相続した土地や建物の近くに墓地があることがわかったとき、自分自身でも墓地にこだわりがあれば果たして売却できるのか心配になることがあります。

墓地が近くにあることにはメリットもあるのでメリットをしっかりとアピールしてうまく売却したいものです。

この記事ではお墓の近くにある不動産のメリットやデメリット、売却のポイントについて解説します。

お墓の近くだと安くなりがち

お墓の近くの不動産だと安くなりがちなのは事実です。

お墓が近いと敬遠する方が多く、なかなか購入希望者が見つからないので売却完了まで時間がかかってしまうこともあります。

墓地ということで実害はなくても、墓地に近い家と離れている家とを比較するとどうしても離れている家が選ばれることが多いためです。

価格は需要とのバランスなので、敬遠されがちな墓地の近くの不動産は安くなりがちになってしまいます。

嫌悪施設

不動産を売却するときには、売主は「契約不適合責任」を負っていてお墓のような「嫌悪施設」が近くにあるときは「瑕疵物件」として告知義務があります。

何を嫌悪施設と感じるかは人それぞれで嫌悪施設に明確な定義はないものの、一般的に敬遠される可能性があるものは嫌悪施設として心理的・環境的に瑕疵があるものとして扱われます。

嫌悪施設の場合事前に告知しておかなければ、後になって買主から「購入前に知っていれば購入しなかった」と契約の趣旨にそぐわないから契約不適合だと契約の不備を追及されるおそれがあるからです。

そのため、後日のトラブルを防ぐために嫌悪施設については売買契約書や重要事項説明書に記載しておくのが一般的です。

なお、嫌悪施設といわれるものには以下のような場所があります。

• 心理的な理由で敬遠される施設

墓地、葬儀場、精神科病院、刑務所など

• 悪臭・煤煙が気になる施設

工場、ごみ焼却場、火葬場など

• 危険を感じる施設

ガソリンスタンド、原子力発電所、危険物取扱施設など

• 治安への影響から敬遠される施設

パチンコ店、風俗店、暴力団組事務所など

• 騒音・振動が気になる施設

鉄道、高速道路、飛行場、学校、イベント会場など

メリットとデメリット

お墓の近くでは敬遠されるデメリットがありますが、メリットもたくさんあります。

メリットを把握して、メリットをアピールできる売却方法を考えましょう。

メリット

1.地盤が安定している

墓地や霊園は災害時に崩壊しないように地盤が安定している土地に作られることがほとんどです。

国内では地震が多く、地震災害が多く発生していろいろな報道がされている昨今では地盤が安定していることは大きなメリットになります。

ただし、一般的な傾向として墓地や霊園は地盤が安定している場所に作られることが多いということですから、具体的に地盤の強度を知るためには地盤調査を行わなければなりません。

2.閑静で緑が多い

墓地や霊園は比較的に静かな場所にあります。

街中であれば、商業地の喧噪や隣家の生活音が気になることもありますが、郊外にある墓地や霊園の近くだとそのようなことは避けられ、自然に囲まれた落ち着いた生活が期待できます。

3.住環境が変わりにくい

日当たりや風通しが気に入って購入したのに隣地にマンションが建ったので日当たりなどに影響があったり、静かな地域だったのにコンビニができて夜中まで人の出入りがあるようになったりと周辺の状況が変わってしまうことがあります。

