自宅を買ってなにごともなく過ごしてきたけど、ふと気がついたら購入時の売買契約書が見当たらない。
売買契約書が大事なものだというイメージはあるけど、売買契約書がなければ、どんなときにどのような不利益があるんだろう？
この記事では、売買契約書はどのようなときに必要なのか、みつからないときの対処法について解説します。

買ったときの売買契約書が必要なときとは？

売買契約書とは、売主と買主との間で合意した不動産の売買に関する約束事を書面にしたものです。
この売買契約書があるおかげで、売買に関するトラブルの責任をどちらが負担するべきかがわかります。
しかし、多くの場合は不動産を引渡した後にトラブルが発生するのは長くても数年です。
引渡しなどトラブルがなくて過ごしてきたのに売買契約書が必要になるのは、次の場合です。

1. 売却するとき（買換えも含む）
2. 住宅ローンの借り換えをするとき

売却するとき（買換えも含む）

売買契約書は不動産を売却するときに必要になります。
買換えも自宅の売却と購入ですから、同様に売買契約書が必要です。
売買契約書には売主と買主との間の重要な取り決めである「売買代金」が記載されているからです。
不動産を売却したら、翌年2月に確定申告をしなければなりません。
不動産を売却して利益がでたら、「不動産譲渡所得税」を納めることになります。
売却利益は、
売却代金ー経費（購入代金などの取得費+譲渡費用）
で計算します。
そのため、取得費を証明するのに売買契約書が必要になるのです。
売買契約書がなくても取得費は認められるものの、その額は譲渡金額の5％となっています。
たとえ3,000万円で売却した不動産の購入代金が2,000万円だったとしても、売買契約書がないために150万円で取得したことになるので、譲渡所得税も高額になる不利益があります。

　　 譲渡所得税についての売買契約書がみつからないときの対処法はこちらに詳しく解説しています。

 　　また、不動産譲渡所得税だけではなく、自宅を売却して損がでた場合には、「損益通算及び繰越控除の特例」が受けられることがあります。3,000万円で売却した自宅を4,000万円で購入していたとしても、売買契約書がないために150万円で取得したものとみなされれば、本来つかえるはずの損益通算や繰越控除が利用できないばかりか、譲渡所得税まで納めなければならなくなります。

「購入したい不動産があったので所有者を調べたら既に亡くなっていた。」
「亡くなった方にお金を貸していたけど返してもらえないままになっている。亡くなった方の不動産があるのでなんとか貸したお金を回収したい。」
など、亡くなった方の不動産の処分に困ることがあります。
相続人がいれば相続人と交渉すればよいのですが、相続人が誰もいなければどうすればいいのか悩んでしまいます。
この記事では、亡くなった方が不動産をもっているけれど相続人が誰もいない場合の管理や処分の方法について解説します。

相続財産管理人を選任して管理・処分

亡くなった方が不動産を管理・処分することはできないので、相続人がいない場合は相続財産管理人を選任して相続財産管理人が相続財産を管理し、あるいは処分することになります。

相続財産管理人とは

亡くなった方に相続人がいることがわからない場合には亡くなった方の財産は「法人」とみなされます。
この法人を「相続財産法人」といいます。
この相続財産法人の財産を管理するのが財産管理人の役目です。
相続財産管理人は、検察官または利害関係人から、亡くなった方の最後の住所を管轄する家庭裁判所に選任を申立てます。
この場合の利害関係人とは、相続債権者や特別縁故者などです。
ただ「不動産を購入したい」だけであれば利害関係人にならない可能性があるため、申立にあたって弁護士や司法書士などの専門家に相談しましょう。
申立を受けた家庭裁判所は、申立にあたり候補者の推薦があれば被推薦人の選任の適否を含め、多くは弁護士や司法書士から適任者を選任します。
なお、申立にあたって管理費用を予納する必要があり、亡くなった方の財産によりますが、一般的には20万円～100万円程度の額を家庭裁判所が決定します。

