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お客様の背景

売主様

氏名：E様（70代）

ご職業：無職

お住いの地域：千葉県佐倉市

ご相談地域：福島県田村郡三春町

問い合わせ方法：お電話

買主様

氏名：O様（50代）

ご職業：会社員

お住いの地域：福島県郡山市

ご相談地域：福島県郡山市近辺

問い合わせ方法：インターネット

ご相談内容

売主様

千葉県在住ですが、実家が三春町にある方でした。ご高齢でまた遠方であることから、実家の維持管理ができなくなってしまったという背景がありました。なるべく早期の手離れをご要望でしたが、物件の動きが鈍いという地域の特性を懸念。そこで、売れるか売れないかの判断も含め、相談という形でお問い合わせいただきました。

買主様

売主様とちょうど同時期にお問い合わせいただきました。郡山の賃貸住宅にお住まいの方で、郡山より静かな地域で第２の人生をスタートしたいというご要望をお持ちでした。予算を踏まえ、当該地域での住宅購入が可能かどうかをご相談いただくところから始まりました。

ご提案した解決策

売主様

当初、「なるべく早期の手離れ」というご希望に沿って、当社での買取をご提案しておりました。しかし、タイミングよく買主様よりお問い合わせが入ったため、約１週間で成約に至ることができました。売主様からは、「築年数や時期から半分諦めていましたが、売ることができてとても嬉しい」というお言葉をいただきました。売主様のご年齢やご要望を考慮し、迅速な対応ができたと思います。

買主様

「郡山より静かな地域に、なるべく早く移住したい」というご要望に最も寄り添ったご提案として、この物件を紹介することになりました。お問い合わせいただいた当日に買取を決断されました。ヒアリングを徹底したことで最善の解決策をご提案し、買主様の即断即決に繫がったのだと思います。

担当営業より

イエステーションいわき泉店

根本 友太

売却・購入をご希望することになった背景を、できるだけ詳細に知ることを心がけています。そのため、常に大事にしているのが、お客様のお話を深掘りし、ご要望の深部を把握すること。お客様が本当に求めているのは、その深部にあると思っています。売却や買取には様々な背景がありますが、私達は親身になってお客様一人ひとりに寄り添います。ご不明点やご相談がありましたら、イエステーションにすぐに連絡してください！必ず、最善の解決方法をご提案させていただきます。

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お客様の背景

売主様

氏名：Ｓ様（60代ご夫婦）

ご職業：看護師

お住いの地域：宮城県仙台市

ご相談地域：宮城県名取市

問い合わせ方法：ダイレクトメール

買主様

氏名：Ｔ様（30代）

ご職業：会社員

お住いの地域：宮城県名取市

ご相談地域：宮城県名取市

問い合わせ方法：スーモ（WEBサイト）

ご相談内容

売主様

もともとご夫婦で新築を建てるために購入された土地でした。趣味のガーデニングができるよう大変広い土地で、眺めも良いところです。しかし仕事が忙しくなり10年ほど空き地のままになっていました。いよいよ新築を建てようという話になったときにご主人様が亡くなられ、売却のご相談をいただきました。

買主様

趣味のガーデニングをしたいため、広い土地を探されていました。また、地震の多い昨今の状況を踏まえ、ご家族のためにも地盤のしっかりした土地を探しており、建物自体はログハウス調のものを希望されていました。

ご提案した解決策

売主様

ご自宅を建てる予定だったため地盤の補強をされており、その経費が500～600万円かかっていたため、相場よりも高い金額での売却を希望されていました。また、大変思い入れのある土地なので、大切に住んでほしいという思いをお持ちでした。
そこで買主様の趣味やご家族への思いなどをお話したところ、こちらの土地を選ばれた動機に大変共感していただきました。ご満足して売却していただき、娘様の土地購入のご紹介もしていただきました。

