お客様の背景
売主様
氏名：F様（80代）
ご職業：無職
お住いの地域：宮城県塩竈市
ご相談地域：宮城県塩竈市
問い合わせ方法：折込チラシ
買主様
氏名：アドレス株式会社（弊社買取）
ご職業：無職
お住いの地域：宮城県塩竃市
ご相談地域：宮城県塩竃市
問い合わせ方法：インターネット
ご相談内容
売主様
１週間後に施設への入居が決定したため、急遽自宅を売却したいというご相談でした。さらに、施設入居までの期間が短いため、不用品については全て自宅に置いていきたいというご要望も。当社以外の会社にもご相談をされたようですが、レスポンスが早かったこと、金額がご要望に近かったことから、当社を選んでいただけたとのことでした。「とにかくトラブルなくスムーズに進めることが、何よりの願い」という売主様のお言葉が印象に残っています。
ご提案した解決策
売主様
仲介と買取の２種類の方法のうち、お客様に合わせて買取のご提案をしました。１週間という期日を厳守するために意識したのは、社内での書類関係の手続きをスピーディーかつ確実に進めること。他社ではなかなか真似できないスピードで対応することができたと思います。また、不用品については、処分および買取を当社で一手に引き受けました。こちらについても、高齢の売主様の負担にならないよう最大限の配慮ができたと感じています。無事に１週間以内に売却を終えると、売主様から「スムーズに進んで良かったです。田中さんにお任せして良かった」とのお言葉をいただき、こちらも安堵しました。売主様が信頼して売却を任せてくださったのは、売主様の立場になって物事を考え、誠意のある対応ができたからだと考えています。今後も心を込めた対応を大切にしていきたいと思います。
担当営業より
イエステーション塩竈店
田中 博士
私が大切にしているのは、お客様の不安を取り除くためにこまめな連絡をすること、そして難しいことはきちんと伝えるなど、嘘をつかないことです。お取引ではお客様の安心と安全が第一。常にお客様に寄り添った対応を心がけ、これからも誠心誠意お手伝いをさせていただきます。
相続人が誰もいない不動産の売却方法
「購入したい不動産があったので所有者を調べたら既に亡くなっていた。」
「亡くなった方にお金を貸していたけど返してもらえないままになっている。亡くなった方の不動産があるのでなんとか貸したお金を回収したい。」
など、亡くなった方の不動産の処分に困ることがあります。
相続人がいれば相続人と交渉すればよいのですが、相続人が誰もいなければどうすればいいのか悩んでしまいます。
この記事では、亡くなった方が不動産をもっているけれど相続人が誰もいない場合の管理や処分の方法について解説します。
相続財産管理人を選任して管理・処分
亡くなった方が不動産を管理・処分することはできないので、相続人がいない場合は相続財産管理人を選任して相続財産管理人が相続財産を管理し、あるいは処分することになります。
相続財産管理人とは
亡くなった方に相続人がいることがわからない場合には亡くなった方の財産は「法人」とみなされます。
この法人を「相続財産法人」といいます。
この相続財産法人の財産を管理するのが財産管理人の役目です。
相続財産管理人は、検察官または利害関係人から、亡くなった方の最後の住所を管轄する家庭裁判所に選任を申立てます。
この場合の利害関係人とは、相続債権者や特別縁故者などです。
ただ「不動産を購入したい」だけであれば利害関係人にならない可能性があるため、申立にあたって弁護士や司法書士などの専門家に相談しましょう。
申立を受けた家庭裁判所は、申立にあたり候補者の推薦があれば被推薦人の選任の適否を含め、多くは弁護士や司法書士から適任者を選任します。
なお、申立にあたって管理費用を予納する必要があり、亡くなった方の財産によりますが、一般的には20万円～100万円程度の額を家庭裁判所が決定します。
相続財産管理人の職務
相続財産管理人の主な職務は次の業務です。
● 相続人の捜索
● 相続財産の管理・清算
具体的には相続財産管理人に選任されると下記のような業務を順次行ないます。
● 亡くなった方の財産を調査し財産目録の作成
● 亡くなった方の相続人や債権者などを捜索するための公告の申込
● 亡くなった方が所有している不動産の「（亡）〇〇相続財産」とする名義人表示変更の登記を申請
相続財産管理人の職務は、亡くなった方の財産の清算なので、債権者や特別縁故者などの利害関係人に財産を譲渡して、残った財産を国に渡すまで完了しません。
亡くなった方の財産によって職務期間は異なりますが、早くても１年はかかります。