　　 相続財産管理人の職務

　　 相続財産管理人の主な職務は次の業務です。
　　 ● 相続人の捜索
 　　● 相続財産の管理・清算

　　 具体的には相続財産管理人に選任されると下記のような業務を順次行ないます。
 　　● 亡くなった方の財産を調査し財産目録の作成
　　 ● 亡くなった方の相続人や債権者などを捜索するための公告の申込
 　　● 亡くなった方が所有している不動産の「（亡）〇〇相続財産」とする名義人表示変更の登記を申請

　　 相続財産管理人の職務は、亡くなった方の財産の清算なので、債権者や特別縁故者などの利害関係人に財産を譲渡して、残った財産を国に渡すまで完了しません。
 　　亡くなった方の財産によって職務期間は異なりますが、早くても１年はかかります。

　　 売却の流れ
 　　相続財産管理人は財産の処分の方法として、競売または任意に売却をします。
　　 多くの場合は、債権者が申立てた競売の相手方として職務を行います。
 　　任意での売却は、家庭裁判所の許可を得る必要があるので、売却の必要性や売却価格の妥当性などを示したうえで売却の許可（権限外の行為をすることの許可申立）を求めます。

自分が亡くなった後に「相続人同士でもめないようにしたい」「自分の事業を長男に継がせたい」などの理由で、終活の一環として遺言書を作られる方もいらっしゃいます。
しかし、なかにはせっかく作られた遺言書が方式違反で無効だったり、内容があいまいなために利用できなかったりします。
この記事では、遺言書の方式やせっかくつくった遺言書が無駄にならないようにする方法について解説します。

遺言書の作り方

遺言書には自分だけでつくる自筆証書遺言や公証人役場でつくってもらう公正証書遺言、自分で作った遺言書の内容がわからないようにして作成する秘密証書遺言、死が迫ったときや伝染病によって隔離されていたり乗船したりしているなど特別な場合のための特別な方式による遺言などの種類があります。
ここでは一般的に利用される自筆証書遺言と公正証書遺言について解説します。
なお、どのような方式の遺言書でも何度でも作成できます。
遺言書の内容に矛盾することがあれば後から作成された遺言書の内容が有効になります。

自筆証遺言

自筆証書遺言は、自分が都合のよいときに思いのまま作成することができます。
作成方法が民法に定められているので注意しましょう。
定められた様式にのっとっていなければ無効になります。

● 全文、日付、氏名を自分で書くこと
● 捺印すること

全文、日付、氏名を自分で書くこと

　　 遺言書の内容を、目録を除いて全て自筆で書かなければなりません。
　　 日付や名前の書き忘れがないように注意しましょう。
 　　遺産の目録はパソコンなどで作成してもよいのですが、1ページごとに署名と押印が必要です。
　 　書き間違いがあれば訂正も可能ですが、訂正方法も指定された方法によらなければなりません。
　　 なお、自筆証書遺言は封筒に入れて封印をすることは要件とされていないので、作成した遺言書をそのままファイルに綴じ込んで保管してもかまいません。

　　 捺印すること

 　　遺言書に押印する印鑑は制限がないので、印鑑証明書の印鑑（実印）でなくても通常の認印でかまいません。　

　　 公正証書遺言

　　 公正証書遺言は、公証人が作成してくれる遺言です。
 　　公証人の面前で、保証人2人が立会い、遺言書本人の口述(*1)に基づいて公証人が遺言書を作成します。
　　 法律の専門家である公証人が遺言書を作成するので、法的に問題がない遺言書を作成することができます。
 　　遺言書の原本は公証人役場で保管されるので、遺言書が紛失したり、改ざんされたりするおそれがありません。
　 　突然公証人役場に行っても作成するのは難しいので、予約して行くようにしましょう。

 　　(*1)多くの場合予めメールやFAXを利用して公証人と遺言書の内容を打合せしておきます。
　　　  そうすることで、遺言書作成の当日スムーズに遺言書が作成されます。