住宅ローン減税の適用期限は令和7年末ですが、令和8年度も延長の見込みです。
住宅ローン減税は住宅ローン返済の負担を軽減してくれる心強い制度ですので、マイホームの購入・住み替えなどを検討している場合には、詳しい内容を確認しておきたいですよね。
今回は宮城県・福島県・茨城県で年間900件以上の不動産取引をサポートしているイエステーションが、令和8年度の住宅ローン減税をわかりやすく解説します。
住宅価格の上昇が続く中で、住居費用の負担感を抑えながら理想のマイホームを手に入れるために、ぜひ最後までごらんください。
※令和8年度の住宅ローン減税の内容は、令和8年3月末の国会で最終決定されます。
当記事は現時点で公表されている情報をもとに作成しており、政府などからの情報発信を受けて内容を更新していきます。
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住宅ローン減税は令和8年度も延長の見込み
はじめに、住宅ローン減税延長について「現時点の最新情報」「住宅ローン減税延長が決定するまでの流れ」を、簡単に確認しましょう。
「住宅ローン減税延長を見込める理由」は令和8年度税制改正要望に含まれているため
住宅ローン減税は令和8年度も延長の見込みで、延長を見込める理由は、各省庁が提出する「税制改正要望」に住宅ローン減税に関する要望が含まれているためです。
【住宅ローン減税に関する要望（要約）】
厳しい住宅取得環境の中で、各住宅購入者のニーズや国の省エネ政策を実現するために、住宅ローン減税の延長・内容を検討し、必要な対策を実施する。
〈参考〉国土交通省ウェブサイト『令和8年度税制改正』＞税制改正要望（主要事項）の概要 3ページ
「税制改正要望」の内容が実現しないケースもありますが、政府は要望をベースにして税制改正の議論をします。
また、現在の日本は誰もが容易に住宅を取得できる・個人が自腹で国の省エネ政策に協力できる社会情勢ではないため、住宅ローン減税は完全に打ち切りとならずに内容を変えて延長となることを想定できます。
令和8年度の住宅ローン減税の内容が決まるまでの流れ｜新しい税制の適用は令和8年4月〜
令和8年度の住宅ローン減税の内容が決まるまで、今後はいくつかのステップを経ることになります。
| 時期 | ステップ |
|---|---|
| 令和7年8月末 | 各省庁が「令和8年度税制改正要望」を提出 |
| 令和7年秋ごろ | 各省庁・税制調査会が、税制改正に向けて要望を検討 |
| 令和7年12月 | 「令和8年度税制改正大綱」の決定・公表 |
| 令和8年1月 | 税制改正大綱にもとづいて、政府が税制改正法案を国会に提出 |
| 令和8年3月 | 税制改正法案が国会で成立 |
| 令和8年4月 | 税制改正法案に定められた適用日から、令和8年度の税制（住宅ローン減税を含む）を施行 |
令和8年度の住宅ローン減税に関する情報は国土交通省・財務省などから公表されるため、今後も動向を確認していくことをおすすめします。
当記事の内容も、新しい情報に更新していきます。
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現行（令和7年度）の住宅ローン減税の内容｜新築・中古・リフォームなど
令和8年度の住宅ローン減税の詳しい内容は未定ですが、税制改正は、ベースの内容を大きく変更せずに実施されるのが通例です。
そのため、次に現行（令和7年度）の住宅ローン減税の内容を確認して、ご自身が減税対象となるかどうかを大まかに把握しましょう。
住宅ローン減税の適用条件
住宅ローン減税は所得税の減税制度で、住宅ローンを利用して新築・リフォームなどをした一定条件を満たす方のみに適用されます。
| 住宅ローンの利用目的 | 適用条件 |
| 新築住宅の購入 | ①規定された省エネ住宅※1を購入 ②新築から6ヶ月以内に入居し、年末まで居住 ③住宅の床面積が50㎡以上 ④所得2,000万円以下 ⑤住宅ローンの返済期間が10年以上 ⑥（2つ以上の住宅所有者）主に居住する住宅 ⑦過去3年間・以後3年間に譲渡所得の課税の特例※2を受けていない ⑧特別な関係（配偶者・直系血族など）の方以外から住宅を購入 |
| 買取再販住宅（宅建業者が規定の増改築をして再販した中古住宅）の購入 | ・上記①〜⑧に該当 ・築10年以上の住宅 ・リフォーム後2年以内にご自身が購入 ・リフォーム額が購入額の20%以上 ・大規模修繕など100万円以上or一定のバリアフリー改修など50万円以上の工事 ・新耐震基準の耐震性能を持つ住宅 ・建築後、使用されていた住宅 ・贈与された住宅ではない |
