賃貸中であれば購入しても購入者自身は入居できないので、投資物件として売却することになります。
　　そのため、購入者は不動産投資を目的にした方に限定されるため市場が狭くなり、購入希望者は購入してどれだけ利益が生じるかを重点的に考えます。
　　現在、周辺の賃貸マンションに比べて高い家賃で賃貸していれば売却するのがおすすめです。
　　家賃は収益物件の価値を判断する重要な要素だからです。
　　高い家賃を維持できているのは、入居者が何度も賃貸契約を更新しており、家賃が下がっていないことの根拠になります。

　　現在80,000円で賃貸中でも入居者が入れ替わったとすれば現在と同じ80,000円で賃貸できるとは限りません。
　　さらに、入居者が退去すれば、新しく賃借人を募集するためにリフォーム費用やエアコンなどを交換しなければならないこともあるので、周辺の賃貸物件と比べて高い家賃で賃貸している場合は、設備投資が不要な退去前の売却が有利です。

　　購入を検討している方は、現在入居中の物件であるため、部屋の様子がわかりません。
　　そのため、物件の仕様やリフォームをした情報、設備機器の情報などを詳細に説明できる資料を準備しておくと購入希望者は安心します。

　　現在マンションを管理している管理会社や不動産会社に直接買取を相談するのもよい方法です。
　　管理会社なら物件の情報をよく知っているので購入の判断が早くできます。
　　一般の不動産会社に売却を相談するときには、市場に売却募集をしてもらうと同時に一定期間購入希望者を募集しても購入希望者が現れなかったときには、その不動産会社に買取ってもらえないかを相談することもできます。

 　　退去を待って売却

　　住宅として賃貸している場合に、売却するからという理由で賃貸借契約を解約することは簡単ではありません。
　　借地借家法によって借家人の地位は強く守られているからです。
　　ほとんどの場合、明け渡し交渉に相当な期間がかかり、立ち退き料も発生するでしょう。
　　現在賃貸中であれば、オーナーチェンジの方法で売却する法がよいでしょう。
　　この点、マンションを貸し出すときに「定期借家契約」にしておくと期間満了と同時に賃貸借契約が終了するので、売却や自分が住むために戻る可能性があるときにはおすすめの契約です。

　　現在賃借人がなく空室の場合は、居住用物件としても投資用物件としても売却が可能です。
　　ただし、次のことを目安として考えておきましょう。
　　● ワンルームや1Kなどのコンパクトなマンションは投資用物件
　　● 2DK以上のマンションは居住用物件
　　としての市場が期待できることです。

　　2DK以上になると物件価格が高くなるほどには家賃を高く設定できないため投資物件には向いていないためです。
　　具体的には、売却するマンションの近くに大学など単身者がたくさんいるか、など周辺の需要を考慮しながら決めていくことになるので不動産会社と相談しながら決めるのがよいでしょう。
　　空室なら購入希望者が内覧できるので物件の魅力をアピールできるため、居住用物件としてもチャンスが広がります。

　　なお、空室の状態は今後の売却戦略を考える絶好の機会でもあります。
　　空室の機会を利用してリフォームをすれば高い家賃で貸し出すことができます。

　　そのため、家賃でリフォーム費用を回収しながら、より有利な価格で売却ができる可能性が高まります。
　　家賃が高ければ高いほど投資用物件としての魅力が増すからです。

 　　入居者に売却

　　賃貸中のマンションを売却するときには、現在入居中の方に購入の意思を確認すると購入されることがよくあります。
　　入居者であれば、物件のことをよく知っていて気に入っているからこそ住み続けているからです。
　　マンションの立地がよくて周辺に同じような売却物件が少ないときには、さらに可能性が高まります。
　　入居者に管理会社などを通じて購入の意思を確認してもらい、同時に退去の予定があるのかも聞いてもらうとよいでしょう。
　　もしも退去の予定があるのなら一般の物件として売りだすことができるので、退去の予定を確認しておけば今後の予定がたてやすくなります。

オーナーチェンジの方法

　　賃貸中のマンションをそのまま売却することを「オーナーチェンジ」とよんでいます。
　　賃貸中の物件だからといって、売却前に賃借人の同意や事前に売却の意思を賃借人に伝える必要はありません。
　　賃借人には、売却が終わった後に通知をすれば十分です。

　　 敷金や保証金は新しいオーナーに引き継ぐ

　　敷金や保証金は、賃借人から預かっているお金なので賃貸借が終わった時には賃借人に返さなければなりません。
　　そのため、敷金・保証金など賃借人に返すお金は新しいオーナーに引き継ぐことになります。
　　売買代金の決済をするときには、売買代金の他に固定資産税や管理費などの清算を行います。
　　これらのお金を全てやりとりするのは大変手間がかかり、間違いが起こりやすいので、通常は計算書で売主が受け取るお金と支払うお金を計算して、差額を受け渡すことになります。
　　なお、家賃も精算の対象なので、月払いの賃貸借契約で月の途中、例えば15日などに売買代金の決済引渡しを行うときには日割計算をして家賃の清算をすることになります。

抵当権が残っている２つの理由

　　抵当権が不動産に設定されている理由は以下の２つが考えられます。
 　　1. 住宅ローンの返済が終わっていない
 　　2. 住宅ローンの返済は終わったのに手続きをしていない

