「自宅売却の税金がかからない場合があるという情報を知って調べてみたけど、内容が難しくてよくわからない」とお困りではないでしょうか。
ご自宅を売却後に手元に残るお金を正確に把握して、住み替えなどの計画に役立てたいですよね。
今回は、数多くの不動産売却・手続きをサポートしてきたイエステーションが、ご自宅の売却に関わる税金の計算方法などを、わかりやすく解説します。
ご自宅売却後に手元になるべく多くのお金し、売却に関わる手続きをスムーズに完了するために、ぜひ最後までごらんください。
自宅売却時に税金がかかるタイミング、納付が必要な税金の種類
ご自宅の売却手続きの中には、税金が発生するタイミングが複数あります。
| 税金がかかるタイミング | 税金の種類 （納付の時期） |
|---|---|
| 売却代金の受領 | 所得税 （売却の翌年3月15日までに納付） |
| 住民税 （売却の翌年6月〜4回に分けて納付or一括納付 | |
| 売買契約を締結して紙の契約書を作成する場合 | 印紙税 （売買契約書に印紙を貼付して納付） |
| 抹消登記 | 登録免許税 （登記申請書に印紙を添付して納付など） |
上記の中で特に負担が大きい税金は所得税・住民税ですが、所得税・住民税がかからない場合もあるため、次にわかりやすく解説します。
※以下、所得税・住民税を「税金」と表記します。
自宅売却の譲渡所得に税金がかからない場合は2パターン
ご自宅を売却して税金がかからない場合は、以下2パターンです。
- 3000万円控除などの特例によって譲渡所得が0円or1000円以下になる場合
- 譲渡損失となる場合
「3000万円の特別控除の特例」によって譲渡所得が0円になる場合
一定の条件に該当する場合、「税金の計算をする際に3000万円を差し引く特例（居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例）」を受けられます。
（この特例を受けると、ご自宅の売却によって得た利益（課税譲渡所得）が3000万円以下であれば、税金がかかりません。）
| 3000万円の特別控除の特例を受ける条件 |
|---|
| 現在居住しているご自宅を売却or住まなくなってから3年目までに売却 |
| ご自宅を解体して売却する場合は、以下2つに該当する必要がある ・解体から1年以内に売買契約を締結し、住まなくなってから3年目までに売却 ・解体から売買契約締結までに、敷地を他の用途（貸し駐車場）などに使用していない |
| ご自宅が災害によって滅失した場合は、敷地を以下の期限までに売却 ・ご自身が居住していたご住宅：災害の日から3年目まで ・住まなくなってから3年目までの住宅：3年目まで |
| ご自宅を売却した年の前年or前々年に、3000万円の特別控除の特例を受けていない |
| ご自宅売却で損失が出た場合は、損失を他の所得に充当する特例などを受けていない※ |
| ご自宅を売却した年・前年・前々年に、マイホーム買い替えの特例など他の特例を受けていない※ |
| 親・夫婦等特別な関係の人以外への売却 |
※「損失を他の所得に充当する特例など」の内容を、のちほど「自宅売却による譲渡損失で給与などの所得税が減税になる可能性がある」で確認できます。
〈参考〉国税庁ホームページ『No.3302 マイホームを売ったときの特例』
ちなみに、税金を計算する際に1000円未満を切り捨てすることも定められているため、売却によって得た利益（課税譲渡所得）が1000円未満の場合も、税金がかかりません。
譲渡損失が出た場合
「譲渡損失が出た場合」とは、課税譲渡所得を計算した値がマイナスになり、自宅を売却したことで損をした状態です。
「損をした＝所得を得ていない」ため、税金がかかりません。
自宅売却の税金を計算する方法、申告方法、申告時の注意点
ご自宅を売却して大きな利益（譲渡益）を得るケースもあるため、次に税金の計算方法も確認しておきましょう。
