相続した空き家・住まなくなった空き家を、なるべく早期に売却したいとお考えの方がいらっしゃると思います。
空き家売却の方法はいくつかありますが、売却方法ごとにメリット・デメリットがあり、手続きの仕方によってはトラブルや費用が発生する可能性もある点に注意が必要です。
今回は宮城県・福島県・茨城県で年間900件以上の不動産売買をサポートしているイエステーションが、空き家売却のスムーズな方法や注意点を、わかりやすく解説します。
空き家のことを心配する生活から早期に解放されるために、ぜひ最後までごらんください。
宮城県・福島県・茨城県で空き家売却にお困りの方は、イエステーションへご相談ください。
空き家売却の方法とメリット・デメリット
空き家をスムーズに売却するために、以下を組み合わせて売却方法を検討することをおすすめします。
- 空き家の売却先｜一般の方・不動産会社
- 売却時の空き家の取り扱い｜現状渡し・リフォーム済みなど
- 空き家売却の宣伝をする媒体｜不動産情報サイト・空き家バンクなど
ご自身の状況に最適な方法を選択できるように、それぞれメリット・デメリットを含めて解説します。
空き家の売却先は大きく分けて2種類｜一般の方・不動産会社
空き家の売却先によって、売却価格・売却までの期間などが変わります。
空き家を一般の方に売却
空き家を一般の方に売却する主なメリット・デメリットは、以下のとおりです。
- 主なメリット：市場価格で売却するため、高値での売却も期待できる
- 主なデメリット：売却に時間がかかる場合があり、不動産会社へ支払う仲介手数料などの費用も発生する
「一般の方」といっても空き家購入の目的はさまざまですので、空き家売却後の活用方法もイメージして売却活動をすることが、スムーズな売却につながります。
【空き家購入の目的例】
- 個人が購入：居住のために購入
- 事業者が購入：社員寮・事務所・荷物置き場・民泊などに活用するために購入 など
空き家の買取りを不動産会社に依頼
「空き家の買取り」とは、不動産会社が再販を目的として空き家を買取りすることで、買主は不動産会社となります。
空き家を不動産会社に買取りしてもらう主なメリット・デメリットは、以下のとおりです。
- 主なメリット：早期に売却できる（数日〜1ヶ月程度が目安）可能性があり、契約不適合責任※を負う必要がない
- 主なデメリット：市場価格よりも安値になるのが一般的
※契約不適合責任とは、買主が売買契約書締結後に空き家の不具合を発見した場合に追及される責任のことです。
買取りをする不動産会社は再販を目的としているため、一般の方には選ばれにくい条件の空き家も買取り可能な場合があります。
買取りに対応している不動産会社を複数ピックアップし、なるべく有利な条件を提示してくれる不動産会社を選びましょう。
売却時の空き家の取り扱いはさまざま｜現状渡し・リフォーム済みなど
売却時の空き家の状態は、購入者の購入意欲に直結します。
そのため、どのような状態で引き渡すかを選択することも、スムーズな空き家売却の重要ポイントです。
空き家を現状のまま売却
空き家を現状のまま売却する主なメリット・デメリットは、以下のとおりです。
- 主なメリット：費用・手間をかけずに、すぐに売却活動を開始できる
- 主なデメリット：空き家の現状によっては売却しづらい場合がある
空き家の現状にもいくつか種類があり、きれいに整備するほどスムーズな売却につながりやすいことを、念頭に置いておきましょう。
- 残置物などがある状態
- 残置物なしの状態で所有者が掃除済み
- 残置物なしの状態でプロのハウスクリーニング済み
空き家をリフォームして売却
空き家をリフォームして売却する主なメリット・デメリットは、以下のとおりです。
- 主なメリット：購入後すぐに住めるため、早期に売却できる可能性がある
- 主なデメリット：リフォーム費用が売却益を圧迫する
空き家売却時のリフォームは、購入者が望まない場合もあります。
そのため、リフォームを実施するかどうかは、不動産会社に相談しながらの検討が必要です。
