不動産譲渡所得税に影響

      不動産の取得費は不動産譲渡所得税や住民税に影響します。
　  不動産を売却したときは、発生した利益に対して不動産譲渡所得税や住民税がかかります。
  　譲渡所得は次の計算式で計算します。
　  売却利益＝売却代金-（取得費+譲渡費用）
 　 3,000万円で購入した不動産を5,000万円で売却したときの差額は2,000万円ですが、経費としてさらに取得費や譲渡時にかかった費用を差し引くことができるのです。
  　不動産譲渡所得税は所有期間によって税率が異なります。

所有期間によって税率が2割近くちがいますね。
また、マイホームを売却したときには3,000万円の控除があるなど税額が軽減されることもあるので適用もれがないように注意しましょう。

取得費の5％とは？　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

　　 自分自身が購入した不動産であれば購入時の売買契約書や購入当時の領収書を保管してあることが多く取得費の計算は簡単なことが多いです。
　　しかし、親や祖父母が購入した不動産を相続して売却するような場合には当時の取得費を証明するのはほとんど不可能でしょう。
　　相続した場合の取得費は相続時の時価などではなく、名義人（親や祖父母）が売買などで取得したときの価格です。
　　このように取得費がわからないときは５％まで経費としてみることができるのです。
　　No.3258 取得費が分からないとき｜国税庁
　　日本は昭和30年代の高度成長期を経て貨幣価値が大きく変わったのと都市開発が進んだために、それ以前に取得した不動産では仮に取得費がわかっても５％を取得費とした方が有利な場合もあります。
　　実際の取得費がわかっていて５％よりも安かったとしても５％まで取得費とすることは違法ではありません。

不動産の取得費になるものは？

譲渡所得を計算するのに取得費が大事なことがわかりました。
以下のような費用が取得費になるので領収書を保管しておきましょう。

● 土地・建物の売買代金
● 建築費
● 売買の仲介手数料
● 売買契約書に貼った印紙代
● 取得時の登録免許税や司法書士報酬
● 不動産取得税
● 住宅ローンの利息

ただし、建物については取得額そのままではなく減価償却をした金額になります。
万一領収書がみつからなくても購入時の通帳で支払項目が確認できれば費用として認められることがあります。
領収書とあわせて通帳なども保管しておくと安心です。
No.3252 取得費となるもの｜国税庁

取得費がわからないときの計算方法

   　不動産が高騰したバブルのときに購入した不動産を売却するときなど「５％の取得費では納得できない」という場合もありますね。
　   実は５％の取得費は税務署内の通達なので、それ以外に合理的に税務署を納得させる資料があれば証拠となる領収書などがなくても認められる可能性があります。

 　  具体的には次のような方法で取得費を算定します。
　   ● 市街地価格指数
   　● 建物の標準的な建築価額
　   ● 税理士や不動産鑑定士による不動産取得費査定
 　  ● その他の方法

        市街地価格指数

　　一般財団法人日本不動産研究所が公表している「市街地価格指数」を参考にして取得時の価格を算定する方法です。
   　全国の主要都市について変動指数が示されているので、この指数をもとに取得時の土地の価格を算定します。

　  建物の標準的な建築価額

　　国土交通省が公表している建築着工統計の「構造別：建築物の数，床面積合計，工事費予定額」参考にして建築当時の工事費を計算し、減価償却をして取得費を算定します。

　　税理士や不動産鑑定士による不動産取得費査定

　　税理士や不動産鑑定士が不動産の取得費を査定してくれるサービスを提供していることがあります。

　　その他の方法

　　● 過去の路線価を調べる
   　 ● 登記情報に記録されている住宅ローンの債権額から購入代金を推測する

   　路線価は国税庁が公表している数値なので、説得力があります。
   　古い路線価をインターネットで検索するのは難しいですが、国会図書館に保管してあるので調べることが可能です。 

道路の幅が足りない

        土地が接面している道路の幅員が4m以上ない土地です。

道路に接面する長さが足りない　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

道路に接する土地の長さが２m以上ない土地です。
旗竿地と言われる土地のように敷地延長されている土地で道路から奥まった場所に建物と敷地がある場合には道路から敷地にいたるまで幅２mが確保されていなければなりません。

袋地　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

　　 四方を他人の土地に囲まれている「袋地」は上記の道路に接していないので、当然道路に接面していない土地になります。

道路に接面していないと売却が難しい理由

　　それでは、どうして道路に接面していないと売却が難しいとされるのかというと建築基準法によって基準を満たしていない道路に接面している土地では建築が許可されず、建物が建てられないからです。
　　その他、条件を満たしていない土地は狭い道路ですから工事車両の通行が難しいため物理的に工事が難しくなります。
　　このようなことから、購入希望者があっても住宅ローンが利用しにくくなること、建物を建てられなくてもかまわない方でなければ購入しないなど、購入希望者が限定されてしまうために、道路に接面していない土地は売却が難しいといわれています。
　　以上のことからわかるように、ここでいう「道路」は建築基準法上の道路であり、普段考える道路や、道路法・道路交通法などでいう道路とは必ずしも一致しません。
　　建築基準法には次のように定められていますので参考にしてください。
　　（道路の定義）
　　第四十二条　この章の規定において「道路」とは、次の各号のいずれかに該当する幅員四メートル（特定行政庁がその地方の気候若しくは風土の特殊性又は土地の状況により必要と認めて都道府県都市計画審議会の議を経て指定する区域内においては、六メートル。次項及び第三項において同じ。）以上のもの（地下におけるものを除く。）をいう。
　　（敷地等と道路との関係）
　　第四十三条　建築物の敷地は、道路（次に掲げるものを除く。第四十四条第一項を除き、以下同じ。）に二メートル以上接しなければならない。

