　　　　査定額が思ったより高い！　　　　　　うれしいけど心配…！？

査定が高くなる理由3つ

どうして査定価格が高くなっているのでしょうか。

自信がある

　　一つにはその地域で販売実績があり、しっかりとした相場観をもっている会社だからです。広告もあらゆる分野を利用して大きく売り出してくれる会社かもしれません。

販売力に自信があるからこそ、高い査定ができるのだといえます。

顧客獲得

　　次に考えられるのは、不動産会社の中には、「売主様からどれだけ売却物件をお預かりできるか」を営業の評価にしている会社もあります。

そのため、営業自身が「この価格では売れないのではないか」と危惧をしながらも、とりあえずお客様をつかむために高い査定額を示すこともないとは言い切れません。

他の会社は早期成約を狙い低めの査定をした

　　3つ目に考えられるのは、「成約までの期間」の設定の違いです。A社の査定額は、成約までの予想期間を1年くらい見越して、高い査定をした。B社は、成約までの予想期間を３ヶ月と見越して相場ぴったりの査定をした。この場合は、当然A社の方が査定価格が高くなります。

損をしないためには何をしておくべき？4つの知っておくこと。

　　査定額を提示されて、果たしてその価格で売れるのか、売主様ご自身もある程度の相場観を持っておくことが必要です。

① 3つの方法で相場を知る

公示価格

　　毎年公表される公示価格は、物件価格の一つの目安となります。不動産会社でも実際の査定で利用することもあります。

　国土交通省地価公示へのリンク

　　https://www.land.mlit.go.jp/landPrice/AriaServlet?MOD=0&TYP=0

国土交通省などのサイト情報

　　実際の成約価格をベースにした公的なサイトを利用すれば自分の不動産がどれくらいで売れるのか過去のデータをもとに身近に感じることができます。

　　不動産会社のホームページに掲載されている物件情報はあくまでも「売出価格」なので、実際に成約になった価格ではありません。

　国土交通省の土地総合情報システム

　　https://www.land.mlit.go.jp/webland/servlet/MainServlet

　レインズマーケットインフォメーション

　　http://www.contract.reins.or.jp/

新聞広告や折り込みチラシ

　　新聞広告や折り込みチラシは身近で、ほぼ毎日手に入る物件情報です。こちらに掲載されている価格も売出価格です。

　　自分の売りたい不動産の近くで売りに出ている場合には、現地を実際に見てみると自分の不動産と比較することができるので参考になります。

②査定のチェックポイントを知る

不動産会社は不動産を査定するにあたり、どの点をチェックしているのかを知っておくことが必要です。

近隣の成約事例

　　なんといっても過去の事例は貴重なデータです。近隣の成約事例と大きくかけ離れて売買が成立することは特殊な事例を除いてほとんどないと言ってよいでしょう。なぜなら、その地域の相場を一番よく勉強しているのは、その地域で物件を探している買主だからです。

公示価格

　　国土交通省が公表している資料なので信頼性があります。

立地条件

　　駅や商業施設、学校等と近ければ通勤や普段の生活に利便性があるため買い手も多く、それだけ価格も高くなります。

物件の状態

　　瓦や壁の塗装の状態、雨漏りや建具の不具合は物件価格に直結します。戸建はマンションと比べて特に個別性が強いので、近隣の成約事例と比べる際に同程度のものと比べることが必要です。

③査定方法の種類を知る

　　不動産会社に査定を依頼したら、不動産会社はどのような方法で査定額を算定するのか。その方法を知っておくことも大事です。

簡易査定（机上査定）

　　地図や過去の成約事例をもとに、現地をみないで理論値を提示する方法です。査定のチェックポイントにある物件の個別の状態が反映されていないため、実際に売り出すとしたら、査定額そのままの価格では難しいことがあります。戸建ての場合だと特に、建物内部の状態が査定価格のカギを握ります。

訪問査定

　　実際に現地を訪れて、不動産の状態や近隣の様子なども考慮に入れて物件価格を査定します。訪問査定は、より実勢に近い査定額が示されることになります。

④担当者から査定価格の「根拠」を直接聞く

　　直接不動産会社の担当者に、その査定価格を付けた「根拠」を聞き、納得できる材料（公示価格や直近での成約事例、その地域で探している買主がどれくらいいるのか等）をきちんと確認しましょう。また、担当者は近隣の物件情報（売出物件や成約物件）に詳しいか、近隣にその会社の販売実績がどれくらいあるのかを確認してください。不動産売買は、その営業担当者の自信や情報量、売りたいという熱意も成約までのスピードに大きく関わってきます。

売却査定を依頼するコツと準備すること

査定を依頼する前に準備すること

売却時期と価格を決める

　不動産の売却を考えるには、動機や目的があります。転勤のため、自宅を買い替えたい、親から相続したけど使わないなど、様々です。その目的をかなえるために、いつまでに売りたいか、最低限この金額で売りたい、という目標を定めましょう。

住宅ローンの残高を確認する

　不動産を売却するには、住宅ローンを組んでいる場合、一括で返済する必要があります。返済後の手取り額で売却の「目的」を果たすことができるのか、確認しましょう。

　住宅ローンの残高は返済予定表が手元にあればその予定表を見ればわかりますし、返済予定表がなければ取引先の金融機関から取り寄せることが可能です。

相場を自分自身で調べておく

　査定を依頼して金額を言われても、その査定額が果たして妥当なのか相場を知らなければ判断ができません。自分自身でどれくらいが相場なのか、あらかじめ目安を知っておくといいでしょう。

　過去の成約価格がわかる国土交通省の土地総合情報システムやレインズマーケットインフォメーションなどを利用できます。

国土交通省の土地総合情報システム

　 https://www.land.mlit.go.jp/webland/servlet/MainServlet

レインズマーケットインフォメーション

　 http://www.contract.reins.or.jp/

査定の種類を知っておく

　査定の種類は以下の2種類があります。机上査定は現地調査がない分結果が早くでますが、現地調査をしていないので査定額がそのまま実際の売出価格とはならないことが多いです。

机上査定（簡易査定）

　　地図や過去の成約事例などをもとに、現地に行かずに計算上の査定額を提示します。

訪問査定（詳細査定）

　　実際に現地を訪問し、詳しく物件を調査してから査定します。

手元にある物件資料の確認をする

　査定をスムーズにし、より有利に査定をしてもらうためにできるだけ次のような資料を準備しておきましょう。売却する不動産が土地だけなのか、一戸建ての建物か、マンションなのかによっても準備するものが変わってきます。