空き家を解体して土地のみ売却
空き家を解体して土地のみを売却する主なメリット・デメリットは、以下のとおりです。
- 主なメリット：新築・土地活用を目的とする購入希望者に向けて、売却の宣伝活動をしやすい
- 主なデメリット：解体費用が売却益を圧迫し、売却するまでの期間の固定資産税も高くなる
土地の固定資産税については、空き家があると「住宅用地の特例」が適用されて減税されますが、空き家がない土地は特例が適用されないため、本来の税額となります。
そのため空き家がある状態で売却活動をして、「引き渡しの日までに解体する」という条件を提示する場合もあります。
宮城県・福島県・茨城県で空き家の売却にお悩みの方は、イエステーションへお問い合わせください。
年間900件以上の不動産取扱実績を活用し、早期売却などを実現するサポートをいたします。
空き家売却の情報を広める方法は多数ある｜不動産情報サイト・空き家バンクなど
空き家売却の情報をなるべく多くの購入希望者へ広めるために、宣伝媒体の選定も重要です。
不動産情報サイト
大手の不動産情報サイトに空き家売却の広告を出す主なメリット・デメリットは、以下のとおりです。
- 主なメリット：最も多くの購入希望者に空き家の売却情報を広める方法
- 主なデメリット：同時期・同地域の空き家物件と比較されることで、売却のチャンスを逃すケースがある
不動産情報サイトの物件情報は、「ご自身が所有している空き家をどのように値付け・整備すればいいか」を検討する際の目安にもなるため、確認しましょう。
不動産会社のホームページ・SNS
空き家売却の仲介を依頼する不動産会社のホームページ・SNSに広告を掲載する主なメリット・デメリットは、以下のとおりです。
- 主なメリット：不動産会社の名前でインターネット検索をする購入希望者に、空き家の売却情報を伝えられる
- 主なデメリット：ホームページ・SNSの運用が成功していない場合、宣伝効果が低い
不動産会社のホームページ・SNSのみで空き家売却の広告をする場合は宣伝効果が低い場合があるため、「現地看板」などの方法と組み合わせて空き家売却情報を広めることをおすすめします。
空き家バンクに登録
空き家バンクとは、自治体が運営している「地域の空き家売買」に特化したサービスのことで、空き家バンクを利用する主なメリット・デメリットは以下のとおりです。
- 主なメリット：仲介手数料不要（または安価）で、地域の空き家情報を得たい購入希望者へ物件情報を伝えられる
- 主なデメリット：登録条件があり、空き家バンク掲載・成約までに手間・時間がかかるケースがある
空き家バンクは、移住などの目的で本来は物件数が少ない地域の物件を探す方にとって、心強いサービスです。
空き家の立地などに応じて、活用を検討しましょう。
チラシ
チラシを配布して空き家売却の広告をする主なメリット・デメリットは、以下のとおりです。
- 主なメリット：インターネットを利用しない方へ空き家売却の情報を伝えられる
- 主なデメリット：配布数が限られるため、宣伝効果が低いケースがある
チラシ配布は地域を限定するのが一般的で、近隣で不動産購入を検討している方へ空き家売却の情報を届けやすい点も魅力です。
現地看板
現地看板とは、空き家に直接設置されている「売り家」などと記載された看板のことです。
現地看板を設置する主なメリット・デメリットは、以下のとおりです。
- 主なメリット：周辺地域の方の興味をひける
- 主なデメリット：空き家売却の情報を伝えられる母数が少ない
現地看板を出すだけでは空き家の詳細な情報を伝えられないため、インターネットを活用した広告と組み合わせることをおすすめします。
紹介
紹介とは、不動産会社の既存顧客・ご友人・知り合いなどへの紹介で空き家売却情報を伝える方法です。
紹介で空き家売却の情報を伝える主なメリット・デメリットは、以下のとおりです。
- 主なメリット：購入者にとっては、身元がはっきりしている相手からの紹介なので安心感があり物件に興味を抱きやすい