| 中古住宅（買取再販住宅以外）の購入 | ・上記③〜⑧に該当 ・購入から6ヶ月以内に入居し、年末まで居住 ・新耐震基準の耐震性能を持つ住宅 |
| ご自宅の増改築（大規模修繕など工事内容に規定があります） | ・上記③〜⑦に該当 ・増改築から6ヶ月以内に入居し、年末まで居住 ・ご自身が所有・居住する住宅の増改築 ・100万円以上の増改築 |
| 現行の耐震基準に該当しない中古住宅の耐震改修 | ・上記③〜⑧に該当 ・中古住宅購入から6ヶ月以内に入居し、年末まで居住 ・贈与された住宅ではない ・建築後、使用されていた住宅 ・中古住宅の購入日までに規定の申請をし、入居までに現行の耐震基準に該当する証明書を取得している |
※1 省エネ住宅の種類は、次の章「住宅ローン減税の対象になる新築住宅の省エネ性能を簡単解説」で詳しく紹介します。
※2 「譲渡所得の課税の特例」とは、不動産の売却時に一定条件を満たすことで、譲渡所得から3,000万円を控除できる等の減税制度のことです。
〈参考〉国税庁ホームページ『土地・建物（住宅ローン控除等）』
住宅ローン減税の対象になる新築住宅の省エネ性能を簡単解説
住宅ローン減税の対象になる新築住宅の省エネ性能は以下のとおりで、住宅ローン減税の適用を受けるためには、省エネ性能を証明する書類を取得・提出する必要があります。
| 省エネ性能 | 概要 |
|---|---|
| 認定長期優良住宅 | 長期にわたって優良な状態で使用できる住宅で、耐久性が高い点が特徴 |
| 認定低炭素住宅 | CO2排出量を抑制できる住宅で、高性能の省エネ設備を導入する点が特徴 |
| ZEH水準省エネ住宅 | エネルギーの使用量・創出量のバランスをおおむねゼロにできる住宅で、高い断熱性能・省エネ性能が特徴 |
| 省エネ基準適合住宅 | 2025年4月以降の建築基準法の省エネ基準に該当する住宅 |
〈参考〉国税庁ホームページ『No.1211-1 住宅の新築等をし、令和4年以降に居住の用に供した場合（住宅借入金等特別控除）』
住宅ローンを利用せずに住宅購入などをする場合にも減税制度がある
住宅ローンを利用せずにマイホームを購入する場合の減税制度「認定住宅等新築等特別税額控除（投資型減税）」もあり、住宅ローン減税と同様に、現状では適用期限が令和7年末とされています。
「認定住宅等新築等特別税額控除（投資型減税）」も税制改正により延長となる可能性があるため、内容を紹介します。
| 対象となる住宅 | 適用条件 |
| 認定住宅等※の新築or購入 | ・新築後、使用されたことのない認定住宅の購入 ・新築から6ヶ月以内に入居 ・住宅の床面積が50㎡以上 ・所得2,000万円以下 ・（2つ以上の住宅所有者）主に居住する住宅 ・過去3年間・以後3年間に譲渡所得の課税の特例を受けていない |
〈参考〉国税庁ホームページ『No.1221 認定住宅等の新築等をした場合（認定住宅等新築等特別税額控除）』
※認定住宅等の種類は、以下のとおりです。
- 認定長期優良住宅
- 認定低炭素住宅
- 特定エネルギー消費性能向上住宅（断熱等級5以上・一次エネルギー消費量等級6以上の住宅）
〈参考〉国税庁ホームページ『No.1221 認定住宅等の新築等をした場合（認定住宅等新築等特別税額控除）』
新築住宅のみに適用される減税制度ですが、以下の額の10%が減税となるため、現金一括でマイホームを購入する場合も忘れずに手続きをしてください。
【以下の額の10%が減税となる】
床面積（㎡）×45,300円（上限650万円）
住宅ローン減税の減税額シミュレーション
住宅ローン減税の延長を見込める理由、住宅ローン減税の概要などを確認してきたので、次に具体的な減税額もシミュレーションして紹介します。
住宅ローン減税の計算方法｜所得税・住民税が減税となる
住宅ローン減税の計算方法は以下のとおりで、13年間にわたって所得税が減税されます。
【住宅ローン減税の計算方法】
年末の住宅ローン残高×0.7%
年末の住宅ローン残高は、金融機関が毎年10月頃に発行する「年末残高証明書」で確認します。
住宅ローン減税のシミュレーションする際には、返済予定表で各年の年末残高を確認してください。
また、住宅ローン減税の減税額には上限があるため、一覧表で紹介します。
| 省エネ性能 | 減税額の上限 |
|---|---|
| 認定長期優良住宅 | 4,500万円×0.7%=31.5万円 |
| 認定低炭素住宅 | |
| ZEH水準省エネ住宅 | 3,500万円×0.7%=24.5万円 |
| 省エネ基準適合住宅 | 3,000万円×0.7%=21万円 |
