賃貸中の物件を売却する時には、賃貸物件特有の注意する点や用意するものがあります。

賃貸物件を売るときに注意したい10項目

　賃貸中の物件を売却するときには、下記の10項目に注意してください。
　1. 入居者の意思を確認する
　2. 賃貸中の物件は売却価格が低いのが相場だと覚悟する
　3. 売却理由を聞かれることがある
　4. 収益物件の仲介が得意な不動産会社に依頼する
　5. 滞納家賃と敷金の取扱について協議する
　6. 付帯設備の責任を明確にする
　7. 先取りした賃料は新しい所有者に渡す
　8. 賃借人の情報を新しい所有者に引き継ぐ
　9. 慣習も引き継ぐ
　10. 住宅用の控除は使えません

　1.入居者の意思を確認する
　できれば売却前に入居者に声をかけてみましょう。賃貸借契約を終了させる意思が賃借人にあれば収益物件ではなく一般の物件として売却できますから、購入希望者をより広く求めることができます。また賃借人に購入意思がある場合には売却活動をする手間が省けますから経済的です。実際に入居者がそのまま賃貸物件を購入する例は多くあります。なお収益物件を売却することについて賃借人の承諾は不要です。ただし、売却するからという理由で賃貸借契約を解除することはできません。

　2.賃貸中の物件は売却価格が低いのが相場だと覚悟する
　一般的に収益物件を購入する方は投資目的ですからコストが重視されます。収益物件として利回りや、今後の地価上昇による売却益などを見込んでの値付けになり一般の住宅用とは異なった見方をします。また入居者がいる為購入前の内覧もできないので、建物内部の不具合や経年劣化の状態が読めません。このような理由から住宅用の一般物件よりも売却価格が低くなることを予想して売却しましょう。

　3.売却理由を聞かれることがある
　収益物件を売却する動機を気にする方もいます。利益がでている物件を売却するからには相応の理由があると思うからです。「投資をやめたい」「手持ちの物件数を整理したい」など、売却する理由があるはずですから、たずねられたら率直に説明しましょう。もしも事故物件など不利になる理由があったとしても、説明責任を果たしていなければ後日トラブルになり、契約不適合責任を問われることになってしまうので注意して下さい　。

　4.収益物件の仲介が得意な不動産会社に依頼する
　収益物件と一般の住宅用の物件では市場が異なります。住宅用の物件とは異なり、購入者は収益物件に投資目的で興味をもっている方に限られますから市場は限定的です。一つの不動産会社の社員の中にも収益物件が得意な社員がいれば、また得意ではない社員もいます。収益物件の市場は地域に限定されず、全国的に、また国外にもオーナー候補はいますから、今までの実績を確認して収益物件の仲介に慣れた不動産会社に仲介を依頼しましょう。過去に収益物件を紹介した実績があれば同じ方が購入する可能性があるのが収益物件の特長です。そのことから収益物件を扱った実績が多いほど顧客を多く抱えていて売却がすすみやすい傾向にあります。

　5.滞納家賃と敷金の取扱について協議する
　賃借人から預かっている敷金や保証金は、賃借人に返還するお金ですが、返還する時期は賃借人が退去して明け渡した後、滞納家賃や修繕費などを精算した後になります。そのため賃貸物件を売却したからといって賃借人に返還することはありません。敷金や保証金は売主から新しい所有者に引き継ぐことになります。ところで賃借人に家賃の滞納がある場合には、新しく所有者になった方は売主が所有していた期間の滞納家賃を請求することができません。判例では敷金から滞納分を差し引いて残りのお金を新しい所有者に引き継ぐことになっていますが、実際の取引では敷金全額を新しい所有者に引き継ぐことが多いです。どのような取扱にするのか事前に充分話し合いをしておきましょう。

　6.付帯設備の責任を明確にする
　新しい所有者が購入後すぐにエアコンや給湯器などに故障があれば、売主と買主のどちらに責任があるのか、賃借人に請求できるものなのか、明確になっていなければトラブルになってしまいます。売主には契約不適合責任も課されますから、売買契約にあたって付帯設備表などを作成し、現状を明確にしておきましょう。