買主様

当初は大幅な値引きを希望されていました。そこで、銀行の金利を下げて貸し出せるよう動き、月々の返済額などの資金計画を、時間をかけて考えました。結果、全体の予算は上がったものの、当初考えられていた月々の返済額とほぼ同じ額に収まりました。
また買主様は売主様のご事情に感銘を受けられ、ご親戚に声をかけるなどしてご予算を上げ、最終的に満額で購入していただきました。高かったものの満足した買い物ができたという声をいただきました。

担当営業より

イエステーション桜ヶ丘店

大森 弘樹

不動産の売却には、売主様の様々な想いがあるかと思います。そのため、まずは売却理由の深掘りを大切にしています。新しい住み替え先を探すために早く売りたいのか、急いではおらずゆっくり時間をかけて高く売りたいのか、売却理由によって提案内容や売出し価格も変わってまいります。購入も同じように様々な理由があります。商売というよりも、皆様の“想い”を大切に対応してまいります。

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平屋と2階建どちらを選ぶ？
平屋のメリット・デメリット

　かつては、売りにくいと言われていた平屋建て住宅ですが、住宅市場の変化や暮らし方の変化など社会情勢も変わり、平屋建ての価値が見直されています。今回はそのような平屋建て住宅を2階建住宅と比較しながら解説します。

平屋のメリット・デメリット

平屋建てと2階建住宅とを比較して、次のようなメリット・デメリットがあります。

　メリット

　● バリアフリーが可能
　● 階段がないので足腰に負担が少ない
　● 階段がないので有効に使える面積が広い
　● 家族とのコミュニケーションがとりやすくなる
　● メンテナンス費用を安く抑えることができる
　● 構造的に安定する
　● 火災などの緊急時に逃げ出しやすい
　● 平面なので掃除などの家事が楽にできる

　デメリット

　● 同じ面積の建物だと2階建よりも建築費が高くなる
　● 同じ面積の建物だと2階建よりも広い土地が必要
　● 同じ面積の建物だと2階建よりも固定資産税が高くなる
　● 水害の被害を受けやすい
　● 道路など外部から見られやすい

　平屋建て住宅のメリット・デメリットは、平屋建てと2階建の次のような特長の違いからきています。なお、高い・安いは、比較部分以外は全く同じ条件と仮定してのものです。

	平屋	2階建
購入（新築）費用	高い	安い
土地の広さ	広い	狭い
家族間の付き合い方	コミュニケ―ションをとりやすい	プライバシーを保ちやすい
安全対策	バリアフリー	階段が不安
メンテナンス	安い	高い
固定資産税	高い	安い
防災	台風や地震に強い	水害に強い（2階以上）
防犯	外と同じ目線の高さ	2階以上は覗かれにくい

平屋建ての方が購入費や建築費が高くなる理由

　同じ面積だと平屋建ての方が2階建の建物よりも購入費用や建築費が高くなると言われています。それは次の理由からです。
　1. 工事費用が高くなる
　2. 広い土地が必要

　1.工事費用が高くなる
　同じ床面積の建物だと平屋の方が1階の土台部分が広いために、基礎工事（建物の土台の工事）や屋根の面積が広くなるためです。

　2.広い土地が必要
　建物を建てるときには建ぺい率と容積率による建築制限があります。例えば100㎡の総床面積の建物を建てる場合に建ぺい率が50％の地域であるとすれば次のような違いがあります。

　● 平 屋　　　 　　　　　100㎡÷50％＝200㎡

　● 2階建（１・2階同型） 50㎡÷50％＝100㎡

　このように同じ面積の建物の場合建ぺい率50％であれば倍の広さの土地が必要になります。
　＊建ぺい率とは、敷地面積に対する建築面積（概ね１階の床面積）の割合のことを言います。

