住み替え時に売却を先に行うメリット・デメリット

住み替えをするためには、今住んでいる自宅の売却と新居の購入を並行してすることになります。

タイミングによって、「売り先行」になったり、「買い先行」になったりします。

この記事では、売却を先に行う「売り先行」するときの住み替えの手順や、売り先行のメリット・デメリットについて解説します。

売り先行と買い先行

住み替えるための売却はタイミングによって、自宅を先に売却する「売り先行」と新居を先に購入する「買い先行」になることがあります。

できれば自宅の売却と新居の購入が同じ日にできれば、資金繰りや引越しの都合もよいのですが、それぞれに買主と売主がいるのでなかなかタイミングがあわず難しいことがあります。

「新居は決まったのに自宅がまだ売れていない」とか「自宅が売れたのに新居が決まらない」ということもあるのです。

そのため、ベストな「売り・買い同時」ができなくて、やむを得ず売り先行や買い先行になってしまうことになります。

「売り先行」の住み替えの流れ

住み替えが売り先行になった場合の住み替えの流れは次のようになります。

1. 自宅の売却
2. 仮住まいに転居
3. 新居の購入
4. 新居への転居

自宅を売却すれば原則として自宅を引渡すことになります。

そのため、新居の購入が終わるまでは仮住まいです。

買主が購入した自宅をすぐに使わなければ賃借して引き続き住むことができますが、購入者が不動産会社など特殊な場合に限られるでしょう。

売り先行のメリット

自宅を先に売却すると以下のようなメリットがあります。

• 資金にゆとりができる
• 購入希望者に直接アピールできる
• 売却をあせらない

資金にゆとりができる

先に新居を買ってしまえば新居のローンと現在の自宅のローンとの二重のローンを負担することになりますが、売りが先行することでダブルローンを避けられます。

また、自宅の売却を先にするので資金計画をたてやすく、新居の購入に頭金として多く費やすことも可能になります。

住宅ローン控除を活用したい場合には余裕資金を預金や投資に回すなどゆとりをもって資金繰りを計画することができます。

購入希望者に直接アピールできる

自宅に住んだまま売却活動をするので、内見にも立ち会います。

購入希望者が訪問したときに、買い物や近所の方の情報を説明すれば購入希望者も安心するでしょう。

また、部屋や設備、リフォーム状況など自宅の良さを直接アピールできるのも売り先行のメリットです。

売却をあせらない

新居を先に購入すると今の自宅のローンと新居のローンとのダブルでローンを負担することになります。

そのため、早く売却しなければならないとあせってしまうこともあるでしょう。

売り先行なら当初の売却希望額に届かなければじっくり待てるので、売り急いで安く売却してしまうような事態を避けることができます。

売り先行のデメリット

住みながら売却活動をして直接購入希望者にアピールできるのはメリットではありますが、それを負担に感じる方もいるでしょう。

内見を負担に感じる方にとっては売り先行のデメリットになります。

また、自宅を先に売却したために引き渡しをすれば仮住まいになってしまいます。

仮住まいを避ける方法

仮住まいをすると新居の引渡しまで家賃を支払わなければなりません。

賃借するために敷金・保証金や賃貸の仲介手数料も発生します。

仮住まいへの引越しと新居への引越しと2回の引越しがあるので、引越し費用や労力が2倍になります。

また、新居の購入が前提なので比較的短期の賃借になり、貸してくれる大家を見つけにくいこともあります。

このような仮住まいを避けるために不動産会社に自宅を買ってもらうのも一つの方法です。

リースバックに対応している不動産会社もあるので相談してみましょう。

住み替えにかかる税金特例

住み替えには下記のような売却にかかる譲渡所得税の特例や購入にかかる住宅ローン控除の特例などいろいろな特例が利用できますが、特例同士を併用できないことがあります。

• 3,000万円特別控除
• 買い替え特例
• 譲渡損失の損益通算
• 住宅ローン控除

たとえば、3,000万円の特別控除を利用した場合には3年間住宅ローン控除を利用できない等の制限があります。

No.1211-1 住宅の新築等をし、令和4年以降に居住の用に供した場合（住宅借入金等特別控除）｜国税庁

住み替えの場合には、どの特例を利用するのがベストなのか、十分に検討しましょう。

住み替え成功には不動産会社の選択が重要

住み替えのための購入・売却は同時にするのがベストです。

そのため、不動産会社の協力は欠かせません。

仲介を依頼する不動産会社はできるだけ1つの会社にまかせればタイミングの調整がとりやすくなります。

不動産を売却するときには、なるべく複数の不動産会社から査定を得ることが大切です。

複数の会社に査定を依頼して、その過程で最も信頼できる不動産会社に仲介を依頼しましょう。