- 主なデメリット：空き家売却の情報を伝えられる母数が少ない
紹介が空き家売却につながる可能性が最も高いのは、不動産会社がニーズがマッチする「売主」「買主」の情報をもとに、紹介をする場合です。
驚くほど早期に空き家売却が決まるケースもあるため、取引件数の多い不動産会社をピックアップして、紹介の依頼もしておきましょう。
こちらのページで、紹介によって早期の空き家売却が成功した事例を確認できます。
〈関連ページ〉病気の為、ご家族と同居。犯罪や倒壊の危険もあるので、1ヶ月以内に処分したい。
空き家売却のトラブル・失敗を避ける7つの注意点
空き家売却には、特有の注意点があります。
空き家売却の方法とあわせて、ご確認ください。
- 相続した空き家の売却は名義変更・共有者全員の同意が必要
- 適切な価格設定が大切
- 譲渡所得税は空き家にかかった費用の証明書類を十分に集めてから計算
- 空き家売却まで維持管理が必須
- 契約不適合責任の発生防止が大切
- 住宅ローン残債ありの空き家売却は完済が前提
- 空き家売却の広告を買主にとって魅力的な内容にすることが大切
相続した空き家の売却は名義変更・共有者全員の同意が必要
相続した空き家は、名義変更完了後に（所有者が明確になってから）売却が可能になります。
遺産分割協議に時間がかかる場合があるため、相続した空き家は早期売却が難しいケースがあることを、念頭に置いておきましょう。
【相続した空き家を売却する際の特徴】
- 基本的には不動産の売却をできるのは所有者のみのため、空き家の名義変更が終了してから売却をすることになる
- 相続した空き家の所有者が複数人の場合、空き家・土地全体の売却には所有者全員の同意・署名が必要
- 相続した空き家の一部を所有する場合、所有分だけの売却も可能だが買主を見つけるのが難しい など
相続開始から名義変更完了までの期間の目安は、3〜6ヶ月ほどです。
適切な価格設定が大切
空き家の売却価格は、「安値すぎる」「高値すぎる」どちらも問題が発生するため、適切な価格設定が必要です。
- 安値すぎる場合：売却益を圧迫する
- 高値すぎる場合：売却期間が伸びて空き家の劣化が進み、維持管理費用も蓄積する
適切な価格の目安は、以下の方法で確認してください。
- 3〜5社ほどの不動産会社に査定を依頼
- 大手不動産情報サイトで周辺の不動産価格を確認
- インターネットで周辺不動産の過去の取引情報を確認
また、空き家の状態も価格設定に影響します。
きれいに整備された物件のほうが不動産価格の査定に良い影響があるため、できる限り整備した状態で不動産会社へ査定依頼をしましょう。
譲渡所得税は空き家にかかった費用の証明書類を十分に集めてから計算
空き家の売却益は税法上の「譲渡所得」で、譲渡所得を得た場合には確定申告で税金を計算し、納税が発生する場合があります。
空き家の取得費用・売却費用の証明書類が多いほど納税負担を軽減できるため、証明書類を十分に集めてから譲渡所得税を計算してください。
- 土地の取得費用
- 建物の減価償却費（法令で規定された計算があります）
- 空き家取得時の仲介手数料・登記費用など
- 空き家売却時の仲介手数料・登記費用
- 空き家の解体費用 など
空き家の取得費用がわからない場合には、空き家の取得時の費用を「売却価格×5%」で計算することになるため、売却額が高額であるほど納税負担が重くなります。
空き家売却まで維持管理が必須
地域の中で安全な状態ではないと自治体が判断した「管理不全」の空き家は、「固定資産税の減税を適用しない」などの措置が実行される可能性があります。
また、空き家を適切に維持管理しない場合は以下のような問題発生の可能性が高まるため、「空き家売却まで維持管理をし続ける必要がある」と考えておきましょう。
- 害虫・害獣の発生
- 植木の隣地侵入によるトラブル発生
- 放火などの犯罪 など
空き家管理を提供するサービスもあるため、遠方の空き家を所有している場合には、利用を検討できます。
