契約時に買主が支払う手付金には3つの意味があり、売主は受取るお金の性格を正しく理解しておく必要があります。

また売買契約はキャンセルされることもあり、その場合手付の意味によって契約解除の方法が変わってくるのです。

ここでは手付金に関する契約上の注意点について解説します。

   

手付の意味は3種類

手付の目的はほとんどの場合「解約手付」として授受されますが、3種類の意味があります。いずれも買主が売主に支払うものです。

    1. 証約手付

契約が成立した証として支払います。

    1. 解約手付

契約解除権を留保するために支払い、買主は支払った手付を放棄することにより、売主は手付の倍額を買主に支払うことで解除できます。

    1. 違約手付

買主に債務不履行があった場合は違約金として没収され、売主に債務不履行があった場合は違約金として手付の倍額を支払います。

『倍返し』という言葉がありますが、売主から解約するときに「解約手付」として受領した場合のことを表現しています。

売主・買主の双方の合意によっては「証約手付」としても、あるいは「違約手付」として受領することもできます。その場合、契約書には手付の種類を明記する必要があるのです。

   

手付金額の制限

購入希望者が現われ売買価格や条件も合意し、いよいよ売買契約の準備に入ると不動産会社は買主に対し「手付金はいくら用意されますか？　」と質問し、買主からは「いくら払うのですか？　」と逆に質問されます。

手付金に制限は特にありません。ただし売主が不動産会社の場合は制限がありますが、詳細についてここでは省略します。

手付は前述したように「解約手付」とすることが多く、売主・買主それぞれ『もしも解約されたら？　』あるいは『もしもキャンセルしたくなったら？　』などのケースを想定すると、都合のよい手付金額を考えることができます。

   

売主の立場で手付金額を考える

売主の立場では2つのパターンで手付金額を考えます。

      • 買主の気が変わりキャンセルされては困る
      • 売買価格に納得したが、もっと高く買う可能性のある客がおり、キャンセルするかもしれない

このようなパターンですが、次のように金額の高低を判断できます。

      1. 手付金額を高くすると買主はキャンセルしづらい
      2. キャンセルする場合を考え、手付金を少なくしよう

ただし、手付金を支払うのは買主なので、売主の希望をとおすことはむずかしいものです。

では、逆の立場になって買主はどのように考えるのでしょう。

   

買主の立場で手付金額を考える

      • 売主の気が変わってキャンセルされないようにしたい
      • 他の物件も気になっていて、もしかしたら物件を変更するかもしれない

買主の立場になるとこのようなパターンが考えられます。

ただし買主が自己資金で買受けできる場合以外は、多額の手付金支払いはむずかしいもので、一般的に5％～10％が妥当な手付金額と考えられます。

たとえ5％といっても買主にとっては大きな金額でもあり、売主からみた場合簡単にキャンセルされるような金額とはいえず、逆に10％以上を支払いたいという買主の意向を無視して、少なくしようとする売主の姿勢も疑問があります。

手付金額については買主の意向を優先するのが、自然な契約の形と考えたいものです。

   

手付金０の契約は有効？

買主によっては手付金を支払えないというケースもあります。

購入資金の一部が契約までに間に合わないとか、全額融資による購入であり自己資金はまったく準備できないといったこともあります。

つまり手付なしの売買契約になります。

法的には有効ですが「手付解除」ができなく、キャンセルの可能性が低い場合に限り、売主・買主お互いに合意できればあり得るケースです。

ただしこの場合、仲介する不動産会社は慎重にならざるを得ません。万が一キャンセルになると「違約解除」になり、契約上取決めした違約金の支払いがキャンセルした方に発生します。

手付解除については一定期間を定めるので、手付解除期限が経過すると手付ありの契約でも同じなのですが、やはり契約締結後数日間は落ち着かない日々を過ごすことになります。

売主の立場で考えた場合、手付なしの契約にはデメリットと考えられるケースもあります。

手付なしは買主の資金力がない証明でもあり、決済日が到来し決済されるまで、売却による資金用途の計画が立てられない可能性が高いことを意味します。また違約金の請求をおこなうことになったとしても、買主の支払い能力は期待できず、契約から決済日までの期間を無駄に過ごす結果になってしまうのです。

仲介する不動産会社が買主のことをよく知っており、資金力に問題がないことを確認できる以外は、手付なしの契約は避けるべきといえるでしょう。

   

手付金を不動産会社が預かるケース

通常は買主が支払う手付金は売主が受領し、決済・引渡しまで保管して残代金受領時、代金に充当します。しかしときには仲介する不動産会社が預かるケースがあり、その理由や注意点について解説します。

手付金を不動産会社が預かるケースには次のような理由があります。

      • 持回り契約のため買主から不動産会社が預かる
      • 任意売却による契約の場合、手付金を保全する目的で不動産会社が預かる

持回り契約とは、売主と買主のスケジュールが合わせられず、一堂に会して契約をするのではなく、先に売主の署名捺印をもらった契約書に、後日、買主が署名捺印して契約を成立させる方法です。

買主は契約書に署名捺印し手付金を支払う取決めになっているので、売主がいない場でも手付金を支払わなければなりません。そこで不動産会社が手付金を “預かり” 、後日、持参するか振り込むなどして売主のもとに手付金が払われるわけです。

不動産会社は「預かり証」を買主に交付し、後日、売主名義の領収書と交換します。

任意売却の場合は、手付金は最終的に売買代金に充当され、売買代金は売主の債権者に配当をおこなう原資になります。そのため、手付金は売主が受け取ったお金ですが、自由にできるものではありません。そこで、決済まで保全を図るため不動産会社が預かるようにするのが一般的です。

どちらにしても手付金の預かりについては、売主と買主が合意しなければいけません。あらかじめ双方の了解のうえでおこなうことはいうまでもありません。

   

手付金は代金の前払いではありません

手付金は売買代金の一部として前払いを受けるものではありません。決済・引渡しまでは大事に保管しておく必要があります。

契約解除のなかには手付金を買主に返還して、売買契約を白紙にするケースがあるのです。

      • 融資利用の場合の特約による解除
      • 天災地変などが原因の滅失・毀損により引渡しができない場合の解除

このケースは、売主・買主どちらにも責任のない理由により、引渡しができなくなる状態です。したがって違約金請求の適用はなく「契約はなかった」ことになります。

引渡しが終わるまで手付金は、売主が自由に使えるお金ではありません。契約解除がなく無事引渡しを迎えたときに、はじめて売買代金に充当できるお金なのです。

   

まとめ

手付の種類について解説しましたが、手付解除期限について最後にお伝えします。

解約手付の場合、民法では「相手方が契約の履行に着手した後は」できないとされていますが、「履行の着手」を判断することがむずかしく、具体的な期限を設定するほうが明確になります。

売主が不動産会社以外の場合は、解除期限についてトラブルとならない為にも、期限を明確にすることをお勧めします。

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