 　　住宅ローンの返済が終わっていない

　　 抵当権は借りたお金の担保のために設定されているので借りている住宅ローンを返済しなければ抹消されません。
　　 そのため決済日までに住宅ローンを全額返済しなければなりません。
 　　ただし、売却代金を返済資金に充てることもできます。
　　 この場合には決済と同時に抹消できるように準備を進めておきます。

 　　具体的には、住宅ローンを借りている金融機関に
　　 ●決済日を伝えて決済日に住宅ローンを一括返済すること
 　　●売却するので抵当権を抹消できるように準備をしてほしい
　　 ことを伝えます。

　 　また、不動産の売買には通常司法書士が関わりますから、担当する司法書士に決済と同時に抵当権を抹消することになると伝えておきましょう。
　 　そうすると司法書士と金融機関の担当者とが打ち合わせして決済が無事に進むように準備をしてくれます。
　 　なお、当サイトの「住宅ローン返済中の家を売却するときの注意点」も参考にしてください。

 　　住宅ローンの返済は終わっているのに手続きをしていない

　　 住宅ローンの返済がすでに終わっているのに抵当権がついたままになっていることがよくあります。
　　 抵当権は住宅ローンの返済が終われば自動的に抹消されるものではありません。
 　　法務局で抵当権の抹消登記をする必要があります。
　 　住宅ローン会社または住宅ローンの保証会社が抵当権を設定しているときは、返済が終われば抹消登記に必要な書類が本人に渡されます。
　　 このとき「抹消登記はいつでもできるから」「急がないからそのうち時間をみてしよう」「抹消書類がきたから安心」と手続きをしないまま放置されることがあるのです。不動産を売却するときには決済日までには抹消登記をしなければならないので、返済が終わっているのに抵当権が残っているときは急いで抹消書類をさがしましょう。いくら探してもないときには、金融機関に抹消書類の再発行を依頼します。金融機関では再発行に応じてくれることがほとんどですが、２週間～３週間抹消書類の手配に必要なことが多いです。そのため早めに準備をはじめましょう。
　 　なお、担保として「根抵当権」が設定されているときは、この根抵当権は取引全体を担保するためのものなので一つの借入の返済が終わっても抹消してもらえませんから注意しましょう。

　　 相続した不動産は昔の抵当権が残っていないか確認しましょう

　　 不動産を相続した時は、昔の抵当権が残っていないか念のために確認しておきましょう。
　　 いざ売却しようとしても難しい場合があります。
 　　亡くなった方が借り入れたお金のために抵当権が設定されたままになっていることがあるほか、中には明治時代の抵当権がそのまま残っていることもあります。亡くなった方が借りていたための抵当権の場合には、バブル崩壊後金融機関の再編が行われており現在どこの金融機関に問い合わせればよいのかわからないことがあります。
 　　明治時代の抵当権の場合は、抵当権者の相続人を調べる必要があり相続人を確定するまでに時間がかかります。
　　 また、相続人がわからないことも多いのでその場合は供託などをしなければ抹消登記ができません。
 　　いずれにしても時間がかかる作業ですので、不動産を相続したときは抵当権など所有権の邪魔になるような権利がついていないか確認しましょう。　　

　　 売却査定を受けましょう

　　住宅ローンの返済に売却代金をあてる場合には売却代金がいくらになるかが重要です。
　　「近所で自分の不動産と同じような物件がこれくらいで売れたから」と思い込むのは危険です。
　　不動産会社に依頼すると無料で売却代金を査定してくれるので査定を依頼しましょう。
　　この場合、必ず複数の会社から査定を受けるのが大事です。

売却代金から引かれるものに注意！

　　 売却代金をそのまま住宅ローンの返済に利用できるわけではないので、注意しましょう。

 　　売却時に諸費用がひかれる

　　たとえ3,000万円で売買契約を結んでも3,000万円を全額住宅ローンの返済に利用できないのです。
　　なぜなら、売却代金から仲介手数料や抵当権抹消登記の費用、売買契約書に貼る収入印紙代が必要だからです。

　　 翌年の税金にも注意

　　 しかも翌年には譲渡所得税や市町村民税がかかる場合があるので、その場合は税金分を残しておかなければ苦労することになります。
　　 なお、自宅を売却したときには3,000万円の特別控除が利用できる場合があります。
　　 その他利用できる控除がないかを仲介会社に相談しながら売却を検討しましょう。

売却代金が住宅ローンの残債に届かない場合の売却方法

　　 不動産を売却しても住宅ローンを全額返済しなければ借り入れは残ります。
　　 抵当権が設定されている場合には何らかの方法で住宅ローンの残額を全て返済しなければ原則抵当権を抹消してもらえません。
 　　住宅ローンを全額返済するために自己資金を準備するか、新たに借り入れを行うことになります。
 　　今までは不動産が担保だったのですが、売却して不動産がなくなるので新しい借り入れは担保なしでの借り入れとなるため借入するときの金利が高くなってしまうのが通常です。

　　 住み替えなら残債以下で売却しても大丈夫

　　   現在所有している不動産を売却して新しく住まいを購入するときには、現在利用している住宅ローンの残額を新しい住宅ローンと合わせて借り入れをすることが可能です。
　　   次に購入する不動産の借り入れを申し込むときに現在借り入れている住宅ローンの内容を申し込む金融機関に説明して相談しましょう。