不動産売却で必要な費用内訳と支払時期

不動産を売却するとき売主が負担しなければならない費用があります。

売却代金から払うことができる費用と、事前に費用を準備しなければならない場合もあり、売却スタート時点で資金計画を立てておかなくてはなりません。

ここでは契約時または引渡し前に必要な費用と、引渡し以降に必要な費用に区分して解説します。

 

 

引渡し前に必要な費用

契約時または引渡しまでに必要になる費用について解説します。なかには支払先との協議により引渡し時に合わせることができる費用もあります。

 

 

印紙代

売買契約書には印紙を貼付しなければならないと「印紙税法」で定められています。

また現在は「軽減税」が適用できるので下表で確認してください。

      売買金額   印紙税   軽減税
1万円未満 非課税  
1万円以上10万円以下 200円  
10万円を超え50万円以下 400円 200円
50万円を超え100万円以下 1千円 500円
100万円を超え500万円以下 2千円 1千円
500万円を超え1千万円以下 1万円 5千円
1千万円を超え5千万円以下 2万円 1万円
5千万円を超え1億円以下 6万円 3万円
1億円を超え5億円以下 10万円 6万円
5億円を超え10億円以下 20万円 16万円
10億円を超え50億円以下 40万円 32万円
50億円を超えるもの 60万円 48万円
契約金額の記載のないもの 200円  

印紙代は売買契約締結時に支払うのが一般的です。

 

 

測量代

土地の境界明示は売主の義務であり、引渡しまでに筆界を探しださなければなりません。境界が明確でない場合や、土地測量図では寸法が不明確な場合があり、確定測量または現況測量をおこなう必要があります。

確定測量は隣接地所有者の立会いと同意が必要なものであり、現況測量は立会い同意のない測量です。確定測量が望ましいのですが、時間と費用がかかるため買主の承諾を得て現況測量でおこなうこともあります。

測量の精度そのものはどちらも同じであって、隣接地所有者との「筆界確認書」のない状態の測量図が現況測量図になります。

隣接地所有者は民間の私有地ばかりでなく、道路などの公有地もあり筆界確認には面倒な手続きも必要になってくるのです。

測量代の支払い時期は測量会社との取決めにより、測量が完了したときから引渡しにより売却代金を受け取るまでの都合のよいときになります。

 

 

建物解体費用

古い建物がある土地の売却では、建物を事前に解体し更地で販売するケースと、更地渡しを条件にして売買契約締結後から引渡しまでの期間に解体するケースがあります。

解体工事の支払い条件は工事業者との協議によりますが、資金的にむずかしい場合は更地渡しで進めることになるのが一般的です。

更地渡しでは解体工事後に建物の抹消登記を完了させる必要もあり、工事のスケジュールと支払条件の調整はしっかりやっておく必要があります。

解体工事の業者選択は不動産会社に相談することも重要なことです。

 

 

引っ越し費用

居住中の不動産を売却するときには必ず引越し費用がかかります。

買い替えをともなう住み替えの場合は、仮住まいに一度引っ越し新居が決まったらさらに引っ越すなど、2回の引越しが必要な場合があります。

引越し時期によっては通常料金の3~4倍になることもあり、販売活動が進み売却の目途が立ちそうになったら、早めに見積りを依頼し準備をしなければなりません。引っ越し費用は引っ越し当日の荷物搬出時が一般的ですので、引渡し前に費用の準備をする必要があります。

また任意売却では、引っ越し費用を売却代金から補填することが認められる場合、早い時期に見積りを提出してもらい債権者の了解をとっておくことが必要です。さらに、引っ越し費用を認めたとしても、引っ越し代金の支払いは引渡し前となり、どうしても資金の準備が必要になってしまいます。

不動産会社のなかには立て替えサービスをおこなうケースもあるので、相談をしてください。

 

 

