却活動を行ないましょう。
また、瑕疵は売買契約の前に購入希望者に伝える必要があります。後日のトラブルを防ぐために書面で告げて購入希望者が納得している記録を残します。売買契約の直前になって伝えるのは、買主が不信感を覚えます。その後がうまくいかなくなり、スムーズな契約を妨げる結果になります。
告示義務は売主だけではなく、不動産会社も宅建業の規定により重要事項説明書や契約書による告示義務を負っています。物件の販売を依頼する不動産会社には、隠し事をしないで風通しのよい関係をつくることが、売却活動において重要なことです。
気になる瑕疵物件の価格はどうなる？
事故物件は一般的には相場より2割～5割程度は安くなると言われていますが、つまるところは購入希望者の受け取り方や感受性の差によるところが大きいのです。
瑕疵の種類による違い
物理的な瑕疵であれば売却活動の前に発見し、改善することができます。法律的な瑕疵であればそれを告示し、受け入れることができる購入希望者に的をしぼることでスムーズに売却活動を行なえます。
立地条件などによる違い
同じ瑕疵がある物件でも、駅や商業施設が近く利便性があり築年数が浅い物件と、駅から離れた築後20年経過した物件とでは購入意欲が全く異なります。
多少の瑕疵でも条件がよければあまり値を下げないで売却できる可能性があります。
受け取る感情による違い
事件や事故の状況、生々しさ、記憶の具合、経過年数によっても感じ方はちがってきます。
報道によって大きく取り上げられたような事件では年数がたってもなかなか人の記憶から消えるのは難しく、状況まで報道されればより生々しく感じます。購入希望者からの反応や問い合わせ件数などをみながら不動産会社と相談し、適時に変更していく販売活動が期待されます。事件や事故が大きいほど期間を開けてから売ることが良いこともあります。
良い条件で売却するためにすること
1.価格を下げる
売買価格は問わないので、一日でも早く手放したいのであれば安くすることで売却のチャンスは大きくなります。状況は問わないから安ければ良いという購入希望者は一定数いますので需要がみこめます。
2.期間をおくにしてもメンテナンスは怠らない
すぐには売れないからとそのまま放置してしまえば老朽化が進んで荒れてしまい、ますます売れなくなってしまいます。売却まで期間を置くとしてもメンテナンスは怠らないようにしましょう。
3.購入希望者の気持ちを和らげる
購入希望者が住みたくない気持ちを和らげることで早く売却することが可能になります。
部屋内で亡くなった場合は床を取り換えるリフォームをし、壁紙を変えたりして明るい雰囲気にするのも良い方法です。
臭いが気になるなら特殊清掃業者に頼んで死臭除去をしてもらうことが必要です。死臭は普通の清掃ではなかなかとれないために専門家に依頼することが必要です。必要なリフォームなどをして限りなく一般の物件に近い状態にしておくことが大事です。見た目をきれいにして、物件の悪い印象を取り除きましょう。このリフォームなどは不動産会社に物件の査定を依頼する前にしておくことがポイントです。査定をする人の印象により査定額は大きく変わってくるためです。
お祓いをしておくことで購入希望者を安心させるアピールになることもあります。
4.経験豊富な不動産会社に仲介を依頼する。
売却物件の事情や条件を購入希望者に納得がいく説明ができる経験豊富な不動産会社に仲介を依頼することが重要です。葬儀屋さんから紹介された不動産会社は葬儀屋さんに紹介料を払っている可能性があるため売却価格は安くなりがちです。
5.建物付きで売れないなら更地にする
更地にしても告知義務はあります。しかし、事件・事故があった建物がないなら気にならないという人はいます。人の噂がおさまるまで期間をおく場合に、更地にして駐車場やコインパーキングにして風化を待つ方法もあります。
不動産会社に売却
不動産会社が購入するのは転売して利益を得るためですから一般の購入希望者に売却するよりも価格が下がるのがデメリットですが、早く売却してすぐに現金化できるのはメリットです。
借地権上の建物の売却は可能なの？
借地権の種類
建物は土地の上に建っていて空中に浮かんでいるわけではありません。当然のことですが、その土地の上に建てるために、何らかの権利があるから建物を建てられるのです。その土地の権利が所有権の場合は自分のものですから自由に建てることができます。
他人名義の土地の上に建物を建てることができる代表的な権利は次のような権利です。
地上権
民法上、地上権は物件に分類されていて、ものを直接的に支配することができる権利です。
物件なので、権利者が自由に処分することができ、譲渡するのに地主（借地権者に対しての土地の所有者を言います。以下同じ）の承諾はいりません。
ただし、所有権ではないので永久ではありません。
地上権は他人の土地に工作物又は竹木を所有するため（民法265条）の権利であり実際に住宅を建てるために地上権を設定されている例は多くありません。
賃借権
賃借権は民法上債権に分類されていて、他人にあること（特定の行為や給付）を請求することができる権利です。賃貸借の場合は自由に処分することができず、譲渡するには地主の承諾が必要です（民法612条1項）。