入居後にかかる固定資産税やメンテナンス費用

　入居後にかかる費用は平屋建てと2階建とでは、平屋建ての方が固定資産税は高くなる一方で、メンテナンス費用は平屋建ての方が安くなります。

平屋建ての方が固定資産税は高くなる

　平屋建ての方が基礎や屋根の面積が広くなりますから、新築工事費が高くなると説明しましたが、この建築費は固定資産税評価額に影響します。それは、建物の固定資産税評価額は再建築費がいくらかかるかで、建物の評価額を計算しているためです。一般に固定資産税評価額は建築費の６割程度と言われています。つまり、建築費が平屋建ての方が高いので、固定資産税も平屋建ての方が高くなるのです。
また、建ぺい率の関係で平屋建ての方が広い土地が必要になりますから、土地の固定資産税も土地が広い分だけ高くなります。なお不動産取得税も固定資産税評価額が基準になりますが、住宅用の建物の場合には、不動産取得税を計算する際の控除額が大きいため非課税になる可能性があります。

メンテナンス費用は平屋建ての方が安く済みます

　外壁の再塗装などを行なう場合に、2階建の建物の場合はメンテナンス作業のために足場を組む必要があります。足場を組む費用の分だけ2階建の方が、メンテナンス費用が高くなります。

間取り

　平屋建てだと2階の重さがありませんから支える力が2階建ほど強い必要がないため、壁や窓を大きくとることができます。そのため開口部が大きな空間を作りやすく、風通しがよい間取りを作れることがメリットです。開放された間取りだと幼い子どもの様子がわかりやすいので安心できますが、子どもが成長してくるにしたがって個室をほしがるようになると、メリットがデメリットに逆転してしまうことになります。

　2階建であればキッチンやトイレを1階と2階に設置すればお互いの生活に干渉することなく同居できますから2世帯住宅としても活用できます。逆に、家族同士でコミュニケーションをとりあいたい場合には平屋建ての方がむいています。

防災

　建物が高くなるほど揺れや風の影響を受けやすくなりますから、平屋建ての方が地震や台風に強くなります。しかし逆に床上浸水すると平屋建てだと生活スペースがなくなりますが、2階建以上だと生活スペースは確保できるなど災害の種類によってそれぞれの建て方によって有利な面と不利な面とがあります。

ライフスタイルで選ぶ

　以上のように平屋建てと2階建のそれぞれにメリットがありデメリットがあります。またライフスタイルの違いによって、例えばコミュニケーションがとりやすいことについても、メリットと考える方がいればデメリットととらえる方がいます。自分たちは、家族は、どのように暮らしていきたいのか、大切にしたいものは何かを相談しながら、ライフスタイルにあった建て方を選択してください。

不動産を相続して確定申告？
申告期限とその方法

　不動産を相続したけど確定申告が必要なのかな？と心配になりますね。不動産を相続した場合に税務署に申告が必要な場合とその方法を解説します。

　相続して確定申告が必要な場合とは？

　相続をして現金や不動産を得たから確定申告をしなければならないのか？と不安になる方もいらっしゃいますが、相続で財産を得たとしても原則的には申告は不要です。ただし、申告が必要な場合もありますから注意が必要です。

　原則として申告不要！必要な場合とは？

　遺産相続をしたからといって必ずしも申告は必要ではありません。ただし、相続税の申告が必要な場合があります。
　さらに、以下に該当する場合は確定申告も必要になります。
　1. 相続財産を売却した場合
　2. 相続財産から収入が生じる場合
　3. 相続財産を寄附した場合
　4. 未支給の年金や死亡保険金を受け取った場合

　相続税の申告

　相続の開始を知った日の翌日から10ヵ月以内に申告と納税をする必要があります。ただし、課税遺産の総額が基礎控除額内におさまっている場合には相続税の申告は不要です。

不動産を相続して確定申告が必要な3つの場合

　確定申告が必要になる場合とは、「所得税の対象＝収入を得ること」が発生する場合です。申告が必要な申告の中には、どうして申告が必要なのかわかりにくいものもありますが、申告をしたら得になる場合もありますから、忘れずに申告をしましょう。
　ここでは不動産を相続して確定申告が必要になる場合について解説します。