共通して準備するもの

　（ア）購入時の重要事項説明書

　　　　　売買で取得した不動産であれば購入時に重要事項説明書が交付されています。

　　　　重要事項説明書にはその地域がどのような用途地域にあるか、どのような災害リスクがあるかなど詳細な説明がされています。この説明書に記載さ

　　　　れている事項は売却する際に買主に説明することになり、建築制限などがあれば売却価格に影響があるためです。

　（イ）住み心地や周辺環境などのアピールポイントを整理

　　　　　その地域に住んでいる利便性、例えば近くの公共施設にどんな良いところがあるとか、おすすめのスーパーがあって安くておいしい食材が売られ

　　　　ているとか、夜になると星がきれいに見えるとか、住んでいるからこそわかる買主にとってうれしい、良いところを書き出しておきましょう。

　（ウ）修繕やリフォームの履歴

　　　　　シロアリ駆除や外壁の塗り替え工事をした履歴があれば整理しておきましょう。

　　　　定期的にメンテナンスが行われている場合はよい評価が得られます。またマンションの場合は数年に一度大規模修繕が行われますので、いつごろ行

　　　　われるのかわかれば、売却しやすいかどうかの目安になります。

　（エ）固定資産税納入通知書や評価書

　　　　　査定をするにあたり不動産会社では公示価格も調査します。固定資産税の評価額も公的評価額であり、査定のうえで参考になります。

　（オ）土地の履歴

　　　　　住宅が建っていれば問題がクリアされていることが多いですが、更地の場合は過去の施設によっては土壌汚染や地中埋設物が心配されます。その

　　　　ため、過去にどのような施設があったのかを確認しておき、査定の際に説明できるようにしておきましょう。

　　　　　また過去に水害にあった等の災害の記録も重要です。このようなことは売買契約にあたっての重要な告知事項となり、隠して売買してしまうと

　　　　後々大変なトラブルとなりますので、査定の際にきちんと説明しておきましょう。

戸建住宅

　（ア）境界確認資料

　　　　　土地だけで売却する場合もそうですが、隣地との境界は一戸建ての場合重要です。最近は境界トラブルが増えていることから、売買に際して土地

　　　　の測量をすることが多くなっており、境界確定図面があれば余分な出費がありません。また、隣地からの越境があったり逆の場合もあったりするの

　　　　で、早めに確認しておきましょう。

　（イ）建築確認書や建築図面

　　　　　建築に関する図面等があれば構造などを把握しやすいので査定にあたっての重要な資料になりますし、保存されている場合は買主に引き継ぐべき

　　　　書類です。

マンション

　（ア）管理規約・使用細則

　　　　　マンションで生活していくうえでの重要な決まり事ですから、査定の際に提示できるようにしておきましょう。管理の内容も、買主が購入を検討

　　　　する際の判断材料となる為、査定の参考になります。

　（イ）管理組合の総会議事録等

　　　　　マンションの管理組合の活動状況がわかり、管理規約や使用細則に反映されていないことがあるので、それらを把握するために手元にあれば査定

　　　　に役立ちます。

　（ウ）分譲時のパンフレット、間取り図

　　　　　分譲されたときのパンフレットや当時のチラシがあればマンションの特長やアピールポイントが書かれていますし、間取り図があるので売り出し

　　　　準備がスムーズになります。

査定を依頼する前にしなくてよいこと

リフォーム

　　壁紙の張替や水回りの取り換えなどのリフォームをしても、売却価格に必ず上乗せできるとは限りません。わざわざ査定の為に修理修繕などはせず、修理修繕が必要と思われる箇所をピックアップしておく程度にとどめましょう。

　　そのままでは売りに出せないほど汚れたり壊れたりしていれば、売却にあたりリフォームをする場合もありますが、そのままでも売却できる方法など、売り出し方は不動産会社と相談して決めることができます。

　　特に戸建てやマンションの場合はご自身でリフォームやリノベーションを前提に買う人もいるので、壁紙の汚れや傷などが気にならない買主を探すこともできます。

ハウスクリーニング

　　査定をするために、他人が家を実際に見に来るのだからきちんと片付けないといけないと思うのは人情ですが、査定の面から言えば、専門業者のハウスクリーニングをいれるなど必要以上に綺麗にする必要はありません。査定の目的は建物自体の調査です。

　　同じ片づけをするのなら買主候補が内覧に来る時です。きちんと片付いた家はきっと買主の気をひくことでしょう。内覧の際には、その家での快適な暮らしをイメージさせるくらいに徹底的にきれいになっていれば理想的です。

査定を依頼する時に注意すること

信頼できる不動産会社、担当を選ぶこと

　　今は「一括査定」という、複数の不動産会社に査定を依頼するサイトが数多くあり、会社ごとに査定額に差があることも当然あります。ただし、単純に「査定額が高いから。」という理由だけで不動産会社を選ぶことは危険です。なぜなら、ただ「高い査定価格」を提示することで顧客（売主様）を囲い込みたいだけの場合もあるからです。

　　事前にご自身で調べたおおまかな相場と比較し、そして不動産会社に査定価格の「根拠」を必ず確認したうえで、ご納得いただける価格を提示してくれた会社を選びましょう。

　　また、直接不動産会社の担当者と面談し、その担当者の人柄や熱意、その地域の不動産に対する情報量などを確認しましょう。不動産売却にあたって、担当者との相性はとても大事です。

査定の時に注意すること3つ

希望をきちんと伝える

　　査定を依頼する前に決めていた目標の売却価格、売却までの期間、販売活動方法（近所の人に知られたくないなど）、連絡方法（電話はNG、メールだけ、都合の悪い時間帯など）をはっきりと担当者に伝えましょう。

セールスポイントを伝える

　　定期的に行なってきたシロアリ駆除や外壁塗装などの維持修繕は重要なセールスポイントになります。またそこに住んでいる売主様だからこそ分かるお家のメリットや環境などもより多く担当者に伝えてください。

　　耐震基準の適合証明などをお持ちの場合も、買主にメリットがあるため売却に有利になり、それだけ査定もよい結果になります。

　　過去にホームインスペクション（住宅診断）を受けていればその結果も重要なセールスポイントになりますので、書類があれば準備しておきましょう。

瑕疵をきちんと伝える

　　売却にあたり、その不動産に瑕疵（目に見えない、または知らされていなかった隠れた傷、不具合）があるのに黙って売ってしまうと「契約不適合責任」売主が問われることがありますので、把握している瑕疵は隠さずに説明しましょう。些細なことでも、判断に迷ったらとりあえず担当者に説明しておきましょう。

瑕疵の種類として次の4つがあります。

（ア）物理的瑕疵

　　　シロアリ被害、雨漏り、家の傾斜、地中埋設物など

（イ）法律的瑕疵

　　　建築制限や用途制限など

（ウ）心理的瑕疵

　　　過去にその場所で自殺や殺人、火災など忌まわしい事故や事件があったこと

（エ）環境的瑕疵

　　　近所の騒音（工場や高速道路など）や臭気（ごみ処理場、汚水処理場など）、日照の問題、振動など

　　その土地や家のことを一番よく理解しているのは売主様です。査定の際は、より詳しい情報があればあるほど、より信ぴょう性のある査定価格がだせますし、なにより売り出しをする際に、買主のかたも、売主様からの情報が多ければ多いほど、より安心して購入することができるので、売却全体に有利に働きます。

空き家が売れない4つの理由と６つの対策

空き家が売れない4つの理由

空き家がある場所の問題

　　空き家がどこにあるか、建っている場所に売れない理由がある場合があります。

地方や田舎にある

　　地方や田舎に家がある場合は、都市部と異なり高齢化や過疎の問題があり、住んでいる人が高齢化しているためそもそも住宅需要が高くない場合があります。そのため買い手をみつけるのが難しいのです。