墓地や霊園の近くだと廃止されることはあまりないので住環境が変わりにくいといえるでしょう。

4.日当たりや風通しが良い

墓地や霊園は広い敷地で低層なので日当たりや風通しがよいのが一般的です。

しかも、墓地や霊園が移設されることはほとんどないので将来的にも維持されることが期待できます。

デメリット

一般的に言われる墓地のデメリットを理解しておくと売却活動もスムーズにすすむでしょう。

1.風水や占いでは縁起が良くない

風水や占いなどを気にする方にとって墓地の近くだと抵抗を感じることでしょう。

こういったことを気にする方もいればそうでない方もいらっしゃいます。

2.心霊現象を怖がる方がいる

風水や占いと同じように墓地の近くだと心霊現象が発生するのではないかと気にする方がいます。

夜になると真っ暗になるためいっそう怖いイメージをもってしまうこともあるでしょう。

3.線香の臭いが気になることがある

墓地では線香をたくので窓を開けたり洗濯物を干したりすると線香のにおいが気になることがあります。

4.墓地の管理が悪いと環境が悪くなる

墓地にはお供えものがあるので野良猫やカラスがよってくるおそれがあります。

管理が悪くて荒れ果てていれば見た目も悪く、野良猫などの糞尿やゴミなどが放置されたままになり環境が悪くなってしまいます。

5.お盆の時期になると騒がしくなる

お盆やお彼岸などになるとお墓参りの方が多くなり、普段よりも騒がしくなってしまうこともあるでしょう。

また駐車場が整備されていない墓地や霊園だと路上駐車をする墓参の方がいて迷惑をこうむるおそれもあります。

売却する際の4つのポイント

お墓の近くの不動産を売却する際に注意しておきたい4つのポイントがあります。

墓地の近くだと告知する

お墓はいわゆる「嫌悪施設」と考えられているので売却を依頼する不動産会社に必ず伝えておきましょう。

不動産会社は売却活動をするときに墓地の近くであることを明示し、売買契約書や重要事項説明書にその旨を明記します。

そのように明記しなければ契約不適合責任を問われるおそれがあるためです。

後日の紛争を防ぐために告知は必ず必要です。

お墓の近くであれば悪いイメージを抱かれやすいものの、先のようにメリットもたくさんあるので不動産会社の方と相談しながらメリットをアピールする販売活動を行ってもらいましょう。

売却まで時間がかかることを想定しておく

お墓のデメリットを気にする方もいれば気にされない方もいるものの、購入希望者がなかなか見つからないことを想定しておきましょう。

競合物件が近隣にあればお墓から離れている方が選ばれやすくなるためです。

買換えや住み替えなどの予定があるのであれば売却まで時間がかかることを想定して計画をたてておくと安心です。

値引き交渉があることも想定しておく

メリットもあるお墓の近くの不動産とはいえ需要が低いことは事実です。

売却まで時間がかかることと同時に購入希望者が現れても値引き交渉をされることもあるでしょう。

売出価格からどの程度までなら値下げをしてもよいかを想定しておくと決断が早くでき、せっかく現れた購入希望者を逃さないですみます。

直接買取も視野に入れて検討を

買取とは不動産会社が仲介して一般に売却するのではなく、不動産会社が直接買取ることです。

直接買取ってくれるので、仲介料が発生せずに売却も早くすすみます。

デメリットとしては、不動産会社は当然ながら商品として買取るので商品化する費用を見込んで市場価格の7割～8割程度で買取る例が多いことです。

一度仲介物件として一般向けに販売活動を行い、それでも購入希望者が現れないときには買取をしてくれる不動産会社もいるので、いろいろと相談しながら売却をすすめてください。

なお、不動産売却に共通していえることですが、売却に際しては複数の不動産会社に査定を依頼して信頼がおける不動産会社を見極めることが大切です。

一般的に住宅ローンは長い期間で利用するので、住宅を購入するときには思いもよらなかったことから住宅ローンの返済が困難になることもあります。

自分自身で新聞折り込みチラシやインターネットで近隣の不動産相場を調べてみたら売却しても住宅ローンの完済はどうやら難しいようです。

このようなオーバーローンでも売却できる方法が「任意売却」です。

住宅ローンの返済に困ったときには一人で悩まず任意売却という方法があることを覚えておきましょう。

任意売却とは

任意売却とは「競売」の対として使われる言葉です。

競売とは借り入れたお金を返済できない場合に担保に入れていた不動産などを裁判所の関与のもとで強制的に売却されることをいいます。

それに反して任意売却は、「任意」に自分の意思で売買契約を結んで売却します。

一般の売却も自分の意思で行うのですが、競売と対比される任意売却は競売と同じように借りたお金を返済できない状態にあることが前提になります。

返済が滞っているため弁護士や司法書士に債務整理を相談していて債務整理の一環として任意売却をすることもあります。

任意売却をするには金融機関の同意が必要

任意売却は住宅ローンを借り入れた金融機関から同意を得たうえで行うことになります。

任意売却と行うのは、借り入れたお金の返済が滞っていて、なおかつ不動産を売却しても借り入れたお金を完済できないとき（オーバーローン）だからです。

金融機関は返済を確保するために不動産を担保にとっているのですが、担保にしている不動産を売却されれば貸し付けたお金を確実に回収する手段がなくなってしまいます。

通常、不動産を売却するときには設定している担保を抹消しなければ不動産を買った方が売買代金を払ってくれないため、金融機関は貸し付けたお金を全額回収していないにも関わらず担保を抹消しなければならないのです。