　1. 相続した不動産を売却した場合
　2. 相続した不動産から収入が生じる場合
　3. 相続した不動産を寄附した場合

　1.相続した不動産を売却した場合

　相続した不動産を売却した場合には、譲渡所得が発生します。売却利益がある場合は譲渡所得税の申告が必要です。譲渡所得の計算には亡くなった方の取得費や所有年月など引き継ぐことができるものがありますから、忘れないように注意しましょう。相続した不動産を遺産分割のために売却してその売買代金を分割した場合（換価分割）には、遺産分割のためであっても不動産を売却していますからやはり、確定申告が必要です。

　2.相続した不動産から収入が生じる場合

　亡くなった方が、駐車場や賃貸マンションを所有し確定申告をしていた場合には、亡くなった方に変わって確定申告をしなければなりません。
　準確定申告といいますが、この確定申告は相続開始があったことを知った日から4ヶ月以内に申告と納税が必要ですから注意しましょう。
　また、相続開始後に相続した駐車場や賃貸マンションから生じる利益は相続人の所得として確定申告をする必要があります。

　3.相続した不動産を寄附した場合

　特定の対象へ寄付をした場合には、寄付した団体から寄付を受けた証明書をもらって申告をすれば寄付金控除を受けることができます。寄付金控除の対象になる主な寄付の相手先は以下の通りです。
　地方公共団体、日本赤十字社、公益財団・社団法人、学校法人、社会福祉法人、宗教法人、認定NPO、政党や政治資金団体など一定の要件をみたしたもの。

確定申告の方法は3つ

　確定申告は毎年2月16日から3月15日までの間に住所地の税務署に対して行います。なお、亡くなった方の確定申告をする準確定申告の場合は亡くなった方の住所地の税務署になりますから確認をしてください。

	準確定申告	確定申告
申告所得の時期	1月1日～死亡日	1月1日～12月31日
申告時期	相続開始を知った日の翌日から4ヶ月以内	翌年の2月16日～3月15日
申告する税務署	被相続人の住所地の税務署	本人の住所地の税務署

　申告をする方法は3つあります。
　1. 税務署の相談窓口で行う
　2. 国税庁のホームページで申告する
　3. 税理士に依頼する

　税務署の相談窓口で行う

　確定申告は税務署の窓口に行き、税務署の職員に相談をしながら申告書を作成することもできます。ただし、申告時期はとても混雑していますから、申告期限前でも事前に相談に行くなど、早めに準備をはじめるとよいです。また税務署以外でも申告相談窓口を設けている場合もあります。管轄の税務署に問い合わせると教えてくれるので利用してください。

　国税庁のHPにて申告する

　国税庁の「e-Tax」を利用すればインターネット上で申告から納税まで完結させることができます。
　e-Tax
　また確定申告書作成コーナーがありますから、こちらで作成した確定証明書を印刷して税務署に郵送する方法で申告することも可能です。

　税理士に依頼する

　確定申告時期は、税務署はとても混雑していますから順番を待つだけでも大変です。申告書の内容があっているのか不安や面倒を感じる場合には税理士を利用しましょう。特に相続した不動産の確定申告ですから、事業承継の手続きも必要です。税理士は税金のプロですから、税理士に任せれば何より安心ですし手間も時間もかかりません。手数料はかかりますが、安心できて手間も時間も節約できればコストは充分回収できます。