仲介手数料

仲介手数料は宅地建物取引業法で定められています。手数料の計算は以下の表のとおりです。

売買価格の200万円までの部分 5%
200万円超400万円以下の部分 4%
400万円超の部分 3%

うえの計算方法では200万円までの部分、200万円~400万円の部分、そして400万円を超えた部分と区分して計算しなければならないので、一般的には次式により計算します。

      1. 売買価格が200万円までの場合:売買金額×5%
      2. 売買価格が200万円~400万円以下の場合:売買金額×4%+2万円
      3. 売買価格が400万円超の場合:売買金額×3%+6万円

仲介手数料の支払い時期は引渡し時に一括するケースが多いですが、売買契約時に50%を支払うこともできます。

 

 

抵当権抹消やその他登記費用

売却不動産には抵当権などの権利設定されている場合があり、引渡し時にはこれらの所有権を阻害する負担を除かなければなりません。具体的には抵当権解除と抹消登記をする必要があります。

一般的には引渡し時に所有権移転登記申請と同時に申請しますが、事前に抹消登記をおこなうこともできます。

登録免許税は1件1,000円と高いものではありません。そのほか司法書士報酬が若干必要です。

売主の現住所と登記上の住所が異なる場合もあります。登記上の住所は一度現住所に変更したうえで所有権移転をおこないます。

住所変更の登録免許税も1件1,000円で、若干の司法書士報酬が必要です。

登記費用は引渡し時に支払うのが一般的です。

 

 

譲渡所得税

不動産を売却した翌年の確定申告で、譲渡所得の申告をしなければなりません。

売買金額から取得費と売却費用や控除額を差し引き利益が残る場合に申告しますが、利益がない場合は申告の必要はありません。

計算式は以下のとおりです。

譲渡所得=売買金額-取得費-売却費用-特別控除額

*特別控除により所得がない場合でも申告が必要です。

売却した不動産の所有期間が5年以下か5年超かにより税率が変わり、次のようになります。

    長期譲渡   短期譲渡
所得税 15% 30%
住民税 5% 9%

納税期限は確定申告後に送付されてくる納税通知書に記載されています。

 

 

取得費の計算

取得費とは売却する不動産を取得したときの金額です。相続により取得した不動産は被相続人が取得したときの金額になります。

土地の場合は取得時の金額を計算しますが、建物は建物取得時の金額から減価償却費を差し引いた残りが「取得費」になります。

建物取得時の取得費×0.9×償却率×経過年数=減価償却費

建物取得費=建物取得時の取得費-減価償却費

償却率は以下の表から求めます。

構造 償却率
木造 0.031
木骨モルタル 0.034
(鉄骨)鉄筋コンクリート 0.015
金属造(肉厚3㎜以下) 0.036
金属造(肉厚3㎜超4㎜以下) 0.025

 

 

譲渡所得税の特別控除

譲渡所得税を計算するさい、売却金額から取得費や売却費用とともに次のケースに該当する場合、規定額を控除できます。

      1. 公共事業のために土地収用法などにもとづき土地・建物を売却した場合には、最高5,000万円の控除ができます。また、売却した代金で代替の土地建物を購入した場合は、譲渡所得税を繰延する制度を使うことも可能です。
      2. マイホーム(居住用資産)を売却した場合には、3,000万円の控除ができます。

このほか土地の売却に際し、特例的に特別控除が適用されるケースがありますので、国税庁のウェブサイトで確認してください。

 

 

まとめ

売主にとって必要な費用は最終的に売却代金から充当できるのですが、引渡し前に資金の準備をする必要がある費用として、測量代、建物解体費用、引っ越し代などがあります。事前に見積りをとり計画的に進めなければなりません。

また相手先によっては、引渡し時の支払いとすることも可能な費用もあります。

譲渡所得税が課税される場合には、期日までに確定申告し納税資金を準備しておく必要もあるでしょう。また特別控除の適用は確定申告が必要なので、忘れないようにしたいものです。

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