主要駅から遠くて不便

　　以前は都市部の企業に勤めていても、自宅は郊外のベッドタウンに構えることが多かったのですが、最近は勤務地と自宅が近い職住接近が好まれています。

　　また以前の日本住宅公団は各地に分譲マンションを建築し販売しましたが、民業圧迫との批判を避けるため競合する物件のない場所に建築し、駅から遠い場所にベッドタウンを形成した経緯があります。また古い間取りのために現在の需要と合わず買い手がつきにくいともいえます。

災害リスクがある地域

　　土砂災害や水害のリスクがあれば買い手がなかなか見つかりません。近年大規模な自然災害が多数発生していることから行政は災害地域の線引きを見直し新たに線引きをしました。そのために指定された場所がありますし、過去に自然災害が発生していれば売りにくい物件となります。買い手になる人も災害リスクに敏感になっているといえます。

再建築できないため

　　建築基準法が改正されたために家の建て替えができない場合があります。例えば接道条件に抵触する場合です。セットバックといって道路部分を空き地にすれば再建築できることもありますが、セットバックする分、利用できる土地が小さくなるデメリットがあります。

買主が買いたくても住宅ローンが利用できない

　　買主になる人の多くは住宅ローンを利用するため、住宅ローンが利用できなければ購入できません。

耐震基準を満たしていない

　　1981年に建築基準法が改正されて耐震基準の見直しがされました。それ以前の建物は耐震基準に満たない可能性があり、融資を受けにくくなります。

築年数が経過しすぎている

　　あまり古い建物だと金融機関が希望する担保評価が出ないため融資を受けられないことがあります。金融機関は融資に際して担保評価を重視しています。

国土交通省『令和２年度民間住宅ローンの実態に関する調査結果報告書』

　　https://www.mlit.go.jp/report/press/content/001394336.pdf

空き家の建物に問題がある

　　家は空き家にして誰も住んでいないと、どうしても傷んで荒れてきます。

荷物がそのままになっている

　　相続した空き家で遺品がそのままにしてあるとか、引っ越し荷物が多くなるのでいらない荷物をそのまま置いてある状態ではないでしょうか。売却希望の空き家はなるべく荷物の少ない状態にしておくことがおすすめです。

朽廃して荒れている

　　定期的に空き家に通い風を通したり、掃除をしたりとメンテナンスをこまめにしているでしょうか。瓦が落ちていたり外壁が崩れていたり、雨漏りがあったりすれば買い手は敬遠してしまいます。

リフォーム費用が多くかかる

　　古い建物だと現在とは生活様式などの違いから間取りが若年者の需要に合わなかったり、建具の不具合があったりするのでリフォームが必要なことが予想されます。古い建物だと建物の耐震性に不安があることもあります。買主は売買代金に加えてリフォーム費用を計算しますので、売り出す価格もリフォーム費用を考慮した金額でなければなかなか買い手が見つかりません。

土地が広すぎる

　　土地が広ければゆったりとしているだけではなく、デメリットがあるので買い手が見つからない可能性があります。

１　土地が広ければ広い分だけ固定資産税が高くなります。

　　　あまり広いと敷地の一部であっても建物がある土地に適用される固定資産税の減額措置から外れてしまうこともあります。

２　除草や雪かきなどの管理の手間が増えてしまうために敬遠されてしまうこともあります。

３　土地が広い分、土地の売買代金が高くなり、購入できる人が少なくなってしまう場合もあります。

売却するための６つの対策

売却方法を変えてみる

売り方を変える

　（ア）売値を下げる

　　　　「住宅ローンがまだ残っているので高く売りたい」「生活費の足しにしたい」「思い入れのある家だからこのような値段になるはずがない」と売主様には様々な思い入れがありますが、相場からかけ離れた価格だとどうしても買い手が見つかりません。

　（イ）別荘として売るまたは賃貸を検討する

　　　　　地方や田舎にあることを利点として、別荘として売りに出したり、賃貸物件として出したりすることも一つの方法です。

古い空き家の売買に慣れた会社に変える

　（ア）別荘として売却する時はそのような市場を専門に扱っている不動産会社に依頼することを考えましょう。

　（イ）古い空き家の場合には売買価格が高くないため、不動産業者の報酬（仲介手数料）も高くなりません。そのため利益が少ないので積極的に取り組まない会社もなかにはあります。不動産の売却を依頼するにあたって積極的に売却活動を行なってくれる会社なのかよく見極めましょう。

更地にする

　　空き家が古すぎて売れないのなら、空き家を取り壊して更地にすることもひとつの方法です。買主が購入後にリフォームしたり解体したりする費用や手間がかからないので、買い手が見つかりやすくなります。

　　更地にすれば家を建築するだけでなく、駐車場にしたりトランクルームを設置したりできるので購入後の用途が広がります。しかし更地にすると固定資産税が上がるデメリットがあります。その地域で、中古住宅の需要が高いのか、土地の需要が高いのか、不動産会社によく説明を聞いてから、判断するようにしましょう。

耐震基準の適合証明をとる

　　新しい耐震基準を満たしていない可能性があるため住宅ローンが利用できないので買い手が見つからない場合、耐震基準適合証明を取得するのもひとつの方法です。耐震基準適合証明があることで、住宅ローンが利用できるほか、買主は取得時の不動産取得税や登録免許税などで優遇措置をうけることができるため買主のメリットは多くなります。しかし、費用をだして証明申請をしても証明書がとれないこともありますので、注意してください。

リフォームをする

　　まずは空き家周辺のゴミを片付け、雑草を抜いてみましょう。それだけでガラッとお家の印象は変わります。

　　空き家の掃除、傷んでいる場所の修繕、壁紙の張替、水回りの清掃や交換など自分でできることはないでしょうか。

　　どうしても自分でできない場所の清掃やリフォームは専門業者に依頼しましょう。見た目がよくなり、機能が改善されれば買主候補が興味をもつ可能性が高まります。

　　地方自治体が空き家のリフォーム資金を補助する制度がありますので検討してください。

しかし、リフォーム費用がそのまま売買代金に上乗せされて売却できるとはかぎりません。リフォームする前に不動産会社に相談することをおすすめします。

空き家バンクを利用する

　　地方であれば空き家バンクを利用するのも一つの方法です。インターネット上に掲載されるので地方物件に興味をもつ人の目に止まります。不動産会社に売却依頼をすると基本的に３ヶ月ごとに仲介契約を更新する必要がありますが（専任媒介契約の場合）、空き家バンクに更新はありません。

不動産会社に買取を依頼する

　　土地が広すぎて売れない場合、売主が土地を分筆したりすると多額の費用がかかります。

また建物をリフォームしたり解体したりするのも費用がかかります。

　　不動産会社に直接買い取ってもらえばこのような費用を負担しないで、そのまま買い取ってもらうことが可能です。不動産会社はリフォーム費用や解体費用などの費用を考慮したうえで買取額を決定するため、市場価格より安くなる場合もありますが、買取が決まればすぐに現金化できるというメリットがあります。

　　以上のように、売却の方法は様々あります。その物件の立地、状態、需要と供給のバランス、売主様の状況等に合わせて、より早期に売却できる方法を不動産会社と見つけていきましょう。