お客様の背景

売主様

氏名：K様（30代ご夫婦）

ご職業：会社員

お住いの地域：宮城県岩沼市

ご相談地域：宮城県岩沼市

問い合わせ方法：インターネット

買主様

氏名：Ｔ様（40代）

ご職業：個人自営業

お住いの地域：宮城県石巻市

ご相談地域：宮城県石巻市

問い合わせ方法：お客様からのご紹介

ご相談内容

売主様

離婚と住宅ローンの延滞のため物件の売却を検討しており、インターネットでたまたま見つけてくださったそうです。奥様はご主人と離婚して精神的に疲弊していたため、とにかく安心して信頼できる、女性の営業担当を希望されていました。

買主様

ご主人との離婚をきっかけに、ご自分の家を買いたいというご要望をお持ちでした。個人自営業のため、住宅ローンが通るのか分からない状況。ご不安な中、当社へご相談に来ていただきました。

ご提案した解決策

売主様

「夫婦で顔を合わせたくない」ということでしたので、「ご主人と一度も会わずに進めることができる」ということをお伝えしました。夫婦の間に立ってそれぞれで手続きを進めていくことで、特に奥様からご満足いただくことができました。

買主様

他社での購入の検討されていた中、住宅ローンの通過は厳しいと言われてしまい、「収入の関係で家が買えないのでは」と思っていらっしゃったお客様に、「買える方法を一緒に探しましょう」と前向きな言葉をお掛けしました。確定申告書や決算書など、経営状況を一緒に確認したり銀行を巡ったりと、住宅ローンを通すことに尽力しました。最終的にご成約に繋がり、「最後まで諦めず、寄り添った対応をしてくれて本当に有難かった」と仰っていただくことができました。

担当営業より

イエステーション岩沼店

伊藤 有香理

お二人とも女性のお客様だったため、「男性の営業マンは不安」という思いが共通していました。私は結婚・出産を経験し、自身で実家の売却も行ってきたので、女性の気持ちを汲み取り、お客様に寄り添った営業担当でいられるよう心掛けました。特に女性や小さいお子様を育てている方、男性には相談しづらいという方こそ、お気軽にお声がけください。

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賃貸物件を売るときの注意点と用意するもの

　賃貸中の物件を売却する時には、賃貸物件特有の注意する点や用意するものがあります。

賃貸物件を売るときに注意したい10項目

　賃貸中の物件を売却するときには、下記の10項目に注意してください。
　1. 入居者の意思を確認する
　2. 賃貸中の物件は売却価格が低いのが相場だと覚悟する
　3. 売却理由を聞かれることがある
　4. 収益物件の仲介が得意な不動産会社に依頼する
　5. 滞納家賃と敷金の取扱について協議する
　6. 付帯設備の責任を明確にする
　7. 先取りした賃料は新しい所有者に渡す
　8. 賃借人の情報を新しい所有者に引き継ぐ
　9. 慣習も引き継ぐ
　10. 住宅用の控除は使えません

　1.入居者の意思を確認する
　できれば売却前に入居者に声をかけてみましょう。賃貸借契約を終了させる意思が賃借人にあれば収益物件ではなく一般の物件として売却できますから、購入希望者をより広く求めることができます。また賃借人に購入意思がある場合には売却活動をする手間が省けますから経済的です。実際に入居者がそのまま賃貸物件を購入する例は多くあります。なお収益物件を売却することについて賃借人の承諾は不要です。ただし、売却するからという理由で賃貸借契約を解除することはできません。

　2.賃貸中の物件は売却価格が低いのが相場だと覚悟する
　一般的に収益物件を購入する方は投資目的ですからコストが重視されます。収益物件として利回りや、今後の地価上昇による売却益などを見込んでの値付けになり一般の住宅用とは異なった見方をします。また入居者がいる為購入前の内覧もできないので、建物内部の不具合や経年劣化の状態が読めません。このような理由から住宅用の一般物件よりも売却価格が低くなることを予想して売却しましょう。

　3.売却理由を聞かれることがある
　収益物件を売却する動機を気にする方もいます。利益がでている物件を売却するからには相応の理由があると思うからです。「投資をやめたい」「手持ちの物件数を整理したい」など、売却する理由があるはずですから、たずねられたら率直に説明しましょう。もしも事故物件など不利になる理由があったとしても、説明責任を果たしていなければ後日トラブルになり、契約不適合責任を問われることになってしまうので注意して下さい　。