使用貸借権
使用貸借も賃借権と同じく債権に分類されていて賃借権と違うのは賃料の支払いをしないことです。賃料を支払わないためその保護は弱く、所有者が解約を希望すれば解約に応じなければなりません。
借地借家法
平成4年8月に今までの借地法と借家法（以下「旧法」）が統合されて借地借家法（以下「新法」）が施行されました。旧法でも新法においても建物の所有を目的とする地上権は賃借権と同じようにこの法律によって規定されます。
借地権の更新・存続、定期借地権
旧法と新法では借地権の存続期間の定め方が違うのですが、両法とも、借地権が『原則として更新』することが前提とされています。
『建物の朽廃』や『地主の正当な理由』によって更新できない場合があります。『朽廃』とは時間の経過によって建物が朽ちて利用できなくなることを言い、物理的な取り壊しや火災・地震による滅失などとは区別されます。
『原則として更新』される借地権の重大な例外となるのが、新法で新設された『定期借地権』です。期間を定めて土地を貸す約束をして約束した期間が経過すれば土地を返さなければなりません。建物があれば土地を借りた人が建物を取り壊して土地を返す必要があります。現在の建物は耐久性があり期間が満了しても充分に価値があると考える場合には地主に建物を買い取ってもらう約束をして『建物譲渡特約付借地権』を設定することも可能です。
借地権の譲渡や建物の増改築に地主の承諾が必要
地主と借地人とは信頼関係によって契約をしますので、地主がまったく知らない他人が契約に入ってきては困るため、借地権を譲渡するには地主の承諾が必要だとしています。
また、建物の増改築をすると建物の耐久年数が違ってくるのでやはり地主の承諾が必要だとしています。これらに地主が承諾をしてくれない場合には裁判所に対して承諾に代る裁判を求めることになります。
また定期借地権付のマンションの場合は、流通の便宜のために当初から承諾なしで譲渡転貸ができることが特約されていることが一般的です。
借地権上の建物の売買
借地権上の建物を売買するということは、建物と一緒に借地権も売買することになります。建物は空中に浮かんでいるわけではないので、建物だけを独立して処分することはできません。
売買代金の決め方
建物の価値と土地の借地権価格が売買代金となります。
借地権価格については土地の評価額との割合について税務署に基準があります。
https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/hyoka/4611.htm
借地権は『原則として更新』が前提なのですが、地主に『正当な理由』があれば更新を拒絶されて、借地権がなくなりその結果建物も取り壊さなければならなくなるおそれがあります。
また、『定期借地権』の場合は存続期間の定めがあり更新されないため、例えば50年の定期借地権がついている建物を契約後40年目に買った場合は10年しか建物を使用できません。そのため建物の価値は10年分の評価になります。
地主の承諾
借地権を売買によって譲渡するには地主の承諾が必要です。これは旧法（借地法）でも新法（借地借家法）でも変わりません。
地主が無料で承諾してくれればそれでよいのですが、通常は承諾料名目でいくらか地主に支払うことが多いです。相場は借地権価格の1割程度が多いようですが、事情によって異なります。
借地権付き建物のメリットとデメリット
まず、借地権付き建物のメリットとデメリットを把握して、今後の売却活動をどのようにするかを考えましょう。
借地権付き建物のメリット
- 購入費用が安い
- 土地を所有しないため土地の固定資産税がかからない
- 一般の借地権なら原則更新なので半永久的に住むことができる
借地権付き建物のデメリット
存続期間が満了したら建物の解体費用も負担しなければならない
- 定期借地権付の建物は存続期間の定めがあるため資産価値は年々減少し、借地期間満了とともに0になる
- 借地料を支払う必要がある
- リフォームするために地主の承諾が必要
- 担保価値は建物のみなので銀行の融資がおりにくい、または減額されやすい
売却先の検討
以上のような借地権の特長を踏まえて、売却先と方法を検討しましょう。
土地を買って土地建物を一緒に売却する方法が考えられます。借地権を譲渡するには地主に売却についての承諾を得る必要があるので、その時に地主の意向も聞いてみましょう。もしかしたら地主も土地と建物を一緒に売りたい可能性もあります。売買代金は地主との折半になります。
一般の人は借地権付の建物についてよくわからないので不安になって買わない人もいるでしょう。売却の仲介を不動産会社に依頼しながら、同時に不動産会社に買取の相談をするのも良い方法です。
地主に借地権を買い戻してもらう方法もあります。建物ごと売却するか建物を壊して売却するかを地主と相談する必要があります。土地だけを売却する場合の解体費用は売主負担となります。
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