そのため、任意売却をしようとするときには、借入先の金融機関に対して任意売却の方法で売却したいと申し入れ、返済計画を金融機関と打ち合わせたうえで金融機関から了解をとりつける必要があります。

なお、売却で得た利益は原則的にローンの返済にあてることになります。

任意売却のメリット

任意売却だと市場価格での取引になるので競売に比べて高く売却できる可能性があります。

また、競売の場合には競売の入札者を募集するため物件情報を公開します。

そのため物件を知っている人に競売されていることがわかってしまうのです。

しかし、任意売却であれば経済的な状況が外部にわからず売却することが可能なのでプライバシーが守られます。

また、任意売却では売却代金の分配を債権者と話し合って決めるため、場合によっては引越費用を売却代金から支払うことができることがあります。

さらに、任意売却は一般の売買と同じなので、購入者と売主の金融機関が同意すれば引越の日程を仕事や子供の学校の都合に合わせることができるのもメリットといえるでしょう。

任意売却の流れ

先の金融機関から同意をとりつけることが必要なこと以外は通常の売却とかわりません。

一般から購入希望者を募集し、売買契約、代金決済へとすすんでいきます。

査定

任意売却を検討するときには不動産会社に査定を依頼しましょう。

査定は必ず複数の不動産会社に依頼して、査定の過程で担当者が信頼できるか、任意売却に精通しているかを確認しましょう。

売却を依頼する不動産会社が決まれば正直に経済状態を説明して金融機関との話し合いの状況を伝えてください。

不動産会社に相談するときには、借入金の残高証明書、返済の状態、固定資産税やマンションであれば管理費や修繕積立金などの支払い状況などをまとめて整理しておきましょう。

不動産会社に仲介を依頼するときには、一般の売却であれば一般媒介契約、専任媒介契約、専属専任媒介契約の3つから選べますが、任意売却の場合は1つの不動産会社が窓口になる専任媒介契約あるいは専属専任媒介契約から選ぶことになります。

金融機関からすればいろいろな不動産会社から問い合わせがくると煩瑣であり、販売状況がわかりにくくなるからです。

任意売却で気をつけたいこと

任意売却をすすめるうえで気をつけておきたいことがあります。

他の共有者の同意が必要

一般の不動産売却でも同様ですが、任意売却の場合は特に共同名義の場合は他の共有者の同意がなければ売却できません。

担保がついていなければ自分の持分だけを売却することも可能です。

しかし、任意売却の場合は金融機関が抵当権を不動産に設定しているため抵当権を抹消しなければ一般の購入希望者は現れません。

そのため任意売却をスムーズにすすめるために、あらかじめ他の共有者の同意を得ておきましょう。

連帯保証人や他の債務者の同意が必要

任意売却が終わっても借入金は残ってしまいます。

そのため、連帯保証人の責任も不動産を売却した後も引き続き残ってしまいます。

担保になる不動産があればその価格分だけ連帯保証人が支払わなければならない金額も減額される可能性があるのですが、担保不動産がなくなればお金を借りた方が返済しなければ全額連帯保証人が返済の責任を負うことになります。

またペアローンを利用して夫婦それぞれが債務者となってお金を借り入れている場合には他の債務者に対する担保もなくなることになるため他の債務者に与える影響も大きくなります。