　4.収益物件の仲介が得意な不動産会社に依頼する
　収益物件と一般の住宅用の物件では市場が異なります。住宅用の物件とは異なり、購入者は収益物件に投資目的で興味をもっている方に限られますから市場は限定的です。一つの不動産会社の社員の中にも収益物件が得意な社員がいれば、また得意ではない社員もいます。収益物件の市場は地域に限定されず、全国的に、また国外にもオーナー候補はいますから、今までの実績を確認して収益物件の仲介に慣れた不動産会社に仲介を依頼しましょう。過去に収益物件を紹介した実績があれば同じ方が購入する可能性があるのが収益物件の特長です。そのことから収益物件を扱った実績が多いほど顧客を多く抱えていて売却がすすみやすい傾向にあります。

　5.滞納家賃と敷金の取扱について協議する
　賃借人から預かっている敷金や保証金は、賃借人に返還するお金ですが、返還する時期は賃借人が退去して明け渡した後、滞納家賃や修繕費などを精算した後になります。そのため賃貸物件を売却したからといって賃借人に返還することはありません。敷金や保証金は売主から新しい所有者に引き継ぐことになります。ところで賃借人に家賃の滞納がある場合には、新しく所有者になった方は売主が所有していた期間の滞納家賃を請求することができません。判例では敷金から滞納分を差し引いて残りのお金を新しい所有者に引き継ぐことになっていますが、実際の取引では敷金全額を新しい所有者に引き継ぐことが多いです。どのような取扱にするのか事前に充分話し合いをしておきましょう。

　6.付帯設備の責任を明確にする
　新しい所有者が購入後すぐにエアコンや給湯器などに故障があれば、売主と買主のどちらに責任があるのか、賃借人に請求できるものなのか、明確になっていなければトラブルになってしまいます。売主には契約不適合責任も課されますから、売買契約にあたって付帯設備表などを作成し、現状を明確にしておきましょう。

　7.先取りした賃料は新しい所有者に渡す
　売買代金決済、物件引渡の日で区切りをつけて、管理費や修繕積立金、家賃の精算を行ないます。先払いの賃料であれば引渡し日以降の分は買主に渡します。管理費や家賃の銀行の引き落とし手続きなどが間に合わないことが多く、ほとんどの場合は日割計算をして精算を行ないます。

　8.賃借人の情報を新しい所有者に引き継ぐ
　賃借人の家賃の支払い状況などは新しい所有者がとても気になるところです。マンション一棟の売買なら数人〜数十人の賃借人がいますから、賃借人のリストを作り、どのような賃借人がいるか一目でわかるように準備しておくと喜ばれます。

　9.慣習も引き継ぐ
　例えば、敷金や保証金について地域によって慣習が異なることがあります。敷金と礼金とで定義が異なり返還義務の有り無しで、必ずしも一致しません。
関西では敷引きといって契約終了時に敷金から一定の額を差し引き、全額を借主に返還しない慣習があります。このような慣習は所有者や賃借人という人の属性ではなく、物件所在地という場所の属性によります。
現在では、収益物件の売買は地域をまたいで日本全国で行なわれており、地域の実情に詳しくない方が購入することも珍しくありません。そのため、後日の無用なトラブルを避けるために、慣習も含めて明文化して引き継ぐようにしましょう。

　10.住宅用の控除は使えません
　住宅として使っていた不動産の場合には、譲渡所得税の控除などの課税特例措置がありますが、収益物件を売却した場合には税金の特例が利用できません。また、引き継いだ敷金や保証金は今まで預り金であがっていたものが経費確定するなど、収益物件特有の経理処理が必要です。そのため申告漏れなどがないように注意してください。