〈参考〉国税庁ホームページ『No.1211-1 住宅の新築等をし、令和4年以降に居住の用に供した場合（住宅借入金等特別控除）』
ご自身の所得税額（年間）が上限額を上回っている場合は、住民税も減税されます。
【住民税の減税額】
所得税額−所得税減税額=住民税の減税額（上限97,500円）
〈参考〉総務省ホームページ『新築・購入等で住宅ローンを組む方・組んでいる方へ 個人住民税の住宅ローン控除がうけられる場合があります。』
住民税の減税についても現在の適用期限は令和7年末ですが、延長の可能性があることを念頭に置いておきましょう。
住宅ローン減税の減税額シミュレーション
認定長期優良住宅を購入すると仮定し、住宅ローンの年末残高・所得税額の例を設定して、シミュレーションを紹介します。
【住宅ローンの年末残高：3,000万円、所得税額20万円】
「所得税の減税額＞1年間に支払った所得税額」となる場合、1年間に支払った所得税額が減税額の上限となります。
- 所得税の減税額：3,000万円×0.7%=21万円≠20万円
- 住民税の減税額：なし
【住宅ローンの年末残高：3,500万円、所得税額30万円】
「所得税の減税額が上限以内」「減税額＜1年間に支払った所得税額」となる場合、住民税も減税されます。
- 所得税の減税額：3,500万円×0.7%=24.5万円
- 住民税の減税額：30万円−24.5万円＝5.5万円
【住宅ローンの年末残高：4,800万円、所得税額45万円】
この例は、住宅ローンの年末残高が4,500万円超のため、所得税の減税額は上限額の31.5万円となります。
また「減税額＜1年間に支払った所得税額」となるため住民税も減税されますが、住民税の減税額上限も超過しているため、住民税の減税額は97,500円となります。
- 所得税の減税額：4,500万円×0.7%=31.5万円
- 住民税の減税額：45万円-31.5万円=13.5万円≠97,500円
住宅ローン減税で所得税が還付されるまでの流れ｜1年目・2年目以降
ここで、「住宅ローン減税が延長される見込みがあることはわかったけど、手続方法がよくわからない。どのような準備が必要？」と疑問をお持ちの方もいらっしゃると思います。
住宅ローン減税は、適用条件に該当する方全員が活用できる制度ですが、期限までに手続きをする必要があります。
「1年目・2年目以降の手続きが違う」など複雑な制度なので、手続きの流れも一緒に確認しましょう。
【1年目】住宅ローン減税の適用を受けるためにご自身で確定申告が必要
住宅ローン減税の適用条件に該当する場合、1年目は以下の流れで手続きをします。
【所得税還付までの流れ】
マイホーム購入の手続き中：工事請負契約書などの書類をすべて保管しておく
↓
マイホームを購入した年の10月ころ：金融機関から「住宅取得資金に係る借入金の年末残高等
証明書」が届くので、保管しておく
↓
マイホームを購入した年の年末or翌年の年始：勤務先から源泉徴収票を受け取り、保管しておく
↓
マイホームを購入した年の翌年：3月15日までに保管しておいた書類を使用してご自身で確定申告をする
↓
確定申告書を提出後、1ヶ月前後で所得税の減税額が指定口座（ご自身が指定した口座）に還付
住民税の減税額は、マイホームを購入した年の翌年の住民税額から減税（手続き不要）
【2年目以降】年末調整時に勤務先へ書類提出が必要
マイホーム購入の翌年からは、勤務先が住宅ローン減税の計算を含めて年末調整を行い、所得税が還付されます。
【所得税還付までの流れ】
マイホーム購入の翌年10月頃：以下の書類が郵送される
・国税庁：給与所得者の（特定増改築等）住宅借入金等特別控除申告書
・金融機関：住宅取得資金に係る借入金の年末残高等証明書
↓
勤務先に上記の書類を提出
↓
勤務先が住宅ローン減税の計算を含めて年末調整を行う
↓
以下どちらかの方法で所得税が還付される
・所得税の減税額を含めて12月or1月の給与が計算される
・所得税の減税額が現金で還付される
↓
住民税は、翌年の住民税額から減税（手続き不要）
住宅ローン減税の適用を受けるために必要な書類
住宅ローン減税の適用を受けるために必要な書類は、以下のとおりです。
| 年 | 必要書類 |
|---|---|
| 1年目 | ・住宅取得資金に係る借入金の年末残高等証明書 ・源泉徴収票 ・工事請負契約書or売買契約書 ・（土地を購入する場合）土地の登記事項証明書と売買契約書 ・補助金を活用した場合は補助金の額がわかる書類 ・マイホーム購入資金の贈与を受けた場合には贈与額がわかる書類 ・マイナンバーカードの番号を照合するための書類 ・住宅の省エネ性能などを証明する書類 |