　7.先取りした賃料は新しい所有者に渡す
　売買代金決済、物件引渡の日で区切りをつけて、管理費や修繕積立金、家賃の精算を行ないます。先払いの賃料であれば引渡し日以降の分は買主に渡します。管理費や家賃の銀行の引き落とし手続きなどが間に合わないことが多く、ほとんどの場合は日割計算をして精算を行ないます。

　8.賃借人の情報を新しい所有者に引き継ぐ
　賃借人の家賃の支払い状況などは新しい所有者がとても気になるところです。マンション一棟の売買なら数人〜数十人の賃借人がいますから、賃借人のリストを作り、どのような賃借人がいるか一目でわかるように準備しておくと喜ばれます。

　9.慣習も引き継ぐ
　例えば、敷金や保証金について地域によって慣習が異なることがあります。敷金と礼金とで定義が異なり返還義務の有り無しで、必ずしも一致しません。
関西では敷引きといって契約終了時に敷金から一定の額を差し引き、全額を借主に返還しない慣習があります。このような慣習は所有者や賃借人という人の属性ではなく、物件所在地という場所の属性によります。
現在では、収益物件の売買は地域をまたいで日本全国で行なわれており、地域の実情に詳しくない方が購入することも珍しくありません。そのため、後日の無用なトラブルを避けるために、慣習も含めて明文化して引き継ぐようにしましょう。

　10.住宅用の控除は使えません
　住宅として使っていた不動産の場合には、譲渡所得税の控除などの課税特例措置がありますが、収益物件を売却した場合には税金の特例が利用できません。また、引き継いだ敷金や保証金は今まで預り金であがっていたものが経費確定するなど、収益物件特有の経理処理が必要です。そのため申告漏れなどがないように注意してください。

賃貸物件を売却するために特別に用意するもの3点

　賃貸中の物件ならではの、特別に準備しておきたいものは次のものです。
　1. 賃貸借契約書
　2. 管理会社との管理委託契約書
　3. リフォーム・修繕の履歴がわかる資料

　1.賃貸借契約書
　新しい所有者は売主と賃借人の賃貸契約の内容をそのまま引き継ぎます。そのため現在売主が賃借人と締結している賃貸契約書を渡せるように準備しておきましょう。契約書に記載されている家賃、敷金などの条件が重要です。また賃貸契約書をみれば一般の賃貸借契約かサブリース契約なのかの判断ができるからです。

　2.管理会社との管理委託契約書
　新しい所有者が引き続き同じ管理会社に賃貸管理を任せることもありますし、今までの管理会社から変更することもあります。どちらにしても、新しい所有者に現在の管理委託契約の内容を知らせなければなりません。

　3.リフォーム・修繕の履歴がわかる資料
　新しい所有者は入居者がいるために内覧ができず、室内の様子がわかりません。室内写真や図面など、室内の様子がわかる写真やリフォームや修繕をしたときの図面などの資料があれば新しい所有者に渡せるように準備しておけば新しい所有者は安心できます。

　不動産を売却するためには、売却物件の情報を多くの人に知ってもらう必要があります。一般の商品と同じように不動産の売却でも広告が行なわれます。
　今回は不動産売却のための広告にはどのような種類があり、それぞれどのような特徴があるかを解説します。

不動産広告の種類

　不動産の広告は様々な方法で行なわれています。

　ここでは利用する媒体ごとにどのような広告が行なわれているのかを紹介して、後ほど広告ごとの特徴を解説します。

広告媒体ごとで行なわれる広告の種類

　広告の手法には実際に人が動いて看板を設置したりビラを配ったりする実動広告、雑誌やテレビなどマスメディアを利用する方法、インターネットを利用する方法などがあります。

