不動産は買ったとき、売ったとき、そして所有していても税金がかかります。

買ったときの税金は不動産取得税といい、自動的に納税通知書が送られてきます。

所有しているときの税金は固定資産税や都市計画税ですが、これも自動的に納税通知書が届きます。

売ったときの税金は確定申告が必要です。売ったときに利益があっても特例で税金が安くなる制度がありますが、特例を適用するためには確定申告が必要です。

ここでは不動産譲渡所得税の概要や特例措置について解説します。

 

 

こんなときは確定申告が必要

不動産を売却した翌年春には確定申告をしなければなりません。

売却により利益があった場合はもちろんですが、損失があった場合も確定申告により、他の所得から損失分を控除できる制度があります。

［確定申告が必要なケース］

譲渡所得 譲渡所得がある
マイホームの売却 特別控除を適用する
軽減税率を適用する
買換え特例を適用する
譲渡損失 マイホームの売却 買換える場合の特例
買換えない場合の特例

以上のようにマイホームの売却に関しては、特例措置があるので利益の有無にかかわらず、必ずチェックして確定申告すべきどうかを確認するようにしましょう。

 

 

譲渡所得の申告

不動産を売却したときに所得（利益）がある場合は確定申告が必要です。確定申告により譲渡所得税を算出し納税しなければなりません。

税率は売却するまでの不動産の所有期間により異なります。

      • 短期譲渡：売った年の1月1日現在で5年以下
      • 長期譲渡：売った年の1月1日現在で5年超

税率は以下のとおりです。

長期譲渡 短期譲渡
所得税 15% 30%
住民税 5% 9%

不動産の譲渡所得は「分離課税」といい、他の給与所得や事業所得と区分しなければなりません。事業所得では損失がある場合でも分離して不動産だけの譲渡所得を計算します。

譲渡所得は次の式で計算します。

譲渡所得＝売却価格 －（取得費＋譲渡費用）－ 特別控除額

取得費とは土地や建物を取得したときの代金ですが、建物については「減価償却費」を差し引いた金額になります。また取得したときの仲介手数料も取得費となります。

譲渡費用とは譲渡するために支出した費用で、仲介手数料、測量代、解体費用などをいいます。

特別控除額とは収用の場合の譲渡では5,000万円、マイホームの売却では3,000万円の控除があります。

 

 

マイホームの売却益

マイホームを売却した場合も譲渡所得があれば確定申告は必要ですが、特別控除により課税額がゼロになるケースでも申告しなければなりません。特別控除は確定申告によって適用されます。申告しないと適用されず違法行為になってしまいます。

 

 

特別控除の適用

譲渡所得から3,000万円を控除することができるのが、特別控除の制度です。

短期・長期にかかわらず3,000万円の控除ができます。ただし次のような条件を満たしたものになります。

    1. 売却の時期などの条件
        • 自分が住んでいた住宅で、住まなくなった日から丸3年を経過する年の12月31日までに売ること
        • 家屋を取り壊した場合は、上記のほかに取り壊しから1年以内に譲渡契約が締結されていること
        • 家屋を取り壊したあとは貸駐車場などに使用していないこと
        • 災害で住宅が滅失した敷地を売却した場合は、住まなくなってから丸3年を経過する年の12月31日までに売ること
    1. 売主に関する条件

売った年の前年か前々年にも以下の特例措置を受けていないこと

      • 3,000万円特別控除の適用
      • マイホームの譲渡損失による損益通算や繰越控除の特例
      • マイホームの買換え・交換の特例
    1. 売った物件や売買契約についての条件
        • 収用等の場合の特別控除などほかの特例措置を受けていないこと
        • 売主と買主が特別な関係でないこと
          • 親子や夫婦
          • 売った後に同居する親族や内縁関係の人
          • 関係のある法人

自分が住んでいた家で、過去3年間に同様の特例措置を受けておらず、第三者に売却した場合はほとんど適用を受けることができます。

また、一定の条件を満たす親などが居住していた住宅を、相続して令和5年末までに売却する場合も3,000万円特別控除が適用できるようになっています。詳しくは『被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例』を参照してください。

軽減税率の適用

3,000万円控除しても課税所得額が残る場合、以下のように軽減税率を適用することができます。ただし長期譲渡の場合に限ります。

  • 所得金額が6,000万円までの部分の所得税は10％
  • 所得金額が6,000万円までの部分の住民税は4％

6,000万円を超える部分は通常の長期譲渡所得税率となります。

 

 

買換え特例

マイホームを売却した場合に上記の3,000万円控除の適用をせずに、買換え特例を適用し譲渡所得課税を繰延べする方法を選択することもできます。

買換え特例が適用できる条件は次のようなものです。

      • 売却をした年の前年から翌年までの3年間に買換えをした
      • 売却価格が1億円以下
      • 売却した年の1月1日で10年超所有し、10年以上居住していた

 

 

マイホームの売却損

マイホームを売却したときに売却損があると、その年の所得から損失分を差し引き、所得税を少なくすることができます。ただし長期譲渡の場合に限ります。

    1. マイホームの買換えした場合

売却をした年の前年から翌年までの3年間に買換えをしたときに、買換えで取得した住宅をローンで購入し、年末の時点でローン残高がある場合はその年の所得と損失分を差し引きできます。

    1. マイホームの買換えをしない場合

マイホームの買換えをしないときでも、売却損がありなおかつ売却した住宅のローンが残っていた場合は、ローン残高と売却価格の差額分を限度として、その年の所得から損失分を差し引きできます。

どちらの場合も、その年の所得から控除しきれなかった分については、翌年に繰り越すことが可能です。

 

 

気をつけたい取得費の計算

不動産を売却したときの譲渡所得を簡単に表現すると、取得した価格と売却した価格の差です。

取得した価格よりも安く売却した場合は損失がでるのですが、建物は年数が古くなるほど安くなるので、建物の売却はほとんどが安く売却しているはずなのです。

『安く売却したので損失があるから確定申告の必要はない！　』と思いがちですが、税法上の計算ではそのような簡単な話ではありません。

建物の取得費に関しては『不動産売却で必要な費用内訳と支払時期』で解説しましたが、気をつけたいのが次のようなケースです。

不動産を取得した時の契約書や領収書が残っていない・・・場合です。

契約書や領収書がない場合は、確定申告にあたって取得費を証明する書類がなく、取得費を計算することができません。その場合税務上では『譲渡価格の5％』とすることが定められています。

譲渡所得＝譲渡価格×95％－譲渡費用－特別控除

取得費が不明な場合の計算式は上のようになり、特別控除がないケースではほとんどの場合、利益がでてしまいますので注意してください。

 

 

まとめ

不動産譲渡所得税は不動産を売ったときの税金です。確定申告により課税額が決定します。放っておくと税務署から「お尋ね」がくることもあります。

確定申告の時期は、売った年の翌年2月17日から3月16日までの1ヶ月間です。年の初めに売却した場合は1年後の申告になり、忘れてしまいそうです。

万が一忘れてしまうと、無申告加算税や延滞税が加算されることもあるので気をつけてください。