賃貸物件を売却するために特別に用意するもの3点

　賃貸中の物件ならではの、特別に準備しておきたいものは次のものです。
　1. 賃貸借契約書
　2. 管理会社との管理委託契約書
　3. リフォーム・修繕の履歴がわかる資料

　1.賃貸借契約書
　新しい所有者は売主と賃借人の賃貸契約の内容をそのまま引き継ぎます。そのため現在売主が賃借人と締結している賃貸契約書を渡せるように準備しておきましょう。契約書に記載されている家賃、敷金などの条件が重要です。また賃貸契約書をみれば一般の賃貸借契約かサブリース契約なのかの判断ができるからです。

　2.管理会社との管理委託契約書
　新しい所有者が引き続き同じ管理会社に賃貸管理を任せることもありますし、今までの管理会社から変更することもあります。どちらにしても、新しい所有者に現在の管理委託契約の内容を知らせなければなりません。

　3.リフォーム・修繕の履歴がわかる資料
　新しい所有者は入居者がいるために内覧ができず、室内の様子がわかりません。室内写真や図面など、室内の様子がわかる写真やリフォームや修繕をしたときの図面などの資料があれば新しい所有者に渡せるように準備しておけば新しい所有者は安心できます。

不動産売却のための広告の種類と特徴

　不動産を売却するためには、売却物件の情報を多くの人に知ってもらう必要があります。一般の商品と同じように不動産の売却でも広告が行なわれます。
　今回は不動産売却のための広告にはどのような種類があり、それぞれどのような特徴があるかを解説します。

不動産広告の種類

　不動産の広告は様々な方法で行なわれています。

　ここでは利用する媒体ごとにどのような広告が行なわれているのかを紹介して、後ほど広告ごとの特徴を解説します。

広告媒体ごとで行なわれる広告の種類

　広告の手法には実際に人が動いて看板を設置したりビラを配ったりする実動広告、雑誌やテレビなどマスメディアを利用する方法、インターネットを利用する方法などがあります。

　実動広告

　● 電柱ビラ・捨て看板
　● ポスティング
　● オープンハウス
　● 現地看板・店頭看板・ポスター

　メディア利用

　● 折り込みチラシ・新聞広告
　● 情報誌
　● テレビ広告

　ウェブ広告

　● 自社のホームページに掲載
　● レインズ
　● リスティング
　● SNS
　● バナー広告

広告費用の負担は誰がする？

　広告をすると聞くと費用負担が心配になりますが、不動産の広告は基本的には仲介を依頼された不動産会社が負担して行います。そのため売却を依頼する所有者が負担することは特殊な場合を除いてありません。売主が特別に通常行わない方法で広告を希望する場合には広告費用を負担しなければなりませんが、こだわりの方法がある場合には不動産会社に相談してみましょう。

不動産広告の種類ごとの特徴と効果

　広告の方法によってはターゲットになる地域や年齢層などが異なります。売却を依頼する不動産会社が、売却物件に適した広告方法をとることができるのかも販売戦略として重要です。不動産会社が利用している広告方法にどのようなものがあるかを紹介します。

実動広告

　実際に不動産会社のスタッフなどが動いて広告をする方法です。目にする人の範囲はその地域に限られます。

　● 電柱ビラ・捨て看板
　お客様を誘導するために駅や大通りの電柱などに広告ビラや看板を貼ってあるものを見かけることがありますが、多くの場合違法な行為です。
　このような広告をする会社には注意が必要です。

　● ポスティング
　各戸の家のポストにチラシを配布する方法です。
　不動産会社のスタッフが直接配布する方法や専門業者に委託して数万枚を配布することも可能です。

　● オープンハウス
　休日などに売却物件を直接見てもらう方法です。
　オープンハウスの場合には事前にチラシなどで広告をしていますから興味をもって訪問される方にはもちろん効果的ですが、近所の方にもアピールすることができ、知人などに紹介をしてもらえて売却につながる可能性もあります。