売却時は空にして引き渡すのが原則です①

片付けのタイミングと遺品整理で気をつけたいこと

　自宅や相続した親の実家を売却する時は、引き渡す前に家の中の家具や生活用品がまったくない状態にするのが基本です。自分にとってはどれだけ思い入れのある家具や生活用品であっても、買主には新しい生活があり価値観があるので、邪魔になるもの、不要なものとしかみてもらえません。

片付けのタイミング

　自宅を売却することになって、まず売却価格の査定を不動産会社に依頼します。売却価格をいくらにするか相談がまとまり、売却活動が始まると買主様が見つかるまでに約3ヶ月、売買契約をして引渡しまでに約1～3ヶ月程度、トントン拍子に売却がまとまれば早ければ約4ヶ月で引き渡すことになります。

　親の実家を売却する場合には、なおさら思い出もあり、なかなか片付けまで気持ちの整理がつかない方もいるでしょう。売却までのどのタイミングで片づけを進めていくのがよいかスケジュールを組んでおきましょう。

査定前

　売却価格の査定では基本的に不動産本体の価格を査定するので、家具や生活用品がそのままでも査定に影響しません。注意が必要なのは、価格査定の見積りのなかで、家具などの処分費を差し引いて減額してある場合です。引渡し前にきちんと売主様側で片付けるのであれば処分費はかからないため、処分費用分が査定額から減額されていないか確認してください。

　売却することが決まっているのであれば、片付けのスタートは早すぎることはないので査定前から少しずつ荷物を整理しておくことは無駄にはなりません。買主様が見つかったらご自身で引き取るものと、処分するものとを整理しておけば、査定のときに家の状態を確認しやすく、査定がスムーズにすすみます。

内覧前

　内覧は買主候補が実際に家を見にきて、入居後の生活をイメージする大切な機会です。

家の掃除や整理をし、家を広く清潔にして買主候補の人に良い印象をもってもらえるようにしましょう。買主候補は他の物件も見ていることが多いので、そちらとの比較対象になります。築年数や間取り、駅からの距離などの立地条件、周辺環境などは変えることができませんが、家の中の印象は変えることができます。ハウスクリーニングやリフォームなどをどの程度するのが良いか、不動産会社とよく相談しながら進めておきましょう。

　なお、ハウスクリーニングなどの費用は売買契約を行なった後にすることで、売却のための費用として認めてもらいやすくなり、不動産譲渡所得税の節税にもなります。買主候補にとって新しい生活がよりイメージしやすくなり、購入を決断するまでの時間も早くなります。

　内覧までに大切なものを運び出しておけば、売却を依頼した不動産会社に鍵を預けることができます。売主様は内覧の度に立ち会う必要がないため、買主候補と不動産会社の都合がよいタイミングで内覧出来ます。そのためより多くの買主候補が内覧する機会ができ、売却活動がスムーズに進み、早く売却できる可能性が高くなります。

引渡しの前

　いよいよ売買代金の授受が行なわれるのと交換に、家の引渡しを行ないます。具体的には、買主様が住宅ローンを組んでいる場合はその金融機関に売主様と買主様、仲介をした不動産会社や司法書士らが集まり必要な書類等をやりとりします。売主様は代金を受け取り、家の鍵を買主様に渡して引渡しは完了です。

　この時までに、家はからっぽの状態にしておかなければなりません。買主様の都合により、引渡し当日からすぐ内装の模様替えや入居する可能性もあります。代金決済が終われば所有者は買主様ですから、買主様がすぐ使える状態にしておかなければいけません。

遺品整理で気をつけたいこと

　親が亡くなり、その悲しみが癒えないまま遺品を片付けるのは、気持ちの整理もつかず体力も消耗してしまいます。

遺品整理の手順をきめましょう

まず親が残した家の中に貴重品がないか探しましょう。

　　　売却のための遺品整理なら、親が取得した時の売買契約書等が重要になります。契約書や通帳などは大事なものをしまう引き出しなどを探せばまとめ

　　てしまってあることが多いです。思わぬところから出てきて驚くのが現金です。本の中に挟み込んであったり、屋根裏に隠してあったりすることもある

　　ので注意して探してください。

どこから整理していくのかをきめましょう

　　　まず傷みやすい食品類を整理し、移動しやすいように廊下や玄関を片付けます。写真や思い出のある品物などは少し整理するのに時間がかかります

　　ね。最後に家具など大きなものを片付けることになります。

スケジュールや担当者を決める

　　　実家のある地域の生ごみや大型ごみの収集日を確認し、ゴミ出しの日程を決めていきます。地域によってごみの分別方法が異なりますので、その確認

　　も必要です。

　　兄弟姉妹や親族が手伝えるなら日程を合わせて担当者を決めておきます。

親族間のトラブルがおきないように注意しましょう

　相続人が複数いたり、親族がたくさんいたりする場合は遺留品の管理でトラブルにならないように注意が必要です。

貴重品はひとまとめにして代表者をきめ管理をしましょう。

　　　できれば貴重品を探したり、初めに手を付けたりするときには兄弟姉妹や親族が集まり共同して作業しましょう。後々のトラブルを回避することがで

　　きます。貴重品の管理を誰がするのか、どのようなものがあったのかを記録しておきましょう。後から現金が見つかった場合には隠さずに関係者に知ら

　　せることが大事です。

スケジュールと担当者を決めるのに不公平にならないようにする。

　　　どうしても近くの人が実際に片付け作業などを担当することになり、遠くにいる人が作業を手伝えない場合、遺品整理業者を手配したり金融機関の相

　　続手続きをしたりと、不公平感を抱くことがあります。皆で集まった時に、きちんと話し合い、メモをとったりして話し合いをしておきましょう。

　買主様とのトラブルを避けるためにも、お家を引き渡す際には、家の中を空にするのが原則です。今回は、片付けのタイミングと遺品整理で気をつけたいことをご紹介しました。

売却時は空にして引き渡すのが原則です②　
処分方法は？

遺品の整理は遺品整理の専門家に頼む方法もあります

　遺品整理を専門とする会社があり、民間資格ですが遺品整理士という資格もあります。亡くなった親の実家を売却する時に、遺品の整理に迷ったらゴミの処分等も相談できるので利用を考えてみましょう。遺品の整理に慣れているので、わかりにくいところにある貴重品の捜索にも有用です。ただし、ブームにのった悪質な業者もいますので、注意が必要です。

次のような業者であればひとまず信頼がおけます。

遺品整理専門の業者
料金体系がしっかりしている業者
代表者の顔を公開している業者

総務省が遺品整理のサービスについての調査報告を公表していますので参考にしてください。

https://www.soumu.go.jp/menu_news/s-news/01hyouka02_200313000139953.html

自分で処分する

　業者に頼むと楽に処分できますが、当然その分、費用がかかります。できるだけ自分で処分する方法を考えてみましょう。

友人や知人にあげる

　ゴミの分別方法や収集方法は各自治体によってまちまちです。インターネットで公告している自治体が多いので予め確認しましょう。自治体の大型ごみ収集日に合わせて予約しチケットを買えば近くに搬出することで処分できます。