契約不適合責任の発生防止が大切
売買契約書に提示した空き家の状態と現状が異なっている場合、契約不適合責任の履行を求められる場合があります。
空き家売却後のトラブル発生を防止するために、空き家に関する正確な情報を買主へ提示することが大切です。
【契約不適合の例】
- 構造躯体に影響する重大な問題が発生している（雨漏り、シロアリの食害など）
- 建物の面積が契約書に記載された面積と異なっている
- 土地に埋設物がある など
また、「空き家に関する正確な情報を買主に伝えたうえで、売買契約書に免責の規約を設定する」といった売却方法もあります。
住宅ローン残債ありの空き家売却は完済が前提
住宅ローンは「第一抵当権の設定」「住宅ローン契約者の居住」などを前提に利用できる金融商品です。
そのため、空き家取得時の住宅ローン残債がある場合、基本的には「住宅ローン完済」「金融機関の抵当権抹消」が必要です。
自己資金での住宅ローン完済が難しい場合には、不動産会社へ「住宅ローンを完済したうえで住み替えできる方法」を相談してください。
こちらの記事で、住宅ローンを完済して住み替えをする方法を具体的に確認できます。
〈関連ページ〉住宅ローン残債ありで家を売却・住み替えるなら「完済」が前提｜住み替えローン・ダブルローンなど簡単解説
空き家売却の広告を買主にとって魅力的な内容にすることが大切
住宅は使用しないと劣化が進みやすくなるため、空き家になってからなるべく早期に売却できるとベストです。
早期売却には魅力的な広告戦略が必須なので、取引件数が多い不動産会社を選んで、立地・空き家の状態・土地の活用可能性などに応じた広告戦略を相談してください。
【魅力的な広告の要素】
- きれいで細部まで状態を把握できる画像
- 生活・活用をイメージできるキャッチコピーや画像
- 購入後のリフォーム概算費用を提示 など
宮城県・福島県・茨城県で「空き家がなかなか売れない」とお悩みの方は、イエステーションへお問い合わせください。
空き家の状態に応じて、早期売却を実現するサポートをいたします。
空き家売却の費用一覧｜税金の優遇制度、費用を抑える方法も紹介
空き家売却の方法と注意点を確認してきたので、次に空き家の売却活動を本格的に開始するにあたって、必要な費用も把握しておきましょう。
空き家売却の費用一覧
空き家の主な売却費用を、一覧表にまとめました。
| 費用項目 | 費用相場 |
|---|---|
| 不動産会社に支払う仲介手数料 | 売却額の約3%+6万円+消費税（上限） |
| (住宅ローン残債がある場合）抵当権抹消登記費用 | 5〜10万円前後 |
| 印紙税 | 数百円〜数万円 |
| 譲渡所得税・住民税 | 売却益の15〜39% |
| （空き家を解体する場合）解体費用 | （木造）150〜300万円前後 |
| （土地の境界がわからない場合）測量費用 | 20〜40万円 |
※紹介した費用相場は、あくまでも相場です。空き家や土地の状態などに応じて変動することを、あらかじめご了承ください。
空き家売却の税金を優遇する制度一覧｜相続税・譲渡所得税
空き家の売却費用の中で、譲渡所得税・住民税は大きな負担となる場合があります。
また、空き家を相続する場合には、相続税・譲渡所得税の納税がたて続けに発生する点も負担ですよね。
以下のような条件に該当する場合、相続した空き家・ご自身が所有している空き家の譲渡所得税を、大きく軽減できます。（譲渡所得額から3,000万円を差し引いて税金を計算できます）
| 【税目】 優遇制度 | 主な適用条件 |
|---|---|
| 【相続税】 被相続人の居住用財産（空き家）を売った場合の特例 | ・相続開始の直前まで故人が1人で居住していた ・昭和56年5月31日以前に建築 ・相続から売却まで使用されていない など |
| 【譲渡所得税】 マイホームを売った場合の特例 | ・空き家になってから3年以内に売却 ・（空き家を解体する場合）解体から1年以内に売買契約＆空き家になってから3年以内に売却して売却 ・（空き家を解体する場合）解体から売買契約までに、土地を他の用途に使用していない など |
