不動産を売却しようとしたら「セットバックが必要だから安くなる」と言われました。セットバックとは何のことかよくわからないし、どうして安くなってしまうのかも納得いかないという声を聞きます。この記事では、セットバックとは何か、セットバックが必要な土地の売却方法について解説します。

セットバックとは

セットバックとは、道路に面した土地の一部を道路として提供することです。

そのため、セットバックをした部分に家などを建てることができなくなります。

建築基準法では、建物を建てるためには前面道路の幅員が4ｍ以上あることが求められています。

しかし、既存の建物では現在の建築基準法の基準を満たしていないことがあるため、建物を建て替えるときにはセットバックをしなければならないのです。

セットバックが必要な土地が安くなる理由

セットバックが必要な土地では以下のようなデメリットがあるため、一般的には売りづらく安くなりやすいと言えるでしょう。

• 建てられる家が小さくなる
• セットバックした土地は自由に利用できない
• 現状では道路が狭いことが予想される

セットバックすることで敷地が狭くなるため、建築できる家が小さくなってしまいます。

また、セットバックした部分は道路として利用されるので家だけでなく、門や塀・フェンスなども設置できなくなります。

セットバックが必要だということは幅員が4ｍに足りていないということです。

道路が狭ければ救急車や消防車などが入りにくく防災面での不安があること、小さな車しか入れないなど普段の生活にも支障がある場合があるからです。

セットバックが必要な土地の売却方法

セットバックが必要な土地を売却するには以下のような方法があります。

• 建物をリフォームして売る
• 更地にして売却する
• 値引きして売却する
• 不動産会社に買取してもらう

建物をリフォームして売る

建物をリフォームして売却すると既存の建物を活かすことができます。

セットバックが必要な土地に建っている建物は、建築基準法の施行前に建てられたものや特例によって認められた建物のため、取り壊してしまうと次に建てるときにはセットバックが必要になります。

そのため、敷地面積が狭くなり建築できる建物も小さくなってしまいます。

そこで、既存の建物を延床面積を増やさずにリフォームすることで見た目や設備を改善し、購入希望者にアピールすることができます。

ただし、リフォームするには費用がかかりますし、劣化が激しい建物ではリフォームでは対応できない場合もあります。

そのため、リフォームする前に不動産会社や専門家に相談しましょう。

更地にして売却する

建物を解体してセットアップをした状態で売却する、すなわち更地として売却する方法です。

建物の劣化が激しい場合や建物の価値が低い場合には、思い切って建物を解体した方が売りやすい場合があります。

更地にしておけば、購入希望者が自由に利用できることや解体の費用や手間が省けることなどのメリットがあります。

解体するには費用がかかりますので、この方法でも事前に不動産会社などに相談して費用対効果を考えることが大切です。

値引きして売却する

セットアップ部分があることで、購入者が有効利用できる土地の面積が削られるので、その分値引きをして売却する方法です。

販売開始から値引きして売り出しても良いですし、購入希望者との交渉のうえで減額するのも一つの手段です。

「値下げしてもらった」お得感を購入希望者にもたせることでスムーズな交渉が期待できます。

不動産会社に買取してもらう

不動産会社に直接買取してもらえば、一般に購入希望者を求めるよりもスピーディーに売却できるメリットがあります。

また、直接買取だと仲介手数料がかからないのもメリットです。

ただし、不動産会社に買取してもらう場合は相場よりも安くなると言われています。

不動産会社は再販売による自社の利益を見込んだ仕入れ値で購入したり、リスクを考慮して査定額を決めたりする傾向にあるからです。

複数の不動産会社に査定してもらって最も有利な会社に売却しましょう。

まとめ

セットバックが必要な土地は一般的に売却しにくい傾向にあります。

しかし、紹介したようにリフォームや値下げ、不動産会社に直接売却するなどの方法があります。

不動産会社に相談しながら最適な方法を選びましょう。

リーズナブルな価格だからという理由で自宅を購入したけど実際に住んでみたら少し不便に感じたり、親から相続した家を訪問したところ駅から少し遠いかなと感じたりして、いざ売却するときにすぐに売れるだろうかと不安に感じる方もいらっしゃるでしょう。