　大型ごみの収集センターに持ち込みできるものであれば、自治体によりますが、低額な料金や費用なしで処分できます。

家電リサイクル法に則った方法で処分

　エアコン、テレビ、冷蔵後、洗濯機は家電リサイクル法が適用されます。そのため正しい方法で処分してください。

以前購入したお店や買い替えるお店で引き取ってもらう
家電リサイクルのチケットを購入し指定の場所まで搬入する

　小型家電製品も小型家電リサイクル法にそって処分する必要がありますが、自治体によっては小型家電や付属品を無料で回収してくれる回収ボックスや回収拠点を設けています。

買い取ってくれる業者に持ち込む

　リサイクルショップや古本屋、古着屋、骨とう品店などに持ち込んで買い取ってもらいます。リサイクルショップに持ち込むときは予め値段がつかなくても引き取ってくれることを確認しておけば手間が省けます。

　家財道具や生活用品の種類に応じて専門の店に持ち込むことで高く買い取ってもらえます。特にブランドものや絵画、骨とう品は価値がわかってもらえる店に持ち込むことが大事です。ブランド品を出張買取してくれる会社もあります。インターネットで検索できますので利用を検討してください。

　なるべく高く買い取ってもらうために、きれいにしてから持ち込みましょう。まとめて持ち込む時は一覧表にしておけばお店も確認しやすくスムーズに売却ができます。ストーブや扇風機、冬服や夏服など季節によって需要があるものは、その季節に売る方がより高く売れます。

インターネットを利用する

　比較的新しく型番がわかるものや、荷造りして発送しやすいものはインターネットを利用して売ることもできます。メルカリやフリマアプリ、オークションサイトを利用することにより買い取り業者に持ち込むよりも高く売れる可能性があります。登録や発送の手間がかかりますし、絶対に売れるとは限らないので、そのあたりを考慮して利用するかを判断しましょう。

　地元に住んでいる人を対象にして、引き取りにきてもらうことを条件にタダであげたり、安く売ってあげたりすることもできます。

業者に頼む

　運搬が難しいものやタダでも処分できなかったものは業者に頼んで処分してもらいましょう。

引っ越し会社に依頼する

　引っ越し会社でも有料のオプションになることが多いですが、不用品の回収をしてくれることがあります。引っ越しの際に引っ越しと不用品の処分が同時にできれば手間がかからず便利です。

不用品処理業者へ依頼する

　不用品処理業者の収集費用は全てごみとして考えますので、トラック何台分とか立方メートル単位での計算になります。場所をとってしまう大きな家具やベッドのマットレスなどは別料金になることがあるので事前に確認しましょう。

収集の依頼にあたって次の事項を確認してください。

実績があるか
見積りがきちんとしているか
一般廃棄物処理の許可を得ているか

　一般廃棄物処理業者について自治体がそれぞれのホームページで公表していることが多いので確認してみましょう。

不動産会社に頼む

　不動産会社に物件の買い取りをしてもらうときに、予め家財道具一式もそのままで買い取ってもらうように相談することができます。不動産会社が買い取る場合、再販売することが前提なので、市場価格よりも少し安く売却することにはなりますが、片付けの手間がかからないというのは、精神的にも、体力的にも売主様にとって非常にメリットになります。