売却の流れ
相続財産管理人は財産の処分の方法として、競売または任意に売却をします。
多くの場合は、債権者が申立てた競売の相手方として職務を行います。
任意での売却は、家庭裁判所の許可を得る必要があるので、売却の必要性や売却価格の妥当性などを示したうえで売却の許可（権限外の行為をすることの許可申立）を求めます。
新しい相続財産管理人制度がはじまります
以上、現行の相続財産管理人制度について解説してきましたが、2021年に民法が改正されて新しい相続財産管理制度が始まります。
新しい相続財産管理人制度はいつから始まる？
改正後の相続財産管理制度は令和5年4月1日からスタートします。
新しい相続財産管理人制度
改正された民法では、家庭裁判所は、相続財産の保存に必要な場合に、相続財産管理人の選任や必要な処分を命じることができることとされ、相続財産管理人の制度が変更されました。現行法では、相続放棄や限定承認の場合には相続財産を保存するための財産管理の制度はあったものの、その他の場合に相続財産を保存する役目を担う制度がありませんでした。そのため、相続人が単純承認をした後遺産分割をするまで相続財産の帰属＝責任の所在が明確でないために、相続人が相続財産の管理に関心をもたなければ放置され相続財産の土地や建物は荒れてしまい、近隣に迷惑をかけ周辺環境に悪影響を及ぼすことがありました。 また、現行の相続財産管理制度の主な目的は「相続財産の清算」にあったため、手続きが厳重で費用もかかるために相続財産の保存管理には利用できない場合がありました。
以上のことから相続財産の保存を目的とした相続財産管理人を選任することができる制度が必要とされ、今回の改正により新たに設けられたものです。
保存管理人と清算人
民法改正後は現行の相続財産管理人は相続財産の「清算人」となり、新しく「相続財産管理人」が、相続財産の帰属が明確になる以
下の場合を除いて、相続財産の保存が必要なときに選任されることになります。
1. 相続人が１人で単純承認をした場合
2. 共同相続で相続財産全部の分割協議がされた場合
3. 相続財産清算人が選任されたとき
改正後の相続財産管理人は、相続財産を保存することが職務なので、原則的に相続財産を処分することはできません。
ただし、相続財産を保存するための費用をつくるために相続財産の一部を処分することもあり、処分することが適正であれば家庭裁判所の許可を得て売却することも可能でしょう。
なお、新法による相続財産管理人が選任された場合には上記のように相続人が存在する場合もあります。
この場合、相続財産管理人が選任されたからといって、直ちに相続人の財産処分権が制限されるわけではありません。
買受希望者からの専任申立
改正後の相続財産管理人は、相続財産の保存が目的なので、原則的に相続財産の処分は行いません。
そのため、相続財産の不動産を購入したい方や借りたい方からの選任申立は認められません。
購入希望者や借りたい方は、利害関係がある相続人や隣地所有者などを通じて相続財産管理人の選任申立ができないか検討しましょう。
財産管理制度には「所有者不明土地・建物管理制度」や「管理不全土地・建物管理制度」などもあるので、これらの制度が利用できないかもあわせて検討してみるとよいでしょう。
お客様の背景
売主様
氏名：I様（40代）
ご職業：無職
お住いの地域：福島県いわき市
ご相談地域：福島県いわき市
問い合わせ方法：一括査定サイト
買主様
氏名：Ｋ様（30代）
ご職業：会社員
お住いの地域：福島県いわき市
ご相談地域：福島県いわき市
問い合わせ方法：インターネット
ご相談内容
売主様
離婚とお子様が成長されたため大きな一戸建てが不要になり、ご自宅の売却を検討されていました。時期などご希望の売却条件は特別なく、希望額で売却できればいつでも、と当初はお考えでした。
買主様
賃貸アパートにお住まいでお子様が生まれるため、今より広い中古一戸建てを探していました。場所はこれまでと変わらず、住み良い泉町内をご希望でいらっしゃいました。
ご提案した解決策
売主様
まず、周辺地域の成約事例や相場をご説明しました。その上で査定価格を出させていただき、ご納得されて売却へと話が進行します。売却の募集活動を始めたまでは良かったのですが、ここから先が大変でした。買主様にご契約いただいた後、売主様のご主人が倒れて入院なさったのです。残念ながら回復の見込みがなく、１か月の余命宣告を受けてしまわれました。そのため通常引き渡しまで数週間～３か月のところ、１か月以内に終わらせなければならないことに。結果、売主様の事情を買主様にご説明することで、無事１か月以内に引き渡しまで完了しました。