　● 現地看板・店頭看板・ポスター
　売却物件の現地に看板を設置する現地看板では、興味がある人が立ち寄りますから広告効果が高い方法です。
　店頭看板やポスターでは、潜在的な顧客である地域の方たちに訴求する効果があります。

メディア利用

　● 折り込みチラシ・新聞広告
　確実に家庭に届くことが特長です。
　チラシには１枚に複数の物件情報を載せるものと一つの物件だけを載せるものとがあります。
　一つの物件だけを載せると当然一物件当りの広告単価が高くなりますからターゲットになる地域を限定して配布することになります。

　● 情報誌
　駅の構内やコンビニで配布される無料の不動産情報誌に広告を載せます。
　無料ですから興味を持つ方が手に取りやすいのが特長です。
　発行日が限られていますから、広告頻度は情報誌の都合によることになります。

　● テレビ広告
　広く目にする広告ですが、一つの物件ではコストが合わないため不動産会社自身や新築マンションプロジェクトなどを広告する方法に利用されます。

ウェブ広告

　● 自社のホームページに掲載
　販売を委託する不動産会社が運営しているホームページに売却物件が紹介されます。興味がある人が閲覧者なので効果的な方法といえますが、多くの方が閲覧する機会がある会社が有利であり、検索にヒットしやすいこと、見栄えが良い写真などを準備してくれるかどうか、既存のページで運営状況を確認しましょう。
　　○ ダイレクトメール
　　　ダイレクトメールは古くからある顧客誘導の方法ですが、インターネットでも行なわれています。
　　　郵便で行なうと費用がかかりますがインターネットでは郵送料がかかりません。
　　　新規物件のお知らせやオープンハウスのお知らせなど既知の顧客に対して行なわれる広告方法です。

　　○ リマーケティング広告
　　　一度自社のホームページを訪問した人が他のサイトをみている時に広告を表示させる方法です。

　● レインズ
　不動産流通機構が運営している不動産会社専用のネットワークシステムです。一般の方は利用できませんが、不動産会社同士の情報交換に利用されており物件情報が一元化されています。

　● リスティング
　GoogleやYahoo！などの検索エンジンの検索結果に表示される広告をいいます。
　料金は１クリックごとにカウントされる仕組みです。

　● SNS
　FacebookやLINEなどのSNSを利用する広告方法です。ターゲットとする顧客層や広告配信地域を絞って広告をすることが可能で、比較的安く広告をすることができるため問い合わせ率はそれほど期待できないとはいえ、費用対効果の面では優良な方法です。

　● バナー広告
　特定のWebメディアにバナーリンクを設置する方法です。期間単位での契約になるため比較的高額になります。

広告規制

　広告には一般にも規制がありますように不動産でも同様に規制があります。不動産会社が違法な広告をしているようでは信用がおけません。

　どのような規制があるかを解説します。

規制の種類

　不動産広告では宅地建物取引業法第32条〜34条や表示規約第21条によって誇大広告などが禁止されています。実際のものよりも著しくよいものであるように誤解させるような広告や実際には契約できない物件情報を掲載するおとり広告などが禁止されています。また建築確認が通っていない建物(新築)は広告をすることができないことになっています。なお不動産広告には必ず表示しなければならない事項も規定されています。例えば、新築・中古の別、価格、駅までの距離、建物面積などです。

違反した時の罰則は？

　不動産会社がこのような業法違反をおかして広告した場合は、指示、業務停止、重いときは免許取消しなどの処分を受けることがあります。さらに、6ヶ月以下の懲役や100万円以下の罰金などの罰則も定められています。

　このように不動産の広告には様々方法がありますが、売却を依頼する前に、その不動産会社がどういった広告活動をしてくれるのか、どういった販売活動を得意としている会社なのかをよく確認することが大切です。