自宅売却の税金を計算する方法
ご自宅売却の税金は、2段階に分けて計算します。
- ①売却によって得た利益（課税譲渡所得）を算出
- ②譲渡所得×税率＝税金の額
①売却によって得た利益（課税譲渡所得）の計算方法は、以下のとおりです。
| 売却価格 （譲渡価格） | ー取得費 | ー譲渡費用 | ー控除額 |
|---|---|---|---|
| ご自宅の売却価格 | ご自宅購入費用の合計額or売却価格の5% ・建物の購入価格ー減価償却費※ ・土地の購入価格 ・仲介手数料など購入時の費用 | ご自宅売却費用の合計額 ・仲介手数料 ・測量費用 ・更地にするための費用 など | 3000万円 |
※減価償却費：「経年劣化などによって減少する価値」を費用とみなし、現在の価値から減価償却費を差し引いて、「現在の価値＝建物の購入価格」とみなします。
減価償却費の計算方法は建物の構造によって変わりますが、例として木造の場合の減価償却費は「建物の購入価格×0.9×0.031× 経過年数」が目安です。
〈参考〉
・国税庁ホームページ『土地や建物を売ったとき』＞課税譲渡所得金額の計算
・国税庁ホームページ『No.3261 建物の取得費の計算』
上記の中で取得費を5％として計算するのは、以下のような場合です。
- 取得費が売却価格の5%以下だった（住宅が古い場合、減価償却費を差し引くと取得費が少額になることがあります）
- 仲介手数料などの書類が残っていないため、正確な取得費を計算できない など
〈参考〉
・国税庁ホームページ『土地や建物を売ったとき』＞課税譲渡所得金額の計算
「取得費」「譲渡費用」の書類が残っているほど節税で切る可能性があるため、できるだけ書類を集めてください。
②税金を計算する際の税率は、以下のとおりです。
| 税金の種類 | 税率 | ||
|---|---|---|---|
| ご自宅の所有期間10年以上※ （長期譲渡の軽減税率） | ご自宅の所有期間5年超 （長期譲渡） | ご自宅の所有期間5年以下 （短期譲渡） | |
| 所得税 | 【課税譲渡所得6000万円以下】 10% 【課税譲渡所得6000万円超】 （課税譲渡所得-6000万円）×15%+600万円 | 15% | 30% |
| 住民税 | 5% | 5% | 9% |
※ご自宅の所有期間が10年以上の場合の税率は、特例で軽減されます。
特例を受けるためには「居住中のご自宅を売却」などの詳細な条件があるため、以下の参考情報をご確認ください。
〈参考〉
・ご自宅の所有期間10年以上：国税庁ホームページ『No.3305 マイホームを売ったときの軽減税率の特例』
・ご自宅の所有期間5年超・5年以下：国税庁ホームページ『土地や建物を売ったとき』＞課税譲渡所得金額の計算
（例）売却によって得た利益（課税譲渡所得）が1000万円の場合
「課税譲渡所得×上記の税率」で、税金の額を計算します。
| 税金の種類 | 税金の額 （課税譲渡所得1000万円の場合） | ||
|---|---|---|---|
| ご自宅の所有期間10年以上 （長期譲渡の軽減税率） | ご自宅の所有期間5年超 （長期譲渡） | ご自宅の所有期間5年以下 （短期譲渡） | |
| 所得税 | 100万円 | 150万円 | 300万円 |
| 住民税 | 50万円 | 50万円 | 90万円 |
| 合計 | 150万円 | 200万円 | 390万円 |
ご自宅の所有期間によって税金の額が大きく変わるため、節税を優先する場合には、ご自宅を5年超or10年以上所有してから売却することを、おすすめします。
自宅売却の税金を申告する方法、税金納付までの流れ
税金（所得税・住民税）は、確定申告で申告します。
確定申告とは、1月1日〜12月31日の期間に得た所得に対する税金を計算し、翌年3月15日までに書類を提出する手続きです。
【ご自宅売却の税金を納付するまでの流れ】