買主様
タイミングよく買主様が物件を探し始めた時期が、売主様の物件をお預かりしたばかりの時期と一致。そこで「今弊社でお預かりしている物件のなかでは、ここが一番買主様の現住所から近く、価格も手頃です」とご案内し、内覧へ誘導しました。建物の築年数は14年。内覧の際、買主様は「想像していた以上に築年数が浅くきれいな物件だ」と好感をお持ちになり、リフォームの手間も不要なのですぐ契約をお決めになりました。現住所から近かったことも決めての一つだったそうです。売主様の事情を説明後、早めの引き渡しにご納得いただけたので、残金決済や住宅ローンの手続きなどもスムーズに進められました。
担当営業より
イエステーションいわき泉店
荻野 湧輔
今回の成約事例で学んだことは、事実が判明したらすぐに対処するのが大切ということ。そうしなければ日程が後にずれて、売主様や買主様に負担が掛かってしまいます。今回、売主様がすぐに
ご連絡くださったからこそ、私もすぐに「そのときできること」に着手することができました。急な
ご状況の変化などがあった際にも、できる限りお客様に寄り添った対応をしたいと考えており
ます。お困り事が起こった際にも、ぜひ遠慮なくご相談いただければと思います。
せっかくつくった遺言書が
無駄にならないためにすること
自分が亡くなった後に「相続人同士でもめないようにしたい」「自分の事業を長男に継がせたい」などの理由で、終活の一環として遺言書を作られる方もいらっしゃいます。
しかし、なかにはせっかく作られた遺言書が方式違反で無効だったり、内容があいまいなために利用できなかったりします。
この記事では、遺言書の方式やせっかくつくった遺言書が無駄にならないようにする方法について解説します。
遺言書の作り方
遺言書には自分だけでつくる自筆証書遺言や公証人役場でつくってもらう公正証書遺言、自分で作った遺言書の内容がわからないようにして作成する秘密証書遺言、死が迫ったときや伝染病によって隔離されていたり乗船したりしているなど特別な場合のための特別な方式による遺言などの種類があります。
ここでは一般的に利用される自筆証書遺言と公正証書遺言について解説します。
なお、どのような方式の遺言書でも何度でも作成できます。
遺言書の内容に矛盾することがあれば後から作成された遺言書の内容が有効になります。
自筆証遺言
自筆証書遺言は、自分が都合のよいときに思いのまま作成することができます。
作成方法が民法に定められているので注意しましょう。
定められた様式にのっとっていなければ無効になります。
● 全文、日付、氏名を自分で書くこと
● 捺印すること
全文、日付、氏名を自分で書くこと
遺言書の内容を、目録を除いて全て自筆で書かなければなりません。
日付や名前の書き忘れがないように注意しましょう。
遺産の目録はパソコンなどで作成してもよいのですが、1ページごとに署名と押印が必要です。
書き間違いがあれば訂正も可能ですが、訂正方法も指定された方法によらなければなりません。
なお、自筆証書遺言は封筒に入れて封印をすることは要件とされていないので、作成した遺言書をそのままファイルに綴じ込んで保管してもかまいません。
捺印すること
遺言書に押印する印鑑は制限がないので、印鑑証明書の印鑑（実印）でなくても通常の認印でかまいません。
公正証書遺言
公正証書遺言は、公証人が作成してくれる遺言です。
公証人の面前で、保証人2人が立会い、遺言書本人の口述(*1)に基づいて公証人が遺言書を作成します。
法律の専門家である公証人が遺言書を作成するので、法的に問題がない遺言書を作成することができます。
遺言書の原本は公証人役場で保管されるので、遺言書が紛失したり、改ざんされたりするおそれがありません。
突然公証人役場に行っても作成するのは難しいので、予約して行くようにしましょう。
(*1)多くの場合予めメールやFAXを利用して公証人と遺言書の内容を打合せしておきます。
そうすることで、遺言書作成の当日スムーズに遺言書が作成されます。
自筆証書遺言のメリットとデメリット
自筆証書遺言は作りやすい反面、デメリットもあるので注意しましょう。
メリット
● 費用がかからない
● 自分の都合でいつでも作成できる
デメリット
● 遺言書が不明になることがある
● 家庭裁判所での検認手続きが必要
● 遺言書の内容があいまいで利用できないことがある
遺言書が不明になることがある