　　建築基準法 | e-Gov法令検索

道路に接面していない土地を売却する方法

以上のように道路に接面していない土地は売却が難しいのですが、売却する方法があります。
接道義務を満たして売却する方法と、接道義務を満たさないままで売却する方法をそれぞれ紹介します。
なお、現状で幅員4m、2mの長さで道路に接面していない土地でも建築基準法第43条第2項によって例外として建築可能な場合があります。
この例外規定にあてはまらないか、役所に確認しておきましょう。

（敷地等と道路との関係）

　　 第四十三条　建築物の敷地は、道路（次に掲げるものを除く。第四十四条第一項を除き、以下同じ。）に二メートル以上接しなければならない。
　　一．自動車のみの交通の用に供する道路
　　二．地区計画の区域（地区整備計画が定められている区域のうち都市計画法第十二条の十一の規定により建築物その他の工作物の敷地として併せて利用すべき区域として定められている区域に限る。）内の道路

　　前項の規定は、次の各号のいずれかに該当する建築物については、適用しない。
　　一．その敷地が幅員四メートル以上の道（道路に該当するものを除き、避難及び通行の安全上必要な国土交通省令で定める基準に適合するものに限る。）に二メートル以上接する建築物のうち、利用者が少数であるものとしてその用途及び規模に関し国土交通省令で定める基準に適合するもので、特定行政庁が交通上、安全上、防火上及び衛生上支障がないと認めるもの
　　二．その敷地の周囲に広い空地を有する建築物その他の国土交通省令で定める基準に適合する建築物で、特定行政庁が交通上、安全上、防火上及び衛生上支障がないと認めて建築審査会の同意を得て許可したもの

　建築基準法 | e-Gov法令検索　

　  接道義務を満たして売却

      道路に接面していないので売却が難しいのであれば、道路に接面するようにすればよいのです。
　  道路に接面する方法は、2つあります。

  　● セットバックする
　  ● 隣地を取得する

          セットバックする

　　セットバックとは、道路の幅員を4m以上にするように自分の土地を後退させて利用する方法です。
　　具体的には道路の両側に土地がある場合には、道路の中心線から２mの位置まで後退させます。
　　道路を挟んで土地の反対側が河川などの場合は、反対側を後退できないので、自分の土地を４m後退させることになります。
　　後退させるということは自分の土地であっても自由に使えなくなるということです。
　　利用目的は道路に限定されるため、空地だからといって駐車場にしたり、花壇にしたりといった利用はできなくなります。
　　また、自由に利用できる面積が減少するため土地の価格も有効に利用できる面積で査定され、再建築のときにはセットバックした後の土地について容積率や建ぺい率が計算されるので、その分大きな建物は建てられなくなります。

　　  隣地を取得する

　　道路に接している長さが足りないので道路に接面していないとされる場合には、隣地の土地を購入するか貸してもらえないか検討してみましょう。
　　隣の土地全部を購入する必要はありません。
　　自分がすでに持っている土地とあわせて２m道路に接するように取得すればよいのです。

      接道義務を満たさないまま売却

　   接道義務を満たさなくても以下のような方法で売却が可能です。
　 ● 隣地の所有者に売却
　 ● 更地にして売却
 　● リフォームして売却
 　● 不動産会社に売却

　　隣地の所有者に売却

　　道路に接面していない土地は地域内でほとんど同じ状態ですから、隣地の所有者も売却のときには同じ問題で悩むことになります。
　　そこで、事情を説明して隣地の方に購入できないか相談してみれば意外とよい条件で売却できる可能性があります。
　　隣地の方にとっては土地が広くなり、道路も確保できるので土地の利用価値があがるからです。

　　更地にして売却

　　建物がなくなれば建物を建てられなくても駐車場として利用したい方や資材置き場として利用したい購入希望者が現れる可能性があります。
　　ただし、建築基準法上の道路に接面していないということは進入路が狭いということなので、その土地の利用は限られています。
　　また、建物があるために固定資産税は1/6、都市計画税は1/3に減額されています。
　　建物を取り壊して更地になれば固定資産税などが高くなることに注意しましょう。

　　リフォームして売却

　　再建築はできなくてもリフォームをして売却できないか検討しましょう。
　　この場合には、リフォーム費用を出しても売却できなければ損失が大きくなるので、売却を依頼する不動産会社に相談しながら進めてください。