確定申告書を、ご自宅売却の翌年2月15日〜3月15日の期間に提出・所得税を納付
↓
税務署から市町村へ確定申告の内容が送られる
↓
市町村が住民税を計算
↓
ご自宅売却の翌年6月頃、住民税の納税通知書が届く
↓
住民税を納付（4回に分けて納付or一括納付）
自宅売却の税金を申告する際の3つの注意点
ご自宅を売却する場合の税金について解説してきましたが、税金の計算方法などは非常に複雑なので、「税金の計算や申告を間違えないか不安」と感じている方が多いのではないでしょうか。
次に、ご自宅売却の税金を申告する際の注意点をまとめて紹介するので、ぜひご確認ください。
- 3000万円の特別除以外に、税金の納付を将来に繰り延べできる特例もある
- 特例・長期譲渡の軽減税率を受けると、住宅ローン減税を一定期間活用できない
- 自宅売却による譲渡損失で、給与などの所得税が減税になる可能性がある
3000万円の特別除以外に、税金の納付を将来に繰り延べできる特例もある
ご自宅売却の税金を計算する際には、「特定のマイホームを買い替えたときの特例」を受けることも可能です。
※「3000万円の特別控除」「特定のマイホームを買い替えたときの特例」は併用できないため、各特例を受ける場合の税金を試算し、より節税効果が高い特例を選択してください。
【特定のマイホームを買い替えたときの特例とは】
ご自宅売却によって発生した税金の納付を、買い替える住宅を将来売却するときまで繰り延べできる特例です。
（例）
（現在）10年以上所有＆居住していたご自宅を売却し、「課税譲渡所得：1000万円」となった
↓
（現在）特定のマイホームを買い替えたときの特例を受けることを選択
↓
（現在）課税を繰り延べして（この時点では税金を納付せずに）、課税譲渡所得1000万円全額をマイホーム買い替えに使うことも可能
↓
（現在）新しく3000万円でご自宅を購入
↓
（将来）買い替えたご自宅を3500万円で売却し、課税譲渡所得が500万円となった
↓
（将来）「500万円+以前に課税を繰り延べした1000万円＝1500万円」に対する税金を納付
〈参考〉国税庁ホームページ『No.3355 特定のマイホームを買い換えたときの特例』
また、「特定のマイホーム」とは、以下の要件に該当する住宅です。
| 特定のマイホーム |
|---|
| 売却するご自宅が以下に該当している必要がある ・ご自身が居住しているor住まなくなってから3年目までに売却 ・2025年末までに売却 ・住宅・土地ともに10年以上所有し、10年以上居住している ・1億円以下で売却 |
| ご自宅を解体して売却する場合は、以下3つに該当する必要がある ・解体した年の1月1日時点で、住宅・土地ともに10年超所有 ・解体から1年以内に売買契約を締結し、住まなくなってから3年目までに売却 ・解体から売買契約締結までに、敷地を他の用途（貸し駐車場）などに使用していない |
| ご自宅が災害によって滅失した場合は、敷地を以下の期限までに売却 ・ご自身が居住していた住宅：災害の日から3年目まで ・住まなくなってから3年目までの住宅：3年目までに売却 |
| 親・夫婦等特別な関係の人以外への売却 |
| 買い替える住宅が以下に該当している必要がある ・売却の前年〜翌年の間に買い替えをして、買い替えた年の12月31日までに居住 ・中古＆耐火建築物の場合、築25年以内で一定の耐震基準をクリアしている ・延床面積50㎡以上、土地面積500㎡以下 |
| ご自宅を売却した年の前年or前々年に、以下の特例などを受けていない ・3000万円の特別控除 ・長期譲渡の軽減税率 |
| ご自宅売却で損失が出た場合は、損失を他の所得に充当する特例などを受けていない |
| 買い替える住宅に入居する年・前年・前々年に、住宅ローン減税を受けていない |
〈参考〉国税庁ホームページ『No.3355 特定のマイホームを買い換えたときの特例』
特定のマイホームを買い替えたときの特例を受ける条件は、非常に複雑です。