旗竿地は売りづらい？上手な売却方法とは

旗竿地のデメリット

　　旗竿地には次のようなデメリットがあるため、一般的に評価がさがります。

１．建築制限があるため

　　（ア）建物を建てるには幅員4ｍ以上の公道に接している部分が2ｍ以上なければなりません。以前は2ｍ以下でも建てることができたため、今ある建物

　　　　　を壊してしまうと建物が建てられない『再建築不可物件』となるおそれがあります。

　　（イ）３階建以上の建物には「道または幅員４メートル以上の通路」に面する外壁面に非常用進入口を設けなければなりませんが、旗竿地ではできない

　　　　　ため３階建以上の建物は建てられません。

２．周囲を建物に囲まれていれば日照や風通しが悪い可能性があります。

３．防犯・防災の面で心配があります。

　　（ア）道路から建物が離れているため消防車が近くまで来られないために消火活動に遅延や支障があるおそれがあります。

　　（イ）道路の通行人から見えないので空き巣や不法侵入に気づくのが遅れるおそれがあります。

４．路地部分の幅員が2ｍだと駐車場として使えません。

　　軽自動車で約1.5ｍ。普通車で約1.8ｍの車幅があるので、幅が2ｍの路地だとドアを開けて乗り降りするのが難しく駐車場として使うことができませ

　　ん。

５．引っ越しや荷物の運搬が大変

　　道路から路地部分を通って荷物を運ぶのに車が入らなければ道路から人手で運ぶことになります。

６．取り壊しや建築コストが割高になる

　　これも路地部分が狭いことから道路から建築資材を運ぶのが大変ですし、重機などの建設機械が入らないため取り壊しや建築コストが高くなりがちで

　　す。

　　また、工場で作ったユニットを組み立てるユニット工法のプレハブはユニットの搬入ができないために建てることができません。

７．有効面積が狭い

　　路地部分には建物を建築できないので、利用方法が限定されます。

旗竿地のメリット

　　デメリットがある反面、メリットもあります。

１．建物が道路から離れていて、周囲には家が建っていることが多いので車の騒音が気にならず、静かに生活できます。

２．また、大きな道路に面していないことから見知らぬ通行人の視線を気にする必要がなく、プライバシーが確保しやすいのも利点です。

３．家をでても路地があるため、小さい子供が道路に飛び出す心配がなく安全です。路地部分でも車が入って来ないので子供が安心して遊べます。

４．路地部分をガーデニングや家庭菜園にして花を飾ったり、エクステリアに凝ったりして玄関までのアプローチを楽しむ工夫ができます。

　　疲れて帰ったときの一息入れる機会になりますし、お客様の気分も晴れやかになります。

５．家への侵入が路地部分だけなので接道部分に門扉を設置すればセキュリティーが守れて見栄えも良くなります。

上手な売却方法

　　売却しにくいと言われている旗竿地ですが、売却方法を工夫することで有利に売却することも可能です。

１．価格の安さを前面に出して売り出す

　　（ア）駅に近いとか、買い物に便利な場所だとか、人気エリアでも取得しやすい価格になります。

　　（イ）近隣の同じエリアと比べて価格が安ければ購入希望者の目にとまりやすくなります。

２．隣地の所有者に購入を打診する

　　一般に売却活動をする前に隣接地の所有者に購入を打診してみましょう。

　　隣地を欲しいという方は多く、隣地の人にとって自分の土地が広くなり有効活用できるので、意外とスムーズに話が運ぶ場合があります。

３．セキュリティー対策を施しデメリットをなくし、メリットをアピールしましょう。

　　（ア）防犯ガラスや防犯カメラを設置すると買主が安心します。

　　（イ）入り口に門扉を設置すれば防犯に有効ですし、見栄えもよくなります。

４．不動会社に売却する

　　（ア）不動産会社では資金力があるので、隣地との等価交換や購入して合筆分筆するなど区画を整理して売り出すなど、資金力を使った旗竿地の有効利

　　　　　用が可能です。

　　（イ）不動産会社には旗竿地を有効利用するノウハウがあるので旗竿地だからとの理由で敬遠することがありません。

　　　　　例えば都心部だと車がいらないのでアパートとして利用できるためアパートのオーナーに売却することが可能です。

　　　　　建築して売却する業者だと垣根やフェンスで目隠しをして天井から採光する家を建てるなど、日照や風通し、周囲の目線といった旗竿地のデメリ

　　　　　ットを考慮した家を建てることができます。

旗竿地だからと言って、決して売れない訳ではありません。旗竿地のメリットをアピールし、積極的に販売活動してくれる不動産会社におまかせすることをおすすめします。

シニアの住み替えを成功させる選択肢

今の住まいの不満はなにかを考える

　　住み替えを考えるときには、まず今の住まいの不満はなにかを洗い出しましょう。そして、その不満を解消できる方法を考えていきましょう。今住んでいる家が老朽化してきたのが不満だけど、住んでいる場所が気にいっているなら建て替えかリフォームを検討することになりますし、駅の近くや買い物が便利なところ、病院に近い方が良いなら引っ越して新しい住まいを求めることになります。

　　必要なものと必要でないものを整理していきましょう。

老後の住み替えを成功させる5つの課題

　　今は元気で健康面に心配がないシニアでも、10年後、20年後を考えて住み替えを考えることが大事です。

安全、安心

　　足腰が弱ってくれば段差が少ないバリアフリーの住まいが望ましいです。そのためには一戸建ての場合、道路から段差を少なくする工夫が必要（＊1）ですし、なるべく平家で階段を上り下りする2階や3階建の住宅は避けたいものです。

（＊1）建築基準法施行令第22条

「最下層の居室の床が木造の場合は、床の高さを45cm以上」としなければならないとされています。一定の防腐処理を施せば例外がありますが、この規制により木造住宅の一戸建ての場合道路から玄関までの段差ができてしまいます。

快適

　　子供が独立すれば細かく区切った部屋は不要ですし、夫婦二人のシニア世帯では今よりもコンパクトな住まいにすることが可能です。ダウンサイジングすることで税金なども安くなります。

便利

　　高齢になりいずれ運転免許証を返納することを考えれば、普段の買い物や通院に便利な所に住みたいものです。

資産価値

　　シニア世代の住み替えなので、今回が最後の住まいとなるかもしれません。将来は介護が必要になって介護施設に入居したり子供たちと同居したりするかもしれません。

　　またいつかはある相続のことも視野に入れる必要もあります。なるべく資産価値がある物件を選んでおけば、いざというときの支えになります。

　　売却のしやすさも大事です。住み慣れた場所なら人間関係も途切れることがなく、駅に近いなど立地が良ければ賃貸併用住宅に建て替えて家賃収入を手に入れることが可能です。

　　併用住宅ならしばらく賃貸にだしておいて将来は二世帯住宅として利用することもできます。ただし、二世帯住宅は需要が少ないため、売却しにくいデメリットがあります。

資金計画を考える

　　シニア世代になると定年を迎えどうしても収入が減少してきます。シニア世代の住み替えに　は資金計画がとても重要です。

資金計画をたてるうえで確認したいことは、今後の収入と必要な生活費がメインですが、シニアにとっては健康面でのフォローができる資金を残すことが大切です。預貯金や退職金の蓄えがあるからと、新しい住まいの頭金に使ってしまえば手元に残る資金が限られてしまいます。

　　今の住まいを売却してできる資金、手元で使える資金、住宅ローンの利用など、バランスがとれた資金計画をたてることが大切です。

　　シニア世代になっても新たに住宅ローンを利用することが可能ですが、多くの金融機関では申し込みの年齢が70才未満、完済時の年齢が80才未満としています。返済期間が短いので月々の返済を考えると借り入れできる金額は限られます。

　　今住んでいる家を売却しても住宅ローンが残る場合は『住み替えローン』を利用することができますし、親子二世帯住宅にする場合は『親子リレーローン』や親子が共同で返済していく『ペアローン』の利用も考えられます。

いろいろな選択肢のメリットとデメリットを比較する

　　住み替えにあたって賃貸か購入か、マンションがよいのか一戸建てがよいのか、その選択肢はいろいろな選択肢があります。

賃貸か購入か

賃貸のメリット

　　賃貸では、月々一定の家賃を支払っていけばよく、まとまった一時金が不要です。購入する場合は資金不足なら住宅ローンを組む必要がありますが、賃貸だとその心配がいりません。余った資金はそのまま老後に残すことができます。

　　サービス付き高齢者向け住宅（サ高住）では、バリアフリー構造になっていて、見守りサービスなどの高齢者にうれしいサービスを受けることができ、必要に応じて介護サービスも受けることができます。

賃貸のデメリット

　　家賃は住み続ける限り毎月支払い義務が発生するので、払い終わるという事がありません。また、契約によれば家賃の他に賃貸契約の更新時に更新料を支払う必要があります。

　　高齢者の場合は賃貸契約を断られる可能性もあります。年収の低さや健康面への不安があるためで、特に単身世帯の場合は孤独死の心配があるためです。

購入のメリット

　　購入することの最大のメリットは所有権が自分のものになることです。購入して自分のものであれば将来的に売却をすることもできるし、貸し出して家賃収入を得ることもできます。

購入のデメリット

　　購入する場合は物件代金以外にもいろいろな諸費用が必要になります。購入する時には登記費用・住宅ローンを取り扱う金融機関への手数料、購入後は固定資産税やマンションの場合は別に管理費や修繕積立金などが発生します。

マンションか一戸建てか

マンションのメリット

　　マンションは駅に近いとか商業施設に近いとか利便性がよい立地にあることが多いです。

日当たりや眺望がよいマンションが多いです。

　　バリアフリーの生活ができます。エレベーターがついているマンションであれば部屋にはほとんど段差がないので移動が楽です。

　　建物の修繕や補修の管理は管理組合がしてくれるので建物の修繕を自分で考える心配がありません。

　　建物全体でセキュリティー対策をしているので安心です。中高層階では窓から泥棒が入る可能性は低いので防犯面や訪問販売を敬遠しやすい点で優れています。

　　利便性が高い物件は売却しやすく資産価値があります。

　　マンションは気密性が高いので家の中での温度差が少ないのもシニア世代には安心です。

マンションのデメリット

　　管理費や修繕積立金を毎月払い続ける必要があります。築年数がたったマンションだとその費用負担も大きくなります。

　　大規模修繕が行なわれるときに管理組合に十分な資金が積み立てられていなければ不意の出費が負担になります。

　　上の階や隣の家の音が気になることがあります。今まで一戸建てに住んでいた人にとってはストレスを感じることになるおそれがあります。

一戸建てのメリット

　　補修や修繕の時期を自分で決めることができます。建物は老朽化していきますが、土地が資産になります。ただし田舎の土地などは相続した時に扱いに困ることになるおそれもあります。