そのため連帯保証人や他の債務者がいる場合には、任意売却後にどれだけ借入金が残るのか、今後の返済計画などを十分話し合っておきましょう。

離婚する予定があれば離婚前にすすめる

夫婦二人の共同名義で不動産を購入し、ペアローンで夫婦二人が債務者となって住宅ローンを借り入れることが多くあります。

前記のように共有者や他の債務者の協力がなければ任意売却はうまくすすみません。

離婚してしまい、連絡がとれなくなったときや協力が得られなくなってしまえば任意売却ができなくなってしまうため、離婚する予定があればできるだけ任意売却をすすめておくことが必要です。

契約不適合責任の免責を特約する

一般の売買契約では売主は売買契約の目的となる不動産に不都合があれば一定の責任を負う「契約不適合責任」を負っています。

しかし、任意売却の場合には契約不適合責任を負わされても資金的に負担できないことが考えられるため購入者との話し合いで契約不適合責任の免除を売買契約書に明記するように相談してください。

また、万が一金融機関との関係が悪くなってしまえば、金融機関の同意が得られなくなり抵当権の抹消ができず売却ができなくなることがあります。

そのため、売買契約書に金融機関の同意が得られない場合には違約金なしで売買契約を白紙解約できる条件を入れてもらうと安心です。

任意売却には期限がある

任意売却では金融機関の同意が必要なのですが、金融機関としてはいつまでも待てないので、一定の期限をきって任意売却を認めることが通例です。

期限を過ぎれば金融機関は競売を申立て、強制的に回収をすすめることになります。

そのため、協力が必要な他の共有者などからあらかじめ協力の同意を得ておくこと、販売力があり任意売却に精通した不動産会社に依頼することが大切です。

残債の支払いが難しければ自己破産の検討を

任意売却では売却後も借入金が残ります。

支払い可能な額を月々の返済額とするため一般的には5,000円～5万円程度が多いでしょう。

例えば借入金の残が600万円だとして月々の返済を1万円で約束したとしましょう。

この場合、1万円×12月＝12万円となり、完済までに元本^[1]だけで50年かかります。

これでは一生返済が続いてしまい負担がとても大きくなってしまいます。

そのため、返済が難しければ自己破産の申立をすることも検討しましょう。

任意売却を得意とする不動産会社では通常弁護士や司法書士と連携しながら任意売却をすすめているため売却と合わせて自己破産についても相談できることが多いです。

そのようなことからも任意売却に精通した不動産会社に相談すると安心です。

※元本：借り入れた元々の金額のことです。返済は通常元本と利息の合計額となり、返済期限が過ぎた金額には遅延損害金も発生します。

一言で言えば、「雑種地」の売却は可能です。ただし土地の売買には様々な規制があり、その規制は雑種地にも及びます。

今回は「雑種地とはなにか」から「雑種地にかかる規制」について解説します。

雑種地とは

ここでは雑種地とはなにか、宅地などほかの土地とどこがちがうのかについて説明します。

不動産登記法による地目

不動産の用途や面積、権利関係を公示する機能をもつ登記制度を規制する「不動産登記法」ではその土地がある場所や面積とともに「地目」を登記事項とすることと定めています。

地目はその土地の主要な用途を表しています。

雑種地とは地目の一つで、不動産登記規則が定める「宅地」「山林」など他の地目にあてはまらない利用をされている土地を「雑種地」としています。

不動産登記法第34条で地目が登記事項の一つとされ、不動産登記規則によって登記する地目の種別が下記のように定められています。

地目がどのように判定されるのか区分の詳細は不動産登記事務取扱手続準則第68条・第69条に定められているので参考にしてください。

不動産登記事務取扱手続準則

課税上の地目

相続税や固定資産税などの税金は地目によって評価額が異なります。

ただし、登記記録に記載されている地目に左右されず課税時期（例年1月1日または12月31日）の現況によって判断されることに注意しましょう。

つまり、登記記録上で「雑種地」になっていても、土地上に建物が建っていれば「宅地」として評価されます。

課税上の地目も登記法に準じて判断されます。

以下国税庁のサイトから援用して紹介します。

土地の地目の判定｜国税庁

申請しなければ地目は変わらない

土地の地目が登記事項になっていることは先のとおりですが、土地の現状と登記記録は必ずしも一致していません。

不動産登記法上では法務局が「職権で地目変更登記ができる」とされているものの（不動産登記法第38条）ほとんどの場合法務局が現地調査を行い職権で地目変更の登記をすることはありません。