　実動広告

　● 電柱ビラ・捨て看板
　● ポスティング
　● オープンハウス
　● 現地看板・店頭看板・ポスター

　メディア利用

　● 折り込みチラシ・新聞広告
　● 情報誌
　● テレビ広告

　ウェブ広告

　● 自社のホームページに掲載
　● レインズ
　● リスティング
　● SNS
　● バナー広告

広告費用の負担は誰がする？

　広告をすると聞くと費用負担が心配になりますが、不動産の広告は基本的には仲介を依頼された不動産会社が負担して行います。そのため売却を依頼する所有者が負担することは特殊な場合を除いてありません。売主が特別に通常行わない方法で広告を希望する場合には広告費用を負担しなければなりませんが、こだわりの方法がある場合には不動産会社に相談してみましょう。

不動産広告の種類ごとの特徴と効果

　広告の方法によってはターゲットになる地域や年齢層などが異なります。売却を依頼する不動産会社が、売却物件に適した広告方法をとることができるのかも販売戦略として重要です。不動産会社が利用している広告方法にどのようなものがあるかを紹介します。

実動広告

　実際に不動産会社のスタッフなどが動いて広告をする方法です。目にする人の範囲はその地域に限られます。

　● 電柱ビラ・捨て看板
　お客様を誘導するために駅や大通りの電柱などに広告ビラや看板を貼ってあるものを見かけることがありますが、多くの場合違法な行為です。
　このような広告をする会社には注意が必要です。

　● ポスティング
　各戸の家のポストにチラシを配布する方法です。
　不動産会社のスタッフが直接配布する方法や専門業者に委託して数万枚を配布することも可能です。

　● オープンハウス
　休日などに売却物件を直接見てもらう方法です。
　オープンハウスの場合には事前にチラシなどで広告をしていますから興味をもって訪問される方にはもちろん効果的ですが、近所の方にもアピールすることができ、知人などに紹介をしてもらえて売却につながる可能性もあります。

　● 現地看板・店頭看板・ポスター
　売却物件の現地に看板を設置する現地看板では、興味がある人が立ち寄りますから広告効果が高い方法です。
　店頭看板やポスターでは、潜在的な顧客である地域の方たちに訴求する効果があります。

メディア利用

　● 折り込みチラシ・新聞広告
　確実に家庭に届くことが特長です。
　チラシには１枚に複数の物件情報を載せるものと一つの物件だけを載せるものとがあります。
　一つの物件だけを載せると当然一物件当りの広告単価が高くなりますからターゲットになる地域を限定して配布することになります。

　● 情報誌
　駅の構内やコンビニで配布される無料の不動産情報誌に広告を載せます。
　無料ですから興味を持つ方が手に取りやすいのが特長です。
　発行日が限られていますから、広告頻度は情報誌の都合によることになります。

　● テレビ広告
　広く目にする広告ですが、一つの物件ではコストが合わないため不動産会社自身や新築マンションプロジェクトなどを広告する方法に利用されます。

ウェブ広告

　● 自社のホームページに掲載
　販売を委託する不動産会社が運営しているホームページに売却物件が紹介されます。興味がある人が閲覧者なので効果的な方法といえますが、多くの方が閲覧する機会がある会社が有利であり、検索にヒットしやすいこと、見栄えが良い写真などを準備してくれるかどうか、既存のページで運営状況を確認しましょう。
　　○ ダイレクトメール
　　　ダイレクトメールは古くからある顧客誘導の方法ですが、インターネットでも行なわれています。
　　　郵便で行なうと費用がかかりますがインターネットでは郵送料がかかりません。
　　　新規物件のお知らせやオープンハウスのお知らせなど既知の顧客に対して行なわれる広告方法です。

　　○ リマーケティング広告
　　　一度自社のホームページを訪問した人が他のサイトをみている時に広告を表示させる方法です。

　● レインズ
　不動産流通機構が運営している不動産会社専用のネットワークシステムです。一般の方は利用できませんが、不動産会社同士の情報交換に利用されており物件情報が一元化されています。

　● リスティング
　GoogleやYahoo！などの検索エンジンの検索結果に表示される広告をいいます。
　料金は１クリックごとにカウントされる仕組みです。

　● SNS
　FacebookやLINEなどのSNSを利用する広告方法です。ターゲットとする顧客層や広告配信地域を絞って広告をすることが可能で、比較的安く広告をすることができるため問い合わせ率はそれほど期待できないとはいえ、費用対効果の面では優良な方法です。