不明点がある場合には「お住まいを管轄する税務署」や「売却時の税金に関する手続きを詳細に把握している不動産業者」に相談をして、条件をクリアできるかどうかを確認しましょう。
宮城県・福島県・茨城県でご自宅の売却・買い替えなどを検討中の方は、イエステーションへお問い合わせください。
ご希望エリア専任の担当者が、手続きの疑問や不安を解消しながら、ご自宅のスムーズな売却をサポートいたします。
特例・長期譲渡の軽減税率を受けると、住宅ローン減税を一定期間活用できない
所得税の節税が可能な特例・軽減税率などの制度は、一般的に併用できません。
ご自宅を売却する際に以下の特例などを受けると、住宅ローン減税を活用できない点にご注意ください。
| 特例など | 住宅ローン減税を 活用できない期間 |
|---|---|
| 3000万円の特別控除 | 買い替える住宅に入居する年・前年・前々年 |
| 特定のマイホームを買い替えたときの特例 | |
| 長期譲渡所得の軽減税率 |
〈参考〉
・3000万円の特別控除：国税庁ホームページ『No.3302 マイホームを売ったときの特例』
・特定のマイホームを買い替えたときの特例：国税庁ホームページ『No.3355 特定のマイホームを買い換えたときの特例』
・長期譲渡所得の軽減税率：国税庁ホームページ『No.3305 マイホームを売ったときの軽減税率の特例』
自宅売却による譲渡損失で給与などの所得税が減税になる可能性がある
「ご自宅を売却して損失が出た場合、確定申告は必要ない？」と疑問をお持ちの方がいらっしゃると思います。
以下の場合には、「譲渡損失を所得税の計算に含められる特例」を受けて給与・事業所得などの所得税を減税できる可能性があるため、「ご自宅を売却して損失が出た場合でも、確定申告をする」と考えておきましょう。
【「譲渡損失を所得税の計算に含められる特例」を受けられる場合】
特例の名称は「マイホームを買い換えた場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例」です。
以下、「譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例」と表記します。
- ご自宅の売却時に住宅ローン残高がある
- 買い替え時に住宅ローンを利用する
「譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例」を受ける条件は、以下のとおりです。
| 譲渡損失の特例を受ける条件 |
|---|
| ご自身の年収に対する合計所得が3000万円以下 |
| 売却するご自宅が以下に該当している必要がある ・5年間所有 ・ご自身が居住しているor住まなくなってから3年目までに売却 |
| ご自宅を解体して売却する場合は、以下3つに該当する必要がある ・解体した年の1月1日時点で住宅・土地ともに5年超所有 ・解体から1年以内に売買契約を締結し、住まなくなってから3年目までに売却 ・解体から売買契約締結までに、敷地を他の用途（貸し駐車場）などに使用していない |
| ご自宅が災害によって滅失した場合は、敷地を以下の期限までに売却 ・ご自身が居住していた住宅：災害の日から3年目まで ・住まなくなってから3年目までの住宅：3年目までに売却 |
| 親・夫婦等特別な関係の人以外への売却 |
| 買い替えるの場合、買い替える住宅が以下に該当している必要がある ・買い替えた年の12月31日までに居住 ・延床面積50㎡以上 ・買い替えた年の12月31日時点で返済期間10年以上の住宅ローンを利用している |
| ご自宅を売却した年の前年or前々年に、以下の特例などを受けていない ・3000万円の特別控除 ・長期譲渡の軽減税率 |
| 買い替える住宅に入居する年・前年・前々年に、住宅ローン減税を受けていない |