　　不動産会社に売却

　　不動産会社にはいろいろな土地を扱ってきたノウハウがあるので、道路に接面していない土地でも有効活用する知見をもっている可能性があります。
　　付近一帯をまとめて買い入れ、宅地開発をする可能性もあります。
　　売却を依頼する時には、不動産会社に直接買取できないか相談してみるとよいでしょう。

老後資金を得るため

        老後の資金を得るためには不動産の売却が考えられます。
    　しかし、自宅を売却してしまえば住む家がなくなってしまいます。
　　この相反する目的を満たすためには、子どもと同居する、アパートなどの賃貸住宅に住むなどがありますが、他にもリバースモーゲージやリースバックといった方法もあります。
    　これらについては後から解説します。

相続税を節税するため

 　　一般的には現金と比べて不動産は相続税評価額が低くなるため、相続税を節約するためには現金を不動産に変えておくと有利です。
　　 他にもうまく生前贈与をしておくことで節税することも可能です。
   　  また賃貸にだすことでも相続税を節税することができます。
 　　ただし、不動産相続では遺産分割が簡単に進まないことがあるので注意しましょう。

相続でのもめごとを予防するため

      相続人のうちの例えば長男に特定の財産を引き継がせたい場合には遺言書を作成しておくと希望通りに相続させることができます。
　  ただし、他の相続人の遺留分をおかさないように注意しなければなりません。
      終活の一環として、相続人である家族間で自分の気持ちを話し、他の家族の意見も聞きながら相続の準備をすすめていきましょう。

不動産の終活方法４つ

不動産の終活方法として以下の4つがあります。
● 売却する
● 賃貸する
● 生前贈与する
● 相続させる
それぞれの方法のメリットやデメリットを整理しておきましょう。

売却する

　　 不動産を売却すれば売買代金がもらえるので老後資金を確保できるメリットがあります。
　　 不動産が亡くなれば維持費や固定資産税がかからなくなることもメリットです。
  　  しかし、自宅を売却すれば住むところがなくなりますので住む場所の手当が必要になります。
   　 そこで、資金を得ながら住むところが確保できる方法が以下のリバースモーゲージやリースバックといった方法です。

リバースモーゲージ

      リバースモーゲージは自宅を担保にしてお金を借りる方法です。
　  原則として、お金を借りた方が亡くなったときに不動産を売却して清算することになります。
  　返済は利息だけなので返済負担も重くないこと、自宅に住み続けられることがメリットです。
　  しかし、リバースモーゲージは変動金利型がほとんどなので、金利変動によって返済負担が重くなることがあります。
 　 また、不動産評価の見直しによって価値が下落した場合には、評価不足分の返済を求められたり相続人が返済を求められたりすることがありますから注意しましょう。

          リースバック

　　 リースバックとは、不動産会社などに不動産を売却して、売却後も賃借して引き続き住み続ける契約方法です。
　　 ただし、賃借するため家賃が発生するのがデメリットです。

       賃貸する

　　 空いている土地などの不動産があれば賃貸して有効活用ができます。
　　 賃貸住宅にすれば相続税評価額が減額されるので相続税の節税になるメリットもあります。
        ただし、利便性がよくなければ賃貸にだしてもメリットが少なく、維持費や修繕費などが負担になることがあります。

       生前贈与する

　　 生前贈与をすれば財産を希望する人に確実に引き継ぐことができます。
　　 贈与する人を含めて他の相続人に話しておくことで相続トラブルを未然に防ぐことも可能です。
 　　贈与すれば贈与税がかかりますが、生前贈与を上手に利用すれば相続税を節税できる場合もあります。

 　  相続させる

　　 持っている財産を何もしないでそのまま相続させることも可能です。
 　　相続させる場合には、相続した不動産を子や孫が利用する予定があるか、相続の話し合いでもめる可能性はないかを考慮しておきましょう。
　　 元気なうちに自分の気持ちを家族に伝えておくことで相続トラブルを予防することができます。
 　　場合によっては遺言書を残しておくことも検討しましょう。
        遺言書の方式は主に以下の2つが利用されています。

       ● 自筆証書遺言
       ● 公正証書遺言

       自筆証書遺言

　　相続財産のリストを除いて遺言書本文、日付、氏名を自筆で記入して捺印する方法です。
  　  自宅に保管しておくことも可能ですが、遺言書があることを誰も知らなかったり、遺言書を破棄されたり偽造されたりするおそれがあること、様式違反で無効になるおそれがあること、遺言書の内容に不備があるため活用できないことがあることなど作成には注意が必要です。
       その他自筆証書遺言の場合は家庭裁判所で検認手続きが必要になるので注意しましょう。
       なお、法務局が自筆証書遺言を預かってくれる制度があり、この制度を利用すれば家庭裁判所での検認手続きが不要になり、紛失のおそれもなくなります。

       公正証書遺言
       公証人が遺言書の内容をチェックしてくれるので法的な不備がおこらず、紛失のおそれもありません。
       ただし、相続財産の額によって遺言書作成費用がかかることがデメリットです。