　　敷地内に駐車場のスペースがもてます。

　　シニアになり、庭づくりや家庭菜園を始める人が多いので、日々の生活にうるおいや楽しみをもたらしてくれます。

　　シニアになり子供も独立したのでペットを飼いたい人は多いです。戸建住宅の場合はペットを自由に飼うことができます。

一戸建てのデメリット

　　高い枝の手入れなど、庭の手入れが負担になることがあります。

　　2階建てなど家の中にも段差があるのが負担になり、2階以上を使わなくなることもあります。

　　郊外の住宅地は駅から遠いとか、大きな商業施設や病院がないことが多いです。

　　道路に面しているので悪質な訪問販売などが訪問しやすいです。

　　二世帯住宅にするとすぐ近くに子供世帯があるため安心感がありますが、親子世帯が必ずしもうまくいくとは限らず、需要が限られているため将来売却しにくい面があります。

　　シニア世代の住み替えは、今住んでいる家のリフォームや売却から始まり、新しい住まいをどこにどのように求めるか、考えられることは様々です。

　　リフォームから売却、賃貸まで、総合的に扱っている不動産会社に相談してみましょう。

知識や経験から、よい相談相手になってもらえます。

事故物件は売却できる？

事故物件とは

　事故物件は、これだという法律的な定義はありません。一般的には、人が住むことをためらうような瑕疵がある物件のことを事故物件とよんでいます。

瑕疵とよばれるもの4つ

心理的瑕疵

　　過去に建物内で事件や事故、自殺や他殺などがあったことで、購入希望者が「怖い」とか「気味が悪い」といった不快な気持ちを抱いてしまう物件をいいます。

物理的瑕疵

　　建物に雨漏りや排水管のつまりがあったり、シロアリ被害があったり、耐久性に問題があるような構造上の問題がある物件をいいます。物理的な瑕疵は土地にもあり、地中の埋設物、汚染、地盤沈下などが考えられます。

物理的な瑕疵の場合は、現地確認や専門家の調査で発見でき、改善できることが他の瑕疵と異なります。

環境的瑕疵

　　近くに暴力団の施設やごみ処理施設、刑務所、風俗店、火葬場などがあるために、購入希望者が敬遠するような立地条件が極端に悪い場所にある物件をいいます。

法律的瑕疵

　　法律に適合していないために、建て替えられないとか、建て替えることはできても建てることができる建物が小さくなるような物件をいいます。

　　例えば、都市計画による撤去が決まっているとか、都市計画道路が予定されているので建築制限があるような例や、建ぺい率や容積率に違反している物件、また接道義務に違反しているような物件です。

　物理的瑕疵や法律的瑕疵は客観的に判断できることですが、心理的な瑕疵や環境的な瑕疵は人によって判断が異なります。

国土交通省の心理的瑕疵のガイドライン（案）

　今まで心理的な瑕疵についての基準がなかったのですが、国土交通省がガイドライン（案）を発表し、パブリックコメントを募集していました。現在取りまとめ中でまとまり次第正式に公表される予定です。

ガイドライン（案）によると『告示義務』があるのは次のものだとされました。

他殺
自殺
事故死
火災による死亡
原因不明の死亡
孤独死

　老衰や病死などの自然死、日常生活の不慮の事故（階段からの転落、入浴中の転倒、食事の誤嚥など）による死亡は嫌悪感を抱く人は少ないため、告示義務はないものとされています。ただし、自然死でも長期間にわたって放置され異臭が発生したものは告示義務があるとしています。

　マンションなどは、自宅だけではなく共用の玄関、エレベーター、廊下、階段を含みます。マンションからの飛び降り自殺があった場合はマンション全体が事故物件になるわけではありません。

告知義務

　物件の瑕疵は購入希望者が購入を決定する判断に影響が大きいため契約の前にきちんと知らせる必要があります。このことを『告知義務』といいます。

　先のガイドライン（案）に、賃貸は事故が発生してから3年間は告示義務があると明記されましたが、売買では期間を明記していません。一般的には7年間が目安だと言われていますが、それ以上経っていても裁判により損害賠償が認められた事例が多くあるので、売買の場合は古い事故であっても告示しておくのが賢明です。

　売主が瑕疵を隠したまま売却するのは民法上の『契約不適合責任』を問われることになり、トラブルが大きくなると『詐欺罪』に問われるおそれもあります。契約不適合責任を問われると、売買契約を解除されたり、損害賠償を請求されたりします。

　買った人は、「その瑕疵を知っていれば買わなかった」と考えます。「ばれなければよい」のではなく、瑕疵を告げないことは、法的に厳しく罰せられるだけでなく、瑕疵があることを黙って売却するのはモラル上でも問題があるので誠実に対応しましょう。

　販売開始の前に不動産会社と瑕疵を共有しておくことが大事です。相談しながら瑕疵をどのように表現するかを決めていきます。

　その物件を買った人の新生活にも影響することですから、慎重に売却活動を行ないましょう。

　また、瑕疵は売買契約の前に購入希望者に伝える必要があります。後日のトラブルを防ぐために書面で告げて購入希望者が納得している記録を残します。売買契約の直前になって伝えるのは、買主が不信感を覚えます。その後がうまくいかなくなり、スムーズな契約を妨げる結果になります。

　告示義務は売主だけではなく、不動産会社も宅建業の規定により重要事項説明書や契約書による告示義務を負っています。物件の販売を依頼する不動産会社には、隠し事をしないで風通しのよい関係をつくることが、売却活動において重要なことです。

気になる瑕疵物件の価格はどうなる？

　事故物件は一般的には相場より2割～5割程度は安くなると言われていますが、つまるところは購入希望者の受け取り方や感受性の差によるところが大きいのです。

瑕疵の種類による違い

　物理的な瑕疵であれば売却活動の前に発見し、改善することができます。法律的な瑕疵であればそれを告示し、受け入れることができる購入希望者に的をしぼることでスムーズに売却活動を行なえます。

立地条件などによる違い

　同じ瑕疵がある物件でも、駅や商業施設が近く利便性があり築年数が浅い物件と、駅から離れた築後20年経過した物件とでは購入意欲が全く異なります。

　多少の瑕疵でも条件がよければあまり値を下げないで売却できる可能性があります。

受け取る感情による違い

　事件や事故の状況、生々しさ、記憶の具合、経過年数によっても感じ方はちがってきます。

報道によって大きく取り上げられたような事件では年数がたってもなかなか人の記憶から消えるのは難しく、状況まで報道されればより生々しく感じます。購入希望者からの反応や問い合わせ件数などをみながら不動産会社と相談し、適時に変更していく販売活動が期待されます。事件や事故が大きいほど期間を開けてから売ることが良いこともあります。

良い条件で売却するためにすること

1.価格を下げる

　売買価格は問わないので、一日でも早く手放したいのであれば安くすることで売却のチャンスは大きくなります。状況は問わないから安ければ良いという購入希望者は一定数いますので需要がみこめます。

2.期間をおくにしてもメンテナンスは怠らない

　すぐには売れないからとそのまま放置してしまえば老朽化が進んで荒れてしまい、ますます売れなくなってしまいます。売却まで期間を置くとしてもメンテナンスは怠らないようにしましょう。