〈参考〉国税庁ホームページ『No.3370 マイホームを買い換えた場合に譲渡損失が生じたとき(マイホームを買い換えた場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例)』
現在、住宅ローンの金利が上昇していて、住宅ローン減税の減税効果が薄くなっていくことを想定できる状況です。
譲渡損失の特例を受けることは、3年間にわたって所得税の税負担をより軽減することにつながる可能性があるため、ご自宅売却時に譲渡損失が出た場合には、「譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例」を詳しく確認してください。
こちらのページで、住宅ローン残高がある状態で買い替えをした事例を確認できます。
〈関連ページ〉住宅ローンの返済に関して親身に相談に乗っていただき、無事に売却出来ました。
自宅売却の税金Q&A
最後に、ご自宅の売却を検討中の方から、イエステーションがよくいただく質問・回答を紹介します。
Q.自宅を売却して買い替えをしたら、買い替え時にも税金がかかる？
A.住宅の買い替え時（購入時）にかかる主な税金は、以下のとおりです。
- 不動産取得税
- 印紙税
- 登録免許税
上記のほか、買い替え時に親族から資金援助を受けた場合は、資金援助額などの状況に応じて所得税・住民税がかかる場合もあります。
Q.譲渡所得は住民税非課税・給付金などの優遇制度を受ける要件に影響する？
A.「譲渡所得で一時的に所得が増えたが、通常の所得が変化していない」という場合でも、住民税非課税・給付金などの優遇制度を受けられなくなるのが一般的です。
ご自宅売却で利益が出る場合には、住民税の納付・給付を受けられない期間の資金計画をしたうえで、利益の用途を検討しましょう。
また、住民税の納付が難しい場合には、早い段階で自治体へ相談することをおすすめします。
Q.自宅売却の税金は生前に売却or死後に売却どちらが節税できる？
A.ご自宅を売却するタイミングの判断は、ご家族の資金状況・土地の資産価値の変動などに応じて判断する必要があり、ここで節税効果を明確にお伝えすることはできません。
生前に売却or死後に売却どちらが節税できるかは、弁護士などの専門家へ相談することをおすすめします。
こちらの記事で、ご自宅の売却について専門家へ相談する前に、ご家族で話し合うべきポイントを確認できます。
〈関連ページ〉「実家、どうする？」お盆に家族で話し合うべきチェックリスト
Q.自宅売却時の税金以外の費用を知りたい
A.ご自宅を売却する際の税金以外の主な費用は以下のとおりで、ご自宅の状況に応じて、発生する費用の組み合わせが変わります。
- 不動産業者へ支払う仲介手数料
- 住宅ローンの一括返済費用
- 住宅ローンの抵当権抹消登記費用
- 境界の確定測量費用
- 解体費用
- リフォーム費用
- 残置物撤去費用
- 引っ越し費用
- ご自宅売却時の確定申告を税理士に依頼する場合は依頼費用 など
宮城県・福島県・茨城県でご自宅をスムーズに売却したいとご希望の方は、イエステーションへお問い合わせください。
エリア専任の担当者がご希望を丁寧に伺ったうえで、ご自宅の売却・買い替えなどをサポートいたします。
まとめ
ご自宅売却時の税金についてお悩みの方へ、「税金がかからない場合」「税金がかかる場合の計算方法」などを解説してきました。
ご自宅の売却時に税金がかからないのは、主に「3000万円の特別控除を受ける場合」「譲渡損失が出る場合」です。
税金がかかる場合でも軽減税率などの節税につながる制度があるため、ご自身の状況に応じて、負担が少ない方法で確定申告などの手続きを進めましょう。
ご自宅売却時には、売却手続き・節税方法の検討・新しくお住まいになる住宅の確保など、すべきことがたくさんあるため、ストレスを感じる方が多くいらっしゃいます。
早い段階で信頼できる不動産業者を選び、サポートを受けながらスムーズに手続きを進めていただけると幸いです。