　● バナー広告
　特定のWebメディアにバナーリンクを設置する方法です。期間単位での契約になるため比較的高額になります。

広告規制

　広告には一般にも規制がありますように不動産でも同様に規制があります。不動産会社が違法な広告をしているようでは信用がおけません。

　どのような規制があるかを解説します。

規制の種類

　不動産広告では宅地建物取引業法第32条〜34条や表示規約第21条によって誇大広告などが禁止されています。実際のものよりも著しくよいものであるように誤解させるような広告や実際には契約できない物件情報を掲載するおとり広告などが禁止されています。また建築確認が通っていない建物(新築)は広告をすることができないことになっています。なお不動産広告には必ず表示しなければならない事項も規定されています。例えば、新築・中古の別、価格、駅までの距離、建物面積などです。

違反した時の罰則は？

　不動産会社がこのような業法違反をおかして広告した場合は、指示、業務停止、重いときは免許取消しなどの処分を受けることがあります。さらに、6ヶ月以下の懲役や100万円以下の罰金などの罰則も定められています。

　このように不動産の広告には様々方法がありますが、売却を依頼する前に、その不動産会社がどういった広告活動をしてくれるのか、どういった販売活動を得意としている会社なのかをよく確認することが大切です。　　　　　　　　

　収入を合算して申込みできますか。またその場合に条件はありますか。 – フラット35

民間金融機関の住宅ローン

　大手都銀などでは、収入合算できる配偶者の定義に同性パートナーや事実婚の方を含めることが多くなっています。以前と比べて収入合算できる方の範囲が広くなっています。住宅ローンを申し込むにあたって入籍予定などの今後の予定を金融機関の担当者に相談しながらすすめていくことで、希望に沿った対応を選択しアドバイスをしてくれます。

住宅ローンの種類

　借り入れをするにあたって、住宅ローンの種類と収入合算を利用する場合の違いを把握しておきましょう。

　単独債務
　住宅ローンを借り入れる方（債務者）がお一人の場合です。収入合算を行っても単独債務者として借り入れることがあります。この場合収入合算を行なった方は連帯保証人になります。また住宅を所有している方は原則として連帯保証人になることが求められます。例えば、夫が単独債務で借り入れを行なっても、妻がその親から住宅資金贈与を受けるために共有になり、妻が持分を取得した場合にはほとんどの場合妻も連帯保証人になるように求められます。
単独債務の場合には、債務者が団体信用生命保険に加入することで万一亡くなられた場合に、借入金を生命保険によって返済されることから残された方の負担がなくなります。

　連帯債務（収入合算）
　収入合算することでお二人が共同して借り入れを行い、共同して返済していく契約です。住宅の名義は債務の返済割合と手持ち資金の支出の割合によってお二人でもつことになります。お二人の収入によって返済を行なっていきますから、一人が退職しても残る一人が返済を続ける必要があります。住宅ローン控除は連帯債務者全員がその返済割合や共有持分の割合によってそれぞれが受けることができます。お二人がそれぞれ団体信用生命保険に加入することで一方の方が亡くなられた場合には残る方の負担はなくなります。

　ペアローン
　借り入れはお二人で行いますが、連帯債務と異なるのは、お一人ずつの借り入れとなり、手続きもそれぞれ行う契約であることです。ペアローンの場合はお互いに連帯保証人になりあうことになります。住宅の名義は借入額と手持ち資金の支出の割合によってお二人でもつことになります。お一人ずつが債務者となりますから、手続きは二人分になり融資手数料や登記手続き費用などが二重に必要です。住宅ローン控除は借入額によってそれぞれの方がうけることができます。借入額分についてのみ団体信用生命保険に加入することになりますから、例えば夫が亡くなった場合に夫の債務は返済されますが、妻の債務は残ることになり、妻は引き続いて自分の借入額について返済を続けることになります。

　ローンについては様々な選択肢がありますが、結婚してからお二人でどのように生活をしていくか、今後のライフスタイルを充分に話し合ってから利用する住宅ローンを選択していくことが大切です。