この記事では、どのくらい駅から離れた「遠い」のか、駅から遠い不動産の売却方法についても解説します。

「駅から遠い」はどれくらい遠い？

駅から遠い不動産とは一般的には駅から20分ほど離れた距離にある物件をさします。

不動産広告では、「不動産の表示に関する公正競争規約」によって、徒歩1分は80メートルとして計算することになっているので、20分だと約1.6㎞になります。ものごとには、デメリットがあればメリットもあるものですが、駅から遠い不動産のメリットやデメリットは次のように整理できます。

駅から遠いメリット

• 賃料や価格が駅近物件に比べて割安であることが多い
• 物件数が多いため希望に合う条件の家が探しやすい

駅から遠いデメリット

• 日常的に駅を利用する場合、負担になりやすい
• 駅を利用する場合にバス代や駐輪場代などのコストがかかる
• 高齢化した時の移動や医療施設へのアクセスに支障が出るおそれがある
• 駅から遠い住宅街は将来的に発展しづらく思われる

駅から遠いとなぜ売りにくいの？

駅から遠い不動産が売れにくい理由は駅から遠いということが購入希望者にとって不便を感じさせるからです。

• 通勤・通学・買い物などの日常生活で不便
• 駅周辺の便利な施設やサービスが利用できない
• 電車へのアクセスが悪く、行きたい場所に行きづらい
• 駅からの帰路が長く、夜道や人気のない道を歩くのが怖い
• 将来的に売却するときに売れにくそう

以上のように、利便性を求める購入希望者には条件が合わないために売りにくいといえます。

しかし、不動産を購入しようとする方は利便性だけを求めているわけではありません。

駅から遠い不動産が売れないときには、次の点を見直してみましょう。

• 駅から遠いというイメージが購入者のニーズに合っていないのではないか
• 売却のターゲットを絞り込めていない販売戦略の誤りはないか

ただし、駅から遠いということだけが売れない原因とは限りません。

相場よりも高い価格設定や築年数が古いことなど、他の理由がないかも検討することが大切です。

駅から遠い不動産の売却方法

駅から遠い不動産は、一般的に「駅近」や「都心」に比べて地価が安く土地や建物の広さが確保しやすいメリットがあります。

そのため、以下のような人たちをターゲットにすることで、売りやすくなる可能性があります。

不動産会社と協力して、ターゲット層に合わせた販売戦略を立てましょう。

• 車中心で生活している人
• 同じエリアに住んでいる人
• 不動産投資家

駅から遠い不動産のアピールポイント

駅から遠い家を売却する場合、以下のような方法やアピールポイントがあります。

駅から遠いことをメリットに変える

駅や線路に近いと人ごみや電車の音などが気になることがありますが、駅から離れていることで、静かで落ち着いた環境であることがアピールできます。

また、周辺に自然が多く、空気がきれいなことも駅から遠い場合のアピールポイントになります。

さらに、駅から離れていることで価格も比較的安価なため土地や建物が広くとれることもメリットとしてアピールできるでしょう。

周辺環境のアピール

駅から遠いデメリットではなく、駅から遠いことを考慮して周辺にある大型ショッピングセンターやドラッグストアなどの生活施設の情報を知らせて利便性をアピールしましょう。

また、駐車場が確保しやすい、人気の眺望スポットがあることなどもアピールポイントになります。

交通手段のアピール

駅から遠いことを考慮して、駐車場の有無やバス停の近さなど交通手段に関する情報をアピールしましょう。

価格を下げる

駅から遠いことを考慮して価格を下げることも検討しましょう。

近隣の情報を収集したり不動産会社に相談したりして、近隣の相場を把握することも大切です。

長期間売れない場合は、不動産会社を変更する

長期間売れないときは、仲介を依頼している不動産会社が販売物件の売却に向いていない可能性もあります。

不動産の売却仲介を依頼するときには、必ず複数の会社から査定をしてもらったうえで、価格だけではなく担当者の人柄や経験などを見極めて信頼できる方に依頼しましょう。