自筆証書遺言を亡くなった方が作成していることもわからず、保管場所もわからなくて、せっかく作った遺言書の存在自体がわからないことがあります。
遺言書を作成したこと、その保管場所を相続人などに伝えておきましょう。
家庭裁判所での検認手続きが必要
自筆証書遺言は原則家庭裁判所で検認手続きをしなければなりません。
検認手続きが終わるまで、封印してある遺言書は開封してはいけません。
遺言書の効力に影響はありませんが、開封した方は過料のペナルティが課されるおそれがあります。
なお、検認手続きは自筆証書遺言の改ざんや破棄を予防するための手続きなので、検認が済んだら遺言書の有効性が確定するといった手続きではありません。
遺言書の内容があいまいで利用できないことがある
不動産を例にすると、遺言書に「自宅を妻に相続させる」と書いてある場合に、自宅の敷地が数筆の土地になっていて、地続きで庭や持分所有の道路があるようなとき、どこまでが「自宅」か、人によって判断がわかれるときがあります。
このような書き方だと遺言書を利用して不動産登記ができないこともあるので、できるだけ具体的に不動産であれば登記記録を参照しながら正確に記入しましょう。
公正証書遺言のメリット・デメリット
公証人が作成する公正証書遺言は法的に間違いのない遺言書で無効になることはほとんどありません。
しかし、費用がかかり、第三者の証人が必要になります。
メリット
● 法的に問題がない遺言書を作成できる
● 作成した遺言書が公証人役場に保管されるので遺言書が不明になることがない
● 検認手続きが不要
● 自分で字が書けないときでも遺言書の作成ができる
デメリット
● 費用がかかる
● 証人が2人必要
● 提出書類の準備が必要
費用がかかる
遺言書作成のために公証人の手数料がかかります。
費用は遺言書作成者の財産価格によりますので、予め公証人役場に問合せましょう。
証人が2人必要
利害関係にない証人2人が遺言書作成に立ち合わなければなりません。
知人に遺言の内容を知られたくない等の事情があるときには、公証人に相談すれば証人を準備してくれます。
提出書類の準備が必要
遺言書を間違いなく作成するためや、公証人費用を計算するために不動産登記記録、預貯金通帳、固定資産税明細書、遺言者や相続人の戸籍や住民票などを予め公証人に提出します。
これらを準備するための日程をくんで準備しましょう。
法務局の自筆証書遺言補完制度の利用
自筆証書遺言を法務局が保管する制度が始まっています。
自筆証書遺言保管制度を利用すると遺言書が改ざんされたり、なくなったり行方がわからなくなることがありません。
また、家庭裁判所での検認手続きが不要になるメリットもあります。
ただし、保管する際に法務局は遺言書の有効性まで判断しないので、遺言書の内容については自分でしっかりと有効性を判断しなければなりません。
遺言執行者の選任をしておく
遺言執行者を選任しなくても遺言は有効で、不動産登記も相続人から申請できます。
ただし、金融機関によっては、遺言執行者が選任されていない場合に、相続人の戸籍謄本、印鑑証明書などを要求されることがあるので、遺言執行者を選任しておけば相続手続きがスムーズにすすみます。
なお、遺言執行者は遺言書で財産を相続させる方と同じ方でもかまいません。
遺留分に注意
兄弟姉妹を除く相続人には「遺留分」が保証されています。
遺留分とは、兄弟姉妹以外の法定相続人に保証された最低限の相続分です。
遺留分を侵害する内容の遺言書も有効で、不動産であれば遺言書を使って相続登記をすることも可能です。
しかし、遺言書によって遺留分を侵害された相続人は侵害した方に対して価格弁償を請求することができます。
相続人間での争いを避けるためにも、遺留分を侵害しない内容かを検討しておきましょう。
相続人及び受遺者全員の同意があれば遺言書の内容に従わなくてよい
遺言書が残されていても必ずしも遺言書通りに遺産を承継する必要はありません。
遺言書は亡くなった方が相続人に残したメッセージですが、相続人全員が遺言書よりもよい分割方法があると考えるときには相続人全員で遺産分割をすることが可能です。
ただし、亡くなった方が内縁の妻に全ての財産を相続させる内容の遺言書を残しているような場合には受遺者である内縁の妻の同意が必要です。
まとめ
遺言書は自分が亡くなった後に、残された家族に自分の思いをつなぐ大切なものです。
遺言書には財産の承継についてだけでなく、「家族仲良く」などメッセージを添えることも可能です。
せっかく遺言書を残すのですから、無駄にならないように自分の思いを伝えましょう。