| 2年目 | ・給与所得者の（特定増改築等）住宅借入金等特別控除申告書 ・住宅取得資金に係る借入金の年末残高等証明書 |
〈参考〉国税庁ホームページ『確定申告書等の様式・手引き等（令和６年分の所得税及び復興特別所得税の確定申告分）』＞住宅控除関係「特定増改築等）住宅借入金等特別控除額の計算明細書【令和6年分】
ちなみに、住宅ローン減税の手続きを忘れてしまった場合でも、5年以内であれば手続きが可能です。
- 1年目の確定申告を忘れた場合：過去5年以内の確定申告を提出可能
- 2年目の年末調整に住宅ローン減税を含めるのを忘れた場合：5年以内にご自身で確定申告をする
住宅ローン減税に関する不明点やお困りごとがある場合は、お住いの地域を管轄する税務署に問い合わせをしてください。
令和8年度の住宅ローン減税延長Q&A
最後に、マイホームの購入・住み替えなどにあたって住宅ローン減税の活用をご希望の方から、イエステーションがよくいただく質問・回答を紹介します。
Q.今後、住宅ローン減税はいつまで続く？なくなることはある？
A.今後の「住宅ローン減税が延長される期間」「住宅ローン減税終了の可能性」については、予測をしづらい状況です。
ただし、近年の地価上昇・住宅価格上昇・金利上昇などの傾向から、政府が住宅の購入などに対するサポートを何らかのかたちで継続していくことは想定できます。
Q.住宅ローン減税の制度内容が令和8年度に見直されたら、令和7年度以前にも適用される？
A.住宅ローン減税の制度内容が見直されても、見直された内容が過去にさかのぼって適用されることはないのが通例です。
住宅ローン減税は、居住年に応じた制度内容の適用を受けていくことになります。
Q.住宅ローン減税の適用期間が終わるとどうなる？
A.住宅ローン減税の適用期間が終わると、所得税・住民税の減税がなくなります。
住宅ローン減税は、「住宅に対する投資の負担感が最も重い初期投資期間の負担軽減」を目的に実施されているため、10〜13年間限定の制度です。
住宅ローン減税終了をきっかけにして住み替えなどをする場合には「譲渡所得税の負担を軽減する特例」などがあるため、活用を検討しましょう。
譲渡所得税の負担を軽減する特例について、こちらの記事で詳しい内容を確認できます。
〈関連ページ〉自宅売却の税金がかからない場合は主に2パターン｜3000万円控除の特例、申告方法など簡単解説
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Q.住宅ローン減税の期間中に繰上返済をする場合、減税額はどうなる？
A.住宅ローン減税は住宅ローンの年末残高に応じて減税額を計算するため、住宅ローン減税の期間中に繰り上げ返済をすると、減税額が減少します。
住宅ローン減税の減税率は0.7%のため、住宅ローン金利が0.7%を大きく下回るほど恩恵が大きくなります。
繰上返済の時期は、ご自身の住宅ローン金利に応じて、「住宅ローン減税の恩恵を受ける」「住宅ローンの金利総額を減らす」どちらを優先するべきかをシミュレーションして判断することをおすすめします。
Q.住宅ローン減税の期間中に借り換えをする場合、どのような手続きが必要？
A.住宅ローン減税の期間中に借り換えをする場合、最新の年末残高証明書などを使用して減税額の計算をします。
ただし、以下のように通常とは違う手続きが必要な場合もあります。
- 勤務先が年末調整をするまでに金融機関発行の年末残高証明書が送付されない場合、ご自身で確定申告をする
- 借り換え後の住宅ローンが借入期間10年以下の場合は、住宅ローン減税が適用されないため勤務先への書類提出は不要 など
Q.ふるさと納税をすると住宅ローン減税で損をするって本当？
A.ふるさと納税も所得税を減税できる制度です。
また、ふるさと納税の返礼品に対する寄付額は、通常の購入額の3倍ほどが一般的です。
「返礼品を通常よりも高額で受け取り、住宅ローン減税で減税できる額が減る」という考え方をすると、損をするイメージとなります。
「所得税・住民税の支払額＞所得税・住民税の減税額」となる場合以外は、ふるさと納税による所得税の減税効果はないと考えておきましょう。
まとめ
現行の住宅ローン減税は令和7年末で適用終了となりますが、令和8年度も延長の見込みです。
令和7年12月〜令和8年1月頃に令和8年度の住宅ローン減税の内容が決定されるため、最新情報が公表され次第、当記事の内容を更新してお伝えしていきます。
また、住宅ローン減税が終了するとしても、政府が何らかのかたちで住宅購入の支援制度を実施することを想定できます。
住宅購入などに関する書類は保管しておき、住宅費用の負担を軽減する制度を活用できるように準備しましょう。