地目が「雑種地」となっている土地に家を建てれば現状は「宅地」となり、雑種地を利用して家庭菜園を継続して農作物を作っていれば現状は「畑」となります。

その他「田」や「畑」が耕作放棄されて荒廃すれば現状は「原野」となるでしょう。

このように現状を変更しても所有者から法務局に対して地目変更の手続きを申請しなければ、ほとんどの場合登記記録には反映されないことになります。

なお、登記地目は現況を反映することがたてまえとなっているので、現在雑種地の土地を駐車場として利用しているままで宅地に地目変更登記を申請しても受理されません。

宅地に地目変更登記するためには地上に家が建つか、少なくとも水道・ガス・下水処理施設などが整備されて住宅が建ち住宅の敷地として利用できることが条件になります。

現実に雑種地を宅地に地目変更登記をするときには難しい場合もあるので事前に専門家である土地家屋調査士に相談しておきましょう。

雑種地にかかる規制

雑種地との理由で規制はありませんが、現況や立地によって規制の対象となることがあります。

ここでは、どのような規制が適用されるか主要な3点を解説します。

現況が農地だと農業委員会への届出や許可が必要

登記記録上の地目が雑種地であっても、現況が田や畑など「農地」であれば農業委員会への届出や許可が必要になります。

家庭菜園として利用を継続している場合など固定資産税を安くするために農地として課税するように申告して認められたような事例があてはまります。

現況が農地であれば売買契約ができません。

農業委員会での手続きが必要になるため、売却するときには事前に現況を確認しましょう。

固定資産税の課税証明書には登記地目と現況地目が併記されているので課税上の地目が確認できます。

注意が必要なのは、登記地目が雑種地でも現況が農地（田や畑）であれば農業委員会に対する届出や許可が必要になるところ、登記地目が農地であれば現況が既に雑種地になっていても農業委員会への手続きが必要なことです。

現況あるいは登記地目が農地であれば農業委員会への手続きが必要な点を抑えておきましょう。

都市計画法による規制

地域によって都市計画による規制が定められています。

都市計画では「市街化区域」「市街化調整区域」「非線引き区域」を定める区域区分があり、市街化区域では優先的に市街化が計画的に行われ、市街化調整区域では市街化を抑制するように区域区分がされています。

すなわち、市街化調整区域では市街化を抑制されるため建築許可がおりにくいのです。

また、地域の用途を定めて住居地域、商業地域、工業地域など「用途地域」別に建物の用途・容積率・建ぺい率などを規制しています。

その他秩序ある開発行為が行われるように各種地区計画が定められているのでこの都市計画に準拠するように規制されます。

このため売却しようとする雑種地がどの区域区分にありどのような用途地域にあるかによって購入希望者が異なり需要も違ってくることになります。

建築基準法による規制

雑種地に建物を建てるためには建築基準法の規制が及びます。

市街地の環境維持のために容積率や斜線制限、用途地域ごとの建築制限、災害時の避難・消防等の経路を確保するための接道規制などがあります。

土地を売却するときには住宅を建てられる条件にあえば有利な売却が期待できます。

そのため、建築基準法によって求められる道路に2メートル以上接していること（接道義務）のほか、前面道路の幅員による斜線規制、防火地域・準防火地域の区分により求められる建物の防火措置などによって求められる建物の防火性能など建築基準法による制限がどのようにされているかを確認しておけばどのような購入希望者がターゲットになるかを予測できることになります。

不動産会社に相談してください

雑種地を売却しようとするときには、上記のようにいろいろな規制にかかることがあります。

土地を相続したものの遠隔地にあるため現地の利用状況がわからないこともあるでしょう。

雑種地を売却しようと思ったときには、不動産会社に相談してください。

土地の立地にあった購入層を予測して的確な販売戦略をたてることができます。

ただし、不動産会社に相談するときには複数の不動産会社に相談することをおすすめします。

複数の不動産会社に相談することで販売計画の立て方や査定についていろいろな提案がされます。

その過程で最も信頼できる提案をしてくれる営業担当者をみつけることができれば雑種地の売却もほぼ成功したといえるでしょう。