※上記の表で紹介したのは主な適用条件で、実際には詳細な適用条件がほかにもあります。
〈参考〉国税庁ホームページ
・相続税：No.3306 被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例
・譲渡所得税：No.3302 マイホームを売ったときの特例
ご自身が所有している空き家を売却した場合の譲渡所得税の計算方法を、こちらの記事で確認できます。
〈関連ページ〉自宅売却の税金がかからない場合は主に2パターン｜3000万円控除の特例、申告方法など簡単解説
空き家売却の費用を抑える方法
空き家の売却費用を抑える方法は、以下のとおりです。
- 不動産会社へ買取りを依頼すると仲介手数料が不要（ただし売却額が安値になるのが一般的）
- 専任媒介契約（3ヶ月間、1社のみと契約）・専属専任媒介契約（売却まで1社のみと契約）といった条件をで、仲介手数料の割引交渉をする
- 解体・残置物の片付けをせずに売却
- 残置物の片付けは業者に依頼せずご自身で行う
- 自治体が建物の解体費用に対する補助金を実施している場合には、補助金を活用する
また、空き家売却の流れによっては、売却額で売却費用をまかなえる場合があります。
次に空き屋売却の流れを紹介するので、スムーズな売却活動の参考にしてください。
空き家売却の流れ
「相続した空き家を売却するまでの期間」は、「ご自身が所有している空き家を売却するまでの期間」よりも長くなるのが一般的です。
【相続した空き家を売却する流れ】
税理士等の専門家に相談しながら、遺産分割協議
（遺産分割協議後、相続の開始から10ヶ月以内に相続税の申告）
↓
空き家の名義変更
（相続の開始から3年以内）
↓
（ここから、ご自身が所有している空き家を売却する流れも同様です）
複数の不動産会社へ空き家の査定依頼・広告戦略の相談
↓
不動産会社決定
↓
空き家の維持管理をしながら売却活動
↓
売却
↓
売却の翌年3月15日までに譲渡所得税の確定申告・納税
空き家売却Q&A
最後に、空き家の売却にお悩みの方から、イエステーションがよくいただく質問・回答を紹介します。
Q.仲介や買取りを依頼する不動産会社の選び方を知りたい
A.仲介や買取りを依頼する不動産会社を選ぶポイントは、以下のとおりです。
- 不動産売買実績が豊富
- 査定額の根拠を明確に教えてくれる
- 買取りにも対応している
- 税金の申告・補助金活用・リフォームなども相談できる
Q.売却or賃貸どちらがいいの？
A. 売却or賃貸どちらを選択するかは、以下のようなポイントを考慮しながら検討することをおすすめします。
- 売却益・賃貸収入の比較
- 維持管理の手間・費用をかける余裕はあるか
- 所有し続ける場合、複数の活用方法があり、実際に活用できるか
- 賃貸とする場合、勤務先の規定で副収入を得ることに問題はないか
- 賃貸とする場合、毎年賃貸収入の確定申告をできるか など
Q.空き家売却を自治会に伝えるべき？
A.空き家売却を自治会に伝える法令上の義務はありませんが、トラブル回避・買主への空き家引き継ぎなどを念頭に置いて、伝えるのがベストと判断するのが一般的です。
ただし、空き家売却の周知は、ご自身の状況に応じて判断する必要があります。
Q.売却相手の条件を決めることはできる？
A. 売却相手の条件を不動産会社に伝えたうえで、買主を選定することは可能です。
ただし、条件が多いなどの場合は、売却のハードルが高くなるケースがあることに注意してください。
まとめ
相続した空き家・住まなくなった空き家を、なるべく早期に売却したいとご希望の方へ、空き家売却の方法や注意点などを紹介してきました。
空き家の売却時には、費用を抑える方法や全体の流れを前もって把握しておくことで、スムーズに売却活動を進められます。
今回紹介した情報を参考にして、空き家の早期・高値売却を実現していただけると幸いです。