3.購入希望者の気持ちを和らげる

　購入希望者が住みたくない気持ちを和らげることで早く売却することが可能になります。

部屋内で亡くなった場合は床を取り換えるリフォームをし、壁紙を変えたりして明るい雰囲気にするのも良い方法です。

　臭いが気になるなら特殊清掃業者に頼んで死臭除去をしてもらうことが必要です。死臭は普通の清掃ではなかなかとれないために専門家に依頼することが必要です。必要なリフォームなどをして限りなく一般の物件に近い状態にしておくことが大事です。見た目をきれいにして、物件の悪い印象を取り除きましょう。このリフォームなどは不動産会社に物件の査定を依頼する前にしておくことがポイントです。査定をする人の印象により査定額は大きく変わってくるためです。

　お祓いをしておくことで購入希望者を安心させるアピールになることもあります。

4.経験豊富な不動産会社に仲介を依頼する。

　売却物件の事情や条件を購入希望者に納得がいく説明ができる経験豊富な不動産会社に仲介を依頼することが重要です。葬儀屋さんから紹介された不動産会社は葬儀屋さんに紹介料を払っている可能性があるため売却価格は安くなりがちです。

5.建物付きで売れないなら更地にする

　更地にしても告知義務はあります。しかし、事件・事故があった建物がないなら気にならないという人はいます。人の噂がおさまるまで期間をおく場合に、更地にして駐車場やコインパーキングにして風化を待つ方法もあります。

不動産会社に売却

　不動産会社が購入するのは転売して利益を得るためですから一般の購入希望者に売却するよりも価格が下がるのがデメリットですが、早く売却してすぐに現金化できるのはメリットです。

借地権上の建物の売却は可能なの？

借地権の種類

建物は土地の上に建っていて空中に浮かんでいるわけではありません。当然のことですが、その土地の上に建てるために、何らかの権利があるから建物を建てられるのです。その土地の権利が所有権の場合は自分のものですから自由に建てることができます。

他人名義の土地の上に建物を建てることができる代表的な権利は次のような権利です。

地上権

民法上、地上権は物件に分類されていて、ものを直接的に支配することができる権利です。

物件なので、権利者が自由に処分することができ、譲渡するのに地主（借地権者に対しての土地の所有者を言います。以下同じ）の承諾はいりません。

ただし、所有権ではないので永久ではありません。

地上権は他人の土地に工作物又は竹木を所有するため（民法265条）の権利であり実際に住宅を建てるために地上権を設定されている例は多くありません。

賃借権

賃借権は民法上債権に分類されていて、他人にあること（特定の行為や給付）を請求することができる権利です。賃貸借の場合は自由に処分することができず、譲渡するには地主の承諾が必要です（民法612条1項）。

使用貸借権

使用貸借も賃借権と同じく債権に分類されていて賃借権と違うのは賃料の支払いをしないことです。賃料を支払わないためその保護は弱く、所有者が解約を希望すれば解約に応じなければなりません。

借地借家法

平成4年8月に今までの借地法と借家法（以下「旧法」）が統合されて借地借家法（以下「新法」）が施行されました。旧法でも新法においても建物の所有を目的とする地上権は賃借権と同じようにこの法律によって規定されます。

借地権の更新・存続、定期借地権

旧法と新法では借地権の存続期間の定め方が違うのですが、両法とも、借地権が『原則として更新』することが前提とされています。

『建物の朽廃』や『地主の正当な理由』によって更新できない場合があります。『朽廃』とは時間の経過によって建物が朽ちて利用できなくなることを言い、物理的な取り壊しや火災・地震による滅失などとは区別されます。

『原則として更新』される借地権の重大な例外となるのが、新法で新設された『定期借地権』です。期間を定めて土地を貸す約束をして約束した期間が経過すれば土地を返さなければなりません。建物があれば土地を借りた人が建物を取り壊して土地を返す必要があります。現在の建物は耐久性があり期間が満了しても充分に価値があると考える場合には地主に建物を買い取ってもらう約束をして『建物譲渡特約付借地権』を設定することも可能です。

借地権の譲渡や建物の増改築に地主の承諾が必要

地主と借地人とは信頼関係によって契約をしますので、地主がまったく知らない他人が契約に入ってきては困るため、借地権を譲渡するには地主の承諾が必要だとしています。

また、建物の増改築をすると建物の耐久年数が違ってくるのでやはり地主の承諾が必要だとしています。これらに地主が承諾をしてくれない場合には裁判所に対して承諾に代る裁判を求めることになります。

また定期借地権付のマンションの場合は、流通の便宜のために当初から承諾なしで譲渡転貸ができることが特約されていることが一般的です。

借地権上の建物の売買

借地権上の建物を売買するということは、建物と一緒に借地権も売買することになります。建物は空中に浮かんでいるわけではないので、建物だけを独立して処分することはできません。

売買代金の決め方

建物の価値と土地の借地権価格が売買代金となります。

借地権価格については土地の評価額との割合について税務署に基準があります。

https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/hyoka/4611.htm

借地権は『原則として更新』が前提なのですが、地主に『正当な理由』があれば更新を拒絶されて、借地権がなくなりその結果建物も取り壊さなければならなくなるおそれがあります。

また、『定期借地権』の場合は存続期間の定めがあり更新されないため、例えば50年の定期借地権がついている建物を契約後40年目に買った場合は10年しか建物を使用できません。そのため建物の価値は10年分の評価になります。

地主の承諾

借地権を売買によって譲渡するには地主の承諾が必要です。これは旧法（借地法）でも新法（借地借家法）でも変わりません。

地主が無料で承諾してくれればそれでよいのですが、通常は承諾料名目でいくらか地主に支払うことが多いです。相場は借地権価格の1割程度が多いようですが、事情によって異なります。

借地権付き建物のメリットとデメリット

まず、借地権付き建物のメリットとデメリットを把握して、今後の売却活動をどのようにするかを考えましょう。

借地権付き建物のメリット

購入費用が安い
土地を所有しないため土地の固定資産税がかからない
一般の借地権なら原則更新なので半永久的に住むことができる

借地権付き建物のデメリット

定期借地権付の建物の場合は居住期間が限られる

存続期間が満了したら建物の解体費用も負担しなければならない

定期借地権付の建物は存続期間の定めがあるため資産価値は年々減少し、借地期間満了とともに0になる
借地料を支払う必要がある
リフォームするために地主の承諾が必要
担保価値は建物のみなので銀行の融資がおりにくい、または減額されやすい

売却先の検討

以上のような借地権の特長を踏まえて、売却先と方法を検討しましょう。

第三者に売却する

土地を買って土地建物を一緒に売却する方法が考えられます。借地権を譲渡するには地主に売却についての承諾を得る必要があるので、その時に地主の意向も聞いてみましょう。もしかしたら地主も土地と建物を一緒に売りたい可能性もあります。売買代金は地主との折半になります。

一般の人は借地権付の建物についてよくわからないので不安になって買わない人もいるでしょう。売却の仲介を不動産会社に依頼しながら、同時に不動産会社に買取の相談をするのも良い方法です。

地主に買い取ってもらう

地主に借地権を買い戻してもらう方法もあります。建物ごと売却するか建物を壊して売却するかを地主と相談する必要があります。土地だけを売却する場合の解体費用は売主負担となります。

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